目次

１．運用状況.............................................................................２

（１）運用状況.........................................................................２

① 当期の概況......................................................................２

（イ）投資法人の主な推移..........................................................２

（ロ）投資環境と運用実績..........................................................２

（ハ）資金調達の概要..............................................................２

（ニ）サステナビリティへの取組　..................................................３

（ホ）業績及び分配の概要..........................................................４

② 次期の見通し....................................................................４

（イ）今後の運用方針..............................................................４

（ロ）決算後に生じた重要な事実....................................................５

（ハ）運用状況の見通し............................................................６

（２）投資リスク.......................................................................９

２．財務諸表.............................................................................10

（１）貸借対照表.......................................................................10

（２）損益計算書.......................................................................12

（３）投資主資本等変動計算書...........................................................13

（４）金銭の分配に係る計算書...........................................................14

（５）キャッシュ・フロー計算書.........................................................15

（６）継続企業の前提に関する注記.......................................................16

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記.............................................16

（８）財務諸表に関する注記事項.........................................................17

（９）発行済投資口の総口数の増減.......................................................27

３．参考情報.............................................................................29

（１）投資状況.........................................................................29

（２）投資資産.........................................................................29

①投資有価証券の主要銘柄...........................................................29

②投資不動産物件...................................................................29

③その他投資資産の主要なもの.......................................................30

（ア）ポートフォリオ一覧..........................................................30

（イ）不動産等の概要..............................................................32

（ウ）賃貸借の概要................................................................34

（エ）不動産鑑定評価書の概要......................................................36

（オ）主要な不動産等の物件に関する情報............................................38

（カ）主要なテナントに関する情報..................................................38

（キ）ポートフォリオ分散の状況....................................................39

（ク）担保の内容..................................................................40

（ケ）保有不動産の資本的支出......................................................41

（コ）個別資産の収益状況..........................................................42

 

１．運用状況

（１）運用状況

①　当期の概況

（イ）本投資法人の主な推移

三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年７月14日に設立され、2017年９月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3481）。

本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所株式会社（以下「三菱地所」といいます。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運用実績を有する不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両社の強みをハイブリッド（注１）活用し、物件の「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。

さらに本投資法人は、2019年４月17日付で公表した「三本の柱」の運用方針に基づいた各種取組みを進めることで、中長期的な投資主価値の向上を目指しています。かかる運用方針は、Alignment（投資主との利益の一致）、Discipline（規律を持った成長）及びHybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）を掲げており、三菱地所グループ（注２）が一丸となって、本投資法人の投資主価値の向上を目指すものです。

当期（2026年８月期）においては、2026年３月にMJロジパーク加須1及びMJロジパーク加須2を売却し、2026年７月にMJロジパーク大東1を取得した結果、当期末（2026年８月31日）現在、本投資法人の保有資産は36物件（取得価格合計280,828百万円）となっています。なお、2026年３月にMRB1合同会社匿名組合出資持分1,208百万円を追加取得し、匿名組合出資持分合計1,928百万円を合わせた取得価格の総額は282,756百万円となります。

（注１）「ハイブリッド」とは、英語で２つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッド活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。

（注２）「三菱地所グループ」とは、三菱地所並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。

 

（ロ）投資環境と運用実績

当期（2026年８月期）の日本経済は、外需の増加等を背景に緩やかな成長を継続し、2026年４月～６月期の実質GDPは前年比年率1.4％増となりました。一方で、物価上昇に伴う国内金利の上昇や個人消費への影響に加え、地政学的要因等による世界経済の不確実性が高まっており、今後の景気動向を注視する必要があると考えています。

不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し、政策金利及び長期金利の上昇が継続しているものの、海外主要国と比較して依然として低位な資金調達環境であることなどから、引き続き投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設についても、足下の取引利回りは引き続き低位で推移しています。

当期のJ-REIT市場は、長期金利の上昇等を受け軟調に推移し、2026年８月末時点の東証REIT指数は1,783.49ptで着地しました。今後は、国内外の金融政策変更が見込まれる中、それに伴う金融・資本市場のボラティリティの上昇及び投資法人の財務への影響を注視する必要があると考えています。

物流施設市場では、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設の高水準の需要が期待されます。2021年以降、大量の新規供給を背景として上昇を続けていた首都圏の中大型物流施設の空室率は足元では下落に転じ、需給環境は改善傾向にあります。このような環境下において、当期末現在、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率は96.7％と高稼働を維持しています。

