目次

 

１．運用状況

（１）運用状況………………………………………………………………………………………………　２

（２）投資リスク……………………………………………………………………………………………　８

２．財務諸表

（１）貸借対照表……………………………………………………………………………………………　９

（２）損益計算書……………………………………………………………………………………………　11

（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………………　12

（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………………　13

（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………………　14

（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………………　15

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………………　15

（８）財務諸表に関する注記事項…………………………………………………………………………　16

（９）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………………　26

３．参考情報

（１）運用資産等の価格に関する情報……………………………………………………………………　27

（２）資本的支出の状況……………………………………………………………………………………　32

 

１．運用状況

（１）運用状況

（当期の概況）

①　本投資法人の主な経緯

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社サンケイビル・アセットマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人、株式会社サンケイビル（以下「サンケイビル」又は「スポンサー」といいます。）をスポンサーとして、2018年11月19日に出資金100百万円（1,000口）で設立され、2018年12月17日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号　関東財務局長　第140号）。その後、本投資法人は、2019年３月12日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード2972）。

2023年10月、本投資法人は本資産運用会社の運用ガイドラインの一部変更により、オフィスビル中心型REITから総合型REITへと転換しました。

当期末日（2026年８月31日）現在における発行済投資口の総口数は467,099口、出資総額（純額）は45,426百万円となっています。

本投資法人は、2026年１月７日に開始されたTiger投資事業有限責任組合及びLion投資事業有限責任組合（以下「前回公開買付者ら」といいます。）による本投資法人の投資口（以下「本投資法人投資口」といいます。）に対する公開買付け（以下「前回公開買付け」といいます。）について、本投資法人役員会において、前回公開買付けに賛同する旨の意見を表明するとともに、本投資法人投資口を保有する投資主の皆様に対して前回公開買付けに応募することを推奨しましたが、前回公開買付けは2026年５月18日に不成立となりました。

その後、株式会社シティインデックスフィフス（以下「公開買付者」といいます。）が、2026年９月28日から2026年11月10日までを公開買付けの買付け等の期間とする本投資法人投資口に対する公開買付け（以下「本公開買付け」といいます。）を実施しています。本投資法人は、2026年９月25日開催の本投資法人役員会において、本公開買付けに賛同する旨の意見を表明するとともに、本公開買付けに応募するか否かについては、本投資法人投資口を所有する投資主の皆様のご判断に委ねること（応募中立）を決議しました。上記の本投資法人役員会決議は、公開買付者が本公開買付け及びその後の一連の手続きにより本投資法人投資口の全てを取得することを企図していること、並びに本投資法人投資口が上場廃止となることを前提として行われたものです。

 

②　運用環境

当期（2026年８月期）における日本経済は、中東情勢の緊張やエネルギー価格上昇の影響がみられたものの、緩やかな回復基調を維持しました。個人消費は政府の負担軽減策や賃上げの浸透により底堅く推移しました。企業部門では企業業績が総じて堅調に推移する中、人手不足対応や省力化投資を背景に設備投資も増加基調となりました。株式市場では、AI・半導体関連銘柄を中心とした買いに支えられ、日経平均株価は高値圏で推移しましたが、金利上昇や地政学リスクを背景に変動性の高い展開となりました。東証REIT指数は、賃料上昇による収益改善期待が支えとなった一方、長期金利の上昇が重石となり、おおむね横ばい圏で推移しました。

このような経済環境下で、本投資法人が主たる投資対象とするオフィスビル市場については、人材確保や業容拡大を背景とした移転拡張やグレードアップ移転等の需要が引き続きみられました。本投資法人の運用資産の多くが所在する東京オフィスビル市場においては、都心部を中心に賃料上昇基調が継続するとともに、外縁部においても空室率改善の動きがみられるなど、市場全体の需給環境は底堅く推移しました。

本投資法人は中核的アセット群（注）のうち、現在、ホテル市場及び物流市場への投資を行っています。このうちホテル市場については、日本政府観光局による訪日外客統計（推計値）によると、中国政府の訪日自粛要請を背景に中国人旅行客は減少している一方、その他の国・地域からの旅行客増加が下支えとなり、2026年の訪日外客数は、過去最高を記録した2025年の訪日外客数（4,268万人）に次ぐペースで推移しました。物流市場については、輸送効率向上や労働力確保の観点から立地優位性の高いハイスペック物件に対する需要が引き続き堅調であり、首都圏外縁部の物件においても空室消化が進むなど、需給環境の改善がみられました。

