○添付資料の目次

 

 

１．経営成績等の概況

(1）経営成績に関する分析

①当連結会計年度における成績

　当連結会計年度における我が国経済は、中東情勢の影響から一部に弱めの動きがみられたものの、緩やかな回復が続きました。消費者物価（生鮮食品を除く）の上昇率は、エネルギー関連の負担軽減策などにより、2025年10月の３％程度から１％台に低下しました。雇用・所得環境は人手不足を背景に改善が続き、実質賃金が2026年１月以降プラスを維持したことから、個人消費は底堅さを保ちました。一方、海外では中東情勢の緊迫が長引き、春先以降に上昇した原油価格が企業や家計の負担となりました。為替市場では円安が進み、政府が７月から８月にかけて大規模な円買い介入を実施する場面もありました。米国の通商政策を巡る不確実性も残り、先行きは不透明な状況が続いております。

　当社グループが属する不動産業界におきましては、東京を中心に賃貸住宅の需要が底堅く推移いたしました。

　当社の供給する賃貸レジデンスのターゲットである単身者及びDINKS層の都心志向は根強く、東京23区の人口は増加が続いております。新築分譲マンションの供給が低水準にとどまるなか、23区内のマンション募集家賃は前年を上回って推移しております。こうした住宅需要を背景に、2026年の基準地価では東京都区部の住宅地の上昇幅が前年から拡大しました。

　不動産の運用を行う内外の投資家においては、日本銀行が３回にわたり政策金利を引き上げ、長期金利も３％台まで上昇するなかでも、東京の不動産に対する投資意欲は底堅い状況が続きました。入居中の住戸でも更新時等に賃料を引き上げる動きが広がり、長年膠着状態が続いていた賃料に対する上昇期待から、期待利回りは低い水準を維持しております。一方、金利上昇や資本効率の改善意識の高まりを背景に、保有物件の売却を検討する投資家も増えております。人手不足と資材価格の上昇を背景に建築費の上昇も続くなか、開発用地及び既存収益不動産の取得においては、立地と収益性をより厳しく見極める局面となりました。

　このような環境の下、当社は長期的に安定した需要が見込まれる東京都心エリアへの集中を継続しました。都市型レジデンスの開発用地や収益不動産の仕入を着実に進めつつ、投資案件の大型化にも取り組んでまいりました。

　また、開発コストが高止まりを続ける中、既に稼働している収益不動産への投資規模を拡大させ、安定した収益を得ながらバリューアップを行い、投資家への売却を進めました。

　人材サービス部門におきましては、不動産業界向けの派遣事業が、高級分譲マンションの引渡しや賃貸の繁忙期における需要を捉え、大きく業績が拡大いたしました。主力である保険業界向けの派遣事業も、採用活動の強化と、派遣品質の向上による高付加価値化を進めてまいりました。

　以上の取り組みを進めた結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高は62,129百万円（前期比20.9％減）、営業利益は6,527百万円（前期比15.5％減）、経常利益は6,292百万円（前期比19.7％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は4,308百万円（前期比19.0％減）となりました。

 

　セグメントの概況は次のとおりであります。

（リアルエステート事業）

　当連結会計年度におきましては、不動産投資会社・デベロッパー・不動産販売会社、海外事業者など幅広い需要に対応いたしました。その結果、「富士見台プロジェクト（東京都練馬区）」「神楽坂弁天町プロジェクト（東京都新宿区）」などのアセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）を中心に、合計20件を売却いたしました。

　加えて、管理コストの見直しやリノベーションなどにより収益価値を高め、「DEARLIFE原宿竹下通り（東京都渋谷区）」「DeLCCS千代田富士見（東京都千代田区）」などの東京都心部に立地する収益不動産を38件売却いたしました。

　また、仕入に関しましては、より需要の見込めるエリアを中心として、「東日本橋プロジェクト（東京都中央区）」「赤塚Ⅲプロジェクト（東京都板橋区）」など13件の都市型レジデンス開発用地や、「DEARLIFE神楽坂矢来町（東京都新宿区）」「DeLCCS両国Ⅴ（東京都墨田区）」などの54件の収益不動産の仕入を行いました。

　以上の結果、売上高58,085百万円（前期比22.1％減）、営業利益7,460百万円（前期比13.4％減）となりました。

 

（セールスプロモーション事業）

　連結子会社の株式会社アルシエが展開するセールスプロモーション事業におきましては、不動産向けの人材派遣が、高級物件を中心に分譲・賃貸共に力強い需要を捉え、大きく業容が拡大いたしました。また、主力の保険業界向けの人材派遣も派遣品質の向上による高付加価値化が進み、売上高が4,043百万円（前期比2.7％増）、営業利益119百万円（前期比51.0％増）となりました。

 