 

（ハ）資金調達の概要

当期においては、2026年３月２日に期限が到来した長期借入金1,000百万円について、同日にリファイナンスを実施しました。また、2026年３月23日付で長期借入金2,400百万円を調達し、2025年４月21日に実行した短期借入金8,100百万円のうち2,400百万円を期限前弁済しました。加えて、2026年７月16日に第３回無担保投資法人債（グリーンボンド）2,200百万円を発行し、2024年10月９日に実行した長期借入金1,250百万円及び2025年９月16日に実行した長期借入金2,820百万円のうち、950百万円について2026年７月31日に期限前弁済しました。また、2026年７月24日に短期借入金130百万円及び長期借入金1,500百万円を、MJロジパーク大東1の取得資金等として調達しました。なお、2026年７月31日に期限が到来した短期借入金1,200百万円について、手元資金により同日に返済しました。

これらの結果、当期末現在の有利子負債残高は122,779百万円で、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は42.7％となりました。

 

 

また、本投資法人の当期末現在における格付状況は、以下のとおりです。

 

（ニ）サステナビリティへの取組み

本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいくことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図る上でも不可欠であると考えています。

本投資法人は、気候変動は中長期的な投資主価値の最大化に重大な影響を与える課題であると認識し、2050年度までにバリューチェーン全体のGHG排出量をネットゼロとする目標（以下、「ネットゼロ目標」という）を掲げています。当該ネットゼロ目標は、科学的根拠に基づく排出削減目標として2024年６月にSBT（注１）認定を取得しています。本投資法人は、この目標の達成に向けて、気候関連のリスク分析や気候移行ロードマップ等の情報開示を行うとともに、2025年３月には本資産運用会社にてインターナル・カーボンプライシング制度（注２）を導入し、省エネルギー化の推進など、さまざまな取り組みを進めてまいります。

また、気候変動と自然・生物多様性は相互に関連していることから2021年12月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同に加え、本投資法人における自然や生物多様性との関わりやこれらに関するリスクと機会を把握し開示することが社会的責務を果たす上で重要であると考え、2025年６月にTNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）（注３）提言に基づく自然関連情報開示を行いました。これらに伴い環境課題全般に関する最新の知見の収集を推進し、今後の運用にも活かしてまいります。

 

なお、本投資法人がマテリアリティにおいて掲げる主要なKPI・目標及びその達成状況は以下のとおりです。

本投資法人ではサステナビリティに関するステークホルダーの皆様とのエンゲージメントを高めるため、外部評価にも積極的に参加しています。GRESBリアルエステイト評価（注６）においては本投資法人の取り組みが高く評価され、７年連続最高位の「５ Stars」を取得しました。また、CDP（気候変動分野）（注７）では、３年連続で最高評価である「Aリスト」企業に選定されました。さらに、2025年の評価において、気候変動対策においてサプライチェーン全体で優れた取組みを行っている企業に与えられるサプライヤーエンゲージメント評価においても最高評価の「A」スコアを取得し、「サプライヤーエンゲージメント・リーダーボード」に選出されました。

（注１）「SBT (Science Based Targets)」とは、CDP、国連グローバル・コンパクト（UNGC）、世界資源研究所（WRI）及び世界資源保護基金（WWF）が共同で運営する国際イニシアティブである「Science Based Targets initiative (SBTiといいます。）」により認定される、科学的根拠に基づいたGHG排出量削減目標です。また、SBTにおいては、パリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より２℃を十分に下回る水準に抑え、また1.5℃に抑えることを目指すもの）が定める水準と整合することが求められています。

（注２)「インターナル・カーボンプライシング制度」とは、本投資法人の保有物件における省エネルギー化及び脱炭素化の推進を目的として、省エネ工事によるCO2排出削減に伴う経済的インセンティブを試算する制度です。

（注３）「TNFD（Taskforce on Nature-related Financial Disclosures）」とは、2021年に設立された自然資本や生物多様性に関する企業のリスクと機会等の情報開示の枠組みを構築する国際イニシアティブです。TNFDは、自然資本に損失を与える資金の流れを反転させることで、生物多様性の回復を目指しています。

（注４）「グリーンビルディング認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。

（注５）「グリーンビルディング認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。

（注６）「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメント・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れている会社に付与されるものです。