（注）「中核的アセット群」とは、ホテル・物流施設・住居系施設（住宅・学生レジデンス・ヘルスケア施設等、居住等の機能を有する用途）をいいます。

 

③　運用実績

本投資法人は、当期において資産の取得及び売却を行っていません。本投資法人の当期末日現在のポートフォリオは、物件数16物件、資産規模（取得価格（注１）合計）93,938百万円と、前期より変更ありません。

当期末日現在における運用実績（保有16物件）は、稼働率（注２）82.4％となりました。営業収益は前期に計上した「福岡グリーンビルディング」におけるテナントとの賃貸借契約の合意解約に伴う解約違約金582百万円が当期においては計上されない一方、同合意解約に伴う原状回復工事精算金収入等1,419百万円が計上されたことにより、前期比29.4％増の3,729百万円となりました。また、当期末日現在における鑑定評価額は97,120百万円となりました。

本投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指し、従前同様、既存テナントとのリレーションの強化・充実を図りながら満足度向上に努めました。更改期を迎える既存テナントに対しては、現在のインフレ環境における賃貸市場及び賃料水準の動向を丁寧に説明することで、賃料の増額改定実績を着実に積み上げました。なお、修繕及び資本的支出については、運用資産の競争力の維持・向上に資するものに絞り込み実施しました。

また、本投資法人の保有するホテル６物件のうち、固定賃料を採用している３物件（「ホテルインターゲート東京 京橋」、「ホテルインターゲート広島」及び「ベッセルホテルカンパーナすすきの」）によりポートフォリオ収益の安定性を確保しつつ、固定賃料と変動賃料を併用している３物件（「ホテルインターゲート京都 四条新町」、「ホテルインターゲート金沢」及び「グリッズプレミアムホテル大阪なんば」）においては、インバウンドの需要拡大、客室稼働率と客室平均単価の上昇等、市況に応じて収益性の向上に寄与するものと期待されます。

物流市場については、流通の活発化に加え、「2024年問題」を契機とした物流網整備の必要性からも、物流施設への需要は着実に拡大してきています。本投資法人は今後とも当該分野での運用実績を積み重ね、プレゼンスの向上に努めます。

また、本投資法人は、本資産運用会社の運用ガイドラインにおける「サステナビリティ方針」のもと、本資産運用会社とともに、社会の持続可能性（サステナビリティ）及び中長期的な投資主価値の向上を目的として、環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）を意味する「ESG」に配慮した運用に継続的に取り組んでいます。

本投資法人は延べ９物件の運用資産で10件の環境認証（DBJ Green Building認証（注３）５件、BELS（注４）評価５件）を取得しています。

（注１）「取得価格」及び「譲渡価格」は、本投資法人の保有する資産（不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称して「運用資産」といいます。）に係る各売買契約に記載された各不動産及び信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得又は譲渡に要する諸費用を含みません。以下同じです。

（注２）「稼働率」は、総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示していて、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、各運用資産の本投資法人の持分に相当する面積よりそれぞれ合計を算出しています。

（注３）「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、2011年４月に日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援しています。

（注４）「BELS」とは、 Building-Housing Energy-efficiency Labeling System（建築物省エネルギー性能表示制度）の略称です。建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号、その後の改正を含みます。）（建築物省エネ法）において、不動産事業者等は建築物の省エネルギー性能を表示するよう努めることが求められています。BELSは、国土交通省が定めた評価基準に基づいて第三者機関が建築物の省エネルギー性能を評価する制度です。

 

④　資金調達の概要

当期においては、2026年４月１日に返済期限が到来した長期借入金10,200百万円の返済に充当するため、同日付で株式会社みずほ銀行から10,200百万円の借入れを行いました。

この結果、当期末日現在における借入金残高は49,500百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」といいます。）は48.9％となりました。

また、本投資法人は当期末日現在において、株式会社日本格付研究所（JCR）の長期発行体格付「Ａ＋」（格付の見通し：安定的）を取得しています。今後とも、適切かつ健全な財務運営を行い、信用力の向上に努めます。

 

⑤　業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益3,729百万円、営業利益2,084百万円、経常利益1,795百万円、当期純利益1,719百万円となりました。

