目次

 

1.運用状況……………………………………………………………………………………………………………………………  2

（1）運用状況……………………………………………………………………………………………………………………  2

2.財務諸表……………………………………………………………………………………………………………………………  8

（1）貸借対照表…………………………………………………………………………………………………………………  8

（2）損益計算書………………………………………………………………………………………………………………… 11

（3）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………………………………… 12

（4）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………………………………… 14

（5）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………………………………… 15

（6）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………………………………… 16

（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………………………………… 16

（8）財務諸表に関する注記…………………………………………………………………………………………………… 19

（9）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………………………………… 26

3.参考情報…………………………………………………………………………………………………………………………… 28

（1）投資状況…………………………………………………………………………………………………………………… 28

（2）投資資産…………………………………………………………………………………………………………………… 29

1．運用状況

（1）運用状況

①　当期（第22期）の概況

本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産（注）の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針を実現するため、主としてテナント需要に厚みのある東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）を中心に、三大都市圏及び政令指定都市等への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。そして、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その他様々な用途の施設に投資し、持続的な成長を可能とする「総合型戦略」、ポートフォリオの分散効果により安定した運用を実現できる「大型REIT」の特性、地域分散によるキャッシュ・フローの安定性を図りながらも、アップサイドが期待できる「東京圏中心のポートフォリオ」、さらにスポンサーである野村不動産株式会社をはじめとする野村不動産グループ（野村不動産ホールディングス株式会社及びその連結子会社等をいいます。以下同じです。）との「賃貸バリューチェーン」に基づく、強力な物件供給及び運営サポート体制を組み合わせることで、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していきます。

（注）本書において「運用資産」とは、本投資法人の保有する資産をいいます。

本書において「不動産等」とは、本投資法人の規約第29条第1項(1)又は(2)に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同第29条第1項(3)に定める資産をいいます（「不動産等」及び「不動産対応証券」を以下、総称して「不動産関連資産」といいます。）。

不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。

 

Ａ.　投資環境

（日本経済）

当期の日本経済は、個人消費が横ばい、設備投資も減少するなど内需に弱さが見られた一方、輸出の増加や原油輸入の減少を背景に、外需が成長を下支えしました。結果、2026年4～6月期の実質GDP（2次速報）は、前期比0.4％増（年率換算1.4％増）と、3四半期連続のプラス成長となりました。

一方で、円安による輸入コストの増加や、金利上昇に伴う企業・家計の資金調達コストの増加に加え、中東情勢の緊迫化を受けたエネルギー価格の上振れにより、企業収益や家計の実質購買力を通じて景気が下押しされる懸念があります。

 

（不動産賃貸マーケット）

当期の不動産賃貸マーケットのセクター別の状況は、以下のとおりです。

オフィスセクターでは、東京都心5区で旺盛な需要により空室率が低水準で推移し、賃貸可能なオフィスの不足感が強まっています。需給の逼迫や建築費上昇による供給制約を背景に、2024年以降、募集賃料は上昇基調が続いています。今後も人材確保やオフィス環境の改善を目的とした、好立地・高スペック物件への移転が継続する見通しです。地方都市でも募集賃料は概ね上昇し、中でも大阪、名古屋では前年比5％を超える上昇となっています。

商業施設セクターでは、物価上昇による節約志向が続く中、スーパーマーケットなど生活必需品を扱う店舗を中心に、底堅い需要が継続しました。インバウンド消費は中国からの訪日客減少の影響が見られたものの、他市場からの需要や一人当たり消費額の上昇により、全体として堅調に推移しました。

物流施設セクターでは、3PL（注）事業者やEC・食品関連事業者を中心に、需要は引き続き堅調です。首都圏では大量供給により空室率が高い水準まで上昇しましたが、東京近郊の強い需要や既存物件での大型成約により、足元では低下基調となっています。実質賃料も東京ベイエリアを中心に、首都圏の全エリアで上昇しています。

（注）サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）とは、「荷主企業からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービス」を意味します。

賃貸住宅セクターでは、東京23区への人口流入が続き、需要は堅調です。稼働率は高水準で推移し、賃料もシングルタイプを中心にすべての面積帯で上昇しています。地方都市でも地域差はあるものの、概ね堅調な稼働率と賃料上昇が続いています。

ホテルセクターでは、中国からの旅行者減少の影響が一部で見られたものの、韓国、台湾、米国などからの需要や国内旅行需要が下支えし、需要全体は高水準を維持しています。稼働率には地域や施設によって弱さも見られる一方、ADR（客室平均単価）は上昇傾向にあり、RevPAR（販売可能な客室1室当たりの収益）は概ね底堅く推移しました。人手不足や人件費上昇への対応は、引き続き重要な課題です。

 

（不動産売買マーケット）

商業用不動産の売買は、2025年にリーマンショック後の過去最高値を記録しましたが、2026年に入ってからも活況が続き、上半期の売買額は前年同期比8％増の2.3兆円と、過去最高値を更新しました。セクター別では、賃料上昇が期待されるオフィスや賃貸住宅を中心に、物流施設などに投資が向かいました。J-REITにおいても、賃料上昇や収益改善が見込まれるオフィスやホテルなどを中心に、物件取得や資産入替えの動きが続いています。

また、不動産価格は全般に高値圏で推移し、マーケット全体として堅調な価格形成が続いています。金利は上昇傾向にあるものの、賃料上昇による収益拡大への期待や良好な資金調達環境が需要を支えており、取引利回りへの上昇圧力は限定的で、概ね低位で推移しています。

 

（J-REITマーケット）

2026年3月は、中東情勢の悪化に伴う原油高や国内外の長期金利上昇が重荷となり、指数は大幅に下落しました。4月は停戦協議への期待から反発しましたが、月後半は長期金利の上昇を受けて上値が抑えられました。5月は、株式市場が上昇したのに対し、国内長期金利の上昇や外国人投資家の売り越しを背景に、下落基調が続きました。6月は、月初に原油高とインフレに伴う長期金利上昇の懸念から下落した後、停戦合意や高い分配金利回りが支えとなり、下げ幅は縮小しました。

7月は、長期金利の低下や良好なオフィス賃貸市況、分配金の成長期待を背景に反発しました。しかしながら、8月は月初の長期金利上昇や月末の利益確定売りなどから再び下落しました。結果として、東証REIT指数は2026年2月末の1,999.33ポイントから、8月末には1,783.49ポイントとなりました。

 

Ｂ.　運用実績

前記「Ａ.　投資環境」に記載の環境の下、本投資法人は、当期（第22期）中に2物件（GEMS立川、プラウドフラット清澄通り）を取得し、2物件（晴海アイランド　トリトンスクエア　オフィスタワーZ、野村不動産広島ビル）を譲渡しました。この結果、当期末（2026年8月末日）時点において保有する物件は285物件（取得価格合計1,097,977百万円）、東京圏への投資比率は83.4％、総賃貸可能面積は2,186,184.14㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成となっています。

また、運営管理面においては、前記「Ａ.　投資環境」に記載のとおり、賃貸住宅及びオフィスセクターを中心に、全体として収益が増加傾向にあります。特に賃貸住宅は、東京圏への人口流入や海外留学生の増加、分譲住宅価格の高騰に伴う賃貸住宅需要の増加といった背景を受け好況を呈しており、高稼働率の維持及び賃料上昇を実現しています。また、オフィスセクターにおいては、マーケット全体として堅調な需要を背景とした募集賃料上昇の動きが顕在化し、本投資法人のオフィスポートフォリオにおいても賃料増額を実現しています。また、当期末のポートフォリオ全体における稼働率については前期末を上回る99.0％となりました。

なお、本投資法人は、2019年2月に、事業を通じて社会的課題を解決し、持続可能な社会の実現に貢献するために本投資法人が取り組むべき重要性の高いESG課題（マテリアリティ）を設定し、マテリアリティ毎に設定した方針・目標及び主要指標（KPI）に基づき、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネルギー対策等の運用を通じたエネルギー利用の効率化に取り組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指しています。こうした方針の下、本投資法人は保有物件におけるグリーン認証（注1）の取得を推進しています。また、本投資法人がマテリアリティにおいてKPIとして掲げる「グリーン認証（3★相当以上）70％達成（2030年度迄）」に対する進捗は、当期末時点で65.8％（注2）となっています。加えて、2023年3月に国土交通省より「『社会的インパクト不動産』の実践ガイダンス」が発表され、業界全体としても不動産運用を通じた社会課題解決に対する気運がより高まっている中で、本投資法人においても、より一層の取組み強化を目指し、社会課題解決に向けた本質的な取組みを検討の上で、2024年4月に社会（S）分野についてマテリアリティを修正しました。

また、本投資法人は、2050年GHG（温室効果ガス）排出ネットゼロ目標の達成に向け、2030年度の中間目標に「GHG排出総量80％削減（2019年度基準）」を掲げ、各種施策を積極的に推進しています。本投資法人は、気候変動に伴う物理・移行リスクを十分に管理するとともに、GHG排出削減等の取組みを通じた脱炭素社会の移行への貢献及び本投資法人の収益機会の拡大を目指した取組みを推進する方針です。

（注1）「グリーン認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。

（注2）底地を除く保有物件を対象として、DBJ Green Building認証3★以上、BELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上を取得している保有物件の割合を、延床面積に基づき算出しています。

 

Ｃ.　資金調達の状況

当期において、本投資法人は、返済期限を迎えた有利子負債37,900百万円のリファイナンス（手元資金により弁済を行った2,000百万円を含みます。）を実施しました。

この結果、当期末時点の有利子負債残高は520,220百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は44.2％となりました。

なお、本投資法人が当期末時点において取得している格付は以下のとおりです。かかる格付は、本投資法人の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

信用格付業者の名称

格付内容

備考

株式会社日本格付研究所（JCR）

長期発行体格付

：

ＡＡ

格付の見通し

：

安定的

株式会社格付投資情報センター（R&I）

発行体格付

：

ＡＡ-

格付の方向性

：

安定的

 

Ｄ.　業績及び分配金

上記の運用の結果として、第22期の業績は、営業収益43,151百万円、営業利益18,050百万円、経常利益15,208百万円、当期純利益15,207百万円となりました。

本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。

当期においては、当期純利益にのれん償却額、定期借地権償却、資産除去債務の計上に伴う償却並びに前期以前に控除した不動産等売却益相当額の一部を加算し、当期の不動産等売却益の一部を控除した金額17,168百万円（投資口1口当たり3,695円）を分配することとしました。

　分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第136条第1項に定める利益15,198百万円（投資口1口当たり3,271円）、利益超過分配金については、その他の利益超過分配金として1,970百万円（投資口1口当たり424円）を分配することとしました。

 

