○目次

１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２

（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… ２

２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… ９

（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… ９

（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 11

（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 12

（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 14

（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 15

（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 16

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 16

（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 17

（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 30

３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 32

（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 32

（２）投資不動産物件 ………………………………………………………………………………… 32

（３）その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………………… 73

１．運用状況

（１）運用状況

(a）当期の概況

①  投資法人の主な推移

森トラストリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき、森トラスト・アセットマネジメント株式会社（2003年11月１日に日本総合ファンド株式会社より商号変更）（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2001年10月２日に設立されました。

2002年３月28日付の事業用借地契約にかかる土地「フレスポ稲毛」（信託受益権）の取得を皮切りに、運用を開始しました。

以降、着実に資産規模を拡大し、2004年２月13日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8961）しました。

その後、2023年３月１日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、森トラスト・ホテルリート投資法人（以下「MTH」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「森トラスト総合リート投資法人」から「森トラストリート投資法人」へ変更しました。

当期末現在の本投資法人の資産総額は471,438百万円となり、合計20物件の保有不動産を運用しています。

②  投資環境と運用実績

当期の日本経済は、企業収益の改善を背景とした設備投資の増加や雇用・所得環境の改善等による個人消費の緩やかな持ち直し、インバウンドを含むサービス需要の拡大等により緩やかな景気回復が続きました。

不動産流通市場は、国内外の金融政策の先行きに不透明感はあるものの、国内外投資家の物件取得意欲は引き続き旺盛であり、底堅く推移しています。このような状況の中、投資対象となる優良物件の売却は限定的であり、競争の激しい物件取得環境が継続しています。

不動産賃貸市場のうち、オフィスビルについては、好調な企業業績による業容拡大、人材確保、立地及び設備・仕様の改善等を理由とした前向きな移転が増加したことで、空室率は引き続き低下傾向にあり、需要の拡大に伴い賃料水準も上昇傾向にあります。

ホテルについては、国内客の需要に足踏みがみられた一方で、旺盛なインバウンド需要が牽引する形でホテル市場は好調に推移し、上昇傾向が続いています。

商業施設については、インバウンド消費が一服したことで、百貨店の販売額が前年割れとなった一方、主に国内の日常消費に支えられるスーパーやコンビニは販売額が前年を超えて推移し、全体としては底堅さを維持しました。

東京の高級賃貸住宅については、新規供給が限定的である一方で需要は維持されており、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移しました。

このような投資環境の中、本投資法人は、運用資産における稼働率の維持向上を図り、賃料の改定交渉を粘り強く進めるとともに、ホテルについては、各ホテルの事業環境や運営状況を把握したうえで、収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行いました。また、2025年３月３日付で仙台MTビルの追加取得を行い単独所有（100％保有）とし、より安定した収益の確保を図るべく運用を行ってきました。

当期末現在における本投資法人の保有不動産は20物件、帳簿価額の総額は442,413百万円となり、当期末時点での保有不動産の稼働率は99.8％（99.3％（注））となりました。

（注）括弧内には、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。

③ サステナビリティ向上への取組み

本投資法人及び本資産運用会社は、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強化といったサステナビリティ向上への取組みが、中長期的な本投資法人の投資主価値向上に必要不可欠であると認識しています。本資産運用会社はこの考え方に沿ったサステナビリティ方針を制定し、本投資法人と一体となってESG（注１）に関する取組みを推進しています。

本資産運用会社は、サステナビリティに係る方針や目標を組織的に推進するため、サステナビリティ推進会議を定期的に開催し、今後のESGに関する具体的な目標設定や進捗状況の確認、保有不動産の継続的な環境モニタリング評価等を実施しています。また、本投資法人のホームページ等を通じてサステナビリティに関する取組状況等の情報について、広く開示することに努めています。