（注７）「CDP」とは、企業や自治体の環境情報開示のための世界的なシステムを運営する非営利団体です。2024年からは、気候変動、ウォーター、フォレスト、プラスチック、生物多様性の環境課題に関し統合的な情報開示を求め、情報開示の包括性、環境リスクに対する認識と管理、野心的な目標設定などの項目に基づいて、AからD-の８段階で評価されます。

 

（ホ）業績及び分配の概要

上記運用の結果、当期（2026年８月期）の業績は営業収益8,771百万円、営業利益4,795百万円、経常利益4,285百万円、当期純利益4,284百万円及び投資口１口当たり分配金3,117円となりました。

当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益4,284,789,305円のうち発行済投資口の総口数1,485,011口の整数倍である4,284,256,735円を分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金は2,885円としました。

これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととしています（注１）。また、継続的利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、１口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。

当期においては、一時的な賃貸事業費用の減少等により１口当たり分配金の額が増加したため、１口当たり分配金を平準化することを目的に、減価償却費の24.5％に相当する額である344,522,552円を継続的利益超過分配として分配することとし、当期の投資口１口当たりの利益超過分配金は232円となりました。

（注１）但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあります。また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注２）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。

（注２）鑑定LTV（％）＝ａ／ｂ（％）

ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除く）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除く）

ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額

 

②　次期の見通し

（イ）今後の運用方針

本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、物件の「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。

a.外部成長戦略

本投資法人は、スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、本資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指します。

b.内部成長戦略

本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては本投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指します。

c.財務戦略

本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。

 

 

（ロ）決算後に生じた重要な事実

資産の譲渡

本投資法人は、2026年10月19日付で、下記のとおり資産を譲渡することについて決定いたしました。

（注１）「譲渡（予定）日」は、譲渡（予定）資産に係る売買契約に記載された売買（予定）年月日を記載しています。なお、譲渡予定日は、本投資法人及び買主の間で合意の上、変更されることがあります。

（注２）「譲渡（予定）価格」は、本売買契約に記載された譲渡（予定）資産の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。

（注３）「想定帳簿価額」は、それぞれの譲渡（予定）日時点における譲渡予定の準共有持分に係る想定帳簿価額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。

（注４）「想定譲渡損益」は、それぞれの譲渡（予定）日における譲渡（予定）価格から想定帳簿価額及び想定譲渡費用を控除した金額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。

（注５）「鑑定評価額」は、2026年８月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。

（注６）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

 

（ハ）運用状況の見通し

2027年２月期（2026年９月１日～2027年２月28日）における本投資法人の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。

 

（参考）2027年２月期：予想期末発行済投資口数　1,485,011口、１口当たり予想当期純利益　2,554円

 

 

2027年８月期（2027年３月１日～2027年８月31日）における本投資法人の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。

 

（参考）2027年８月期：予想期末発行済投資口数　1,485,011口、１口当たり予想当期純利益　2,558円

 

 

なお、これらの見通しの前提条件につきましては、後記記載の「2027年２月期及び2027年８月期における運用状況の見通しの前提条件」をご参照ください。

（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。

 

2027年２月期及び2027年８月期における運用状況の見通しの前提条件

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（２）投資リスク

有価証券報告書（2026年５月28日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。

２．財務諸表

（１）貸借対照表

 

 

 

（２）損益計算書

 

 

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自 2025年９月１日　至 2026年２月28日）

 

当期（自 2026年３月１日　至 2026年８月31日）

 

（４）金銭の分配に係る計算書

（注）本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又はその他投資主の利益を最大化するため、本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般社団法人資産運用業協会規則を含みます。）において定める金額を上限に、利益を超えて金銭の分配をすることができます。

（５）キャッシュ・フロー計算書

 

（８）財務諸表に関する注記事項

 

[貸借対照表に関する注記]

※１．有形固定資産の圧縮記帳額

（単位：千円）

 

※２．自己投資口の消却の状況

 

（注）当期中の自己投資口の消却はありません。

 

※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額

（単位：千円）

 

 

[損益計算書に関する注記]

※１．不動産賃貸事業損益の内訳

（単位：千円）

 

※２．不動産等売却損益の内訳

（単位：千円）

 

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

 

 

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（単位：千円）

 

[リース取引に関する注記]

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

（単位：千円）

 

[金融商品に関する注記]

