１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………２
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………２
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………２
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………３
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………３
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………４
３．財務諸表及び主な注記 …………………………………………………………………………………………５
（１）貸借対照表 …………………………………………………………………………………………………５
（２）損益計算書 …………………………………………………………………………………………………７
売上原価明細書 ……………………………………………………………………………………………………８
（３）株主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………９
（４）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………10
（５）財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………………12
(継続企業の前提に関する注記) ………………………………………………………………………………12
(セグメント情報等) ……………………………………………………………………………………………12
(１株当たり情報) ………………………………………………………………………………………………12
(重要な後発事象) ………………………………………………………………………………………………13
１．経営成績等の概況
当事業年度におけるわが国の経済は、社会経済活動の正常化およびインバウンド需要の拡大を背景に、緩やかな回復基調が続いております。一方で、海外情勢の不安定化、金利変動・円安の進行などにより、景気の先行きは依然として不透明な状況となっております。
こうした環境のもと、当社が主力事業とする築古再生オフィス賃貸業界においては、平均空室率の改善及び賃料の上昇に見られるとおりオフィス需要全体が堅調に推移しており、特に当社が強みを持つ渋谷エリアでは、スタートアップ企業の活発な需要を背景に、当社運営の既存物件は高稼働率を維持し、賃料も上昇傾向にあります。また、建築費高騰や金利上昇局面においては、新築開発と比べ再生不動産の優位性が高まっており、大手デベロッパーによる再生不動産への投資強化の動きにみられるとおり、築古不動産を取り壊すのではなく再生により長く使い続ける選択肢が新たなスタンダードとなりつつあります。創業以来積み上げた技術力と運営ノウハウを背景に築古ビルの再生に強みを持つ当社にとっては、昨今の外部環境の変化は仕入機会の拡大につながっており、引き続き有利な事業環境となっております。
こうした追い風を受け、当社は既存運営物件の高稼働率を維持し、安定的なストック型収入の積み上げを継続したことで、ストック型収入は計画を上回る結果となったほか、収益性の高い保有物件の増加により営業利益率も向上する結果となりました。また、第１四半期及び第４四半期において予定していた販売物件２件の売却が計画通りに完了し、フロー型収入も順調に推移しました。これらを背景に、第４四半期まで積極的な仕入活動を継続した結果、当事業年度においては、新たに10物件（うち、保有物件７件、マスターリース物件３件）を獲得し、来期以降の継続的な40%成長に向けた先行投資も着実に実施しております。これにより、前事業年度の実績と比べ、積極的な先行投資費用を負担しつつも、目標としていた営業利益の30％成長を大きく上回る、47％増での過去最高の営業利益を達成しております。
以上の取り組みの結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は10,877,756千円(前年同期比11.1％増)、営業利益は1,536,547千円(前年同期比47.3％増)、経常利益は1,139,320千円(前年同期比37.8％増)、当期純利益は741,421千円(前年同期比32.6％増)となりました。
なお、当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
（資産）
当事業年度末における流動資産は7,976,608千円となり、前事業年度末に比べ3,504,341千円増加いたしました。これは主に販売用不動産で保有する「THE MOCK-UP」売却の一方、「AMBRE」「OMB北参道」の保有目的変更に伴い販売用不動産が1,388,870千円増加したことや、現金及び預金が1,581,550千円増加したこと等によるものです。固定資産は21,485,587千円となり、前事業年度末に比べ4,693,121千円増加いたしました。これは主に「unframe」「(仮称)祐天寺２丁目再生PJ」「(仮称)渋谷区東１丁目再生PJ」「(仮称)富ヶ谷2丁目再生PJ」の取得等による土地の増加1,670,428千円、建物の増加2,275,038千円等によるものです。
この結果、資産合計は29,462,195千円となり、前事業年度末に比べて8,197,463千円増加いたしました。
（負債）