②　次期の見通し

前記「①　当期（第22期）の概況／Ａ.　投資環境」に記載の投資環境認識を踏まえ、本投資法人は、引き続き、野村不動産グループの有する開発力に基づく「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメントパイプライン」の活用による物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、分配金の成長を追求し、更なる投資主価値の向上を目指していきます。

 

③　運用状況の見通し

　2027年2月期（第23期　2026年9月1日～2027年2月28日)及び2027年8月期（第24期　2027年3月1日～2027年8月31日）の運用状況の予想は、下記のとおりです。運用状況の予想の前提条件については、後記「2027年2月期（第23期　2026年9月1日～2027年2月28日）及び2027年8月期（第24期　2027年3月1日～2027年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

 

 

2027年2月期

2027年8月期

営業収益

41,252百万円

41,348百万円

営業利益

16,388百万円

16,239百万円

経常利益

13,021百万円

12,541百万円

当期純利益

13,020百万円

12,540百万円

1口当たり当期純利益

2,802円

2,699円

1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）

2,801円

2,699円

1口当たり利益超過分配金

918円

1,030円

1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）

3,719円

3,729円

 

 

④　決算後に生じた重要な事実

 

該当事項はありません。

 

（参考情報）

資産の取得

本投資法人は、以下の資産の取得を決定し、取得を完了しました。

物件名称

ベストウェスタンホテルフィーノ東京赤坂

特定資産の種類

不動産

用途

ホテル・店舗

所在地（注1）

（地　　番）

東京都港区赤坂三丁目702番地 他3筆

（住居表示）

東京都港区赤坂三丁目7番12号

構造（注1）

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付き13階建

敷地面積（注1）

443.84㎡

延床面積（注1）

2,384.56㎡

所有形態

（土地）所有権

（建物）所有権

竣工日（注1）

2020年3月18日

取得価格（注2）

8,700百万円

契約締結日

2026年8月20日

取得日

2026年9月1日

売主

株式会社イチケン

 

（注1）「所在地（地番）」、「構造」、「敷地面積」、「延床面積」及び「竣工日」については、登記簿上の表示をもとに記載

しています。

（注2）「取得価格」は、当該不動産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された売買

　　　　代金の金額）を記載しています。

 

 

 

 

2027年2月期（第23期　2026年9月1日～2027年2月28日）及び

2027年8月期（第24期　2027年3月1日～2027年8月31日）の運用状況の予想の前提条件

 

項　目

前　提　条　件

計算期間

・2027年2月期（第23期）：2026年9月1日～2027年2月28日

・2027年8月期（第24期）：2027年3月1日～2027年8月31日

運用資産

・本投資法人が本日現在保有している不動産等（286物件）につき、2027年8月期（第24期）末まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。

・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

営業収益

・賃貸事業収益については、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として算出しています。

・2027年2月期（第23期）及び 2027年8月期（第24期）において物件売却益は想定しておりません。

営業費用

（のれん償却額を除く）

・賃貸事業費用については、2027年2月期（第23期）に18,079百万円、2027年8月期（第24期）に18,323百万円と想定しています。

・公租公課については、2027年2月期（第23期）に3,549百万円、2027年8月期（第24期）に3,719百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。なお、物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、2027年に取得した資産に係る固定資産税及び都市計画税は2027年2月期（第23期）及び2027年8月期（第24期）には費用計上されません。

・外注委託費等（建物管理委託費、プロパティ・マネジメント報酬等）については、2027年2月期（第23期）に3,238百万円、2027年8月期（第24期）に3,158百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。

・建物の修繕費については、本投資法人の資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、当該営業期間に必要と想定される額を賃貸事業費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。なお、修繕費については、2027年2月期（第23期）に1,649百万円、2027年8月期（第24期）に1,819百万円を計上することを想定しています。

・減価償却費については、2027年2月期（第23期）に5,903百万円、2027年8月期（第24期）に5,991百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。

・その他営業費用（資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等）については、2027年2月期（第23期）に4,162百万円、2027年8月期（第24期）に4,163百万円と想定しています。

のれん償却額

・のれんについては、企業結合会計基準に従い、20年間にわたって定額法により規則的に償却する予定であり、のれん償却額として2027年2月期（第23期）、2027年8月期（第24期）とも2,622百万円を想定しています。

・のれん償却額は会計と税務の処理で差異が生じる（以下「税会不一致」といいます。）項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、本投資法人はのれんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配を実施する予定であり、課税を回避することができる見込みです。

営業外費用

・支払利息その他借入関連費用として、2027年2月期（第23期）に3,470百万円、2027年8月期（第24期）に3,841百万円を見込んでいます。

有利子負債

・本日現在の本投資法人の有利子負債残高は、520,220百万円であり、その内訳は484,320百万円の借入残高及び35,900百万円の投資法人債発行残高です。

・2027年2月期（第23期）末までに返済期限が到来する借入金40,105百万円、2027年8月期（第24期）末までに返済期限が到来する借入金25,240百万円（合計65,345百万円）については、借入金による借り換えを行うことを前提としています。

・上記以外には、2027年8月期（第24期）末まで有利子負債残高に変動がないことを前提としています。

投資口

・本日現在発行済である4,646,364口を前提とし、2027年8月期（第24期）末まで投資口の追加発行がないことを前提としています。

1口当たり分配金

・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。

・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。

1口当たり

利益超過分配金

・1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出しています。

・のれん償却額相当額に定期借地権償却、資産除去債務の計上相当額、一時差異等調整引当額（以下「ATA」ということがあります。）の戻入れを加算して利益超過分配（一時差異等調整引当額の分配及びその他の利益超過分配（出資の払戻し））を実施することを前提としています。ただし、不動産等売却益によりその他の利益超過分配額が増減することがあります。また、物件売却により税会不一致が発生する場合、一時差異等調整引当額は増減します。

・今回の予想においては、2027年2月期（第23期）の1口当たり利益超過分配金は918円、うちATAの分配は505円、その他の利益超過分配を413円見込んでいます。2027年8月期（第24期）の1口当たり利益超過分配金は1,030円、うちATAの分配は506円、その他の利益超過分配は524円を見込んでいます。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、資産運用業協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。

・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

 

2．財務諸表

（1）貸借対照表

 

 

（単位：千円）

 

前期

2026年2月28日現在

当期

2026年8月31日現在

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

40,420,565

41,835,916

信託現金及び信託預金

14,596,195

15,293,150

営業未収入金

931,083

1,177,511

前払費用

948,540

978,958

未収還付法人税等

11,074

18,952

その他

732,121

721,358

流動資産合計

57,639,582

60,025,847

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物

169,918,614

173,549,637

減価償却累計額

△39,719,617

△41,963,746

建物（純額）

※４ 130,198,997

※４ 131,585,890

構築物

1,326,023

1,365,898

減価償却累計額

△745,633

△807,628

構築物（純額）

※４ 580,390

※４ 558,269

機械及び装置

1,517,008

1,563,499

減価償却累計額

△801,772

△854,707

機械及び装置（純額）

715,236

708,791

工具、器具及び備品

2,086,328

2,254,619

減価償却累計額

△901,792

△1,052,200

工具、器具及び備品（純額）

1,184,535

1,202,419

土地

333,617,283

336,213,856

信託建物

221,529,219

220,475,873

減価償却累計額

△61,187,337

△63,474,942

信託建物（純額）

※３ 160,341,882

※３ 157,000,931

信託構築物

1,783,680

1,803,566

減価償却累計額

△1,160,014

△1,203,834

信託構築物（純額）

※３ 623,666

※３ 599,731

信託機械及び装置

1,577,257

1,576,769

減価償却累計額

△827,527

△888,839

信託機械及び装置（純額）

749,729

687,930

信託工具、器具及び備品

1,649,271

1,667,673

減価償却累計額

△1,140,590

△1,172,543

信託工具、器具及び備品（純額）

※３ 508,680

※３ 495,130

信託土地

※３ 418,082,560

※３ 410,184,925

信託リース資産

6,300

9,396

減価償却累計額

△700

△1,311

信託リース資産（純額）

5,600

8,085

建設仮勘定

1,157

34,220

有形固定資産合計

1,046,609,720

1,039,280,183

無形固定資産

 

 

のれん

51,497,823

48,875,580

借地権

12,423,888

16,700,957

信託借地権

8,402,930

8,391,441

その他

16,448

20,638

無形固定資産合計

72,341,091

73,988,618

 

 

 

 

（単位：千円）

 

前期

2026年2月28日現在

当期

2026年8月31日現在

投資その他の資産

 

 

長期前払費用

1,682,958

1,660,406

長期預け金

325,130

335,122

敷金及び保証金

1,161,874

1,161,804

投資その他の資産合計

3,169,964

3,157,333

固定資産合計

1,122,120,776

1,116,426,135

繰延資産

 

 

投資法人債発行費

152,859

138,702

繰延資産合計

152,859

138,702

資産合計

1,179,913,218

1,176,590,685

 

 

 

 

（単位：千円）

 

前期

2026年2月28日現在

当期

2026年8月31日現在

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

3,500,028

3,010,033

１年内返済予定の長期借入金

78,005,000

65,345,000

信託リース債務

1,155

1,722

未払金

3,706,912

3,880,502

未払費用

358,129

439,580

未払法人税等

605

605

未払消費税等

455,246

750,207

前受金

5,676,819

5,706,591

その他

21,461

13,384

流動負債合計

91,725,357

79,147,627

固定負債

 

 

投資法人債

35,900,000

35,900,000

長期借入金

408,315,000

418,975,000

信託リース債務

5,005

7,164

預り敷金及び保証金

15,064,739

15,362,121

信託預り敷金及び保証金

※３ 28,076,379

※３ 28,041,901

資産除去債務

782,998

790,097

固定負債合計

488,144,122

499,076,285

負債合計

579,869,480

578,223,913

純資産の部

 

 

投資主資本

 

 

出資総額

245,196,256

245,200,143

剰余金

 

 

出資剰余金

394,012,959

394,012,959

出資剰余金控除額

 

 

一時差異等調整引当額

※６ △25,952,648

※６ △28,165,077

その他の出資剰余金控除額

※５ △27,676,366

※５ △27,889,340

出資剰余金控除額合計

△53,629,015

△56,054,417

出資剰余金（純額）

340,383,943

337,958,541

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

14,463,537

15,208,087

剰余金合計

354,847,481

353,166,629

投資主資本合計

600,043,738

598,366,772

純資産合計

※２ 600,043,738

※２ 598,366,772

負債純資産合計

1,179,913,218

1,176,590,685

 

 

 

（2）損益計算書

 

 

（単位：千円）

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

営業収益

 

 

賃貸事業収入

※１ 36,996,933

※１ 37,147,568

その他賃貸事業収入

※１ 4,189,198

※１ 3,627,217

不動産等売却益

-

※２ 2,376,650

営業収益合計

41,186,131

43,151,436

営業費用

 

 