「Ｅ：環境」に関しては、省エネ性能の高い設備の導入による省エネルギーと温室効果ガス排出削減、節水や廃棄物削減等による限りある資源の有効活用等、ポートフォリオにおける環境負荷低減に取り組んでいます。当期は「東京汐留ビルディング」「大崎MTビル」及び「天神プライム」における照明器具のLED化や「御堂筋MTRビル」及び「新横浜TECHビル」における空調機器の更新等、設備の省エネ化を進めました。また、環境認証・評価の取得にも取り組んでおり、当期末現在における環境認証・評価取得物件は合計18物件、ポートフォリオ（底地を除く）における環境認証・評価取得割合は物件数ベースで約95％、賃貸可能面積ベースで約95％（注２）となっています。

「Ｓ：社会」に関しては、保有不動産の社外関係者との間に良好な関係を構築し、連携・協働していくことで、テナント満足度の向上や地域社会の持続的な発展に貢献できるように努めています。また、本資産運用会社の従業員がその能力を最大限に発揮できるよう健康で働きやすい職場環境づくりに努めています。

「Ｇ：ガバナンス」に関しては、本資産運用会社において、利益相反の防止、リスク管理及び法令遵守を徹底する体制を構築しています。本投資法人と利害関係人との取引において本投資法人の利益が害されることを防止すること等を目的とする利害関係人取引規程を制定し、一定の条件の取引については、外部委員が参加するコンプライアンス委員会及び投資委員会による承認、並びに取締役会及び本投資法人役員会による承認を条件とする運用を行っています。また、全役職員に対して定期的にコンプライアンス研修等の教育・啓発活動を実施し、役職員のコンプライアンス意識の向上を図っています。

本投資法人は、2017年よりGRESBリアルエステイト評価（注３）に参加しており、2025年GRESBリアルエステイト評価において、ESG推進のための方針や組織体制、保有物件での環境パフォーマンス、テナントとの取組み等において優れた参加者に与えられる「Green Star」評価を９年連続で獲得しました。なお、総合スコアのグローバル順位により格付されるGRESBレーティングにおいては「４ Stars」となりました。

また、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価において、環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れていることが評価され、５段階のうち最上位の「A」評価を６年連続で取得しています。

本投資法人は、ESGに関してREITセクターで認識される課題、外部のESG評価、近年の社会動向等を考慮して課題を抽出し、本投資法人のこれまで及び現在の主な取組み並びに重要性・優先度を踏まえ、重点的に取り組むべき課題であるマテリアリティを特定しています。今後も、マテリアリティへの取組みを通じて、「SDGs（持続可能な開発目標）」の目標達成への貢献を目指していきます。

（注１）「ESG」とは、環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）の頭文字を取ったものです。

（注２）複数の用途を含む物件において特定の用途のみ認証を取得している場合においても、当該物件の全体の賃貸可能面積で環境認証・評価取得割合を計算しています。

（注３）「GRESBリアルエステイト評価」とは、欧州の年金基金グループが中心となって創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークをいいます。

④  資金調達の概要

　当期においては、期限の到来した既存借入金計29,500百万円の返済に充てるため、計25,500百万円の借入れを実施しました。このうち、6,500百万円については、グリーンファイナンス・フレームワークに基づくグリーンローンとして借入れを行っています。

　なお、期限の到来した既存借入金のうち4,000百万円については手元資金を活用して返済しました。

　この結果、当期末現在の有利子負債残高は220,500百万円、うち短期借入金は17,000百万円、長期借入金は189,500百万円（１年内返済予定の長期借入金32,500百万円を含みます。）、投資法人債は14,000百万円となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は46.8％（前期末47.3％）となっています。

　また、2025年８月31日現在、本投資法人は株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。

⑤  業績及び分配の概要

このような運用の結果、当期の業績は、営業収益11,668百万円、営業利益7,445百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は6,609百万円、当期純利益は6,598百万円となりました。

また、分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用して積み立てた圧縮積立金の取崩額３百万円を加算した金額に対して、投資口１口当たり分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は1,854円となりました。