②次期の業績見通し

　次期（2027年９月期）におきましては、中東情勢を背景とした原油価格の上昇が下押し要因となるものの、高水準の企業収益や人手不足による賃金の上昇に支えられ、国内経済は緩やかな成長を続けることが見込まれます。また、東京23区への人口の流入は続いており、都心部の住宅需要は今後も底堅く推移するものと予想されます。一方、中東情勢を背景としたインフレ圧力の高まりを受けて、米国や欧州の中央銀行が利上げに転じ、日本銀行も物価の上振れリスクに対応して当連結会計年度に政策金利を３回引き上げました。内外の金融政策が為替や投資家の姿勢に及ぼす影響については、引き続き注視していく必要があります。

　当社グループが属する国内不動産業界におきましては、長期金利が３％台に上昇し、政策金利も今後さらに引き上げられる見通しであることから、借入コストの上昇を通じて、不動産の取得価格や投資家の物件選別の姿勢に影響が及ぶことが想定されます。一方、建築費の高止まりにより新築住宅の供給が抑えられる状況は続くとみられ、既存の賃貸住宅への需要は底堅く推移するものと考えられます。

　主力のリアルエステート事業においては、単身者・DINKS層を中心に東京都心の賃貸住宅需要が引き続き見込めることから、住居系不動産を中心に東京圏への投資を継続し、収益の安定性と流通性に優れた不動産の供給拡大に取り組んでまいります。

　セールスプロモーション事業においては、専門性・教育力・ブランド力を融合し、企業と個人共に付加価値を提供する「人材戦略パートナー」として、人的資本の最大化を目指してまいります。加えて、コスト削減やグループ間相互での人材活用等を進め、グループ企業としてシナジーを最大限に発揮し収益の最大化を推進いたします。

　また、中長期的に新たな柱となり得る事業を生み出すべく積極的な投資も引き続き進めてまいります。

　次期（2027年９月期）の当社グループの連結業績目標につきましては、以下のとおりであります。

　なお、当社グループの業績は主力事業のリアルエステート事業における不動産の売買動向によっては収益が大きく変動する可能性があり、現時点における通期予測については不確定要素が多いことから、合理的に仮定された条件に基づいて算出された「連結業績予想」に代えて、当社グループの2027年９月期の経営目標である「連結業績目標」を開示しております。

(2）財政状態に関する分析

  ①資産、負債及び純資産の状況

 （流動資産）

  当連結会計年度末における流動資産の残高は、63,248百万円（前連結会計年度末比39.5％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における不動産の売却が進捗したため、現金及び預金が3,487百万円増加した一方で、開発用地及び中古収益不動産の仕入が進展したことにより、仕掛販売用不動産及び販売用不動産が合わせて13,929百万円増加したことによるものです。

 （固定資産）

  当連結会計年度末における固定資産の残高は、2,082百万円（前連結会計年度末比2.9％増）となりました。

 （流動負債）

  当連結会計年度末における流動負債の残高は、6,294百万円（前連結会計年度末比1.8％増）となりました。これは主に短期借入金が600百万円、１年内返済予定の長期借入金が495百万円増加した一方で、１年内償還予定の社債が610百万円減少したことによるものです。

 （固定負債）

  当連結会計年度末における固定負債の残高は、21,997百万円（前連結会計年度末比73.2％増）となりました。これは主に、不動産の仕入により長期借入金が9,124百万円増加したことによるものです。

 （純資産）

  当連結会計年度末における純資産の残高は、37,039百万円（前連結会計年度末比30.0％増）となりました。これは主に、株式の発行により資本金及び資本準備金が合わせて6,790百万円増加したことと、親会社株主に帰属する当期純利益を4,308百万円計上した一方で、剰余金の配当を2,741百万円行ったことによるものです。この結果、自己資本比率は、56.0％となりました。

 

　②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ3,476百万円増加し、当連結会計年度末には30,641百万円となりました。

  当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

 （営業活動によるキャッシュ・フロー）

  営業活動の結果使用した資金は10,349百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が6,303百万円、棚卸資産の増加が14,359百万円あった一方で、法人税等の支払額が2,031百万円あったことによるものです。

 （投資活動によるキャッシュ・フロー）

  投資活動の結果得られた資金は170百万円となりました。これは主に、有価証券の売買による収入が206百万円あったことによるものです。

 （財務活動によるキャッシュ・フロー）

  財務活動の結果得られた資金は13,655百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が44,558百万円あった一方で、長期借入金の返済による支出が34,938百万円、配当金の支払いによる支出が2,739百万円あったことによるものです。

 

(3）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当

①利益配分に関する基本方針

　当社は、財務体質強化と内部留保の確保を図る一方、株主の皆様への利益還元を重要な経営課題として認識しております。配当による利益還元につきましては、連結ベースの配当性向40％を下限に各事業年度の経営成績及び株主資本配当率を勘案しながら配当を実施いたします。また、株価の推移や財務状況等を勘案し、資本効率の向上も目的として自己株式の取得も機動的に実施いたします。

 

②当期の配当

　当期の期末配当につきましては、一株当たり64円といたしました。これは上記の利益配分に関する基本方針に則って考慮し決定した額であります。当期の連結配当性向は72.8％となります。

 

③次期の配当

　次期の期末配当につきましては、１株当たり64円を目標としております。当社の2027年９月期の連結業績目標の親会社株主に帰属する当期純利益を基に、基本方針に則って検討した値であります。