分配金については、本投資法人の定める金銭の分配の方針（規約第36条）に従い、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図しています。当期については、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額である1,718,924,320円を分配することとし、この結果、投資口１口当たり分配金は3,680円となりました。

 

（次期の見通し）

①　運用全般に関する見通し

雇用・所得環境の改善や継続的な賃上げ、企業の設備投資意欲の継続を背景に、日本経済は緩やかな回復基調を維持することが期待されます。一方で、地政学リスクの高まりに伴う資源価格や物流コストの上昇が物価へ波及することによる個人消費への影響や、国内金利の上昇、海外経済の減速リスク等には引き続き留意が必要です。また、金融資本市場の変動や為替動向が企業収益や不動産投資市場へ与える影響についても注視していく必要があります。

不動産売買市場では、金利上昇局面が続く中においても、国内外投資家による不動産への投資需要は底堅く推移しています。特に賃料成長が期待できる優良アセットに対する投資意欲は依然として高く、優良物件を巡る競争は引き続き激しい状況となることが見込まれます。一方で、資金調達環境や投資家の期待利回りの変化による資産価格への影響には留意が必要であり、市場動向を慎重に見極めながら投資機会を検討していきます。

オフィスビル市場については、人材確保や生産性向上を目的としたオフィス環境整備に加え、高機能オフィスへの移転需要や事業拡大、拠点統合に伴う需要を背景として、東京都心部では総じて堅調な需給環境が継続していて、賃料も上昇基調を維持しています。今後も新規供給は限定的にとどまることから、当面は堅調な市場環境が継続すると見込まれます。一方で、テナントニーズの多様化が進むなか、立地や建物性能、環境対応等による競争力の差が顕在化する可能性もあり、物件ごとの特性を踏まえたリーシング戦略の構築が重要になると考えています。

ホテル市場については、訪日外国人旅行者数の増加ペースはこれまでの急速なコロナ禍からの回復局面と比較して落ち着きつつあるものの、欧米豪を中心としたインバウンド需要や国内旅行需要に支えられ、引き続き堅調な市場環境が期待されます。宿泊単価の上昇や旅行消費額の増加も収益を下支えする要因になると考えられます。固定賃料を採用しているホテル３物件については、安定的な収益を見込んでいるほか、固定賃料と変動賃料を併用しているホテル３物件については、市況に応じた収益の向上が見込まれます。

物流市場については、EC市場の拡大や物流効率化ニーズの高まりを背景として、引き続き底堅い需要が見込まれています。一方で、ドライバー不足や労務コストの上昇等を背景に、物流施設に対する需要は輸送効率や立地優位性を重視する傾向が強まっています。2026年３月には「総合物流施策大綱（2026年度～2030年度）」が閣議決定され、物流効率化や物流DXの推進、サプライチェーンの強靭化等に向けた取組みが進められる方針が示されました。本投資法人の保有している施設は立地優位性が高い場所に所在し、入居テナントとの間で定期建物賃貸借契約に基づく固定賃料としていますので、安定的収益を見込んでいます。

なお、本投資法人が2026年９月25日付で別途公表しました「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（福岡グリーンビルディング）」に記載のとおり、「福岡グリーンビルディング」については、2025年９月30日付で一棟借りしていたテナントとの間で本物件の賃貸借契約の合意解約書を締結して以降、マルチテナント化によるリーシング活動を鋭意継続していましたが、建築コストの増加や人手と資材両面の不足等の影響からマルチテナント化工事の発注に遅れが生じたことに加えて、当該エリアにおけるオフィス需要の回復に期待していたほどの進展が見られず、当初想定よりもリーシング活動の長期化が懸念される状況を鑑み、「福岡グリーンビルディング」の収益回復には相応の時間を要し、ポートフォリオ収益全体への影響も高まることから、テナント誘致と並行して売却活動を続けてまいりました。今般、帳簿価額及び鑑定評価額を上回る価格で譲渡先と合意し、譲渡を決定するに至りました。なお、譲渡に伴う譲渡代金については、借入金の返済資金の一部に充当する予定です。

 

（Ａ）外部成長戦略

本投資法人は、2023年10月に実施した運用ガイドラインの一部変更を通じて、大規模なポートフォリオ リバランスを実施し、オフィス中心型REITから総合型REITへの転換を果たしました。