(b）次期の見通し

①  概況

日本経済の今後については、所得環境の改善等により緩やかな回復基調が続くことが見込まれますが、米国の関税政策等が輸出入や物価へ影響を及ぼし、企業収益や経済成長ペースの下押し要因となる可能性があります。こうした政策の今後の動向と、それに伴う海外経済・物価の変動、国内への波及は不確実性が高く、引き続き注視が必要です。

不動産流通市場に関して、国内外の金融政策の影響等留意すべき事項はあるものの、諸外国に比べ相対的に高い日本市場の安定性にも支えられ、国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き底堅く推移することが予想されます。その一方で、投資対象となる優良物件の売却は限定的であり、当面の取引価格は高値圏で推移することが想定されます。

不動産賃貸市場のうち、オフィスビルについては、企業の堅調な需要を背景に空室率が低下し、立地利便性等の高いエリアや設備・仕様に優れた物件を中心に賃料水準の上昇が継続すると見込まれます。

ホテルについては、海外から日本への観光需要は引き続き旺盛であり、インバウンドの更なる増加が期待できることから、上昇基調で推移することが予想されます。一方で、人手不足や人件費を中心としたコストの増加、米国の関税政策による影響及び為替の動向には注意する必要があります。

商業施設については、物価上昇の影響を受けつつも、名目賃金の増加と物価上昇率の鈍化により実質賃金が改善に向かい、これに伴う個人消費の回復を背景に販売額は堅調に推移すると見込まれます。

東京の高級賃貸住宅については、新規供給が限定的である一方で、引き続き堅調な需要が続くことが想定されるため、稼働率・賃料水準ともに底堅く推移することが見込まれます。

②  保有不動産の運用戦略

本投資法人は、保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重を一定の割合で確保していきます。

但し、新規賃貸借契約の締結の際には、契約期間、賃料の中長期固定化等に関して、対象不動産の立地や特徴を見極めたうえで、適宜検討を行い、収益の最大化を目指します。

  また、保有不動産の運営管理については、市場競争力を維持向上させ、資産性、安定性、成長性を兼ね備えた運用が可能となるよう、以下の方針にて行います。

１．入居しているテナントや利用者の満足度向上に注力し、各保有不動産の特徴を見極めたうえで、予防保全・安全管理の徹底及びテナントや利用者とのカスタマーリレーションの充実等に留意し、本投資法人の保有不動産の高稼働率の維持に努めます。また、空室及び空室予定の発生の際は、市場分析を的確に行ったうえで、森トラストグループ、不動産仲介会社及びプロパティ・マネジメント会社と連携してリーシングに注力します。

２．新規賃貸借契約の締結に際しては、将来の賃貸収益を確実なものにするため、中長期の定期建物賃貸借契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めます。また、宿泊施設については、宿泊施設の収益向上の恩恵を本投資法人が享受するため、固定賃料に加えて売上実績等に連動した変動賃料を定める契約も取り入れます。なお、投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、保有不動産を直接テナントに賃貸する形態のほか、テナントとの間に賃借人（マスターレッシー）を介在させ、マスターレッシーに対し賃貸する契約形態（マスターリース契約）がありますが、マスターリース契約については、対象不動産の規模、用途、入居テナント等の特性を吟味したうえで一定の効果が認められる場合には、積極的に検討します。

３．保有不動産の経年劣化や築年数を考慮のうえ、老朽化した設備等に関しては更新を行い、さらに、市場競争力及びテナント・利用者満足度の維持向上を図るため、積極的な投資を行い、安定的な稼働率の維持に努めます。

③  新規投資不動産の投資戦略

本投資法人の資産規模の拡大及び新規不動産取得のため、物件情報ルートの更なる開拓・深耕を図り、質の高い物件情報の収集に努めることに注力しつつ、以下の投資戦略のもとで投資を行うことを基本とします。

１．投資不動産の属性を用途の観点から「オフィスビル」・「宿泊施設」・「その他」（当面の間、商業施設及び住宅）の３つに分類し、「オフィスビル」・「宿泊施設」を中核資産とし、「その他」への分散投資も行います。各用途への投資割合は、「オフィスビル」40～80％、「宿泊施設」20～55％、「その他」0～30％とします。

