○目次

１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２

(１) 運用状況 …………………………………………………………………………………………… ２

(２) 投資リスク ………………………………………………………………………………………… ８

(３) 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………… ８

(４) 運用状況の見通し ………………………………………………………………………………… 10

２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 13

(１) 貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 13

(２) 損益計算書 ………………………………………………………………………………………… 16

(３) 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………… 17

(４) 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………… 19

(５) キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………… 20

(６) 継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………… 21

(７) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………… 21

(８) 財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………… 23

(９) 発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………… 33

３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 34

(１) 運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………… 34

(２) 資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………… 40

１．運用状況

(１) 運用状況

①当期の概況

（イ）投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき2005年10月７日に設立され、2006年６月22日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に「住宅特化型ＲＥＩＴ」として上場（銘柄コード8986）しました。本投資法人は、2010年７月１日付でプロスペクト・リート投資法人を吸収合併し、当該合併後は、物件の入替（新規物件の取得や既存物件の譲渡）によるポートフォリオの質の向上、稼働率の向上等のオペレーション全般の強化、有利子負債費用の低減等によるコスト削減に注力し、分配金の着実な向上を目指してまいりました。さらに、2020年４月１日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、日本ヘルスケア投資法人（以下「ＮＨＩ」といいます。）を吸収合併消滅法人として吸収合併（以下「本合併」といいます。）し、商号を「日本賃貸住宅投資法人」から「大和証券リビング投資法人」へ変更し、ヘルスケア施設をポートフォリオに加え、「ライフステージに合わせ「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供するＲＥＩＴ」として運用しています。

2025年９月末時点の運用資産は、243物件、取得価格総額399,139百万円、総賃貸可能面積742,455.67㎡となっています。

（ロ）当期の投資環境

当期におけるわが国の経済は、2025年４-６月期の実質ＧＤＰ成長率は前期比年率＋2.2％となり、５四半期連続でのプラス成長になりました。背景として、個人消費・設備投資・住宅投資の民需関連の増加、政府支出の増加、輸出の増加が挙げられます。一方で、2025年７-９月期の実質ＧＤＰ成長率は前期比年率△1.7％と、マイナス成長率になる見込みです。トランプ関税等による米国景気の悪化、米中対立の激化や経済安保の強化による経済活動の抑制、中東情勢の緊迫化等による原油高など、海外経済を中心に下振れリスク要因が多く留意が必要です。

住宅系上場ＲＥＩＴが保有する賃貸マンションについては、他セクターと比較して安定した稼働率を維持するなど、相対的に安定した運用環境下にありました。一方、不動産投資市場に関しては、インフレや金融引き締め等による金利上昇が世界的に進む中でも、賃貸マンションの安定したキャッシュ・フローへの投資家の関心は根強く、国内外投資家による物件の取得競争は引き続き厳しい環境下にあります。ヘルスケア施設に関しても、総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇に伴い、高齢者施設・住宅に対する社会的需要は年々高まっています。

（ハ）当期の運用実績

投資口価値向上のため、ａ. 資産の入替、b. オペレーション全般の継続強化、c. 資金調達の強化、d. サステナビリティに関する取組みに注力いたしました。

ａ.資産の入替

当期は、以下の賃貸住宅４物件（取得価格6,527百万円）を取得しました。

これらの物件は、本投資法人の当期の収益に寄与するとともに、来期以降の収益拡大に寄与する予定です。

また、将来にわたる収益性の見込み、物件の規模や立地などを総合的に勘案し７物件（譲渡価格8,002百万円）を譲渡しました。

＜取得資産＞

（注）取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

＜譲渡資産＞

（注）譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

ｂ. オペレーション全般の継続強化

ⅰ.賃貸住宅の運用戦略

本投資法人の資産運用会社である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼働率は97.4％（前期は98.0％）となりました。また、入替え時賃料（注）の増額にも引き続き注力した結果、当期は、総件数1,246件のうち1,198件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が＋96.1％、賃料ベースの上昇が＋10.7％（前期は＋6.8％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。