今後もサンケイビルのスポンサーサポートを最大活用し、サンケイビルのポートフォリオはもとより、サンケイビルのソーシング力を活かした第三者保有物件の取得による外部成長を持続していきます。さらに、エリアや利回りといったポートフォリオ・マトリクスのバランスを意識した分散投資を実践し、ポートフォリオの収益性と安定性の向上に努めていきます。

 

（Ｂ）内部成長戦略

本投資法人は、既存テナントとのリレーションの強化、テナント満足度の向上を掲げ、着実な内部成長を目指します。具体的には、マーケット賃料との乖離が著しい場合は、賃貸借契約の更改における賃料増額改定を試みることはもちろん、建物管理にかかる諸費用の増加などを考慮し、マーケット賃料との乖離がそれほどみられない場合であっても、テナントの理解を得ながら増額改定に取り組んでまいります。加えて、テナントからの解約予告期間を従来の期間より延ばす取り組みや複数テナントの賃貸借契約終了時期が重なる物件について退去リスクの観点から賃貸借契約終了時期の分散化を図る取り組み等、戦略的リーシングを引き続き行います。また、顧客満足度調査の実施や衛生面の品質向上、計画的な維持・修繕の実施等、テナント満足度向上についても引き続き積極的に取り組んでいきます。

本投資法人は、サンケイビルを中核とするサンケイビルグループ内での連携を通じて、不動産の企画・開発から、テナント誘致、運営管理に至るまで、サンケイビルグループの総合的な運営管理機能を活用します。

また、本投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指すため、以下の施策等を実行します。

（ア）運用資産の稼働率及び賃料の維持・向上を図るべく、テナント満足度を維持・向上させるため、テナントとのリレーションの強化・充実を図りながらテナントに快適にご利用いただけるようサービスの提供に努めます。

（イ）運用資産の状態、特性、不動産市況及びテナントニーズ等を考慮し、精査をしたうえで、修繕及び資本的支出の計画・実施を行い、運用資産の市場における競争力の維持・向上を図ります。

（ウ）賃貸市場動向を継続的に把握し、機動的なリーシング活動を行うことで、収益の維持・向上に努めます。

（エ）運用資産の運営の妥当性、管理水準及びコストを定期的に検証し、運営管理コストの低減と環境配慮への継続的な取り組みを行います。実施に当たっては運用資産の市場における競争力やテナント満足度の維持・向上の観点とのバランスを考慮します。

（オ）運用資産の環境負荷低減や外部のステークホルダーとの協働等、ESGに配慮した運用を行います。

 

（Ｃ）財務戦略

本投資法人は、運用資産の中長期にわたる安定した収益の確保と着実な成長のために、財務活動の機動性及び資金繰りの安定性等に留意しつつ、適切かつ健全な財務運営を行います。

また、財務健全性の確保のため、LTVは、原則として60％を上限とすることを基本方針とし（但し、新たな資産の取得等のために、一時的に上限のLTVの範囲を超えることができるものとします。）、巡航水準では40～50％程度を維持していく方針です。

（ア）エクイティ・ファイナンス

新投資口の発行は、資本市場の動向、金融環境、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率等を総合的に勘案のうえ、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。

（イ）デット・ファイナンス

借入れ等に際しては、金利動向、マーケット水準、財務の機動性、長期取引関係及び安全性のバランスを総合的に勘案し、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の有利子負債調達条件を検討したうえで、適切な資金調達を行います。

 

②　決算後に生じた重要な事実

資産の譲渡

　本投資法人は、下記のとおり2026年９月25日付で不動産信託受益権の譲渡を決定し、2026年10月13日に譲渡しました。当該譲渡により、2027年２月期において、不動産等売却益292百万円を計上しています。

（注１）「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。

（注２）譲渡先より開示についての承諾が得られていないことから非開示としています。

 

（参考情報）

株式会社シティインデックスフィフスによる本投資法人の投資口に対する公開買付け

　公開買付者は本公開買付けを実施しており、本投資法人は、2026年９月25日開催の本投資法人役員会において、本公開買付けに賛同する旨の意見を表明するとともに、本公開買付けに応募するか否かについては、本投資法人投資口を所有する投資主の皆様のご判断に委ねること（応募中立）を決議しました。上記の本投資法人役員会決議は、公開買付者が本公開買付け及びその後の一連の手続きにより本投資法人投資口の全てを取得することを企図していること、並びに本投資法人投資口が上場廃止となることを前提として行われたものです。

