目次

 

 

１．運用状況

（1）当期（第15期）の概況

①　投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社ザイマックス不動産投資顧問を設立企画人として、2017年９月14日に設立され、2017年10月31日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第131号）。その後、本投資法人は、2018年２月14日を払込期日として公募による新投資口の発行を行い、2018年２月15日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3488）に上場しました。また、2018年３月20日には、第三者割当による新投資口の発行を実施しました。更に、2022年３月１日に公募増資及び2022年３月28日に第三者割当を実施しました。

これらにより、当期末日現在での発行済投資口の総口数は249,650口となっています。

2025年10月１日付で、名鉄・ザイマックスアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が株式会社ザイマックス不動産投資顧問の事業のうち本投資法人の資産運用業務を承継し、また、同日付で本投資法人は名古屋鉄道グループ（注１）の総合デベロッパーである名鉄都市開発株式会社及び不動産マネジメント（注２）のリーディングカンパニーである株式会社ザイマックスグループの２社をスポンサーとした総合型の上場不動産投資法人（J-REIT）となりました。

本投資法人は、名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループ（注３）がこれまで培ってきた知見やノウハウを活用し、キャッシュフローの安定性に着目したポートフォリオ運営を行うことで不動産が持つ本来の価値を最大限に引き出し、投資主価値の最大化を目指しています。

（注１）「名古屋鉄道グループ」とは、名古屋鉄道株式会社並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいい、名鉄都市開発株式会社も含みます。以下同じです。

（注２）「不動産マネジメント」とは、プロパティマネジメント、ビルメンテナンス業務並びにプロパティマネジメント及びビルメンテナンス業務の複合受託業務（サブリースを受託する場合に当該業務を受託する場合を含みます。）等を総称していいます。以下同じです。

（注３）「ザイマックスグループ」とは、株式会社ザイマックスグループ並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。

 

②　運用環境

当期における経済環境について、2025年４～６月期の実質GDP成長率は0.5％の増加（年率2.2％の増加）となりました。日米の関税交渉の合意をうけ関税をめぐる不透明感が大幅に改善された一方で、関税が及ぼす影響が今後顕現化することから、2025年度の実質GDP成長率の政府見通しは1.2％から0.7％に下方修正されました。関税の影響から、米国向け自動車輸出は大幅下落しましたが、実質輸出は米国向けも含め足元までほぼ横ばいとなっています。家計における所得環境は、2025年春闘での賃上げ率は5.25％となり、33年ぶりの高さの賃上げ率であった2024年を上回っています。金融市場については、日本銀行が公表している「貸出先別貸出金」によれば、2025年６月末時点での総貸出残高は632兆円、不動産向けの貸出残高は113.8兆円と増加傾向であり、非常に高い水準で推移しています。

このような環境下で、本投資法人が主として投資対象とするオフィス、商業施設及びホテルの各市場並びに不動産売買市場においては、以下の動きが見られます。

オフィスについては、株式会社ザイマックス総研が公表している「オフィスマーケットレポート 東京 2025Q2」（注）によれば、2025年第２四半期の東京23区の空室率は８四半期連続で減少し、前四半期比0.18ポイント減少した2.15％、募集面積率は12四半期連続で減少し、前四半期比0.22ポイント減少した3.28％となっています。前期から引き続き、オフィス需要は底堅い状況が続いています。

商業施設については、経済産業省の商業動態統計によると、2025年第２四半期の小売業販売額は前年同四半期比2.4％の増加となりました。

ホテルについては、観光庁の宿泊旅行統計調査によると、2025年上半期（１～６月）の延べ宿泊者数は前年同期比1.2％の増加となりました。

不動産売買市場については、諸外国と比較して日本は依然として低金利で利回りスプレッドが高く取れることにより、国内外投資家の旺盛な需要が継続しているため、不動産市場は引き続き活況であり、不動産価格は高値圏で推移しています。日本銀行による今後の利上げが、不動産売買市場や不動産価格に与える影響については、引き続き注視が必要です。

（注）調査結果の詳細については、株式会社ザイマックス総研のホームページ（https://soken.xymax.co.jp/）をご参照ください。

 

③　運用状況

当期末日現在において本投資法人が保有する物件は18物件となっています。取得価格の合計は43,861百万円、総賃貸可能面積は86,030.37㎡、総賃貸面積は86,030.37㎡となりました。当期末日現在における稼働率は100.0％となりました。また、当期末日現在において本投資法人は、優先出資証券１銘柄（出資金額17,650,000円）を保有しています。