賃貸事業費用につきましては、修繕費及び再商品化工事費用の適正化に注力しました。

（注）入替え時賃料は、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出しています。

（既存諸施策）

●『日次稼働率予測システム』（本資産運用会社が独自・自社開発した日次ベースで毎月末日の稼働率を予測するＩＴシステム・2011年10月導入）の活用による、個別空室ごとの異動情報の把握及び対策が必要な空室の特定・現地調査・原因追究・対策実施・効果確認のサイクルの短縮化。2015年５月から新バージョンにアップグレードしたＩＴシステムの稼働を開始し、インターネットで稼働率を含めた種々の情報把握がほぼリアルタイムで可能な仕組みを実現。

●『３週間ルール』（退去から３週間以内に再商品化工事を完成させるルール・2010年10月導入）の徹底による機会損失の極小化。

●『ダウンタイム60日』（退去から60日以内に次の契約の成約を目指す方針・2012年10月導入）

●『アクション30日』（募集開始後当初30日間で最良の賃料を最短で得るべく重点対応する方針・2013年10月導入した募集開始後30日経過の空室への重点対応を、2016年４月に新たに導入した『物件別経営方針』に基づきさらに積極的な施策に変更）などにより、空室期間を短縮し稼働率及び収益性のさらなる向上を目指す。

●『月次重点物件』（2011年４月導入）や『長期空室（対象空室期間60日）』（2010年10月導入）の対応強化。

●『高額工事承認委員会』（100万円以上の工事等の発注に際し、工事内容や金額について組織的に精査する会議・2012年４月導入）による高額工事の経費支出適正化。

●『再商品化工事標準仕様策定』（退去後の原状回復工事を「再商品化」と捉え、独自の工事仕様を策定・2012年４月導入）による、よりよい住戸づくりと費用及び工期の管理。

●『満室稼働物件数向上管理』（満室稼働物件数の管理を通じて稼働率の一層の向上を目指す・2014年４月導入）

●『物件別経営方針』（個別物件ごとの過去の成約データ（賃料・ダウンタイム・前賃料対比・礼金等）の分析を基に、物件ごとの基本方針を策定して物件運用するもので、上記の既存諸施策の一つである『アクション30日』の取組みと併せて実行することにより、解約住戸の新規契約ごとに賃料の増額とダウンタイム短縮を同時に目指し、収入増加に注力・2016年４月導入）

ⅱ．ヘルスケア施設の運用戦略

本資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現するうえで重要な要素であると考えており、オペレーターへのモニタリングを実施しています。当期は引き続き施設への訪問やＷｅｂ会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行っています。当期末時点でオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。

上記の結果、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は99.5％となっています。

ｃ. 資金調達の強化

本投資法人は、当期において、借入金の返済資金に充当するため、以下の借入れを行いました。

・2025年５月30日に返済期日を迎えた長期借入金総額1,000百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。

・2025年６月23日に返済期日を迎えた長期借入金総額7,260百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。

・2025年９月30日に返済期日を迎えた長期借入金総額2,450百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。

なお、当期中において、13,600百万円の変動金利借入金に対し、将来の金利上昇リスクをヘッジするために支払金利を固定化する金利スワップ契約を締結しました。

上記の結果、借入期間の長期化を実現するとともに、返済期日の分散化を図ることができました。また、本投資法人の当期末時点の総資産有利子負債比率は51.2％、長期有利子負債比率（１年内返済予定有利子負債を除く。）は86.6％、金利固定化比率は60.6％となりました。

ｄ. サステナビリティに関する取組み

　本投資法人は、資産運用に当たりＥＳＧを重視することが中長期的な企業価値向上に資するという認識のもと、本資産運用会社が定めるサステナビリティ方針に基づき、サステナビリティに関する取組みを推進しています。