　詳細については、2026年９月25日公表の「株式会社シティインデックスフィフスによるサンケイリアルエステート投資法人（証券コード：2972）投資口に対する公開買付けに関する賛同及び応募中立の意見表明に関するお知らせ」をご参照ください。

③　運用状況の見通し

2027年２月期（2026年９月１日～2027年２月28日）及び2027年８月期（2027年３月１日～2027年８月31日）における本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでいます。

なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2027年２月期（2026年９月１日～2027年２月28日）及び2027年８月期（2027年３月１日～2027年８月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。

 

2027年２月期（2026年９月１日～2027年２月28日）及び

2027年８月期（2027年３月１日～2027年８月31日）の運用状況の予想の前提条件

 

 

 

 

 

（２）投資リスク

有価証券報告書（2026年５月28日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。

 

２．財務諸表

（１）貸借対照表

 

 

 

 

（２）損益計算書

 

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

 

（４）金銭の分配に係る計算書

 

 

（５）キャッシュ・フロー計算書

 

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記

 

（８）財務諸表に関する注記事項

[重要な会計上の見積りに関する注記]

固定資産の減損

１．財務諸表に計上した金額

 

 

２．識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

前期（2026年２月28日）

　本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。

　会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。

　減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる賃料、賃貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。

　各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向を受ける可能性があります。これらの様々な事象を正確に予測することは困難であり、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

当期（2026年８月31日）

該当事項はありません。

 

 

[貸借対照表に関する注記]

※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額

 

 

[損益計算書に関する注記]

※１．不動産賃貸事業損益の内訳

 

 

 

※２．減損損失の内訳

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

本投資法人は以下の資産グループについて減損損失を計上しています。

 

（単位：千円）

減損損失の算定にあたっては、それぞれの物件ごとに１つの資産グループとしています。その結果、固定資産グループ１件について、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（4,933,559千円）として営業費用の区分に計上しています。減損損失の内訳は、信託建物750,484千円、信託構築物18,165千円、信託工具、器具及び備品1,311千円、信託土地4,163,598千円です。

なお、運用方針の検討結果に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48条第２項に従い、計上区分を営業費用としています。

また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しています。正味売却価額は鑑定評価額から処分費用見込額を控除して算定しています。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

該当事項はありません。

 

※３．固定資産受贈益の内容

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

「福岡グリーンビルディング」敷地内の駐車場に関連する資産につき、前所有者から譲渡を受けています。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

該当事項はありません。

 

 

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

 

 

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

 

 

[リース取引に関する注記]

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

 

 

[金融商品に関する注記]

１．金融商品の状況に関する事項

（１）金融商品に対する取組方針

　本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。

　金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。

　新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえたうえで実施を決定します。

　本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。

 

（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

　借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期日の到来時に借換えを行うことができないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスのとれた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が本投資法人の運営に与えるリスクを管理します。

 

（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

　金融商品の価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。

 

２．金融商品の時価等に関する事項

　2026年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」並びに「信託預り敷金及び保証金」については、重要性が乏しいため、記載を省略しています。

 

 

　2026年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」並びに「信託預り敷金及び保証金」については、重要性が乏しいため、記載を省略しています。

 

 

（注１）金融商品の時価の算定方法

（１）１年内返済予定の長期借入金、（２）長期借入金

長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。但し、固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。

 

（注２）借入金の決算日（2026年２月28日）後の返済予定額

 

 

借入金の決算日（2026年８月31日）後の返済予定額

 

 

[有価証券に関する注記]

前期（2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

 

[デリバティブ取引に関する注記]

前期（2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

[退職給付に関する注記]

前期（2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

[税効果会計に関する注記]

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

 

 

２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

 

（注）前期は、税引前当期純損失を計上しているため、記載を省略しています。

 

[持分法損益等に関する注記]

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

[関連当事者との取引に関する注記]

１．親会社及び法人主要投資主等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

２．関連会社等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

３．兄弟会社等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

４．役員及び個人主要投資主等

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。

（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税額は含まれていませんが、期末残高には含まれています。なお、千円未満を切り捨てて表示しています。