２．投資不動産の投資地域は、ポートフォリオのキャッシュフローの変動リスクを軽減させるため、分散させます。投資不動産のうち、オフィスビルの投資地域は、商業・産業・人口の集積地である「東京都心部」を中心としますが、「都心周辺部・政令指定都市等」に立地する投資不動産への分散投資も行います。投資割合は「東京都心部」60％以上、「都心周辺部・政令指定都市等」を40％以下とし、投資にあたっては、交通利便性、当該地域における投資不動産の用途の適合性、競争力等を調査したうえで、投資判断を行うこととします。投資不動産のうち、宿泊施設の投資地域は、主として「全国主要都市」及び「著名な観光地エリア」とします。

④  財務戦略等

金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額及び借入期間等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。従前からの金融機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討するとともに、サステナビリティ（持続可能性）向上への取組みの一環としてグリーンファイナンス（環境改善効果のあるプロジェクトに関する資金調達）も検討します。

⑤  決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

⑥  運用状況の見通し

2026年２月期（2025年９月１日～2026年２月28日）及び2026年８月期（2026年３月１日～2026年８月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
　運用状況の予想の前提条件については、以下の「2026年２月期（2025年９月１日～2026年２月28日）及び2026年８月期（2026年３月１日～2026年８月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

(注１）上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があり、これらの額を保証するものではありません。

(注２）2026年２月期及び2026年８月期については内部留保の一部取崩を前提としています。

[2026年２月期（2025年９月１日～2026年２月28日）及び2026年８月期（2026年３月１日～2026年８月31日）運用状況の予想の前提条件]

２．財務諸表

（１）貸借対照表

（２）損益計算書

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

（４）金銭の分配に係る計算書

(単位：円)

（５）キャッシュ・フロー計算書

（６）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記

（８）財務諸表に関する注記事項

〔貸借対照表に関する注記〕

〔損益計算書に関する注記〕

(単位：千円)

〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕

〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕

〔リース取引に関する注記〕

〔金融商品に関する注記〕

１．金融商品の状況に関する事項

(１)金融商品に対する取組方針

本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。

余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。

(２)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。

借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。

預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。

(３)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。

２．金融商品の時価等に関する事項

2025年２月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

2025年８月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

(注１)金融商品の時価の算定方法に関する事項

負債

(１)１年内償還予定の投資法人債  (３)投資法人債

投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。

(２)１年内返済予定の長期借入金  (４)長期借入金

長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。

(５)預り敷金及び保証金  (６)信託預り敷金及び保証金

預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。

(注２)借入金及び投資法人債の決算日(2025年２月28日)後の返済予定額

借入金及び投資法人債の決算日(2025年８月31日)後の返済予定額

〔有価証券に関する注記〕

〔デリバティブ取引に関する注記〕

〔持分法損益等に関する注記〕

〔関連当事者との取引に関する注記〕

１．親会社及び法人主要投資主等

前期(自 2024年９月１日　至 2025年２月28日)

該当事項はありません。

当期(自 2025年３月１日　至 2025年８月31日)

該当事項はありません。

２．関連会社等

前期(自 2024年９月１日　至 2025年２月28日)

該当事項はありません。

当期(自 2025年３月１日　至 2025年８月31日)

該当事項はありません。

３．兄弟会社等

前期(自 2024年９月１日　至 2025年２月28日)

(単位：千円)

(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

(注２)取引条件の決定方法等
不動産の賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。

(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。

当期(自 2025年３月１日　至 2025年８月31日)

(単位：千円)

(注１)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

(注２)取引条件の決定方法等
不動産の購入、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。

(注３)千円未満を切り捨てて表示しています。

４．役員及び個人主要投資主等

前期(自 2024年９月１日　至 2025年２月28日)