　環境への取組みとしては、省エネ性能の高いＬＥＤ照明・空調設備の導入、節水型機器の設置等により環境負荷低減を推進しています。また、継続的にポートフォリオ全体のエネルギー使用量等を測定し、設定した目標値への達成度を把握しています。

　2025年９月30日現在、環境認証（注）取得物件は計32物件、認証取得比率は25.20％（ポートフォリオ全体における延床面積ベース）となっています。社会への取組みとしては、保有不動産に関係する社外関係者との間に良好な関係を構築し、連携・協働していくことで、テナント満足度の向上や地域社会の持続的な発展の貢献に努めています。国内の優良なヘルスケア施設の更なる供給促進を図るため、2021年５月付で策定したソーシャルファイナンス・フレームワークに基づき、2025年９月30日現在、ソーシャルローンによる借入れ（109.2億円）、ソーシャルボンドの発行（20億円）を実施しています。

　ガバナンスへの取組みとしては、本資産運用会社において、利益相反の防止、リスク管理及び法令遵守を徹底しており、また、投資主利益との連動性を重視し、運用成果に連動した資産運用報酬体系を導入しています。本投資法人は、2018年からＧＲＥＳＢリアルエステイト評価に継続的に参加しており、2025年ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価では、ＥＳＧ推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者に与えられる「Ｇｒｅｅｎ Ｓｔａｒ」評価を４年連続で取得しました。また、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるＧＲＥＳＢレーティングにおいて「１スター」を取得しました。さらに、ＥＳＧ情報開示の充実度を測る2025年ＧＲＥＳＢ開示評価において、環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れていることが評価され、５段階のうち最上位の「Ａ」評価を４年連続で取得しました。

（注）本投資法人の保有物件が取得している環境認証としては、ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証及びＢＥＬＳ認証があります。

（ニ）業績及び分配の概要

上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益14,662百万円、営業利益7,774百万円、経常利益6,607百万円、当期純利益は6,607百万円となりました。

分配金につきましては、既存の方針どおり、当期未処分利益6,607百万円から不動産等売却益の一部について「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）の適用による圧縮積立金（660百万円）を控除した金額に、一時差異等調整積立金（495百万円）を取崩し当期未処分利益に加算し分配します。

その結果、当期の分配金総額は、6,442百万円となり、投資口１口当たり2,700円（前期比30円の減配）となりました。

（注）分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとしています。

②次期の見通し

（イ）今後の運用方針

本投資法人は、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するＲＥＩＴ」として、賃貸住宅とヘルスケア施設への投資によりさらなる成長を実現し、本投資法人の収益の確保と分配金の安定・向上によって投資主価値の最大化を図ってまいります。

ａ. 新規物件の取得による外部成長

本資産運用会社は、本投資法人を含む５つの上場及び私募投資法人並びに投資法人形態以外の不動産ファンド等の資産運用業務を受託しており、不動産事業に関して、特定の不動産会社やデベロッパー等のグループに属さない独立系であることから、不動産私募ファンドや不動産投資法人の資産運用会社、金融機関、不動産会社、不動産仲介会社、事業法人、投資家、株式会社大和証券グループ本社及びそのグループ会社等の各方面の多様なルートから物件情報を入手することができます。入手した豊富な物件情報を厳選し、機動的に新規物件の取得に取組んでまいります。また、ブリッジ・ファンド等を活用した開発案件への投資についても検討してまいります。

また、本資産運用会社は、2001年以降ヘルスケア分野（病院・介護施設）に焦点を当てた投資戦略を実施し、2008年以降高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行ってきたＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社とアドバイザリー契約を締結しており、本投資法人による投資対象資産であるヘルスケア施設の情報提供、管理及び運営並びにオペレーターとの協働等に関する助言を受けています。

本資産運用会社は、以下の３つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指してまいります。

ⅰ．合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件

ⅱ．アンダーバリュー物件（賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で本投資法人が取得後に収益を改善できる蓋然性が高い物件）