賃貸事業費用

※１ 18,554,693

※１ 18,136,710

資産運用報酬

3,467,073

3,577,044

資産保管手数料

57,533

57,589

一般事務委託手数料

160,873

166,274

役員報酬

7,800

7,800

のれん償却額

2,622,242

2,622,242

その他営業費用

457,578

533,185

営業費用合計

25,327,794

25,100,846

営業利益

15,858,337

18,050,589

営業外収益

 

 

受取利息

72,310

123,751

未払分配金戻入

6,935

3,283

還付加算金

2

6

その他

34,608

4,354

営業外収益合計

113,856

131,396

営業外費用

 

 

支払利息

1,951,520

2,325,668

投資法人債利息

205,202

208,970

投資法人債発行費償却

14,157

14,157

融資関連費用

443,057

422,356

その他

2,361

2,306

営業外費用合計

2,616,299

2,973,459

経常利益

13,355,894

15,208,525

税引前当期純利益

13,355,894

15,208,525

法人税、住民税及び事業税

605

605

法人税等合計

605

605

当期純利益

13,355,289

15,207,920

前期繰越利益又は前期繰越損失（△）

1,108,248

166

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

14,463,537

15,208,087

 

 

 

 

 

 

 

 

（3）投資主資本等変動計算書

前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

 

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

 

出資剰余金

 

出資剰余金

出資剰余金控除額

出資剰余金（純額）

 

一時差異等調整引当額

その他の出資剰余金控除額

出資剰余金控除額合計

当期首残高

245,172,235

394,012,959

△25,976,669

△27,652,345

△53,629,015

340,383,943

当期変動額

 

 

 

 

 

 

剰余金の配当

-

-

-

-

-

-

一時差異等調整引当額の戻入

24,021

-

24,021

△24,021

-

-

当期純利益

-

-

-

-

-

-

当期変動額合計

24,021

-

24,021

△24,021

-

-

当期末残高

245,196,256

394,012,959

△25,952,648

△27,676,366

△53,629,015

340,383,943

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

純資産合計

 

剰余金

投資主資本合計

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

当期首残高

17,589,691

357,973,635

603,145,870

603,145,870

当期変動額

 

 

 

 

剰余金の配当

△16,457,421

△16,457,421

△16,457,421

△16,457,421

一時差異等調整引当額の戻入

△24,021

△24,021

-

-

当期純利益

13,355,289

13,355,289

13,355,289

13,355,289

当期変動額合計

△3,126,153

△3,126,153

△3,102,132

△3,102,132

当期末残高

14,463,537

354,847,481

600,043,738

600,043,738

 

当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

 

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

 

出資剰余金

 

出資剰余金

出資剰余金控除額

出資剰余金（純額）

 

一時差異等調整引当額

その他の出資剰余金控除額

出資剰余金控除額合計

当期首残高

245,196,256

394,012,959

△25,952,648

△27,676,366

△53,629,015

340,383,943

当期変動額

 

 

 

 

 

 

剰余金の配当

-

-

-

-

-

-

一時差異等調整引当額の戻入

3,886

-

3,886

△3,886

-

-

一時差異等調整引当額による利益超過分配

-

-

△2,216,315

-

△2,216,315

△2,216,315

その他の利益超過分配

-

-

-

△209,086

△209,086

△209,086

当期純利益

-

-

-

-

-

-

当期変動額合計

3,886

-

△2,212,428

△212,973

△2,425,402

△2,425,402

当期末残高

245,200,143

394,012,959

△28,165,077

△27,889,340

△56,054,417

337,958,541

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

純資産合計

 

剰余金

投資主資本合計

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

当期首残高

14,463,537

354,847,481

600,043,738

600,043,738

当期変動額

 

 

 

 

剰余金の配当

△14,459,484

△14,459,484

△14,459,484

△14,459,484

一時差異等調整引当額の戻入

△3,886

△3,886

-

-

一時差異等調整引当額による利益超過分配

-

△2,216,315

△2,216,315

△2,216,315

その他の利益超過分配

-

△209,086

△209,086

△209,086

当期純利益

15,207,920

15,207,920

15,207,920

15,207,920

当期変動額合計

744,549

△1,680,852

△1,676,965

△1,676,965

当期末残高

15,208,087

353,166,629

598,366,772

598,366,772

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（4）金銭の分配に係る計算書

（単位：円）

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

Ⅰ．当期未処分利益

14,463,537,831

15,208,087,105

 

 

 

Ⅱ．利益超過分配金加算額

2,425,402,008

1,970,058,336

うち一時差異等調整引当額

2,216,315,628

-

うちその他の出資剰余金控除額

209,086,380

1,970,058,336

 

 

 

Ⅲ．出資総額組入額

3,886,749

8,115,243

うち一時差異等調整引当額戻入額

3,886,749

8,115,243

 

 

 

Ⅳ．分配金の額

16,884,886,776

17,168,314,980

（投資口1口当たり分配金の額）

（3,634）

（3,695）

うち利益分配金

14,459,484,768

15,198,256,644

（うち1口当たり利益分配金）

（3,112）

（3,271）

うち一時差異等調整引当額

2,216,315,628

-

（うち1口当たり利益超過分配金（一時差異等調整引当額に係るもの））

（477）

（-）

うちその他の利益超過分配金

209,086,380

1,970,058,336

（うち1口当たり利益超過分配金（その他の利益超過分配金に係るもの））

（45）

（424）

 

 

 

Ⅴ．次期繰越利益

166,314

1,715,218

分配金の額の算出方法

本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。

当期においては、当期純利益にのれん償却額、定期借地権償却、資産除去債務の計上に伴う償却並びに前期以前に控除した不動産等売却益相当額の一部を加算した金額16,884,886,776円（投資口1口当たり3,634円）を分配することとしました。

分配の内訳は、利益分配金として、投信法第136条第1項に定める利益14,459,484,768円（投資口1口当たり3,112円）、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として2,216,315,628円（投資口1口当たり477円）、その他の利益超過分配金として209,086,380円（投資口1口当たり45円）を分配することとしました。

本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。

当期においては、当期純利益にのれん償却額、定期借地権償却、資産除去債務の計上に伴う償却並びに前期以前に控除した不動産等売却益相当額の一部を加算し、当期の不動産等売却益の一部を控除した金額17,168,314,980円（投資口1口当たり3,695円）を分配することとしました。

分配の内訳は、利益分配金として、投信法第136条第1項に定める利益15,198,256,644円（投資口1口当たり3,271円）、利益超過分配金については、その他の利益超過分配金として1,970,058,336円（投資口1口当たり424円）を分配することとしました。

 

 

 

 

（5）キャッシュ・フロー計算書

 

 

(単位：千円）

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー

 

 

税引前当期純利益

13,355,894

15,208,525

減価償却費

5,846,309

5,890,818

のれん償却額

2,622,242

2,622,242

投資法人債発行費償却

14,157

14,157

受取利息

△72,310

△123,751

支払利息

2,156,723

2,534,638

固定資産除却損

38,844

11,486

営業未収入金の増減額（△は増加）

295,724

△246,517

前払費用の増減額（△は増加）

49,152

△30,417

長期前払費用の増減額（△は増加）

105,873

22,552

長期預け金の増減額（△は増加）

△5,450

△9,991

営業未払金の増減額（△は減少）

613,832

△489,995

未払金の増減額（△は減少）

△102,275

125,210

未払消費税等の増減額（△は減少）

△749,689

294,960

前受金の増減額（△は減少）

△34,287

29,771

信託有形固定資産の売却による減少額

-

10,624,616

その他

△167,704

△67

小計

23,967,038

36,478,241

利息の受取額

72,310

123,751

利息の支払額

△2,167,981

△2,453,188

法人税等の支払額

△4,429

△8,483

営業活動によるキャッシュ・フロー

21,866,937

34,140,321

投資活動によるキャッシュ・フロー

 

 

定期預金の預入による支出

-

△22,000,000

定期預金の払戻による収入

-

22,000,000

有形固定資産の取得による支出

△1,222,853

△6,113,691

信託有形固定資産の取得による支出

△1,788,164

△2,939,387

無形固定資産の取得による支出

-

△4,353,156

信託無形固定資産の取得による支出

△1,829

△1,401

預り敷金及び保証金の返還による支出

△257,240

△626,731

預り敷金及び保証金の受入による収入

505,269

924,203

信託預り敷金及び保証金の返還による支出

△1,192,917

△1,188,006

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

2,359,332

1,153,528

敷金及び保証金の回収による収入

10,200

70

投資活動によるキャッシュ・フロー

△1,588,203

△13,144,573

財務活動によるキャッシュ・フロー

 

 

短期借入れによる収入

-

1,000,000

短期借入金の返済による支出

-

△1,000,000

長期借入れによる収入

27,700,000

35,900,000

長期借入金の返済による支出

△27,700,000

△37,900,000

利益分配金の支払額

△16,455,267

△14,458,175

一時差異等調整引当額による利益超過分配金の支払額

△636

△2,216,297

その他の利益超過分配金の支払額

△78

△208,970

財務活動によるキャッシュ・フロー

△16,455,981

△18,883,443

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

3,822,751

2,112,304

現金及び現金同等物の期首残高

51,194,010

55,016,761

現金及び現金同等物の期末残高

55,016,761

57,129,066

 

 

 

 

 

（6）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

 

（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記

1．固定資産の減価償却の方法

① 有形固定資産 （信託財産を含みます。）

　定額法を採用しています。

　なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

　建物　　　　　　　　　　3～70年

　構築物　　　　　　　　　3～50年

　機械及び装置　　　　　　3～17年

　工具、器具及び備品　　　2～20年

 

② 無形固定資産

　定額法を採用しています。

　のれんについては、20年間で均等償却しています。

　定期借地権については、契約期間に基づき均等償却しています。

 

③ 長期前払費用

　定額法を採用しています。

2．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費

　償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

3．引当金の計上基準

貸倒引当金

　債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。

4．収益及び費用の計上基準

①収益に関する計上基準

　本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。

　(1)不動産等の売却

　不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。

　(2)水道光熱費収入

　水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。

　水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識する方針です。

 

②固定資産税等の処理方法

　保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

　なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は該当なし、当期において14,688千円です。

5．ヘッジ会計の方法

① ヘッジ会計方法

　繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については特例処理を採用しています。

 

② ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

 

③ ヘッジ方針

　本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。

 

④ ヘッジの有効性の評価の方法

　ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。

6．その他財務諸表作成のための基礎となる事項

① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

　保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。

　なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。

(1) 信託現金及び信託預金

(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、

　　信託土地、信託リース資産

(3) 信託借地権

(4) 信託リース債務

(5) 信託預り敷金及び保証金

 

② 控除対象外消費税等の処理方法

　固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入しています。

7．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

 

 

（追加情報）

 