（注３）資産運用報酬の支払は、太田裕一が株式会社サンケイビル・アセットマネジメントの代表者として行った取引であり、報酬の額は本投資法人の規約に定められた条件によっています。

（注４）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

（注１）開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。

（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税額は含まれていませんが、期末残高には含まれています。なお、千円未満を切り捨てて表示しています。

（注３）資産運用報酬の支払は、太田裕一が株式会社サンケイビル・アセットマネジメントの代表者として行った取引であり、報酬の額は本投資法人の規約に定められた条件によっています。

（注４）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。

 

[資産除去債務に関する注記]

前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　該当事項はありません。

 

当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　該当事項はありません。

 

 

[賃貸等不動産に関する注記]

本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

 

（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注２）期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出（147,562千円）によるもの、主な減少額は「福岡グリーンビルディング」に係る減損損失（4,933,559千円）によるものであり、当期の主な増加額は資本的支出（169,171千円）によるもの、主な減少額は減価償却費（314,296千円）によるものです。

（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、契約により取り決められた一定の譲渡価格がある場合は、合理的に算定された価額として当該譲渡価格を記載しています。

 

なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。

 

[収益認識に関する注記]

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

 

　当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

 

２．顧客との契約から生ずる収益を理解するための基礎となる情報

　前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　　重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

　当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　　重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（１）契約資産及び契約負債の残高等

 

（２）残存履行義務に配分した取引価格

　前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

　当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

[セグメント情報等に関する注記]

１．セグメント情報

　本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

２．関連情報

　前期（自　2025年９月１日　至　2026年２月28日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（３）主要な顧客ごとの情報

（単位：千円）

 

 

　当期（自　2026年３月１日　至　2026年８月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（３）主要な顧客ごとの情報

（単位：千円）

 

[１口当たり情報に関する注記]

（注１）１口当たり当期純利益又は当期純損失（△）は、当期純利益又は当期純損失（△）を期間の日数による加重平均投資口数（2026年２月期467,099口、2026年８月期467,099口）で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益又は当期純損失（△）については、潜在投資口がないため記載していません。

（注２）１口当たり当期純利益又は当期純損失（△）の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

[重要な後発事象に関する注記]

資産の譲渡

　本投資法人は、下記のとおり2026年９月25日付で不動産信託受益権の譲渡を決定し、2026年10月13日に譲渡しました。当該譲渡により、2027年２月期において、不動産等売却益292百万円を計上しています。

（注１）「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。

（注２）譲渡先より開示についての承諾が得られていないことから非開示としています。

 

（９）発行済投資口の総口数の増減

　最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注２）１口当たり発行価格121,327円（発行価額116,971円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注３）１口当たり発行価額116,971円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。

（注４）2021年10月15日開催の本投資法人役員会において、第５期（2021年８月期）に係る金銭の分配として、１口当たり20円の利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年11月22日より分配金の支払を開始しました。

（注５）第14期（2026年２月期）に計上した当期未処理損失の額である4,009百万円を出資総額等から控除する無償減資を行いました。

 

３．参考情報

（１）運用資産等の価格に関する情報

①　投資状況

（注１）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
「大阪圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府をいい、政令指定都市、中核市、地方主要都市に限ります。
「名古屋圏」とは、愛知県、岐阜県、三重県をいい、政令指定都市、中核市、地方主要都市に限ります。
「中核市」とは、人口20万人以上の市（東京圏、大阪圏及び名古屋圏並びにその他の政令指定都市を除きます。）をいいます。
「地方主要都市」とは、人口20万人未満の市町村で、特定の用途において一定の需要が認められると本資産運用会社が判断した都市をいいます。

（注２）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっていて、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、用途がホテルである信託不動産の保有総額には、ホテルに付随する動産の帳簿価額を含みます。

（注３）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

 

（注１）負債総額、純資産総額及び資産総額の各金額は、貸借対照表計上額によっていて、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）「資産総額に対する比率」については、小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

 

②　投資資産

2026年８月31日現在、本投資法人が保有する運用資産は、次のとおりです。

 

（ア）ポートフォリオ一覧

本投資法人の運用資産に係る物件名称、所在地、取得価格、投資比率、帳簿価額及び鑑定評価額は以下のとおりです。

（注１）「取得価格」は、運用資産に係る各売買契約に記載された各不動産及び信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。また、「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各運用資産の取得価格の割合を示していて、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注２）「帳簿価額」は、2026年８月31日現在における各運用資産に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注３）「鑑定評価額」は、2026年８月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各運用資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。