ⅲ．非売却対象物件（売却物件として市場に売り出されていない物件）

賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行います。賃貸住宅の投資対象地域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むものとし、投資対象地域を日本全国に分散させます。また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投資を行います。投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ（注１）及びファミリータイプ（注２）とします。個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び設備の仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めたうえで、総合的に判断します。

ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中すると見込まれる東京圏（注３）、中京圏（注４）、近畿圏（注５）の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行います。個々のヘルスケア施設への投資に当たっては、（１）経済要因（経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向）、社会要因（高齢者人口・要介護認定者推移）及び行政要因（介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制）等の一般要因、（２）立地エリアの周辺環境（交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質）等の地域要因、（３）建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別物件要因を総合的に判断したうえで投資判断を行います。

（注１）「ワンルームタイプ」とは、１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫの間取りを有する住居をいいます。

（注２）「ファミリータイプ」とは、２Ｋ、２ＤＫ、２ＬＤＫ以上の間取りを有する住居をいいます。

（注３）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。

（注４）「中京圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。

（注５）「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。

ｂ. オペレーション全般の継続強化

ⅰ. 賃貸住宅の運用戦略

本資産運用会社は、賃貸住宅において『日次稼働率予測システム』の活用や『物件別経営方針』等の既存諸施策に基づき、ダウンタイムと賃料の最適化により物件ごとの賃料収入の極大化に引き続き注力します。また、大都市圏における安定した賃貸住宅マーケットを踏まえ、きめ細やかな賃貸条件設定を行い、新規契約賃料の増額を追求していきます。賃貸事業経費に関しましては、引き続き修繕費及び再商品化工事費用の適正化、ＬＥＤ照明の導入等による水道光熱費の削減等に努めつつ、築年数、競争力に応じた経費コントロールを行ってまいります。

ⅱ. ヘルスケア施設の運用戦略

本資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現するうえで重要な要素であると考えており、オペレーターへのモニタリングを継続して実施します。また、本投資法人は、オペレーターとの賃貸借契約終了による空室期間の長期化による収益の低下を回避するため、運営のバックアップに関する協定を保有資産の各オペレーター（一部を除きます。）との間で締結しています。今後も一定の感染症対策は継続しつつ、施設への訪問や施設管理者とのＷｅｂ会議システムを利用した面談を通じたヒアリング等を行っていきます。

ｃ. 財務戦略

本投資法人のデット・ファイナンスは、借入期間の一層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化を図り、今後も強固なバンクフォーメーションの維持に努めていくことで安定した資金調達を図ってまいります。投資法人債についても、金融環境の推移や金利削減効果等の諸条件を見極めつつ、引き続き起債を検討してまいります。なお、有利子負債の水準については、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60％を上限として運用を行っていきます。また、エクイティ・ファイナンスは、新規物件の取得、総資産ＬＴＶ、分配金への影響、金融市場の環境等も総合的に勘案のうえ、検討してまいります。

ｄ. 分配金戦略

　本投資法人は、2017年９月期（第23期）より、当期純利益に一時差異等調整積立金の一部である67百万円、2021年３月期（第30期）より11百万円をさらに加算し分配しています。

　なお、長期的な分配金水準の安定化のため、内部留保を追加で取り崩し、上記金額に加算して分配することがあります（注）。

（注）本方針は、今後の本投資法人役員会の決議等により変更される可能性があり、将来の内部留保の取り崩しの方法、金額等を保証するものではありません。

(２) 投資リスク

最近の有価証券報告書（2025年６月19日提出。その後の訂正を含みます。）における記載から重要な変更がないため開示を省略します。

(３) 決算後に生じた重要な事実

①資産の取得

  本投資法人は、2025年10月23日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり取得しました。

（注１）取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年10月１日時点の価格です。

（注３）2025年10月27日付で「シーズンフラッツ蒲田ウエスト」から「グランカーサ蒲田ウエスト」に物件名称が変更されています。以下同じです。

（注４）取得先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

  なお、本投資法人は、2025年11月20日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結しており、以下のとおり取得予定です。