（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）

前期

自 2025年9月1日

至 2026年2月28日

当期

自 2026年3月1日

至 2026年8月31日

1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

発生した

資産等

引当ての

発生事由

一時差異等

調整引当額

のれん

のれんの償却の発生

2,622,242

建物等

資産除去債務の発生

16,037

借地権等

借地権償却費の発生

87,576

長期預け金

修繕積立金差額の発生

1,669

増加小計

 

2,727,526

建物、建物附属設備等

減価償却不足相当分等の発生

△460,612

その他

－

△50,597

減少小計

 

△511,210

合　計

 

2,216,315

 

2．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

発生した

資産等

戻入れの

発生事由

一時差異等

調整引当額

土地、建物等

合併関連費用計上物件の売却及び減価償却費

△3,886

合　計

 

△3,886

 

3．戻入れの具体的な方法

（1）のれん償却額

　　　　原則、戻入れしません。

（2）合併関連費用及び資産除去債務

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却・解体等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却・解体等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

（3）長期預け金

　　　　原則、戻入れしません。

 

1．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

発生した

資産等

戻入れの

発生事由

一時差異等

調整引当額

土地、建物等

合併関連費用計上物件の売却及び減価償却費

△8,115

合　計

 

△8,115

 

2．戻入れの具体的な方法

（1）のれん償却額

　　　　原則、戻入れしません。

（2）合併関連費用及び資産除去債務

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却・解体等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却・解体等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

（3）長期預け金

　　　原則、戻入れしません。

 

（8）財務諸表に関する注記

 

（貸借対照表に関する注記）

※1．コミットメントライン契約

　本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関4行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。

 

前期

（2026年2月28日）

当期

（2026年8月31日）

コミットメントライン契約の総額

借入実行残高

40,000,000千円

－千円

40,000,000千円

－千円

差引額

40,000,000千円

40,000,000千円

 

※2．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

 

前期

（2026年2月28日）

当期

（2026年8月31日）

 

50,000千円

50,000千円

 

※3．担保に供している資産及び担保を付している債務

 

前期

（2026年2月28日）

当期

（2026年8月31日）

　担保に供している資産

信託建物

2,921,085千円

信託構築物

4,195千円

信託工具、器具及び備品

468千円

信託土地

6,096,368千円

合計

9,022,117千円

　

信託建物

2,920,454千円

信託構築物

4,074千円

信託工具、器具及び備品

170千円

信託土地

6,096,368千円

合計

9,021,067千円

　

　担保を付している債務

信託預り敷金及び保証金

726,648千円

合計

726,648千円

　

信託預り敷金及び保証金

726,648千円

合計

726,648千円

　

 

※4．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

 

前期

（2026年2月28日）

当期

（2026年8月31日）

建物

6,800千円

6,800千円

構築物

6,872千円

6,872千円

合計

13,672千円

13,672千円

 

 ※5．自己投資口の消却の状況

 

前期

（2026年2月28日）

当期

（2026年8月31日）

総消却口数

消却総額

68,836口

9,999,854千円

68,836口

9,999,854千円

（注）当期中の自己投資口の消却はありません。

 

※6．一時差異等調整引当額

　前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

　1.　引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

（単位：千円）

発生した

資産等

発生した事由

当初発生額

当期首

残高

当期

引当額

当期

戻入額

当期末

残高

戻入れの

事由

のれん

のれんの償却の発生

35,711,554

24,795,907

-

-

24,795,907

－

土地、

建物等

合併関連費用の発生

4,029,135

1,180,761

-

△24,021

1,156,740

合併関連費用計上物件の売却及び減価償却費

増加小計

 

-

25,976,669

-

△24,021

25,952,648

－

合計

 

-

25,976,669

-

△24,021

25,952,648

－

 

2.　戻入れの具体的な方法

 

（1）のれん償却額

原則、戻入れしません。

 

（2）合併関連費用

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

 

 

　当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

　1.　引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

（単位：千円）

発生した

資産等

発生した事由

当初発生額

当期首

残高

当期

引当額

当期

戻入額

当期末

残高

戻入れの

事由

のれん

のれんの償却の発生

38,333,797

24,795,907

2,216,315

-

27,012,223

－

土地、

建物等

合併関連費用の発生

4,029,135

1,156,740

-

△3,886

1,152,853

合併関連費用計上物件の売却及び減価償却費

増加小計

 

-

25,952,648

2,216,315

△3,886

28,165,077

－

合計

 

-

25,952,648

2,216,315

△3,886

28,165,077

－

 

2.　戻入れの具体的な方法

 

（1）のれん償却額

原則、戻入れしません。

 

（2）合併関連費用

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

 

 

 

（損益計算書に関する注記）

※1．不動産賃貸事業損益の内訳

 

 

 

 

（単位：千円）

 

 

前期

自 2025年9月1日

至 2026年2月28日

当期

自 2026年3月1日

至 2026年8月31日

A．不動産賃貸事業収益

 

 

 

 

賃貸事業収入

 

 

 

 

賃料収入

35,190,434

 

35,405,240

 

共益費収入

1,806,498

36,996,933

1,742,327

37,147,568

その他賃貸事業収入

 

 

 

 

駐車場収入

653,436

 

667,576

 

付帯収益

2,311,354

 

2,556,153

 

その他賃料収入

1,224,407

4,189,198

403,487

3,627,217

不動産賃貸事業収益合計

 

41,186,131

 

40,774,785

B．不動産賃貸事業費用

 

 

 

 

賃貸事業費用

 

 

 

 

外注委託費

1,954,296

 

1,972,258

 

プロパティ・マネジメント報酬

1,151,383

 

1,253,224

 

公租公課

3,546,163

 

3,585,611

 

水道光熱費

1,850,349

 

1,925,624

 

保険料

77,880

 

79,294

 

修繕費

2,398,289

 

1,751,621

 

支払地代

324,211

 

337,782

 

減価償却費

5,845,255

 

5,889,764

 

その他費用

1,406,863

 

1,341,527

 

不動産賃貸事業費用合計

 

18,554,693

 

18,136,710

C．不動産賃貸事業損益（A－B）

 

22,631,438

 

22,638,075

 

※2．不動産等売却益の内訳

　　前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

 該当事項はありません。

 

　　当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

 

（単位：千円）

　野村不動産広島ビル

　　不動産等売却収入

　4,800,000

 

　　不動産等売却原価

　2,588,721

 

　　その他売却費用

　　223,342

 

　　不動産等売却益

 

　1,987,935

 

 

 

（単位：千円）

　晴海アイランド トリトンスクエア オフィスタワーＺ

　　不動産等売却収入

　8,600,000

 

　　不動産等売却原価

　8,035,895

 

　　その他売却費用

　　175,389

 

　　不動産等売却益

 

　　388,715

 

 

 

（資産除去債務に関する注記）

　資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの

 

1. 当該資産除去債務の概要

　本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務に関し資産除去債務を計上しています。

 

2. 当該資産除去債務の金額の算定方法

　使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間（41～46年）と見積り、割引率は1.4～2.3％を使用して資産除去債務の金額を算定しています。

 

3. 当該資産除去債務の総額の増減

 

前期

自 2025年9月1日

至 2026年2月28日

当期

自 2026年3月1日

至 2026年8月31日

期首残高

776,080千円

782,998千円

有形固定資産の取得に伴う増加額

－千円

－千円

時の経過による調整額

6,918千円

7,098千円

期末残高

782,998千円

790,097千円

 

（賃貸等不動産に関する注記）

　本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業施設、賃貸用物流施設、賃貸用居住用施設及び賃貸用宿泊施設等（それぞれ土地を含みます。）を有しています。

　これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

（単位：千円）

 

 

前期

自 2025年9月1日

至 2026年2月28日

当期

自 2026年3月1日

至 2026年8月31日

貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高

1,069,640,307

1,067,436,540

 

期中増減額

△2,203,766

△3,063,957

 

期末残高

1,067,436,540

1,064,372,582

期末時価

1,376,546,000

1,383,448,000

（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注2）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な減少額は、減価償却費（5,834,272千円）によるものです。当期の主な増加額は、GEMS立川（3,084,437千円）、プラウドフラット清澄通り（6,059,658千円）の取得によるものであり、主な減少額は、野村不動産広島ビル（2,588,721千円）、晴海アイランド トリトンスクエア オフィスタワーZ（8,035,895千円）の譲渡及び減価償却費（5,879,937千円）によるものです。

（注3）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。但し、前期においては、野村不動産広島ビル、晴海アイランド トリトンスクエア オフィスタワーZは譲渡価格を用いています。

 

　なお、賃貸等不動産に関する2026年2月期（第21期）及び2026年8月期（第22期）における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

 

 

（収益認識に関する注記）

1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

 

顧客との契約から生じる収益（注）

外部顧客への売上高

不動産等売却収入

－千円

－千円

水道光熱費収入

1,482,360千円

1,482,360千円

その他

－千円

39,703,770千円

合計

1,482,360千円

41,186,131千円

　（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

 

当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

 

顧客との契約から生じる収益（注1）

外部顧客への売上高

不動産等売却収入

4,800,000千円

（注2）2,376,650千円

水道光熱費収入

1,585,927千円

1,585,927千円

その他

－千円

39,188,858千円

合計

6,385,927千円

43,151,436千円

　（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

　（注2）不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益（不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額）として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。

 

2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

　前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

　　重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

　当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

　　重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（1）契約資産及び契約負債の残高等

 

前期

自 2025年9月1日

至 2026年2月28日

当期

自 2026年3月1日

至 2026年8月31日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

559,523千円

390,508千円

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

390,508千円

519,376千円

契約資産（期首残高）

－千円

－千円

契約資産（期末残高）

－千円

－千円

契約負債（期首残高）

－千円

－千円

契約負債（期末残高）

－千円

－千円

 

（2）残存履行義務に配分した取引価格

　前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

　該当事項はありません。

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80－22項（2）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

　当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

　該当事項はありません。

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80－22項（2）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

（1口当たり情報に関する注記）

 

前期

自 2025年9月1日

至 2026年2月28日

当期

自 2026年3月1日

至 2026年8月31日

1口当たり純資産額

129,142円

128,781円

1口当たり当期純利益

2,874円

3,273円

（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。

また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

前期

自 2025年9月1日

至 2026年2月28日

当期

自 2026年3月1日

至 2026年8月31日

当期純利益（千円）

13,355,289

15,207,920

普通投資主に帰属しない金額（千円）

-

-

普通投資口に係る当期純利益（千円）

13,355,289

15,207,920

期中平均投資口数（口）

4,646,364

4,646,364

 

（重要な後発事象に関する注記）

該当事項はありません。

 

[開示の省略]

　投資主資本等変動計算書に関する注記事項、キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項、リース取引に関する注記事項、金融商品に関する注記事項、有価証券に関する注記事項、デリバティブ取引に関する注記事項、退職給付に関する注記事項、税効果会計に関する注記事項、持分法損益等に関する注記事項、関連当事者との取引に関する注記事項、セグメント情報等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。

