１．当中間決算に関する定性的情報 ………………………………………………………………………………２
（１）経営成績に関する説明 ……………………………………………………………………………………２
（２）財政状態に関する説明 ……………………………………………………………………………………５
（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明 ………………………………………………………６
２．中間連結財務諸表及び主な注記 ………………………………………………………………………………７
（１）中間連結貸借対照表 ………………………………………………………………………………………７
（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書 ……………………………………………………９
（中間連結損益計算書） ………………………………………………………………………………………９
（中間連結包括利益計算書） …………………………………………………………………………………10
（３）中間連結キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………11
（４）中間連結財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………12
（継続企業の前提に関する注記） ……………………………………………………………………………12
（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記） ……………………………………………………12
（中間連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用） ……………………………………………………12
（会計方針の変更） ……………………………………………………………………………………………12
（セグメント情報等） …………………………………………………………………………………………13
１．当中間決算に関する定性的情報
当中間連結会計期間における我が国経済は、雇用の安定化や賃上げによる所得環境の改善が続く中で、景気は緩やかな回復基調となりました。一方で、中東情勢は依然として不安定な状態であり、原油や関連商品の価格高騰及び物資不足への懸念増大、金利上昇等、先行きは不透明な状況が続きました。
当社グループの主要事業である賃貸住宅市場においては、エネルギー資源や建築資材価格の高騰、労務費の上昇等により建築コストは引き続き高い水準で推移しました。当中間連結会計期間における新設貸家着工戸数は建築物省エネ法の改正に伴う駆け込み需要の一巡による影響等で３月は前年同月を下回ったものの、４月以降は堅調に推移し、全国及び当社グループの事業エリアとなる東京都で前年同期を上回りました。
・新設貸家着工戸数 (出典：国土交通省「建築着工統計調査」)
このような環境の中、当社グループは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”の企業理念のもと、日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献すべく、事業を展開してまいりました。
また、当社グループは2030年に向けてありたい姿を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を2024年４月に策定いたしました。「ビジョン2030」のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。
当社グループは、2027年２月期で「ビジョン2030」が折り返し地点を迎えたことを契機に、当社のありたい姿は『企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現』であることを改めて認識し、企業価値経営の価値創造プロセスを明らかにいたしました。この結果、「企業価値の極大化」を表す指標として時価総額を加えることといたしました。あわせて、当社を取り巻く市況の変化等に鑑み、売上高、営業利益及びROEの目標値の見直しを行いましたが、「ビジョン2030」の位置づけ、目標時期に変更はありません。
この「ビジョン2030」に掲げる目標のうち、達成状況を判断するための客観的な指標は下表のとおりです。引き続き、資本コストや株価等、市場を意識した経営に取り組んでまいります。
当社グループは、「ビジョン2030」のもと、「ゲスト(入居者)」「エリア」「構造」「対象」を選択と集中により絞り込み、経営資源を集中することで、圧倒的な差別化による付加価値の提供を実現するニッチ戦略を推進します。
未来を担う若者たちのアパート専門メーカーとして、土地有効活用のコンサルティングから、自社開発物件の組成、建物の企画・設計、自社工場での構造部材の製造、建物の自社建築、入居者の募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等入居後の賃貸経営までワンストップで行う自社一貫生産体制を確立し、ニッチトップを実現することで持続可能な安定的成長を目指しております。
詳細につきましては、2026年４月14日付『長期経営ビジョン「ビジョン2030」の進捗について』をご覧ください。