１．金融商品の状況に関する事項

（１）金融商品に対する取組方針

本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行により調達しています。

資金の借入れ及び投資法人債の発行においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態（変動又は固定金利）、調達期間、借入れ又は投資法人債の返済・償還期日等を考慮し行います。

借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。

加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。

また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。

本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。

 

（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されていますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しています。

借入金及び投資法人債については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済・償還期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金及び投資法人債が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。

また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としています。

テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしています。

（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

 

２．金融商品の時価等に関する事項

2026年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

 

（注１）金融商品の時価の算定方法

（１）１年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

（２）投資法人債

日本証券業協会による公表参考値によっています。

 

（注２）匿名組合出資持分

匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日）第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日）第４項（１）に定める事項を注記していません。

なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は682,748千円です。

 

2026年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

 

（注１）金融商品の時価の算定方法

（１）１年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金

これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

（２）投資法人債

日本証券業協会による公表参考値によっています。

 

（注２）匿名組合出資持分

匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日）第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日）第４項（１）に定める事項を注記していません。

なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は1,864,401千円です。

 

 

（注３）借入金及びその他の有利子負債の決算日（2026年２月28日）後の返済予定額

 

 

借入金及びその他の有利子負債の決算日（2026年８月31日）後の返済予定額

 

 

[有価証券に関する注記]

前期（2026年２月28日）

匿名組合出資持分（貸借対照表計上額682,748千円）は、財務諸表等規則第８条の６の２第３項の規定に基づき、同条第１項第２号に掲げる事項の記載を省略しています。

当期（2026年８月31日）

匿名組合出資持分（貸借対照表計上額1,864,401千円）は、財務諸表等規則第８条の６の２第３項の規定に基づき、同条第１項第２号に掲げる事項の記載を省略しています。

 

[デリバティブ取引に関する注記]

前期（2026年２月28日）

該当事項はありません。

当期（2026年８月31日）

該当事項はありません。

 

[退職給付に関する注記]

前期（2026年２月28日）

該当事項はありません。

当期（2026年８月31日）

該当事項はありません。

 

[税効果会計に関する注記]

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

（単位：千円）

 

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

 

[持分法損益等に関する注記]

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

該当事項はありません。

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

該当事項はありません。

 

[関連当事者との取引に関する注記]

１．親会社及び法人主要投資主等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

２．関連会社等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

３．兄弟会社等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

４．役員及び個人主要投資主等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

[資産除去債務に関する注記]

前期（2026年２月28日）

該当事項はありません。

当期（2026年８月31日）

該当事項はありません。

 

[賃貸等不動産に関する注記]

本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

（単位：千円）

（注１）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

（注２）期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出（291,431千円）等によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,411,568千円）等によるものです。当期の主な増加額は不動産信託受益権の取得（3,267,161千円）等によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権の譲渡（2,789,314千円）等によるものです。

（注３）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人資産運用業協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

 

なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

 

[セグメント情報等に関する注記]

１．セグメント情報

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

２．関連情報

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

（１）製品及びサービスに関する情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域に関する情報

①営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客に関する情報

単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

（１）製品及びサービスに関する情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域に関する情報

①営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客に関する情報

単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

 

 

[１口当たり情報に関する注記]

（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。

（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

[重要な後発事象に関する注記]

資産の譲渡

本投資法人は、2026年10月19日付で、下記のとおり資産を譲渡することについて決定いたしました。

（注１）「譲渡（予定）日」は、譲渡（予定）資産に係る売買契約に記載された売買（予定）年月日を記載しています。なお、譲渡予定日は、本投資法人及び買主の間で合意の上、変更されることがあります。

（注２）「譲渡（予定）価格」は、本売買契約に記載された譲渡（予定）資産の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。

（注３）「想定帳簿価額」は、それぞれの譲渡（予定）日時点における譲渡予定の準共有持分に係る想定帳簿価額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。

（注４）「想定譲渡損益」は、それぞれの譲渡（予定）日における譲渡（予定）価格から想定帳簿価額及び想定譲渡費用を控除した金額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。

（注５）「鑑定評価額」は、2026年８月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。

（注６）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

 

[収益認識に関する注記]

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

（単位：千円）

（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入です。

（注２）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

（単位：千円）

（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入です。

（注２）不動産等の売却については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

（注３）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

 

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

 

（１）契約資産及び契約負債の残高等

（単位：千円）

 

 

（２）残存履行義務に配分した取引価格

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

該当事項はありません。

なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（２）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