 

（9）発行済投資口の総口数の増減

設立以降第22期末（2026年8月末日）までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

年月日

摘要

発行済投資口の総口数(口)

出資総額(百万円)（注1）

備考

増減

残高

増減

残高

2015年10月1日

新設合併

3,722,010

3,722,010

161,120

161,120

（注2）

2016年9月1日

吸収合併

461,120

4,183,130

－

161,120

（注3）

2016年10月14日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,183,130

763

161,883

（注4）

2017年4月14日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,183,130

708

162,592

（注4）

2017年10月13日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,183,130

198

162,791

（注4）

2018年3月1日

公募増資

132,000

4,315,130

17,572

180,363

（注5）

2018年3月20日

第三者割当増資

6,670

4,321,800

887

181,251

（注6）

2018年4月13日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,321,800

478

181,730

（注4）

2018年10月15日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,321,800

321

182,051

（注4）

2019年3月1日

公募増資

214,760

4,536,560

31,241

213,293

（注7）

2019年3月26日

第三者割当増資

10,740

4,547,300

1,562

214,855

（注8）

2019年10月15日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,547,300

91

214,947

（注4）

2019年12月20日

公募増資

159,900

4,707,200

27,845

242,792

（注9）

2020年1月21日

第三者割当増資

8,000

4,715,200

1,393

244,185

（注10）

2020年4月14日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

122

244,307

（注4）

2020年10月14日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

299

244,606

（注4）

2021年4月14日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

132

244,739

（注4）

2021年10月13日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

154

244,893

（注4）

2022年4月19日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

102

244,996

（注4）

2022年10月18日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

46

245,043

（注4）

2023年4月18日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

23

245,067

（注4）

2023年10月18日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

46

245,114

（注4）

2024年4月17日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,715,200

13

245,127

（注4）

2024年8月23日

自己投資口消却

△47,756

4,667,444

－

245,127

（注11）

2024年10月17日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,667,444

20

245,148

（注4）

2025年1月17日

自己投資口消却

△21,080

4,646,364

－

245,148

（注12）

2025年4月17日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,646,364

23

245,172

（注4）

2025年10月16日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,646,364

24

245,196

（注4）

2026年4月17日

一時差異等調整

引当額戻入

－

4,646,364

3

245,200

（注4）

（注1）百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注2）本投資法人は、旧野村不動産マスターファンド投資法人（以下「旧NMF」といいます。）、野村不動産オフィスファンド投資法人（以下「NOF」といいます。）及び野村不動産レジデンシャル投資法人（以下「NRF」といいます。）を新設合併消滅法人とする2015年10月1日付の新設合併（以下「3REIT合併」といいます。）により設立されました。本投資法人は、設立に際し、旧NMFの投資口1口に対し本投資法人の投資口1口を割当交付し、NOFの投資口1口に対し本投資法人の投資口3.6口を割当交付し、NRFの投資口1口に対し本投資法人の投資口4.45口を割当交付しました。

（注3）本投資法人は、本投資法人を吸収合併存続法人、トップリート投資法人（以下「TOP」といいます。）を吸収合併消滅法人とする2016年9月1日付の吸収合併（以下「TOP吸収合併」といいます。）に際し、TOPの投資口1口に対し本投資法人の投資口2.62口を割当交付し、その結果、461,120口の新投資口を発行しました。なお、これに伴う出資総額の変更はありません。

（注4）「年月日」欄に記載の各日付にて開催された本投資法人役員会において、一時差異等調整引当額の戻入を決議し、出資総額への組入れを行っています。

（注5）1口当たり発行価格137,474円（発行価額133,125円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注6）1口当たり発行価額133,125円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注7）1口当たり発行価格150,223円（発行価額145,471円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注8）1口当たり発行価額145,471円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注9）1口当たり発行価格179,830円（発行価額174,141円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注10）1口当たり発行価額174,141円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注11）2024年7月10日から2024年8月6日にかけて、自己投資口取得に係る証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（47,756口）については、2024年7月9日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2024年8月23日に消却しました。また、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

（注12）2024年10月18日から2024年12月5日にかけて、自己投資口取得に係る証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（21,080口）については、2024年10月17日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2025年1月17日に消却しました。また、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

3．参考情報

（1）投資状況

資産の種類

資産の用途

地域（注1）

第21期

2026年2月28日現在

第22期

2026年8月31日現在

保有総額

（百万円）

（注2）

資産総額に対す

る比率（％）

（注3）

保有総額

（百万円）

（注2）

資産総額に対す

る比率（％）

（注3）

不動産

オフィス

東京圏

147,034

12.5

146,633

12.5

その他

22,024

1.9

22,196

1.9

小計

169,058

14.3

168,829

14.3

商業施設

東京圏

29,821

2.5

32,775

2.8

その他

23,392

2.0

23,341

2.0

小計

53,213

4.5

56,117

4.8

物流施設

 東京圏

61,721

5.2

61,960

5.3

小計

61,721

5.2

61,960

5.3

居住用施設

東京圏

152,172

12.9

157,777

13.4

その他

19,030

1.6

18,941

1.6

小計

171,202

14.5

176,719

15.0

宿泊施設

東京圏

2,373

0.2

2,340

0.2

その他

16,013

1.4

15,866

1.3

小計

18,386

1.6

18,207

1.5

その他

東京圏

5,136

0.4

5,136

0.4

小計

5,136

0.4

5,136

0.4

中計

478,720

40.6

486,970

41.4

信託不動産

オフィス

東京圏

223,063

18.9

215,458

18.3

その他

45,571

3.9

42,791

3.6

小計

268,635

22.8

258,250

21.9

商業施設

東京圏

79,440

6.7

79,441

6.8

その他

44,564

3.8

44,442

3.8

小計

124,005

10.5

123,884

10.5

物流施設

東京圏

156,311

13.2

155,648

13.2

その他

3,182

0.3

3,169

0.3

小計

159,493

13.5

158,818

13.5

居住用施設

東京圏

26,262

2.2

26,154

2.2

小計

26,262

2.2

26,154

2.2

宿泊施設

その他

10,318

0.9

10,294

0.9

小計

10,318

0.9

10,294

0.9

中計

588,716

49.9

577,402

49.1

不動産・信託不動産　合計

1,067,436

90.5

1,064,372

90.5

預金その他資産

112,476

9.5

112,218

9.5

資産総額

1,179,913

100.0

1,176,590

100.0

 

 

第21期

2026年2月28日現在

第22期

2026年8月31日現在

金額

（百万円）

（注4）

資産総額に対す

る比率（％）

（注3）

金額

（百万円）

（注4）

資産総額に対す

る比率（％）

（注3）

負債総額

579,869

49.1

578,223

49.1

純資産総額

600,043

50.9

598,366

50.9

（注1）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「その他」とは、東京圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口10万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。以下同じです。

（注2）保有総額は貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額の合計額）によっています。

（注3）小数点第2位を四捨五入していますので、合計が100.0％にならない場合があります。

（注4）負債総額及び純資産総額の金額は、貸借対照表における負債合計及び純資産合計によっています。

 

（2） 投資資産

①　投資有価証券の主要銘柄

　該当事項はありません。

 

②　投資不動産物件

　不動産については、後記「③　その他投資資産の主要なもの」において不動産信託受益権とともに一括して記載しています。

 

③　その他投資資産の主要なもの

　本投資法人が2026年8月末日（第22期末）現在保有する不動産等（285物件）（係る不動産又は不動産を主たる信託財産とする信託の受益権若しくはその原資産たる不動産を、以下「第22期末保有資産」といいます。）の概要は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、2026年8月末日現在のものです。

 

Ａ.ポートフォリオ及び賃貸状況の概要並びに稼働率等の推移

（イ）ポートフォリオ及び賃貸状況の概要

　第22期末保有資産に係るポートフォリオ及び賃貸状況の概要は以下のとおりです。

物件数

285

全賃貸可能面積（㎡）（注1）

2,186,184.14

全賃貸面積（㎡）（注2）

2,164,766.96

テナント数の合計（注3）

1,386

総賃貸事業収入（千円）（注4）

37,147,568

（注1）期末時点での第22期末保有資産の「賃貸可能面積」の合計を記載しています。なお、個々の資産の「賃貸可能面積」は、当該資産において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。「賃貸可能面積」は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面積、建物竣工図等をもとに算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延床面積を上回ることがあります。底地については、登記簿上の土地面積を契約面積として算出しています。なお、新宿野村ビル、日本電気本社ビル及び武蔵浦和ショッピングスクエアについては建物全体の賃貸可能面積に期末時点で本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、野村不動産天王洲ビルについては、マスターリース契約上、その賃料が建物全体の賃料に共用部分の持分割合を乗じた金額とされていることから、建物全体の賃貸可能面積に当該割合を乗じた面積とし、PMO八丁堀新川及びプラウドフラット戸越銀座については、マスターリース契約上、その賃料が、建物全体の賃貸可能な専有部分（他の区分所有者が自己使用する専有部分が除かれます。以下、PMO八丁堀新川及びプラウドフラット戸越銀座について同じです。）から得られる賃料に各区分所有者が所有する専有部分の面積割合を乗じた金額及び建物の共用部分等から得られる賃料に共用部分等の持分割合を乗じた金額の合計額とされていることから、本投資法人が保有する専有部分の賃貸可能面積及び建物全体の共用部分等の賃貸可能面積に本投資法人が保有する共用部分等の持分割合を乗じた面積の合計面積としています。

（注2）期末時点での第22期末保有資産の「賃貸面積」の合計を記載しています。なお、個々の資産の「賃貸面積」は、当該資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積。但し、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設、宿泊施設等の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積）に限り、駐車場等の貸付面積を含みません。但し、貸室の一部又は全部を、マスターリース会社が賃料保証型でマスターリースを行っている場合には、当該部分については、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、賃貸面積に算入しています。）を算出しています。底地については、底地の賃貸面積を算出しています。なお、新宿野村ビル、日本電気本社ビル及び武蔵浦和ショッピングスクエアについては建物全体の賃貸面積に期末時点で本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の割合を乗じた面積とします。また、野村不動産天王洲ビルについては、マスターリース契約上、その賃料が建物全体の賃料に共用部分の持分割合を乗じた金額とされていることから、建物全体の賃貸面積に当該割合を乗じた面積とし、PMO八丁堀新川及びプラウドフラット戸越銀座については、マスターリース契約上、その賃料が、建物全体の賃貸可能な専有部分から得られる賃料に当該部分における面積割合を乗じた金額及び建物の共用部分等から得られる賃料に共用部分等の持分割合を乗じた金額の合計額とされていることから、建物全体の賃貸可能な専有部分の賃貸面積に本投資法人が保有する専有部分の面積割合を乗じた面積及び建物全体の共用部分等の賃貸面積に本投資法人が保有する共用部分等の持分割合を乗じた面積の合計面積としています。