なお、大工育成と確かな施工品質の確保を目的として、株式会社セレ工務店(100％出資の連結子会社)を2026年７月１日付で新規設立しました。
各セグメントの経営成績は、次のとおりであります。
(賃貸住宅事業)
賃貸住宅事業におきましては、衣食住の「住」の領域で東京圏において生活にこだわりを持つ25歳から35歳の未来を担う若者たちに感動を届け続けるため、旗艦ブランドである「My Style vintage」を軸としたアパートの企画、設計、施工等の請負事業を行い、未だ確立されていない「住まいの選択肢」を増やすことに注力しております。
賃貸住宅事業は、次の４つの組織(カンパニー)に分かれており、役割ごとに迅速かつ効率的な業務執行が可能な体制を実現しております。なお、当社の強みである敷地対応力のさらなる向上を目指して設計力・技術力の一層の強化を図るため、これまで建設カンパニーに属していた設計・資材管理・工事監理部門を分離して、2026年３月１日付で設計カンパニーを新設しました。
〔アセットマネジメントカンパニー〕アパート経営の提案営業による受注活動
〔建設カンパニー〕 アパート建築の自社施工
〔設計カンパニー〕 アパート建築の設計及び監理
〔千葉工場カンパニー〕 千葉工場での構造部材の製造・加工
当中間連結会計期間における活動は以下のとおりです。
営業活動につきましては、アセットマネジメントカンパニーにおいて、賃貸管理受託数のさらなる拡大に繋がる紹介先(金融機関、コンサルタント、士業等)の開拓に努め、新たなビジネスマッチング契約を締結した他、顧客獲得に向けて士業を中心とした会員組織「セレ エキスパートナーズ＋(プラス)」との連携強化を図る等、新規情報源の開拓に注力いたしました。また、販売強化を目的に自社ウェブサイトにおいて旗艦ブランド「My Style vintage」の魅力を継続的に発信したことで、ウェブサイトからの集客数が増加しました。さらに、高性能の断熱材や省エネ性能の高い設備を取り入れた人にも環境にも優しい「東京ゼロエミ住宅」及び「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」仕様に加えて、太陽光パネル設置に適する屋根構造を採用した高付加価値アパートをオーナーさまへ積極的に提案したことにより一棟単価の向上に繋げた他、賃貸経営事業との連携を強化し賃料への適正な価格転嫁に継続して取り組みました。
生産活動につきましては、資源高及び労務費・輸送費の上昇等による原価高騰への対策に取り組みました。建設カンパニーにおいて、施工協力業者も含めた現場の休日・就労時間の改善に取り組んだ他、工期短縮、施工品質向上、安全対策を推進しました。具体的には、施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理するグリーンサイトシステムと建築現場の安全確保及び入退場管理を目的とした顔認証システムの連携、現場監督と施工協力業者及び資材メーカーの作業工程や現場情報がリアルタイムで共有される施工管理システムの活用による業務効率向上の他、全ての建築現場にWebカメラを設置し安全管理の強化に努めました。設計カンパニーにおいては、改正建築物省エネ法に適合する設計・仕様の確立を行うことで、審査期間の短縮化を図り、早期着工に繋げました。また、設備機器の見直しや適正な価格交渉等を推進し、資材費・労務費・輸送費の上昇に対して原価抑制に取り組みました。千葉工場カンパニーにおいては、「ISO9001」認証を取得している千葉工場で、自社製造する使用部材の品質改善活動、業務の標準化を積極的に進めることで生産性の向上に取り組みました。
研究開発活動につきましては、アパートの構造や性能等ハード面のさらなる強化を目的として、「Ｚ構法：セレＺ」の耐震性を高める構造強化及び型式改良開発、アパートの遮音性、省エネ、断熱性能の向上に取り組みました。また、産学連携によるアパートの価値創造にも取り組み、若者たちの思考・居住性・多様性や利便性について共立女子大学と「カリクラ プロジェクト ～これからの借りる暮らしのデザイン～」をテーマとした共同研究、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上に関する共同研究を継続した他、ゲストに対するアンケート調査を実施し、ゲスト満足度の把握と品質及びサービス向上に努めました。環境面では、環境配慮型の設計仕様に注力し、省エネルギー性能を強化した「東京ゼロエミ住宅」対応アパートの商品開発にも継続して取り組みました。
以上の活動に取り組みましたが、前期に販売商品を戦略的に絞り込んだ影響で、当中間連結会計期間における物件の着工・引渡し棟数が減少したこと等により、当中間連結会計期間における売上高は4,242百万円(前年同期比13.7％減)、セグメント利益は原価高騰に伴う売上総利益率の低下もあり292百万円(前年同期比53.7％減)となりました。
(賃貸開発事業)
賃貸開発事業におきましては、収益不動産のなかでも『土地の資産価値』に重きを置いた商品を提供することで、富裕層のお客さまにおける優良な資産形成と効果的な事業承継の一助となるよう取り組んでおります。
土地の選定においては、以下の基準で希少性の高い土地を仕入れ、その土地に以下の特長をもつ商品を企画・設計・施工し販売を行っております。
＜土地の選定基準＞
「城南・城西エリア」、「駅近の立地」、「適切な規模」、「ルックス(優良な住宅地)」
＜ブランドの特長＞