該当事項はありません。

なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（２）の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

（９）発行済投資口の総口数の増減

本投資法人の2026年８月31日までの最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注２）2021年10月15日開催の本投資法人役員会において、2021年８月期（第10期）に係る金銭の分配として、１口当たり675円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払いを開始しました。

（注３）１口当たり発行価格406,965円（発行価額393,608円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。

（注４）１口当たり発行価額393,608円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

 

（注５）2022年４月15日開催の本投資法人役員会において、2022年２月期（第11期）に係る金銭の分配として、１口当たり679円の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを決議し、同年５月20日よりその支払いを開始しました。

（注６）１口当たり発行価格394,875円（発行価額381,996円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行しました。

（注７）2022年10月14日開催の本投資法人役員会において、2022年８月期（第12期）に係る金銭の分配として、１口当たり730円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月21日よりその支払いを開始しました。

（注８）１口当たり発行価額381,996円にて、新規物件の取得に伴う借入金の返済を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注９）2023年４月17日開催の本投資法人役員会において、2023年２月期（第13期）に係る金銭の分配として、１口当たり811円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年５月23日よりその支払いを開始しました。

（注10）2023年10月18日開催の本投資法人役員会において、2023年８月期（第14期）に係る金銭の分配として、１口当たり867円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月22日よりその支払いを開始しました。

（注11）2024年４月15日開催の本投資法人役員会において、2024年２月期（第15期）に係る金銭の分配として、１口当たり696円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年５月23日よりその支払いを開始しました。

（注12）2025年２月28日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、2025年３月１日を効力発生日として１口につき３口の割合をもって分割しました。

（注13）2025年４月18日から2025年７月31日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（25,444口）については、2025年４月17日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年８月29日に消却しました。

（注14）2025年10月16日開催の本投資法人役員会において、2025年８月期（第18期）に係る金銭の分配として、１口当たり266円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月21日よりその支払いを開始しました。

（注15）2026年４月16日開催の本投資法人役員会において、2026年２月期（第19期）に係る金銭の分配として、１口当たり235円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年５月22日よりその支払いを開始しました。

 

３．参考情報

（１）投資状況

本投資法人の2026年８月31日（第20期末）現在における投資状況は、以下のとおりです。

 

 

（注１）「保有総額」は、2026年８月31日現在の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）を記載しています。なお、不動産を主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。

（注２）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいいます。

（注３）「近畿圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県をいいます。

（注４）「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。

（注５）「投資有価証券」は、MRB1合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。

（注６）「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」には、2026年８月31日現在の貸借対照表に計上された金額を記載しています。

（注７）「負債総額」には、敷金・保証金返還債務を含みます。

 

（２）投資資産

①投資有価証券の主要銘柄

（ア）株式

該当事項はありません。

 

（イ）株式以外の有価証券

（注１）「評価額」は、帳簿価額を記載しています。

（注２）運用資産は、ロジクロス蓮田、ロジクロス春日部、ロジクロス船橋及びロジクロス名古屋みなとの信託受益権です。

 

②投資不動産物件

該当事項はありません。

 

③その他投資資産の主要なもの

本投資法人が、2026年８月31日（第20期末）現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については、以下のとおりです。

 

（ア）ポートフォリオ一覧

本投資法人の保有資産の物件名称、所在地、取得価格、投資比率、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得年月日は、以下のとおりです。

（注１）「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。

（注２）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。そのため、投資比率の合計が一致しない場合があります。

（注３）「鑑定評価額」は、2026年８月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。詳細については、後記「（エ）不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。

（注４）「取得年月日」は、保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。なお、追加取得等により複数の売買契約を締結している場合は、最も古い取得年月日を記載しています。

（注５）ロジポート相模原に係る鑑定評価額は、本投資法人の持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。

（注６）ロジポート橋本、ロジポート川崎ベイ、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る鑑定評価額は、本投資法人の持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

（注７）ロジポート大阪大正に係る鑑定評価額は、本投資法人の持分割合（37.5％）に相当する数値を記載しています。

 

 

（イ）不動産等の概要

本投資法人の保有資産に係る物件名称、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び建築時期は、以下のとおりです。