（注3）期末時点での第22期末保有資産の「テナント数」の合計を記載しています。なお、「テナント数」の算定にあたっては、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる転借人）に対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されている場合については、当該マスターリース契約の賃借人を1テナントと数えています。但し、マスターリース契約における賃借人から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型のマスターリース契約となっている資産については、エンドテナントの総数を記載しています。また、特定のテナントが特定の資産にて複数の貸室を賃借している場合についてはこれを当該資産について1テナントと数え、複数の資産を賃借している場合には別に数えて延べテナント数を記載しています。居住用施設又はその他の用途の施設の住宅部分については、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マスターリース契約）における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されているため、パス・スルー型であるかにかかわらず当該マスターリース契約の賃借人を1テナントと数えて、建物全体に係るテナントの総数を記載しています。

（注4）第22期の賃貸事業収入総額（千円未満を切り捨てています。）を記載しています。

 

（ロ）稼働率等の推移

　本投資法人が保有する運用不動産に係る稼働率等の推移は以下のとおりです。

 

2024年

8月末日

（第18期末）

2025年

2月末日

（第19期末）

2025年

8月末日

（第20期末）

2026年

2月末日

（第21期末）

2026年

8月末日

（第22期末）

全運用不動産稼働率

（期末時点）（％）

98.9

99.2

99.2

98.9

99.0

 

Ｂ．価格及び投資比率

第22期末保有資産の概要（取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価格、投資比率及び鑑定評価機関）は以下のとおりです。

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

オ

フ

ィ

ス

東

京

圏

新宿野村ビル（注5）

43,900

48,040

49,100

3.5

株式会社谷澤総合鑑定所

野村不動産天王洲ビル

20,500

20,706

19,700

1.4

大和不動産鑑定株式会社

麹町ミレニアムガーデン

26,960

26,473

33,100

2.4

一般財団法人日本不動産研究所

NMF渋谷公園通りビル

10,400

10,704

10,600

0.8

大和不動産鑑定株式会社

セコムメディカルビル

11,100

10,452

12,200

0.9

一般財団法人日本不動産研究所

NMF芝ビル

7,040

7,038

8,280

0.6

大和不動産鑑定株式会社

西新宿昭和ビル

8,140

8,126

8,560

0.6

株式会社鑑定法人エイ・スクエア

野村不動産渋谷道玄坂ビル

5,310

5,317

6,130

0.4

大和不動産鑑定株式会社

岩本町東洋ビル

4,050

4,056

4,920

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

NMF駿河台ビル

4,690

4,890

5,720

0.4

株式会社谷澤総合鑑定所

PMO日本橋本町

4,320

4,010

5,530

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

PMO日本橋茅場町

5,010

4,602

6,630

0.5

一般財団法人日本不動産研究所

NMF五反田駅前ビル

4,430

4,486

5,240

0.4

大和不動産鑑定株式会社

PMO秋葉原

4,240

3,876

7,270

0.5

一般財団法人日本不動産研究所

八丁堀NFビル

2,480

2,426

2,750

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

NMF神田岩本町ビル

4,160

4,183

4,940

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

NMF高輪ビル

2,830

2,862

3,730

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

PMO八丁堀

2,880

2,601

3,800

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

PMO日本橋大伝馬町

2,210

2,048

3,280

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

PMO東日本橋

1,690

1,485

2,150

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

NF本郷ビル

4,890

5,017

4,830

0.3

大和不動産鑑定株式会社

クリスタルパークビル

3,390

3,229

4,000

0.3

株式会社鑑定法人エイ・スクエア

NMF吉祥寺本町ビル

1,780

1,821

2,320

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

ファーレ立川センタースクエア

3,850

3,772

4,210

0.3

株式会社谷澤総合鑑定所

NMF川崎東口ビル

7,830

7,963

10,200

0.7

日本ヴァリュアーズ株式会社

NMF横浜西口ビル

5,460

5,427

8,860

0.6

一般財団法人日本不動産研究所

NMF新横浜ビル

2,620

2,753

3,290

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

PMO田町

6,210

5,971

9,310

0.7

一般財団法人日本不動産研究所

PMO銀座八丁目

3,970

3,842

5,350

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

PMO芝公園

3,900

3,737

5,450

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

日本電気本社ビル（注6）

44,100

44,439

52,100

3.8

大和不動産鑑定株式会社

NMF青山一丁目ビル

10,400

10,637

14,100

1.0

一般財団法人日本不動産研究所

NMF茅場町ビル

6,070

5,860

8,850

0.6

一般財団法人日本不動産研究所

 

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

オ

フ

ィ

ス

東

京

圏

NMF新宿EASTビル

5,710

5,637

6,300

0.5

株式会社谷澤総合鑑定所

NMF芝公園ビル

3,620

3,794

4,770

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

NMF銀座四丁目ビル

1,850

1,944

2,230

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

ファーレイーストビル

1,850

1,728

2,410

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

PMO新日本橋

4,440

4,238

8,430

0.6

一般財団法人日本不動産研究所

PMO平河町

3,410

3,317

4,640

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

PMO日本橋三越前

4,310

4,230

6,030

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

PMO芝大門

2,130

2,116

2,910

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

PMO田町Ⅱ

10,900

10,625

14,200

1.0

一般財団法人日本不動産研究所

PMO八丁堀新川

3,805

3,680

5,030

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

PMO八丁堀Ⅲ

2,880

2,836

3,600

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

PMO御茶ノ水

3,890

3,794

4,820

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

PMO秋葉原北

8,450

8,157

9,750

0.7

一般財団法人日本不動産研究所

PMO東新橋

4,730

4,635

5,990

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

PMO浜松町

4,380

4,296

5,670

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

PMO浜松町Ⅱ

5,500

5,405

6,510

0.5

一般財団法人日本不動産研究所

H1O日本橋小舟町

4,000

4,033

4,620

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

H1O青山

4,700

4,750

5,230

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

そ

の

他

札幌ノースプラザ

6,250

6,971

10,500

0.8

一般財団法人日本不動産研究所

野村不動産札幌ビル

4,140

3,815

5,950

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

NMF仙台青葉通りビル

2,030

2,217

2,160

0.2

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

NMF名古屋伏見ビル

2,240

1,883

2,480

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

オムロン京都センタービル

18,300

17,862

20,900

1.5

一般財団法人日本不動産研究所

SORA新大阪21

12,100

12,583

14,000

1.0

日本ヴァリュアーズ株式会社

野村不動産大阪ビル

6,100

7,020

8,200

0.6

株式会社谷澤総合鑑定所

野村不動産西梅田ビル

3,450

3,914

4,280

0.3

大和不動産鑑定株式会社

野村不動産四ツ橋ビル

4,000

4,594

7,250

0.5

株式会社谷澤総合鑑定所

NMF博多駅前ビル

4,210

4,123

6,330

0.5

一般財団法人日本不動産研究所

オフィス小計

424,185

427,080

521,690

37.7

 

 

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

商

業

施

設

東

京

圏

横須賀モアーズシティ

13,640

13,722

15,800

1.1

株式会社谷澤総合鑑定所

Recipe SHIMOKITA

10,407

9,901

10,500

0.8

日本ヴァリュアーズ株式会社

川崎モアーズ

6,080

6,602

7,590

0.5

株式会社谷澤総合鑑定所

EQUINIA新宿

4,260

4,628

6,070

0.4

大和不動産鑑定株式会社

EQUINIA池袋

3,990

3,979

4,710

0.3

大和不動産鑑定株式会社

covirna machida

3,440

3,737

4,070

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

ニトリ幕張店

3,080

2,482

3,990

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

コナミスポーツクラブ府中

2,730

2,459

3,360

0.2

大和不動産鑑定株式会社

FESTA SQUARE

2,600

2,092

3,840

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

GEMS渋谷

2,490

2,280

3,030

0.2

大和不動産鑑定株式会社

EQUINIA青葉台

1,560

1,516

2,950

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

メガロス神奈川店

1,000

919

1,550

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

三菱自動車　目黒店（底地）

2,740

2,764

4,220

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

三菱自動車　調布店（底地）

1,760

1,776

2,040

0.1

大和不動産鑑定株式会社

三菱自動車　練馬店（底地）

1,240

1,251

1,800

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

三菱自動車　川崎店（底地）

950

959

1,480

0.1

株式会社谷澤総合鑑定所

三菱自動車　高井戸店（底地）

850

859

1,010

0.1

大和不動産鑑定株式会社

三菱自動車　葛飾店（底地）（注7）

762

770

1,060

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

三菱自動車　東久留米店（底地）

800

808

1,010

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

三菱自動車　世田谷店（底地）

770

779

1,240

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

三菱自動車　関町店（底地）

600

606

860

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

三菱自動車　東大和店（底地）

450

455

570

0.0

株式会社谷澤総合鑑定所

三菱自動車　元住吉店（底地）

370

375

477

0.0

一般財団法人日本不動産研究所

ウエルシア川越神明町店（底地）

350

355

441

0.0

株式会社谷澤総合鑑定所

三菱自動車　江戸川店（底地）

200

204

211

0.0

大和不動産鑑定株式会社

三菱自動車　狭山店（底地）

160

163

187

0.0

株式会社谷澤総合鑑定所

野村不動産吉祥寺ビル

10,410

9,938

11,200

0.8

大和不動産鑑定株式会社

GEMS市ヶ谷

2,080

1,973

2,170

0.2

大和不動産鑑定株式会社

相模原ショッピングセンター

6,840

6,561

7,080

0.5

一般財団法人日本不動産研究所

武蔵浦和ショッピングスクエア（注6）

2,720

2,454

2,980

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

サミットストア成田東店（底地）

700

747

1,020

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

GEMS大門

2,060

1,925

2,100

0.2

大和不動産鑑定株式会社

GEMS新日本橋

1,500

1,417

1,630

0.1

大和不動産鑑定株式会社

サミットストア向台町店

5,100

5,015

5,410

0.4

日本ヴァリュアーズ株式会社

GEMS新橋

2,810

2,736

2,930

0.2

大和不動産鑑定株式会社

GEMS茅場町

2,594

2,467

2,710

0.2

大和不動産鑑定株式会社

サミットストア本天沼店

2,160

2,119

2,950

0.2

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

GEMS新横浜

1,820

1,681

1,900

0.1

大和不動産鑑定株式会社

GEMS三軒茶屋

1,815

1,757

1,900

0.1

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

MEFULL千歳烏山

1,880

1,887

2,050

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

GEMS立川

3,050

3,078

3,200

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

商

業

施

設

そ

の

他

ユニバーサル・シティウォーク大阪

17,639

16,445

22,800

1.6

日本ヴァリュアーズ株式会社

イズミヤSC千里丘店

8,930

8,339

12,700

0.9

株式会社谷澤総合鑑定所

イズミヤSC八尾店

4,406

3,889

5,850

0.4

株式会社谷澤総合鑑定所

イズミヤSC小林店

3,020

2,993

4,130

0.3

株式会社谷澤総合鑑定所

EQUINIA青葉通り

1,640

1,327

2,210

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

メルビル

1,060

1,053

1,300

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

nORBESA

8,500

8,988

10,200

0.7

一般財団法人日本不動産研究所

中座くいだおれビル

11,600

13,727

16,800

1.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

NMF神戸名谷ビル

3,560

3,590

3,670

0.3

日本ヴァリュアーズ株式会社

GEMSなんば

3,800

3,681

4,370

0.3

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

MEFULL茶屋町

3,735

3,748

4,230

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

商業施設小計

182,709

180,001

223,556

16.2

 