当事業年度末における流動負債は6,123,195千円となり、前事業年度末に比べ2,221,767千円増加いたしました。これは主に、不動産取得のための新規借入による短期借入金が1,815,800千円に増加したことによるものです。固定負債は16,599,911千円となり、前事業年度末に比べ2,588,214千円増加いたしました。これは主に、新規の物件取得等により長期借入金が2,166,034千円増加したこと等によるものです。
この結果、負債合計は22,723,107千円となり、前事業年度末に比べて4,809,982千円増加いたしました。
（純資産）
当事業年度末における純資産合計は6,739,088千円となり、前事業年度末に比べて3,387,480千円増加いたしました。これは、有償一般募集（ブックビルディング方式による募集）及び第三者割当による新株発行等により、資本金及び資本剰余金がいずれも1,283,455千円増加したこと、並びに当期純利益の計上により利益剰余金が741,421千円増加したこと等によるものであります。
当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は2,528,697千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果得られた資金は、2,968,028千円（前年同期は3,560,622千円の獲得）となりました。これは主に、税引前当期純利益1,055,555千円（前年同期は796,906千円）、減価償却費480,466千円（前年同期は398,754千円）の計上に加え、販売用不動産の売却を行ったことにより、販売用不動産の増減額（△は増加）1,403,547千円（前年同期は1,975,980千円）が計上されたこと等によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は、8,244,699千円（前年同期は7,926,270千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出8,010,191千円（前年同期は7,739,481千円の支出）等が計上されたことによるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は、6,858,221千円（前年同期は4,182,443千円の獲得）となりました。これは主に、不動産取得のための長期借入れによる収入5,875,196千円（前年同期は9,890,000千円の獲得）、長期借入金の返済による支出が3,247,260千円（前年同期は5,661,186千円の支出）が計上された他、有償一般募集（ブックビルディング方式による募集）及び第三者割当による新株発行等にともなう収入2,484,589千円が計上されたことによるものです。
当社は、今後の成長戦略として、物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、収益性の高い自社保有物件を中心に新規獲得を積極的に進めることで、業績拡大及び収益性向上を目指します。具体的には、好調な稼働率を維持しながら、テナント賃料改定を実施することでストック型収入の更なる成長ならびに持続的な成長を目指していきます。また、設計・施工請負工事や物件売却によって得られるフロー型収入についても、更なる請負契約受託や計画的なポートフォリオの最適化を通じて、底上げを図ります。継続して新規物件獲得を積極的に行い、先行投資を実施しながらも、業績拡大及び収益向上を目指していきます。
2027年９月期は、当事業年度以前に新規獲得した保有物件である「（仮称）中目黒１丁目再生PJ」「（仮称）祐天寺２丁目再生PJ」「（仮称）富ヶ谷２丁目再生PJ」「（仮称）青葉台３丁目再生PJ」のほか、ホテルプロジェクトとして「SHIFT HOTEL MITA」「（仮称）東麻布２丁目再生PJ」が竣工予定であり、収益に貢献していきます。また、マスターリース物件では「（仮称）渋谷区上原再生PJ」のほか、都市型ショッピングモールプロジェクトとして「（仮称）下目黒５丁目再生PJ」「（仮称）港区南青山商業施設新築PJ」が竣工予定であり、従来のテナント賃料に加えホテル事業及びショッピングモール事業によるストック型収入の獲得を見込むほか、設計や施工といったフロー型収入が付随することで、収益に貢献していきます。
2028年9月期以降についても、自社保有物件である「（仮称）港区南青山ホテル再生PJ」「（仮称）千駄ヶ谷２丁目再生PJ」のほか、ヒューリック株式会社とのJVによる保有物件である「（仮称）渋谷区東１丁目再生PJ」「SHIFT HOTEL GINZA by HistoRy」も竣工を予定しております。さらに、ファンド組成や高回転型の保有等の新たな試みも検討しながら、引き続き新規物件の獲得に注力してまいります。
これらの事業展開を踏まえ、2027年９月期の業績予測は、売上高13,500百万円（前年同期比24.1％増）、営業利益2,160百万円（同40.6％増）、経常利益1,460百万円（同28.1％増）、当期純利益1,000百万円（同34.9％増）を見込んでおります。
なお、上記の業績予測は、本資料の発表日現在において入手可能な情報に基づいて判断したものであり、実際の業績は各事業の進捗等に応じて予想数値と異なる結果となる可能性があります。
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社は、財務諸表の期間比較可能性及び国内企業間の比較可能性を考慮し、日本基準を採用し財務諸表を作成しております。
３．財務諸表及び主な注記
（原価計算の方法）
当社の原価計算は、個別原価計算による実際原価計算であります。
前事業年度(自 2024年10月１日 至 2025年９月30日)
当事業年度(自 2025年10月１日 至 2026年９月30日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等)