・敷地：植樹等により地域との調和や環境を配慮
・建物：赤煉瓦調の外観にクラシカルな門柱・門扉、外灯等の高級感あふれる外構仕様を施した
旗艦ブランド「My Style vintage」を展開
省エネ性能が高い『東京ゼロエミ仕様』と災害に強い『耐震等級３』を兼ね備えた高付加価値
住宅を提供
＜商品の特長＞
「My Style vintage」には若者たちのライフスタイルに合わせた以下の商品(部屋)を配置しております。
・『ワンルームを１LDKへ』という発想で設計された「Feel」
・「Feel」に収納量の最大化とリモートワークを可能とする書斎機能のマルチスペースを追加した
「Feel＋１」
・一人時間と二人時間を自由自在に使え、機能性や設備仕様にこだわった、パワーカップル向け
商品「Fwin(ファイン)」
・「Fwin」に生活シーンに応じてONとOFFの切り替えを可能とするスライディングウォールやアトリエ機
能等を追加した「Fwin suite」
当中間連結会計期間におきましては、販売面では、購入検討者や販売仲介会社に向けて販売促進活動を行った他、金融機関・販売仲介会社との情報交換及び勉強会を実施し、当社物件の優位性に関する理解促進と販売支援ツールの提供を行いました。加えて、Web広告出稿等、物件認知度の向上に努めた結果、買主面談数が増加しました。仕入面では、富裕層に好まれる資産価値・希少価値の高い駅近・優良住宅地にこだわり用地を取得しました。良質な仕入情報を迅速に入手するため、仕入業者に対し当社仕入基準の浸透を図り、仕入情報を入手してから回答するまでの期間短縮に取り組みました。
以上の活動に取り組んだ結果、当中間連結会計期間における売上高は1,565百万円(前年同期比17.5％増)となりましたが、現状の市況環境に鑑みて販売価格を見直したことにより、セグメント利益は131百万円(前年同期比39.2％減)となりました。
(賃貸経営事業)
賃貸経営事業におきましては、当社の事業目的である「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」ことによって、若者たちがより素晴らしい未来を拓いていくこと、そしてそれがオーナーさまのアパート経営の成功につながり、安定した資産承継に繋がっていくという考え方のもと、ゲストへ快適な居住環境を提供するよう努めております。具体的には、オーナーさまに対して、会員組織「セレパートナーズ倶楽部」によるサポートサービスの提供、一括借上や家賃集金代行等によるゲストの募集、入退去管理、家賃回収、レポーティング等の賃貸管理業務及び日常の建物点検、設備の保守点検、植栽の管理、清掃等の建物管理業務やリフォーム、リノベーションといった賃貸オペレーション全てを担うプロパティマネジメント業務を行っております。
当中間連結会計期間におきましては、賃貸管理業務において、引き続き同行営業を強化し、アパート受注前の段階から賃貸経営事業・賃貸住宅事業・賃貸開発事業が一体となって受注・販売活動を行い、管理物件の受託営業活動に注力しました。また、ゲスト募集活動においてAI査定システムを活用しオーナーさまへ募集条件の提案を行った他、賃料引き上げ分の一部をオーナーさまに還元する取り組みを推進しました。建物管理業務においては、ゲスト満足度のさらなる向上を目的として、外部点検業者の活用による定期清掃品質の向上を図った他、修繕工事協力業者を拡充して業務スピードの改善に取り組みました。リフォームにおいては、引き続きオーナーさまのアパート資産の長寿化を目的として、一定条件のもと、築20年目以降もさらに10年間にわたり建物の主要構造部及び防水メンテナンスの保証期間が延長できる再延長保証制度の活用提案を推進しました。入居率については、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレリーシングパートナーズ」(2026年８月末現在17社)との協業、メンテナンス協力業者の組織「セレメンテナンスパートナーズ」(同10社)の協力のもと迅速な退去リフォーム工事完了を促進した結果、高水準の入居率(同98.3％)を維持することができ、当中間連結会計期間末の管理戸数は12,711戸(前期末比99戸増)となりました。
以上の活動の結果、当中間連結会計期間における売上高は5,457百万円(前年同期比3.8％増)、セグメント利益は695百万円(前年同期比3.0％増)となりました。
以上の結果、賃貸開発事業における物件の販売が進捗したこと等により、当社グループの当中間連結会計期間における売上高は10,975百万円(前年同期比1.6％増)となりました。一方、賃貸住宅事業において原価高騰に伴い売上総利益率が低下したこと等により、営業利益は764百万円(前年同期比27.0％減)、経常利益は770百万円(前年同期比26.6％減)、親会社株主に帰属する中間純利益は513百万円(前年同期比25.1％減)となりました。
①資産、負債及び純資産の状況
(資産)
当中間連結会計期間末における流動資産は21,399百万円であり、前連結会計年度末に比べて388百万円減少しました。これは主に現金及び預金が883百万円増加した一方で、賃貸開発事業において物件販売が進捗したことにより、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて1,153百万円、完成工事未収入金及び契約資産が97百万円減少したこと等によるものであります。