 

 

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

物

流

施

設

東

京

圏

Landport浦安

17,400

15,635

29,100

2.1

株式会社谷澤総合鑑定所

Landport板橋

15,710

13,968

23,300

1.7

株式会社谷澤総合鑑定所

Landport川越

13,700

10,777

20,700

1.5

一般財団法人日本不動産研究所

Landport厚木

11,410

9,500

13,600

1.0

株式会社谷澤総合鑑定所

相模原田名ロジスティクスセンター

10,600

9,179

14,500

1.0

大和不動産鑑定株式会社

相模原大野台ロジスティクスセンター

8,700

7,895

14,100

1.0

一般財団法人日本不動産研究所

Landport八王子

8,250

6,679

11,800

0.9

一般財団法人日本不動産研究所

Landport春日部

7,340

5,598

9,660

0.7

一般財団法人日本不動産研究所

厚木南ロジスティクスセンターB棟

4,590

3,948

6,670

0.5

株式会社谷澤総合鑑定所

羽生ロジスティクスセンター

3,810

2,981

5,400

0.4

大和不動産鑑定株式会社

川口ロジスティクスセンターB棟

3,750

3,385

4,640

0.3

大和不動産鑑定株式会社

川口ロジスティクスセンターA棟

2,830

2,670

3,930

0.3

大和不動産鑑定株式会社

厚木南ロジスティクスセンターA棟

2,690

2,461

3,960

0.3

株式会社谷澤総合鑑定所

川口領家ロジスティクスセンター

10,790

10,238

17,000

1.2

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

Landport柏沼南Ⅱ

10,800

10,672

14,500

1.0

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport柏沼南Ⅰ

9,900

9,315

11,600

0.8

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport八王子Ⅱ

9,230

8,967

11,900

0.9

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport岩槻

6,090

5,814

7,030

0.5

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport青梅Ⅰ

13,640

13,057

15,100

1.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport東習志野

11,872

11,098

17,200

1.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport青梅Ⅱ

14,620

14,132

16,700

1.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport青梅Ⅲ

17,000

16,576

19,800

1.4

日本ヴァリュアーズ株式会社

Landport東雲・安田倉庫（注8）

5,750

5,717

6,130

0.4

大和不動産鑑定株式会社

Landport多摩

17,520

17,334

18,700

1.4

日本ヴァリュアーズ株式会社

その他

枚方樟葉ロジスティクスセンター

3,460

3,169

4,530

0.3

大和不動産鑑定株式会社

物流施設小計

241,452

220,778

321,550

23.2

 

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

居

住

用

施

設

東

京

圏

プラウドフラット白金高輪

3,400

3,077

4,570

0.3

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット代々木上原

989

927

1,280

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット初台

713

663

946

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット渋谷桜丘

750

683

837

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット学芸大学

746

679

985

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット目黒行人坂

939

862

1,310

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット隅田リバーサイド

2,280

1,992

3,300

0.2

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット神楽坂

1,590

1,404

2,110

0.2

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット早稲田

1,110

980

1,570

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット新宿河田町（注7）

932

821

1,260

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット三軒茶屋

1,190

1,050

1,520

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット蒲田

1,160

997

1,590

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット蒲田Ⅱ

3,320

2,828

4,000

0.3

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット新大塚

623

528

677

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット清澄白河

928

798

1,070

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット門前仲町Ⅱ

652

563

721

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット門前仲町Ⅰ

1,030

871

1,120

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット富士見台

1,470

1,261

2,410

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プラウドフラット浅草駒形

1,920

1,597

2,670

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット横浜

2,090

1,793

2,740

0.2

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット上大岡

2,710

2,346

3,270

0.2

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット鶴見Ⅱ

1,650

1,409

2,210

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン麻布十番

1,100

1,097

1,190

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン赤坂

938

914

1,100

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン田町

972

910

1,230

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン芝浦LOFT

1,830

1,656

2,300

0.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン恵比寿Ⅱ

1,140

1,098

1,830

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン番町

1,090

1,028

1,340

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン千代田富士見

679

635

723

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン恵比寿

1,260

1,217

1,480

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン中目黒

1,410

1,336

1,610

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン目黒リバーサイド

414

370

501

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン目黒大橋ヒルズ

2,970

2,692

3,660

0.3

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン目黒青葉台

1,310

1,228

2,380

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン学芸大学Ⅱ

1,080

1,019

1,560

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン中目黒Ⅱ

2,850

2,775

4,120

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン勝どき

2,570

2,561

3,130

0.2

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン新川

2,100

2,071

3,070

0.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

居

住

用

施

設

東

京

圏

プライムアーバン日本橋横山町

4,220

3,733

5,990

0.4

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン日本橋浜町

1,550

1,411

2,390

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン本郷壱岐坂

557

509

710

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン白山

866

734

1,110

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン四谷外苑東

1,490

1,413

1,670

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン西新宿Ⅰ

1,090

1,018

1,410

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン新宿内藤町

430

425

530

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン西早稲田

421

369

574

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン新宿落合

594

618

746

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン目白

1,430

1,350

2,080

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン神楽坂

2,900

2,591

4,200

0.3

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン千歳烏山

717

728

858

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン三軒茶屋

724

674

870

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン南烏山

667

592

905

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン烏山ガレリア

549

485

686

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン烏山コート

338

302

439

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン千歳船橋

746

667

835

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン用賀

1,390

1,259

1,940

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン大崎

1,860

1,733

2,100

0.2

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン大井町Ⅱ

1,040

1,098

1,460

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン大森

905

814

1,050

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン田園調布南

774

679

803

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン長原上池台

1,720

1,593

2,310

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン中野上高田

498

437

607

0.0

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン西荻窪Ⅱ

1,790

1,702

2,530

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン池袋

3,800

3,421

5,450

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン門前仲町

2,420

2,221

2,960

0.2

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン亀戸

779

671

869

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン住吉

632

552

648

0.0

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン錦糸公園

1,290

1,104

1,480

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン錦糸町

758

667

1,030

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン平井

722

627

780

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン葛西

640

554

710

0.1

株式会社中央不動産鑑定所

プライムアーバン葛西イースト

1,140

977

1,530

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン板橋区役所前

1,080

941

1,390

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン町屋サウスコート

1,910

1,761

2,870

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン武蔵小金井

1,910

1,964

2,080

0.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン武蔵野ヒルズ

1,280

1,296

1,420

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

居

住

用

施

設

東

京

圏

プライムアーバン小金井本町

791

738

1,000

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン久米川

1,520

1,221

1,900

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン武蔵小杉comodo

1,940

1,930

3,070

0.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン川崎

962

915

998

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン新百合ヶ丘

1,020

875

1,470

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン鶴見寺谷

493

470

557

0.0

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン浦安

804

711

906

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン川口

1,580

1,443

1,840

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プラウドフラット八丁堀

920

890

1,430

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プラウドフラット板橋本町

720

658

1,050

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

深沢ハウスHI棟

7,140

6,747

10,000

0.7

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン豊洲

5,290

4,888

6,900

0.5

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン日本橋茅場町

2,850

2,708

3,750

0.3

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン用賀Ⅱ

1,320

1,214

1,600

0.1

株式会社谷澤総合鑑定所

プライムアーバン武蔵小金井Ⅱ

1,310

1,171

1,660

0.1

株式会社谷澤総合鑑定所

プライムアーバン学芸大学パークフロント

1,300

1,337

1,680

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット大森Ⅲ

1,110

1,064

1,600

0.1

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

プラウドフラット錦糸町

785

735

1,130

0.1

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

プラウドフラット三軒茶屋Ⅱ

2,750

2,740

3,870

0.3

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

プラウドフラット外神田

2,280

2,214

3,220

0.2

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

プラウドフラット登戸

1,216

1,148

1,690

0.1

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

プラウドフラット代々木八幡

966

950

1,310

0.1

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

プラウドフラット中落合

844

812

1,060

0.1

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット渋谷富ヶ谷

3,960

3,908

5,400

0.4

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット宮崎台

1,390

1,370

2,130

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット浅草橋Ⅲ

1,230

1,219

1,440

0.1

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット戸越公園

2,580

2,573

3,150

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット戸越銀座

2,550

2,547

3,020

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

プライムアーバン東中野コート

7,020

7,152

9,580

0.7

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット根津谷中

1,400

1,423

1,890

0.1

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット菊川

2,720

2,753

3,180

0.2

株式会社谷澤総合鑑定所

プラウドフラット浅草

2,410

2,441

3,120

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プラウドフラット錦糸町Ⅱ

2,030

2,058

2,490

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プラウドフラット渋谷笹塚

2,200

2,238

2,610

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プラウドフラット浅草ディアージュ

1,300

1,323

1,630

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン西日暮里

981

1,038

1,230

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プラウドフラット浅草トレサージュ

2,932

3,005

3,420

0.2

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット日暮里

1,925

1,983

2,180

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プラウドフラット清澄通り

5,830

6,032

6,960

0.5

一般財団法人日本不動産研究所

 

 