本投資法人執行役員内藤宏史が第三者（森トラスト・アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引については、上記「３．兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。

当期(自 2025年３月１日　至 2025年８月31日)

本投資法人執行役員内藤宏史が第三者（森トラスト・アセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引については、上記「３．兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。

〔税効果会計に関する注記〕

(単位：千円)

〔退職給付に関する注記〕

〔資産除去債務に関する注記〕

〔収益認識に関する注記〕

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前期 (自 2024年９月１日　至 2025年２月28日)

（単位：千円）

(注１)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

(注２)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において 不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

当期 (自 2025年３月１日　至 2025年８月31日)

（単位：千円）

(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

 　 重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末にお

いて存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

前期 (自 2024年９月１日　至 2025年２月28日)

（１）契約資産及び契約負債の残高等

（単位：千円）

　（２）残存履行義務に配分した取引価格

水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

当期 (自 2025年３月１日　至 2025年８月31日)

（１）契約資産及び契約負債の残高等

（単位：千円）

　（２）残存履行義務に配分した取引価格

水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

〔セグメント情報等〕

１．セグメント情報

本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。

２．関連情報

前期(自 2024年９月１日　至 2025年２月28日)

(１)製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。

(２)地域ごとの情報

①  営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。

②  有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。

(３)主要な顧客ごとの情報

(単位：千円)

当期(自 2025年３月１日　至 2025年８月31日)

(１)製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。

(２)地域ごとの情報

①  営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため記載を省略しています。

②  有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しています。

(３)主要な顧客ごとの情報

(単位：千円)

〔賃貸等不動産に関する注記〕

本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや宿泊施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。

(単位：千円)

(注１)該当する賃貸等不動産の概要は後記「３．参考情報／(２)投資不動産物件」をご参照ください。

(注２)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

(注３)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は橋本MTRビルの譲渡及び減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は仙台MTビルの取得及び保有資産の改修工事であり、主な減少理由は減価償却費です。

(注４)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。

また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。

(単位：千円)

(注１)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。

(注２)不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。

〔１口当たり情報に関する注記〕

(注)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

〔重要な後発事象に関する注記〕

該当事項はありません。

（９）発行済投資口の総口数の増減

当期及び前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。

(注１)１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。

(注２)１口当たり発行価格500,000円にて新規２物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行い、運用を開始しました。

(注３)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の手付資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。

(注４)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得の残金決済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。

(注５)１口当たり発行価格500,000円にて新規３物件の取得資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。

(注６)１口当たり発行価格500,000円にて新規物件取得資金及び借入金返済資金の調達を目的とする私募投資口の追加発行を行いました。

(注７)１口当たり発行価額800,000円にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。

(注８)１口当たり発行価格670,800円(引受価額650,160円)にて新規物件取得に伴う借入金返済資金の調達を目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。

(注９)１口当たり発行価格815,100円(引受価額790,020円)にて新規物件取得に伴う借入金返済及びその残額について将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする公募による新投資口の追加発行を行いました。

(注10)１口当たり発行価額790,020円にて将来の特定資産の取得資金または有利子負債の返済に充当することを目的とする第三者割当による新投資口の追加発行を行いました。

(注11)2014年３月31日を基準日とし、2014年４月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。

(注12)2023年２月28日を基準日とし、2023年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口分割をしたことにより、分割後の発行済投資口の総口数は2,640,000口となりました。

(注13)本投資法人は本合併にあたって、2023年３月１日付でMTHの投資口１口に対し本投資法人の分割後の投資口1.84口を割当交付し、920,000口の新投資口を発行したことにより、発行済投資口の総口数は3,560,000口となりました。

３．参考情報

（１）本投資法人の資産の構成

(注１)「用途区分」は、中核資産であるオフィスビル及び宿泊施設とその他の用途（商業施設、住宅）で区分しています。以下同じです。

(注２)「保有総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっています。

(注３)「対総資産比率」は、小数点第２位を四捨五入し記載しています。

(注４)千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区

(注５)首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及び政令指定都市等

(注６)東京23区及び政令指定都市

(注７)魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があるか、または将来、観光集客力が見込めるエリア