（注１）取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年11月１日時点の価格です。

（注３）取得予定先は、大和証券リアルティ株式会社です。

②資産の譲渡

  本投資法人は、2025年７月18日付、2025年９月19日付及び2025年10月31日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり譲渡しました。

（注１）譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年３月31日時点の価格です。

（注３）本件譲渡は、同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡取引です。

（注４）譲渡先は、株式会社リアライズです。

（注５）譲渡先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

（注６）譲渡先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

（参考情報）

①資産の譲渡

　 本投資法人は、2025年８月８日付で以下の資産の譲渡に係る売買契約を締結しており、以下のとおり譲渡予定です。

（注１）譲渡予定価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年３月31日時点の価格です。

（注３）譲渡予定先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

(４) 運用状況の見通し

2026年３月期（第40期：2025年10月１日～2026年３月31日）及び2026年９月期（第41期：2026年４月１日～2026年９月30日）の運用状況の予想については、下記の通り見込んでおります。この運用状況の見通しの前提条件につきましては、後記記載の「2026年３月期（第40期：2025年10月１日～2026年３月31日）及び2026年９月期（第41期：2026年４月１日～2026年９月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。

　（％表示は対前期増減率）

（参考）１口当たり予想当期純利益（2026年３月期）2,501円、１口当たり予想当期純利益（2026年９月期）1,920円

（注）2026年３月期の分配金の支払原資は、当期純利益から内部留保額58百万円を減算し、一時差異等調整積立金の取崩額79百万円を加算しており、当期純利益の金額と異なります。2026年９月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額1,143百万円を加算しており、当期純利益の金額と異なります。

＜2026年３月期（第40期：2025年10月１日～2026年３月31日）及び2026年９月期（第41期：2026年４月１日～2026年９月30日）の運用状況予想の前提条件＞

２．財務諸表

(１) 貸借対照表

(２) 損益計算書

(３) 投資主資本等変動計算書

  前期（自　2024年10月１日　至　2025年３月31日）

  当期（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

(４) 金銭の分配に係る計算書

(５) キャッシュ・フロー計算書

(６) 継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

(７) 重要な会計方針に係る事項に関する注記

１.　固定資産の減価償却の方法

①  有形固定資産(信託不動産を含む)

定額法を採用しています。

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。

建物　　　　　　　　　１～70年

構築物　　　　　　　  ４～60年

機械及び装置　　　　　９～24年

工具、器具及び備品　　２～21年

②　無形固定資産

定額法を採用しています。

③　長期前払費用

定額法を採用しています。

２.　繰延資産の処理方法

①  投資口交付費

支出時に全額費用処理しています。

②　投資法人債発行費

投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。

３.　引当金の計上基準

貸倒引当金

債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。

４.　収益及び費用の計上基準

①  固定資産税等の費用処理方法

保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。

②  収益に関する計上基準

本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下の通りです。

ａ．不動産等の売却

不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。

ｂ．水道光熱費収入

水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。

５.　ヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段　金利スワップ取引

ヘッジ対象　金利

③　ヘッジ方針

本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。

④　ヘッジの有効性評価の方法

ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。

６.　キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

７.　その他財務諸表作成のための基礎となる事項

① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。

なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。

ａ．信託現金及び信託預金

ｂ．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定

ｃ．信託借地権

ｄ．信託預り敷金及び保証金

② 固定資産及び繰延資産に関する消費税等の処理方法

固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。

(８) 財務諸表に関する注記事項

(貸借対照表に関する注記)

※１.  投信法第67条第４項に定める最低純資産額

※２.  一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項

    前期（2025年３月31日）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

（注１）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年９月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。

（注２）負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部を積み立てたものであり、2021年３月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。

    当期（2025年９月30日）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

（注１）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年９月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。

（注２）負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部を積み立てたものであり、2021年３月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。