用途

地域

物件名称

取得価格（百万円）（注1）

貸借対照表

計上額

（百万円）（注2）

期末算定

価格

（百万円）（注3）

投資比率（％）

（注4）

鑑定評価機関

居

住

用

施

設

そ

の

他

プラウドフラット五橋

652

518

647

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プラウドフラット河原町

735

562

580

0.0

一般財団法人日本不動産研究所

プラウドフラット新大阪

1,620

1,261

2,160

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン北14条

274

233

300

0.0

株式会社谷澤総合鑑定所

プライムアーバン大通公園Ⅰ

502

405

458

0.0

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン大通公園Ⅱ

334

275

267

0.0

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン北11条

547

441

550

0.0

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン宮の沢

475

374

415

0.0

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン大通東

394

316

370

0.0

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン札幌医大前

616

499

566

0.0

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン札幌リバーフロント

4,480

3,699

3,480

0.3

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン北3条通

1,730

1,402

1,610

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

プライムアーバン堤通雨宮

949

913

1,110

0.1

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン堺筋本町

1,810

1,514

2,200

0.2

一般財団法人日本不動産研究所

プライムアーバン博多

588

488

674

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン薬院南

265

219

314

0.0

大和不動産鑑定株式会社

プライムアーバン博多東

622

490

570

0.0

大和不動産鑑定株式会社

セレニテ心斎橋グランデ

5,567

5,324

6,600

0.5

大和不動産鑑定株式会社

東京圏

SOMPO ケア ラヴィーレレジデンス用賀

2,850

3,005

3,280

0.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

SOMPO ケア ラヴィーレレジデンス辻堂西海岸

1,820

1,913

2,180

0.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

SOMPO ケア そんぽの家 大森西

1,462

1,530

1,830

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

SOMPO ケア ラヴィーレレジデンス湘南辻堂

1,150

1,213

1,590

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

イリーゼ浦安

1,085

1,150

1,160

0.1

日本ヴァリュアーズ株式会社

居住用施設小計

216,429

202,873

275,442

19.9

 

宿泊

施設

東京圏

MIMARU SUITES 東京浅草

2,360

2,340

3,900

0.3

株式会社中央不動産鑑定所

その他

ホテルビスタ札幌大通

3,600

3,606

4,290

0.3

日本ヴァリュアーズ株式会社

コンフォートイン那覇泊港

2,650

2,686

2,500

0.2

日本ヴァリュアーズ株式会社

KOKO HOTEL 京都三条

3,200

3,271

3,950

0.3

日本ヴァリュアーズ株式会社

KOKO HOTEL 金沢駅前

2,161

2,147

2,270

0.2

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

ラ・ジェント・ステイ函館駅前/HAKOViVA

6,300

6,265

8,260

0.6

株式会社谷澤総合鑑定所

ホテル・アンドルームス新大阪

4,230

4,350

5,390

0.4

ＪＬＬ森井鑑定株式会社

＆HOTEL HAKATA

3,800

3,833

5,080

0.4

株式会社谷澤総合鑑定所

宿泊施設小計

28,301

28,502

35,640

2.6

 

その他

東京圏

SBC東京医療大学（底地）

4,900

5,136

5,570

0.4

一般財団法人日本不動産研究所

その他小計

4,900

5,136

5,570

0.4

 

合計

1,097,977

1,064,372

1,383,448

100.0

 

（注1）「取得価格」は、3REIT合併によりNOFより承継した資産のうち、野村不動産渋谷道玄坂ビルについては2015年9月30日時点、それ以外の資産については2015年4月30日時点の、3REIT合併によりNRFより承継した資産のうち、プライムアーバン新百合ヶ丘については2015年9月30日時点、それ以外の資産については2015年5月31日時点の鑑定評価額を取得価格としています。また、TOP吸収合併に伴い承継した資産については2016年3月31日時点又は2016年4月1日時点の鑑定評価額を取得価格としています。それ以外の資産については、当該資産の取得に係る諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書又は不動産信託受益権売買契約書に記載された不動産等の売買代金の金額）を記載しています。

（注2）「貸借対照表計上額」は、期末時点の貸借対照表計上額であり、土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、建設仮勘定並びに借地権（信託が保有するこれらの資産を含みます。）の取得価額（取得に係る諸費用を含みます。）の合計額から減価償却累計額を控除した価額です。

（注3）「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び投資法人の計算に関する規則に基づき、各不動産鑑定士（鑑定評価機関）による鑑定評価額又は調査価額（第22期決算日（2026年8月末日）を価格時点として各不動産鑑定士（鑑定評価機関）が収益還元法に基づく価格を標準として算出した価額によります。）を記載しています。

不動産の鑑定評価額又は調査価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った各不動産鑑定士（鑑定評価機関）が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士（鑑定評価機関）、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額又は調査価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。

なお、鑑定評価額の算定にあたっては、原価法並びに収益還元法（直接還元法及びDCF法）を適用しています。対象となる不動産について、市場において投資採算性が重視されて価格形成されており、適格機関投資家等の投資対象と認められる場合には、収益還元法を採用して鑑定評価額が決定されています。原価法による積算価格は、収益価格を検証するための指標として活用されています。

「直接還元法」とは、収益還元法（不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより不動産の試算価格を求める手法）によって収益価格を求める方法のうち、一定期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。

「DCF法（ディスカウント・キャッシュフロー法）」とは、収益還元法によって収益価格を求める方法のうち、連続する複数の期間に発生する純利益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法をいいます。

（注4）「投資比率」は、期末算定価格に基づき、各資産の期末算定価格がポートフォリオ全体（全285物件）の期末算定価格総額に占める比率を記載しています。なお、小数点第2位を四捨五入しているため、合計が100.0％にならない場合があります。

（注5）当該資産は、不動産信託受益権の準共有持分であり、本投資法人が期末時点において保有する準共有持分の割合は全体の50.1％です。上記表中の期末算定価格及び貸借対照表計上額は、当該準共有持分の価額です。

（注6）当該資産は、不動産信託受益権の準共有持分であり、本投資法人が期末時点において保有する準共有持分の割合は全体の50.0％です。上記表中の期末算定価格及び貸借対照表計上額は、当該準共有持分の価額です。

（注7）当該資産の敷地の一部を譲渡しており、取得価格は当該資産全体に係る取得価格から譲渡部分に係る譲渡実行時の簿価相当額を控除した額を記載しています。

（注8）当該資産は、不動産信託受益権の準共有持分であり、本投資法人が期末時点において保有する準共有持分の割合は全体の51.0％です。上記表中の期末算定価格及び貸借対照表計上額は、当該準共有持分の価額です。

 

Ｃ．資本的支出の状況

 

（ア）資本的支出の予定

　第22期末保有資産について、本書の日付現在までに計画された（又は完了した）改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれています。

不動産等の名称
（所在地）

目的

予定期間

工事予定金額(千円)

総額

第22期
支払額

既支出
総額

新宿野村ビル

(東京都新宿区)

地下4階特高受変電設備更新工事

自 2026年10月

至 2030年 9月

305,610

-

-

NMF芝ビル

(東京都港区)

空調更新工事

自 2026年10月

至 2027年 5月

246,000

-

-

PMO新日本橋

(東京都中央区)

5階・6階・7階・8階・9階専用部　原状回復工事

自 2026年 6月

至 2026年10月

47,000

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

トイレ改修工事（7期/9期）

自 2026年 3月

至 2026年 9月

118,757

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

トイレ改修工事（8期/9期）

自 2026年 9月

至 2027年 2月

105,408

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

トイレ改修工事（9期/9期）

自 2027年 3月

至 2027年 6月

19,770

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

北側エレベーター更新工事（6期/6期）

自 2026年 9月

至 2027年 2月

50,896

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（2期／10期）

自 2027年 8月

至 2027年11月

42,243

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（3期／10期）

自 2027年12月

至 2028年 3月

42,243

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（4期／10期）

自 2028年 4月

至 2028年 7月

42,243

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（5期／10期）

自 2028年 8月

至 2028年11月

58,021

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（6期／10期）

自 2028年12月

至 2029年 3月

58,021

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（7期／10期）

自 2029年 4月

至 2029年 7月

58,021

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（8期／10期）

自 2029年 8月

至 2029年11月

58,021

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（9期／10期）

自 2029年12月

至 2030年 3月

46,315

-

-

野村不動産天王洲ビル

(東京都品川区)

エレベーター制御リニューアル工事（10期／10期）

自 2030年 4月

至 2030年 7月

56,494

-

-

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

CAVユニット改修工事

（1期／4期）

自 2026年 7月

至 2026年 9月

47,340

-

-

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

CAVユニット改修工事

（2期／4期）

自 2026年10月

至 2027年 3月

59,770

-

-

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

CAVユニット改修工事

（3期／4期）

自 2027年 4月

至 2027年 8月

59,770

-

-

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

CAVユニット改修工事

（4期／4期）

自 2027年 9月

至 2028年 2月

40,860

-

-

 

 

不動産等の名称
（所在地）

目的

予定期間

工事予定金額(千円)

総額

第22期
支払額

既支出
総額

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

給排水管等更新工事

（2期/5期）

自 2026年 3月

至 2026年 9月

156,000

-

-

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

給排水管等更新工事

（3期/5期）

自 2026年 9月

至 2027年 3月

280,670

-

-

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

給排水管等更新工事

（4期/5期）

自 2027年 3月

至 2027年 9月

235,420

-

-

野村不動産四ツ橋ビル

(大阪府大阪市)

給排水管等更新工事

（5期/5期）

自 2027年 9月

至 2028年 3月

28,090

-

-

イズミヤSC小林店

(兵庫県宝塚市)

エスカレーター更新工事

自 2026年 3月

至 2027年 5月

111,000

-

-

プライムアーバン錦糸公園

(東京都墨田区)

外壁改修工事

自 2026年10月

至 2027年 8月

50,700

-

-

　（注）既支出総額には第22期支払額は含みません。

 

（イ）期中の資本的支出

　第22期末保有資産について、第22期中に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。第22期中の資本的支出は4,233,612千円であり、第22期中の費用に区分された修繕費1,751,621千円と合わせ、合計5,985,234千円の工事を実施しています。なお、下記工事金額には、資本的支出相当額を記載しています。

不動産等の名称

（所在地）

目的

工事期間

工事金額(千円)

Landport柏沼南Ⅱ

(千葉県柏市)

空調機設置工事

自 2026年 1月

至 2026年 7月

         517,520

EQUINIA新宿

(東京都新宿区)

立管更新工事

自 2026年 4月

至 2026年 8月

          51,576

野村不動産西梅田ビル

(大阪府大阪市)

地下西側系統給排水配管更新工事

自 2026年 4月

至 2026年 8月

          42,967

野村不動産西梅田ビル

(大阪府大阪市)

6～8階分電盤更新工事

自 2026年 4月

至 2026年 8月

          38,680

野村不動産西梅田ビル

(大阪府大阪市)

3～5階分電盤更新工事

自 2026年 4月

至 2026年 8月

          38,680

野村不動産西梅田ビル

(大阪府大阪市)

1階、外回り給排水配管更新工事

自 2025年11月

至 2026年 3月

          36,183

NMF仙台青葉通りビル

(宮城県仙台市)

屋上防水改修工事

自 2026年 5月

至 2026年 8月

          34,059

その他の不動産等

機能更新等

自 2026年 3月

至 2026年 8月

       3,473,942

合　　　計

       4,233,612