 

④　サステナビリティに関する取組み

本資産運用会社は、本投資法人のサステナビリティに関するリスクや機会を適切に管理した上で、不動産投資運用事業を通じた実践を図り、サステナビリティ戦略をより推進させていくため、2025年10月にサステナビリティ方針及び各種規程の整備を行いました。また、サステナビリティ最高責任者に本資産運用会社の代表取締役社長を置き、代表取締役社長自らサステナビリティの推進に向けた体制整備並びに各種ポリシー及び目標、各種施策の立案及び実行の統括を行います。

こうした方針の下、環境への取組みとして本投資法人は保有物件におけるグリーンビルディング認証（注１）の取得を推進しており、2025年８月に、ザイマックス西新橋ビルにおいてCASBEE不動産評価認証（評価ランク「Ａランク」）を再取得しました。当期末日現在において、CASBEE不動産評価認証を計10物件、BELS評価を計３物件で取得し、本投資法人の全保有物件におけるグリーンビルディング認証については、計11物件（注２）、取得割合（注３）84.6％となっています。

また、本投資法人では保有物件において電力需給契約をCO2排出量が実質的にゼロとなる電力プラン等に切り替える等再生可能エネルギー100％電力の導入やトラッキング付非化石証書の購入を進めており、保有するオフィス９物件全てで再生可能エネルギーを導入しています。

社会への取組みとしては、AED・災害救援ベンダーの設置や災害時避難マップ、ESGコンテンツを放映するデジタルサイネージの設置を推進し、テナント満足度の向上や地域社会の持続的な発展への貢献に努めています。また、本資産運用会社の従業員がその能力を最大限発揮できる働きやすい職場環境づくりのため、従業員への満足度調査の定期的な実施やフレックスタイム制の導入等に取り組んでいます。

ガバナンスへの取組みとしては、投資家の利益に重大な影響を及ぼす事項については必ず外部委員が参加する委員会を経る意思決定フローをとることで、投資主の利益保護を図っています。また、投資家と利害を一致させ、投資主価値の向上を実現するため、期中運用報酬について運用成果連動部分を設定し、スポンサーである株式会社ザイマックスグループは本投資法人の投資口を保有しています。

また、本資産運用会社は、「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」の考えへの賛同を表明し、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しています。TCFD提言において把握・開示が推奨されている気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」に基づき、定性的なシナリオ分析を行い、本投資法人のホームページでの開示を行っています。

その他ESG推進活動の結果、2025年GRESBリアルエステイト評価において、本投資法人は、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるGRESBレーティングで「４スター」を取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を獲得しました。また、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Ａレベル」の評価を取得しました。

（注１）「グリーンビルディング認証」とは、CASBEE不動産評価認証、BELS評価、DBJ Green Building認証、又はLEED認証のいずれかを指します。

（注２）ザイマックス東麻布ビル及びザイマックス札幌大通ビルは、CASBEE不動産評価認証及びBELS評価の両認証を取得しています。

（注３）「取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、床面積（原則として延床面積を用いていますが、区分所有建物は本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積を用いています。また、第三者と共有している建物は、当該建物の床面積に本投資法人の持分を乗じた値を用いています。）を合計して算出しています。

（注４）本投資法人のサステナビリティの取組みの詳細については、本投資法人のホームページ（https://xymaxreit.co.jp/ja/esg/index.html）をご参照ください。

 

⑤　資金調達の状況

（エクイティ・ファイナンス）

当期は、新投資口の発行による資金調達を実施していません。

当期末日現在における出資総額は25,440百万円となっています。

（デット・ファイナンス）

当期は、借入金の返済及び借入れを行っていません。

この結果、当期末日現在における有利子負債残高は19,901百万円、うち、借入金残高は18,901百万円、投資法人債残高は1,000百万円となっています。

なお、本投資法人が当期末日現在において取得している格付は以下のとおりです。

 

⑥　業績の概要

当期の業績は、営業収益1,714百万円、営業利益925百万円、経常利益806百万円、当期純利益805百万円となりました。

当期の分配金については、本投資法人の規約第35条第１項に定める金銭の分配の方針に従い、分配金の額は利益金額を限度とし、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）第67条の15）に規定されている本投資法人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数249,650口の整数倍の最大値となる805,370,900円を利益分配金として分配することとしました。