※３．自己投資口の消却の状況

（注）当期中の消却口数は20,848口、消却総額は1,999,972千円です。

４．コミットメントライン契約

   本投資法人は取引銀行１行とコミットメントライン契約を締結しています。

(損益計算書に関する注記)

※１．賃貸事業損益の内訳

（単位：千円）

※２．主要投資主との取引高

（単位：千円）

※３．不動産等売却益の内訳

前期（自　2024年10月１日　至　2025年３月31日）

（単位：千円）

当期（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

（単位：千円）

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

(金銭の分配に係る計算書に関する注記)

※１．一時差異等調整積立金

前期（自　2024年10月１日　至　2025年３月31日）

「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2017年３月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立てを行った期の翌期である2017年９月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（67,331,221円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2025年３月期は67,331,221円の取崩しを行っています。

2020年９月期に発生した利益超過税会不一致（収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の額から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。）のうち、1,198,134,568円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期である2021年３月期以降、50年以内に毎期均等額以上（11,981,346円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2025年３月期は11,981,346円の取崩しを行っています。

当期（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2017年３月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立てを行った期の翌期である2017年９月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（67,331,221円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2025年９月期は483,855,702円の取崩しを行っています。

2020年９月期に発生した利益超過税会不一致（収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の額から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。）のうち、1,198,134,568円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期である2021年３月期以降、50年以内に毎期均等額以上（11,981,346円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2025年９月期は11,981,346円の取崩しを行っています。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)

※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下の通りです。

(関連当事者との取引に関する注記)

１.  親会社及び法人主要投資主等

    前期及び当期において、該当事項はありません。

２.  子会社等

 　 前期及び当期において、該当事項はありません。

３.  兄弟会社等

前期（自　2024年10月１日　至　2025年３月31日）

（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

（注２）利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しています。

（注３）取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。

（注４）上記記載の不動産信託受益権の購入の取引金額には取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等を含んでいません。

当期（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

（注２）利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しています。

（注３）取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。

（注４）上記記載の不動産信託受益権の購入の取引金額には取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等を含んでいません。

４.  役員及び個人主要投資主等

  　前期及び当期において、該当事項はありません。

(賃貸等不動産に関する注記)

本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅及びヘルスケア施設を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。

（単位：千円）

(注１) 該当する賃貸等不動産の概要については、後記「３．参考情報（１）運用資産等の価格に関する情報」をご参照ください。

(注２) 貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。

(注３) 前期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産信託受益権３物件の取得（5,383,222千円）によるものであり、主な減少は、不動産８物件及び不動産信託受益権１物件の売却（4,711,841千円）、減価償却費（2,707,498千円）によるものです。

(注４) 当期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産信託受益権４物件の取得（7,038,466千円）によるものであり、主な減少は、不動産４物件及び不動産信託受益権３物件の売却（5,773,021千円）、減価償却費（2,660,164千円）によるものです。

(注５) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載の通りです。

(セグメント情報等に関する注記)

　[セグメント情報]

  本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

　[関連情報]

　前期（自　2024年10月１日　至　2025年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

２．地域ごとの情報

（１） 売上高

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２） 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

３．主要な顧客ごとの情報

    単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

　当期（自　2025年４月１日　至　2025年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

２．地域ごとの情報

（１） 売上高

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２） 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

３．主要な顧客ごとの情報

    単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

(１口当たり情報に関する注記)

（注）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。

(重要な後発事象に関する注記)

１．資産の取得

  本投資法人は、2025年10月23日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり取得しました。

（注１）取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年10月１日時点の価格です。

（注３）取得先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

  なお、本投資法人は、2025年11月20日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結しており、以下のとおり取得予定です。

（注１）取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年11月１日時点の価格です。

（注３）取得予定先は、大和証券リアルティ株式会社です。

２．資産の譲渡

  本投資法人は、2025年７月18日付、2025年９月19日付及び2025年10月31日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり譲渡しました。