当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであり重要性が乏しいため、セグメント情報の記載を省略しております。
(注) １．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
２．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
３．当社は、2025年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。前事業年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。
当社は、新たに自社保有物件を購入することを2026年10月22日開催の経営会議で決議し、同日付で不動産売買契約を締結いたしました。
１．設備投資の目的
自社保有物件（収益用不動産）を増やし、収益力を高めることを目的としております。
２．設備投資の内容
①物件種類 土地・建物
②所在地 東京都渋谷区千駄ヶ谷２丁目
③用途 共同住宅・駐車場
３．設備の導入時期
①物件引渡 2027年１月（予定）
②竣工予定 未定
４．当該設備が営業・生産活動等に及ぼす重要な影響
2027年９月期の業績予想に織り込んでおります。
当社は、2026年10月27日開催の当社取締役会において、会社法第236条、第238条及び第240条の規定に基づき、当社の取締役及び従業員に対し下記の内容の新株予約権を発行することを決議いたしました。
（注）１．新株予約権者は、2027年９月期から2029年９月期までのいずれかの期において、当社の営業利益が、下記(a)から(b)に記載したいずれかの条件を一度でも充たした場合、付与された本新株予約権のうち、各号に掲げる割合（以下、「行使可能割合」という。）を上限として本新株予約権を行使することができる。
(a) 営業利益が3,200百万円を超過した場合： 行使可能割合 30％
(b) 営業利益が3,700百万円を超過した場合： 行使可能割合 80％
(c) 営業利益が4,250百万円を超過した場合： 行使可能割合100％
なお、上記における営業利益の判定に際しては、当社の有価証券報告書に記載される損益計算書（連結損益計算書を作成している場合には連結損益計算書、以下同様。）における営業利益の数値を用いるものとし、適用される会計基準の変更や当社の業績に多大な影響を及ぼす企業買収等の事象が発生し当社の損益計算書に記載された実績数値で判定を行うことが適切ではないと取締役会が判断した場合には、当社は合理的な範囲内で当該企業買収等の影響を排除し、判定に使用する実績数値の調整を行うことができるものとする。また、当該損益計算書に本新株予約権に係る株式報酬費用が計上されている場合には、これによる影響を排除した株式報酬費用控除前営業利益をもって判定するものとする。
２．新株予約権者は、新株予約権の権利行使時において、当社または当社関係会社の取締役、監査役または従業員であることを要する。ただし、任期満了による退任、定年退職、その他正当な理由があると取締役会が認めた場合は、この限りではない。
３．新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。
４．本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における発行可能株式総数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。
５．各本新株予約権１個未満の行使を行うことはできない。
当社は、2026年10月27日開催の当社取締役会において、会社法第236条、第238条及び第240条の規定に基づき、当社の取締役及び従業員に対し下記の内容の新株予約権を発行することを決議いたしました。
（注）１．新株予約権者は、2027年９月期から2029年９月期までのいずれかの期において、当社の営業利益が、下記(a)から(b)に記載したいずれかの条件を一度でも充たした場合、付与された本新株予約権のうち、各号に掲げる割合（以下、「行使可能割合」という。）を上限として本新株予約権を行使することができる。
(a) 営業利益が3,200百万円を超過した場合： 行使可能割合 30％
(b) 営業利益が3,700百万円を超過した場合： 行使可能割合 80％
(c) 営業利益が4,250百万円を超過した場合： 行使可能割合100％
なお、上記における営業利益の判定に際しては、当社の有価証券報告書に記載される損益計算書（連結損益計算書を作成している場合には連結損益計算書、以下同様。）における営業利益の数値を用いるものとし、適用される会計基準の変更や当社の業績に多大な影響を及ぼす企業買収等の事象が発生し当社の損益計算書に記載された実績数値で判定を行うことが適切ではないと取締役会が判断した場合には、当社は合理的な範囲内で当該企業買収等の影響を排除し、判定に使用する実績数値の調整を行うことができるものとする。また、当該損益計算書に本新株予約権に係る株式報酬費用が計上されている場合には、これによる影響を排除した株式報酬費用控除前営業利益をもって判定するものとする。
２．新株予約権者は、新株予約権の権利行使時において、当社または当社関係会社の取締役、監査役または従業員であることを要する。ただし、任期満了による退任、定年退職、その他正当な理由があると取締役会が認めた場合は、この限りではない。
３．新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。
４．本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における発行可能株式総数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。
５．各本新株予約権１個未満の行使を行うことはできない。