（２）投資不動産物件

2025年８月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権にかかる信託不動産は計20物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基づく信託受託者によって賃貸されています。

①  不動産及び信託不動産の内容一覧

2025年８月31日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下のとおりです。（以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個別に、または総称して「不動産等資産」といいます。）

不動産等資産の概要

(注１)「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。

(注２)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。

(注３)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は1,000,000分の375,178です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分（1,000,000分の375,178）を乗じた面積は71,806.84㎡です。

(注４)神谷町トラストタワーの土地面積は、本件建物の敷地である土地全14筆の合計面積であり、その一部に借地及び他の所有者の持分を含んでいます。また、神谷町トラストタワーの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は13,292.02㎡です。当該専有部分のうち、７階から９階(合計床面積11,393.16㎡。なお、階数は登記簿上の階数に１を加えた呼称階を使用しています。以下、本物件に関して別段の言及がない限り同様です。)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、14階(床面積3,797.72㎡)については本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が２分の１の共有持分を保有しています。従って、当該14階については、床面積に本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者の共有持分(２分の１)を乗じた面積(1,898.86㎡)を本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積として記載しています。

(注５)上記20物件のうち、神谷町トラストタワー、ONビル、紀尾井町ビル、広尾MTRビル、仙台MTビル、御堂筋MTRビル、天神プライム、シャングリ・ラ 東京、ホテルオークラ神戸、ヒルトン小田原リゾート＆スパ、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション、ホテルサンルートプラザ新宿、渋谷フラッグ及びフレスポ稲毛は信託不動産に、その他の５物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含まれていません。詳細は、後記「③不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。

(注６)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地３筆の合計面積(10,850.67㎡)であり、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビルの敷地として保有しています。従って、当該３筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面積として各々に記載しています。

また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、１筆(面積121.28㎡)については本投資法人が５分の１の共有持分を保有し、３筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。

(注７)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全８筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全８筆のうち、５筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。

(注８)新横浜TECHビルは、A館及びB館の２棟の建物とその敷地により構成される不動産です。

(注９)シャングリ・ラ 東京の土地面積は、本件建物の敷地である土地全５筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。また、シャングリ・ラ 東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及びN館の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡です。

(注10)ヒルトン小田原リゾート＆スパの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積を記載しています。また、ヒルトン小田原リゾート＆スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しており、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（100分の50）を乗じた面積は25,302.83㎡です。

(注11)コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んでいます。また、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションの建物は共有建物であり、本投資法人の信託受益権の対象となる持分（100分の74）を乗じた面積は12,581.68㎡です。

(注12)コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの土地面積は、本件建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。また、コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物が存する一棟の建物の延床面積を記載しています。本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡であり、その内、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（1,000分の935）を乗じた面積は5,144.95㎡です。

(注13)東京汐留ビルディング、神谷町トラストタワー、紀尾井町ビルについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途が商業施設のため「その他」に区分しています。また、宿泊施設におけるグレードは以下のとおりです。

(注）ADRとは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいいます。

不動産等資産の区分、価格及び投資比率

(注１)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディング、神谷町トラストタワー、紀尾井町ビルについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途が商業施設のため「その他」に区分しています。以下同じです。

(注２)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。ただし、MTHが保有していた物件については、MTHとの合併時の受入価格である2023年２月期末時点での鑑定評価額を記載しています。以下同じです。

(注３)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(2025年８月31日を価格時点とします。)を記載しています。

(注４)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第２位を四捨五入し記載しています。

(注５)東京汐留ビルディングの取得価格については、2021年７月１日に共有持分1,000,000分の62,411及び2021年10月１日に共有持分1,000,000分の62,411を譲渡したため、当該物件共有持分1,000,000分の500,000の取得価格である110,000百万円のうち、2025年８月31日現在、本投資法人が保有する共有持分1,000,000分の375,178に相当する価格を記載しています。