（注４）「福岡グリーンビルディング」については、2026年10月13日に譲渡しています。

（注５）取得価格、帳簿価額及び鑑定評価額については、2026年８月31日時点で本投資法人が保有している共有持分（「ベッセルホテルカンパーナすすきの」40％）に相当する数値を記載しています。

（イ）建物及び賃貸借の概要

本投資法人の運用資産に係る物件名称、建築時期、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。

（注１）「建築時期」は、各運用資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月日を記載しています。

（注２）「総賃料収入」は、2026年８月31日現在において有効な各運用資産に係る賃貸借契約に表示された建物につき、月額賃料（主たる用途となっていない倉庫、看板、駐車場等付帯部分の使用料を含まず、貸室賃料に限り、共益費等を含みます。また、同日現在のフリーレント及びレントホリデー（※１）は考慮しないものとします。また、テナントとの合意において変動賃料が含まれているものについては、変動賃料を考慮に入れず算定しています。なお、消費税等は含みません。以下同じです。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、運用資産につきパス・スルー型マスターリース（※２）契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。

（※１）「フリーレント」とは、主として新規入居のテナントに対し、転居に係るコストを一時的に低減させて移転を促進するための賃料等の一時的減額措置をいい、「レントホリデー」とは、テナントの入居期間中の一定時期につき定期又は不定期に賃料等の一時的減額措置を合意することをいいます。以下同じです。本書における月額賃料等の計算においては、別段の記載のない限り、フリーレント及びレントホリデーを考慮しないで算定しています。

（※２）「パス・スルー型マスターリース」とは、賃料保証のないマスターリースをいいます。

（注３）「敷金・保証金」は、2026年８月31日現在における各運用資産に係る賃貸借契約に基づく敷金・保証金の合計額（各賃貸借契約に基づき受領見込みの額を含みます。また、主たる用途となっていない倉庫、看板、駐車場等付帯部分に係る敷金・保証金は含みません。）につき、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、運用資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金を記載しています。

（注４）「総賃貸可能面積」は、2026年８月31日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（主たる用途となっていない倉庫、看板、駐車場等付帯部分に係る面積は含みません。）につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。

（注５）「総賃貸面積」は、2026年８月31日現在における各運用資産に係る賃貸借契約（但し、賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を除きます。）に表示された賃貸面積（主たる用途となっていない倉庫、看板、駐車場等付帯部分に係る面積は含みません。）の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。なお、パス・スルー型マスターリースの対象となっている部分については、かかる部分につきエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され、かつ賃貸借期間が開始している面積の合計につき、小数第３位以下を切り捨てて記載しています。

（注６）「稼働率」は、2026年８月31日現在における各運用資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示していて、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、各小計及びポートフォリオ合計欄は、各運用資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示していて、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注７）「福岡グリーンビルディング」については、2026年10月13日に譲渡しています。

（注８）総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積及び総賃貸面積については、本投資法人が保有している共有持分（「ベッセルホテルカンパーナすすきの」40％）に相当する数値を記載しています。

（注９）テナント若しくは関係者等から開示の承諾が得られていない情報、又は秘匿情報の算出を可能とする情報が含まれているため、やむを得ない事由により開示していません。

 

（ウ）不動産鑑定評価書の概要

本投資法人の運用資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

（注１）「鑑定評価額」は、2026年８月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。

（注２）「福岡グリーンビルディング」については、2026年10月13日に譲渡しています。

（注３）鑑定評価額、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及び積算価格については、本投資法人が保有している共有持分（「ベッセルホテルカンパーナすすきの」40％）に相当する数値を記載しています。

（２）資本的支出の状況

①　資本的支出の予定

2026年８月31日現在における本投資法人の運用資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの（10百万円以上のもの）は以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれることがあります。

 

②　期中の資本的支出

2026年８月31日現在における本投資法人の運用資産に関し、当期に行った、10百万円以上の資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。なお、当期の資本的支出は169百万円であり、費用に区分処理された修繕費404百万円と合わせて、合計573百万円の工事を実施しています。

 

 

③　長期修繕計画のために積立てた金銭

本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。

（単位：千円）