 

２．企業集団の状況

　当社グループは、当社と連結子会社５社、関連会社１社から構成されております。当社グループの事業内容及び当社と主な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

　各セグメント別に行っている業務を整理すると以下のようになります。

 

　各セグメント別の業務内容は以下のとおりであります。

 

＜リアルエステート事業＞

　不動産の開発・企画、収益不動産の投資・運用、不動産仲介等の不動産に関連したサービスを提供するソリューション業務を行っております。

　主に、東京都区部及びその周辺エリアにおいて、都市型レジデンス（単身者・DINKS層向け賃貸マンション）等の開発、アセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）や、住居系不動産・オフィス・商業ビル等の収益不動産のバリューアップを行い、不動産会社・事業法人・不動産投資ファンド・実需に伴う顧客・不動産オーナー等に販売しております。

　さらに、不動産投資ファンド・REITから個人投資家に至るさまざまなマーケットでの取引を通じて蓄積された「目利き」能力、建物企画、コンストラクションマネジメント、不動産運営実績、市場における情報ネットワーク等を基に、投資家・ユーザーニーズに合致した不動産の発掘、不動産投資・開発・運用等に関するソリューションサービスや不動産仲介業務を行っております。

 

＜セールスプロモーション事業＞

　当事業では、不動産業界と、保険・金融業界に対して人材派遣事業を行っております。

　不動産業界におきましては、分譲マンションモデルルームや賃貸マンションリーシング現場スタッフ等の販売支援職種や事務系職種をメインに人材派遣・紹介事業を行っております。

　物件の規模、エリア（都心～郊外等）、タイプ（単身者～ハイエンド・サービスアパートメント）を問わず、さまざまなマンションプロジェクトにおける販売・賃貸促進のための人材支援を機動的に行っており、その実績から培われた経験を基に専門性の高い研修プログラムを実施した上で、不動産に関する専門的な知識と接客視点を持った人材を、派遣先のニーズに応じて配置しております。

　保険・金融業界におきましては、保険商品のアウトバウンド型セールススタッフ等の販売支援職種や、顧客管理事務受託、コールセンタースタッフをメインに人材派遣事業を行っております。

　特にアウトバウンド型セールスにおきましては、顧客との接触からクロージングまで一貫して非対面で行うため、保険業法上必要な資格取得に加え、保険コンサルティング業務のプロフェッショナルとしての知識習得や、徹底した保険募集のコンプライアンス研修を行った上で、人材を派遣しております。

 

 

　　以上に述べた事項を事業系統図によって示すと以下のとおりとなります。

 

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３．会計基準の選択に関する基本的な考え方

　当社グループの利害関係者の多くは、国内の株主、債権者、取引先等であり、海外からの資金調達の必要性が乏しいため、会計基準につきましては日本基準を適用しております。

 

４．連結財務諸表及び主な注記

（１）連結貸借対照表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書

（連結損益計算書）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（連結包括利益計算書）

 

 

 

（３）連結株主資本等変動計算書

前連結会計年度（自　2024年10月１日　至　2025年９月30日）

 

 

当連結会計年度（自　2025年10月１日　至　2026年９月30日）

 

 

（４）連結キャッシュ・フロー計算書

 

 

 

（セグメント情報等の注記）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社は、サービス別のセグメントから構成されており、不動産開発や不動産売買、仲介等のソリューション業務を行う「リアルエステート事業」、不動産業界、金融・保険業界を中心とした販売業務や事務支援要員の派遣を行う「セールスプロモーション事業」の２つを報告セグメントとしております。

 

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場価格を参考にして算定しております。

 

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2024年10月１日　至　2025年９月30日）

 

当連結会計年度（自　2025年10月１日　至　2026年９月30日）

 

４．報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

 

 

 

（注）　全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の管理部門に係る費用であります。

 

 

 

（注）　全社資産は、主に当社の余剰資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

 

 

（注）　調整額は、主に本社及び管理部門に係る資産等の減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額であります。

 

【関連情報】

前連結会計年度（自  2024年10月１日  至  2025年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

 

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産の金額がないため、該当事項はありません。

 

３．主要な顧客ごとの情報

（単位：百万円）

 

 

 

当連結会計年度（自  2025年10月１日  至  2026年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

 

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産の金額がないため、該当事項はありません。

 

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要 な顧客ごとの情報の記載を省略しております。

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2024年10月１日  至  2025年９月30日）

（単位：百万円）

 

当連結会計年度（自  2025年10月１日  至  2026年９月30日）

　該当事項はありません。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自 2024年10月１日 至 2025年９月30日）

 

 

　（注）当連結会計年度に、のれんの減損損失（33百万円）を計上しております。

 

当連結会計年度（自 2025年10月１日 至 2026年９月30日）

 

 

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2024年10月１日  至  2025年９月30日）

　該当事項はありません。

 

当連結会計年度（自  2025年10月１日  至  2026年９月30日）

　該当事項はありません。

 

（重要な後発事象）

　該当事項はありません。