（注１）「敷地面積」及び「延床面積」は、保有資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、延床面積は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しており、主たる建物が複数ある場合には、各主たる建物の延床面積の合計を記載しています。ロジポート相模原、ロジポート橋本、ロジポート大阪大正、ロジポート川崎ベイ、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る延床面積の括弧内の数値は、本投資法人が保有する各物件の持分割合（それぞれ49％、45％、37.5％、45％、45％及び45％）に相当する数値を記載しており、「合計」欄の括弧内の数値は、各物件の持分割合を考慮した各保有資産の延床面積の合計となります。各数値は、表示単位未満を切り捨てて記載しています。

（注２）「賃貸可能面積」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積のうち、本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は除きます。

（注３）「賃貸面積」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。

（注４）「建築時期」とは、保有資産に係る建物の登記簿上の築年月を意味します。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上最も古い築年月を意味します。

（注５）ロジポート相模原に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人の持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。

（注６）ロジポート橋本、ロジポート川崎ベイ、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人の持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

（注７）ロジポート大阪大正に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人の持分割合（37.5％）に相当する数値を記載しています。

 

 

（ウ）賃貸借の概要

本投資法人の保有資産に係る物件名称、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント数、主なテナントの名称、年間賃料、敷金・保証金、平均賃貸借期間及び平均残存賃貸借期間は、以下のとおりです。

（注１）「賃貸可能面積」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積のうち、本投資法人の持分に相当する面積の合計を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は除きます。

（注２）「賃貸面積」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。以下、本（ウ）において保有資産に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。

（注３）「稼働率」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、「合計／平均」欄の稼働率は、各物件の賃貸可能面積の合計に対して各物件の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）「テナント数」は、対象賃貸借契約数の合計を記載しています。但し、各保有資産につき同一のテナントが同一の物件に関して複数の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは１として算出しています。

（注５）「主なテナントの名称」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。

（注６）「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2026年８月分の賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。）は考慮しないものとします。

（注７）「敷金・保証金」は、対象賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の各物件の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注８）「平均賃貸借期間」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸借期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を切り捨てて記載しています。

（注９）「平均残存賃貸借期間」は、対象賃貸借契約に基づき、2026年８月31日以後の賃貸借期間の残存期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を切り捨てて記載しています。

（注10）テナントからの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

（注11）ロジポート相模原に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人の持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。

（注12）ロジポート橋本、ロジポート川崎ベイ、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人の持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

（注13）ロジポート大阪大正に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人の持分割合（37.5％）に相当する数値を記載しています。

 

（エ）不動産鑑定評価書の概要

本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別な利害関係はありません。

（注１）「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、減価償却費を控除する前の収益です。上記鑑定NOIは直接還元法における鑑定NOIであり、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIの取得価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、「合計」欄は、各物件の鑑定NOIの合計を、各物件の取得価格の合計で除して算出しています。

（注３）ロジクロス厚木に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度を4.0％、２年度以降を4.1％として査定されています。

（注４）ロジクロス神戸三田に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度を4.3％、２年度以降を4.4％として査定されています。

（注５）ロジクロス厚木Ⅱに係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から５年度までを3.9％、６年度以降を4.1％として査定されています。

（注６）ロジクロス横浜港北に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から４年度までを3.8％、５年度から11年度までを4.0％として査定されています。

（注７）ロジポート相模原に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人の持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。

（注８）ロジポート橋本、ロジポート川崎ベイ、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人の持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

（注９）ロジポート大阪大正に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人の持分割合（37.5％）に相当する数値を記載しています。

（注10）MJロジパーク大阪1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から２年度までを3.9％、３年度以降を4.1％として査定されています。

（注11）MJロジパーク西宮1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から３年度までを4.4％、４年度以降を4.7％として査定されています。

（注12）MJロジパーク春日井1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から３年度までを4.1％、４年度から11年度までを4.2％として査定されています。

（注13）MJロジパーク印西1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から５年度までを4.1％、６年度以降を4.3％として査定されています。

（注14）MJロジパーク高槻1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から５年度までを3.9％、６年度から11年度までを4.1％として査定されています。

（注15）MJロジパーク東大阪1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から10年度までを4.1％、11年度を4.3％として査定されています。

（注16）MJロジパーク船橋2に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から４年度までを3.8％、５年度から11年度までを4.0％として査定されています。

（注17）MJインダストリアルパーク神戸（底地）に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から５年度までを4.0％、６年度以降を4.1％として査定されています。

（注18）MJインダストリアルパーク郡山（底地）に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度から７年度までを4.5％、８年度から11年度までを4.6％として査定されています。

 