（注１）譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年３月31日時点の価格です。

（注３）本件譲渡は、同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡取引です。

（注４）譲渡先は、株式会社リアライズです。

（注５）譲渡先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

（注６）譲渡先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

(追加情報)

１．資産の譲渡

　本投資法人は、2025年８月８日付で以下の資産の譲渡に係る売買契約を締結しており、以下のとおり譲渡予定です。

（注１）譲渡予定価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。

（注２）鑑定評価額は、2025年３月31日時点の価格です。

（注３）譲渡予定先は国内事業会社１社ですが、同意が得られていないため非開示としています。

(開示の省略)

リース取引に関する注記事項、金融商品に関する注記事項、有価証券に関する注記事項、デリバティブ取引に関する注記事項、税効果会計に関する注記事項、持分法損益等に関する注記事項、退職給付に関する注記事項、資産除去債務に関する注記事項、収益認識に関する注記事項、会計上の見積りに関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。

(９) 発行済投資口の総口数の増減

本投資法人の当期末までの最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、次の通りです。

（注１）１口当たり発行価格87,457円（発行価額84,586円）にて、新規物件の取得を目的として公募により新投資口の発行を行いました。

（注２）１口当たり発行価額84,586円にて、新規物件の取得等を目的として第三者割当により新投資口の発行を行いました。

（注３）１口当たり発行価格113,626円（発行価額109,896円）にて、新規物件の取得を目的として公募により新投資口の発行を行いました。

（注４）１口当たり発行価額109,896円にて、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として第三者割当により新投資口の発行を行いました。

（注５）１口当たり発行価格114,387円（発行価額110,632円）にて、新規物件の取得を目的として公募により新投資口の発行を行いました。

（注６）１口当たり発行価額110,632円にて、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として第三者割当により新投資口の発行を行いました。

（注７）１口当たり発行価格101,595円（発行価額98,312円）にて、新規物件の取得を目的として公募により新投資口の発行を行いました。

（注８）１口当たり発行価額98,312円にて、借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として第三者割当により新投資口の発行を行いました。

（注９）2025年５月23日から2025年７月28日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（20,848口）については、2025年９月19日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年９月30日に消却しました。また、自己投資口に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

３．参考情報

(１) 運用資産等の価格に関する情報

①本投資法人の資産の構成

本投資法人の決算日における運用資産の状況は下表の通りです。なお、保有資産である不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下「信託不動産」といいます。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途が賃貸住宅又はヘルスケア施設である建物及びその敷地です。

（注１）「地域」欄に記載されている「三大都市圏」とは、東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏をいいます。「政令指定都市等」とは、札幌大都市圏、仙台大都市圏、新潟大都市圏、静岡・浜松大都市圏、岡山大都市圏、広島大都市圏、北九州・福岡大都市圏及び熊本大都市圏並びに人口が30万人以上の中核市をいいます。以下の表における「地域」欄についても、上記区分にて記載しています。

（注２）「地域」欄に記載されている「三大都市圏」とは、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）、中京圏（愛知県、三重県、岐阜県）及び近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県）をいいます。「中核都市部」とは、人口20万人以上の都市（三大都市圏を除きます。）をいいます。「その他」とは、人口20万人未満の都市（三大都市圏及び中核都市部を除きます。）をいいます。以下の表における「地域」欄についても、上記区分にて記載しています。

（注３）「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産等については、減損・減価償却後の帳簿価額)を記載しています。なお、不動産及び信託不動産の金額には、無形固定資産の金額を含んでいます。

（注４）「対総資産比率」は、資産総額に対する当該信託不動産、不動産又は預金その他の資産の貸借対照表計上額の比率を表しています（小数第２位を四捨五入して記載しています。）。

（注５）「負債総額」及び「純資産総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額を記載しています。

②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等

決算日現在、本投資法人が保有する不動産等の内訳は、次の通りです。

（イ）投資資産の概要及び価格と投資比率