(注６)神谷町トラストタワーの取得価格は、2021年７月１日(13,980百万円)、2021年10月１日(13,980百万円)及び2023年３月１日（23,700百万円）の各取得価格の合計額を記載しています。

(注７)大崎MTビルの取得価格は、2005年３月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年１月30日(860百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。

(注８)仙台MTビルの取得価格は、2023年２月28日(5,266百万円)、2023年８月31日(5,266百万円)、2024年２月29日(5,266百万円)及び2025年３月３日（1,560百万円）の各取得価格の合計額を記載しています。

(注９)天神プライムの取得価格は、2012年７月12日(6,940百万円)及び2021年12月１日(110百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。

(注10)コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションに係る取得価格及び期末算定価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する数値を記載しています。

(注11)ヒルトン小田原リゾート＆スパに係る取得価格及び期末算定価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する数値を記載しています。

(注12)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年２月29日に信託土地の50％を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の50％に相当する価格を記載しています。

②  不動産等資産における賃貸借の状況一覧

(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況

2025年８月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。

なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、2025年８月期（2025年３月１日から2025年８月31日までの６か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10％以上を占める不動産等資産は、東京汐留ビルディング及びシャングリ・ラ 東京の２物件になります。

不動産等資産の賃貸借の状況

(注１)「総賃料収入」は、2025年８月期の不動産賃貸事業収益(家賃、共益費、その他賃貸事業収入等)を記載しています。

(注２)「対総賃料収入比率」は小数点第２位を四捨五入し記載しています。

(注３)「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の375,178)を乗じた面積を記載しています。神谷町トラストタワーについては、７階から９階部分の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(11,553.81㎡)に、14階部分の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(3,851.27㎡)に本投資法人の共有持分(２分の１)を乗じた面積を加えた面積を記載しています。大崎MTビルについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションについては、建物の総賃貸可能面積及び総賃貸面積(18,758.75㎡)に本投資法人の信託受益権の対象となる持分(100分の74)を乗じた面積を記載しています。コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションについては、信託受益権の対象となる総賃貸可能面積及び総賃貸面積(5,620.38㎡)に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分(1,000分の935)を乗じた面積を記載しています。ヒルトン小田原リゾート＆スパについては、信託受益権の対象となる総賃貸可能面積及び総賃貸面積(50,605.67㎡)に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（100分の50）を乗じた面積を記載しています。

(注４)東京汐留ビルディングは、オフィス・店舗部分については賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、ホテル部分については固定賃料でのマスターリース契約を採用しています。当該物件のテナント総数の括弧内には、オフィス・店舗部分についてはサブリース契約、ホテル部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。

(注５)神谷町トラストタワーは、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、共同運用区画のテナント総数を記載しています。なお、共同運用とは、６階から30階までの25フロアを共同運用区画として、各区分所有者が森トラスト株式会社との間で、各区分所有者を賃貸人とし森トラスト株式会社を賃借人とする貸室賃貸借契約を締結し、賃借人が各フロアを共同運用区画として転貸する仕組みをいいます。賃借人は、当該共同運用区画全体から生じる収支を各区分所有者が有する専有面積による持分割合に応じて分配します。

(注６)ONビル及び渋谷フラッグの「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。

(注７)紀尾井町ビルは、オフィス部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件のテナント総数については、オフィス部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。また、当該物件のテナント総数の括弧内には、オフィス部分と住宅部分のサブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。

(注８)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。

(注９)広尾MTRビル、天神プライム及び渋谷フラッグは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件のテナント総数については、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。

(注10)仙台MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。

(注11)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。

(注12)パークレーンプラザは、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。

(注13)合計のテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル、仙台MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づくテナント総数を、神谷町トラストタワーについては共同運用区画全体のテナント総数を記載しています。また、東京汐留ビルディングについては、(注４)の記載に基づくテナント総数を記載しています。

不動産等資産の稼働率の推移