（オ）主要な不動産等の物件に関する情報

本投資法人の保有資産のうち、2026年８月31日現在において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10％以上を占める不動産は、以下のとおりです。

（注１）「年間賃料」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間での賃貸借契約に基づき算出し記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2026年８月分の賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。）は、考慮しないものとします。

（注２）「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注３）ロジポート川崎ベイに係る年間賃料は、本投資法人の持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。

 

（カ）主要なテナント（注）に関する情報

該当事項はありません。

（注）「主要なテナント」とは、2026年８月31日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積に占める当該テナントの賃貸面積の比率が10％以上のテナントをいいます。

 

 

（キ）ポートフォリオ分散の状況

本投資法人の保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。

a.用途別比率

（注１）「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しており、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。

（注２）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する保有資産の取得価格の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。そのため、投資比率の合計が一致しない場合があります。以下、本（キ）において同じです。

 

b.地域別比率

＜延床面積ベース（注１）＞

 

＜取得価格ベース＞

（注１）MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）、MJインダストリアルパーク川西（底地）、MJインダストリアルパーク郡山（底地）及びMJインダストリアルパーク神戸西（底地）は、底地物件のため、上記の各数値の算出に当たっては除いています。

（注２）「延床面積」は、保有資産のうち、建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しており、主たる建物が複数ある場合には各主たる建物の延床面積の合計を記載しています。ロジポート相模原、ロジポート橋本、ロジポート大阪大正、ロジポート川崎ベイ、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る延床面積は、本投資法人が保有する各物件の持分割合（それぞれ49％、45％、37.5％、45％、45％及び45％）に相当する延床面積を記載しています。以下、本（キ）において同じです。

（注３）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいいます。

（注４）「近畿圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県をいいます。

（注５）「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。

 

c.築年数別比率（注１）

（注１）MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）、MJインダストリアルパーク川西（底地）、MJインダストリアルパーク郡山（底地）及びMJインダストリアルパーク神戸西（底地）は、底地物件のため、上記の各数値の算出に当たっては除いています。

（注２）「築年数」は、保有資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2026年８月31日までの期間を算出しています。

 

d.規模（延床面積）別比率（注）

（注）MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）、MJインダストリアルパーク川西（底地）、MJインダストリアルパーク郡山（底地）及びMJインダストリアルパーク神戸西（底地）は、底地物件のため、上記の各数値の算出に当たっては除いています。

 

e.賃貸借期間別比率

（注１）「賃貸借契約期間」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）（本e.において保有資産に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。）に表示された賃貸借期間に基づき記載しています。

（注２）「年間賃料」は、対象賃貸借契約に表示された月額賃料（共益費を含みます。）（期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2026年８月分の賃料（共益費を含みます。））を12倍することにより年換算して算出した金額をそれぞれ各賃貸借契約期間の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、年間賃料の合計が一致しない場合があります。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。）は考慮しないものとします。以下、本（キ）において同じです。

（注３）ロジポート相模原、ロジポート橋本、ロジポート大阪大正、ロジポート川崎ベイ、ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟及びロジスタ・ロジクロス茨木彩都B棟に係る年間賃料は、本投資法人の持分割合（それぞれ49％、45％、37.5％、45％、45％及び45％）に相当する数値を記載しています。以下、本（キ）において同じです。

 

f.残存賃貸借期間別比率

（注）「残存賃貸借期間」は、2026年８月31日現在における保有資産に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に基づき当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準として記載しています。

 

（ク）担保の内容

該当事項はありません。

 

（ケ）保有不動産の資本的支出

a.資本的支出の予定

本投資法人が保有している不動産等に関して、現在計画されている修繕工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。

（注）百万円未満を切捨てて記載しています。

 

b.期中の資本的支出

当期（2026年８月期）に行った資本的支出に該当する主要な工事はありません。当期中の資本的支出は156百万円であり、費用に区分された修繕費80百万円と合わせ、合計236百万円の工事を実施しています。

 

c.長期修繕計画のために積立てた金銭

本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。

（単位：千円）

（注）本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面の間、当該分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費の30％を目途として、利益を超える金銭の分配を行う方針です。

 

 

（コ）個別資産の収益状況

（単位：千円）

 

（単位：千円）

 

（注）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

 

（単位：千円）

 

（単位：千円）

 

（注）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

 

（単位：千円）

 

（単位：千円）

 

（注）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

（単位：千円）

 

（単位：千円）

 

（注）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。