固定資産は3,179百万円であり、前連結会計年度末に比べて387百万円増加しました。これは、住宅瑕疵担保供託金に供する国債を購入したこと等により投資有価証券が401百万円増加したこと等によるものであります。
以上の結果、当中間連結会計期間末の資産合計は24,578百万円となり、前連結会計年度末に比べて０百万円減少しました。
(負債)
当中間連結会計期間末における流動負債は3,614百万円であり、前連結会計年度末に比べて434百万円増加しました。これは主に未払法人税等が257百万円、未成工事受入金が231百万円、短期借入金が136百万円増加した一方で、工事未払金が223百万円減少したこと等によるものです。
固定負債は321百万円であり、前連結会計年度末に比べて38百万円増加しました。
以上の結果、当中間連結会計期間末の負債合計は3,936百万円となり、前連結会計年度末に比べて473百万円増加しました。
(純資産)
当中間連結会計期間末における純資産は20,642百万円であり、前連結会計年度末に比べて474百万円減少しました。これは主に親会社株主に帰属する中間純利益513百万円の計上、配当金の支払468百万円、自己株式540百万円の増加等によるものです。
②キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は前連結会計年度末に比べて683百万円増加し、16,531百万円となりました。
当中間連結会計期間におけるキャッシュ・フローの状況とその要因は以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は2,199百万円となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益770百万円の計上、棚卸資産の減少1,151百万円、未成工事受入金の増加231百万円の増加要因があったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は664百万円となりました。これは主に投資有価証券の取得による支出403百万円、定期預金の預け入れによる支出200百万円、有形・無形固定資産の取得による支出115百万円等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は852百万円となりました。これは主に、自己株式の取得による支出523百万円、配当金の支払額468百万円、短期借入金の増加136百万円等によるものです。
現時点において、2027年２月期の連結業績予想につきましては、中東情勢の不安定な状態の継続による建築資材価格の上昇等はあるものの、各種対策を推進しており、2026年４月14日に公表したものから変更はありません。
なお、今後の経営環境等の変化により、業績予想について見直しが必要と判断した場合には、速やかに公表いたします。
２．中間連結財務諸表及び主な注記
（１）中間連結貸借対照表
（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書
（中間連結損益計算書）
（中間連結包括利益計算書）
該当事項はありません。
当社は、2026年３月19日開催の臨時株主総会において、会社法第156条第１項、第160条第１項及び第161条の規定に基づき、取得株式総数100,000株、取得価額総額800,000千円を上限として自己株式の取得を決議いたしました。
この結果、当中間連結会計期間において自己株式を100,000株取得し、自己株式が502,000千円増加しております。
（中間連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用）
(税金費用の計算)
税金費用については、当中間連結会計期間を含む連結会計年度の税金等調整前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税金等調整前中間純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。
（会計方針の変更）
該当事項はありません。
【セグメント情報】
Ⅰ 前中間連結会計期間(自 2025年３月１日 至 2025年８月31日)
１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
(注) １．セグメント利益の調整額△478,293千円には、セグメント間取引消去及び各報告セグメントに配分していない全社費用が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
２．セグメント利益は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報
該当事項はありません。
Ⅱ 当中間連結会計期間(自 2026年３月１日 至 2026年８月31日)
１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
(注) １．セグメント利益の調整額△356,108千円には、セグメント間取引消去及び各報告セグメントに配分していない全社費用が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
２．セグメント利益は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報
該当事項はありません。