この結果、投資口１口当たりの分配金は3,226円となりました。

 

（2）次期の見通し

①　運用全般に関する見通し

（A）外部成長戦略

不動産マネジメントの顧客基盤を通じた幅広い不動産売却ニーズの捕捉

本投資法人は、スポンサーである名鉄都市開発株式会社、本資産運用会社及び本投資法人との間のスポンサー・サポート契約、株式会社ザイマックスグループ、本資産運用会社（本資産運用会社は、株式会社ザイマックス不動産投資顧問の契約上の地位を承継しています。）及び本投資法人との間のスポンサー・サポート契約並びに株式会社マックスリアルティー及び本資産運用会社（本資産運用会社は、株式会社ザイマックス不動産投資顧問の契約上の地位を承継しています。）との間のパイプライン・サポート契約に基づき、名古屋鉄道グループの中部圏を中心とした独自の情報力を活用し、また、ザイマックスグループの顧客基盤から得られる不動産売却ニーズを捕捉し、本投資法人の物件取得機会に繋げることを目指します。

 

（B）内部成長戦略

名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ及びネットワークの活用

本投資法人は、各スポンサー・サポート契約に基づき、名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループから、各種不動産マネジメントに関する知見・ノウハウの提供を受けています。これにより、本投資法人は、名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ、データベース、管理システム等を活かした安定的かつ効率的な運用を行います。

 

（C）財務戦略

安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロール

本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。

 

②　決算後に生じた重要な事実

（A）資産運用会社の会社分割、主要株主並びに親会社及び特定関係法人の異動

　2025年10月１日付で、本資産運用会社が株式会社ザイマックス不動産投資顧問の事業のうち本投資法人の資産運用業務を会社分割による方法で承継しました。

　また、同日付で、本資産運用会社の株式の一部（全株式の51.0％に相当）を名鉄都市開発株式会社に譲渡（以下「本株式譲渡」といいます。）しました。本株式譲渡の結果、名鉄都市開発株式会社は新たに本資産運用会社の主要株主並びに親会社及び特定関係法人に該当することとなり、また、名古屋鉄道株式会社は特定関係法人に該当することになります。

 

（B）資産運用会社の商号変更

　本株式譲渡に伴い、2025年10月１日付で本資産運用会社の商号を「株式会社ザイマックスアセットマネジメント」から「名鉄・ザイマックスアセットマネジメント株式会社」に変更しました。

 

（C）組織変更

　資産運用会社の会社分割に伴い、2025年10月１日付で資産運用会社の組織が変更しました。なお、資産運用会社の変更前及び変更後の組織図については、2025年10月１日付「資産運用会社の会社分割及び主要株主等の異動の完了並びに商号変更、資産運用会社における組織の変更及び役員の異動に関するお知らせ」に記載のとおりです。

 

（D）本資産運用会社の役員

　本資産運用会社の役員は、2025年10月１日現在、以下のとおりです。各役員の略歴は、2025年10月１日付「資産運用会社の会社分割及び主要株主等の異動の完了並びに商号変更、資産運用会社における組織の変更及び役員の異動に関するお知らせ」をご参照ください。

代表取締役社長　　武田　直

取締役（非常勤）　安藤　和弘

取締役（非常勤）　久米　拓海

取締役（非常勤）　杉本　和也

監査役（非常勤）　光松　靖兼

 

（E）執行役員の異動

　本投資法人は、2025年10月１日付で、執行役員佐々一真より退任する旨の申し出を受理しました。これに伴い補欠執行役員である中山達也が同日付で執行役員に就任することになりました。なお、新執行役員中山達也の略歴は以下のとおりです。

 

③　運用状況の見通し

2026年２月期（2025年９月１日～2026年２月28日）及び2026年８月期（2026年３月１日～2026年８月31日）における本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでいます。

なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2026年２月期（2025年９月１日～2026年２月28日）及び2026年８月期（2026年３月１日～2026年８月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

（注）上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。

 

2026年２月期（2025年９月１日～2026年２月28日）及び2026年８月期（2026年３月１日～2026年８月31日）の運用状況の予想の前提条件

 

２．財務諸表

（1）貸借対照表

 

 

 

（2）損益計算書

 

（3）投資主資本等変動計算書

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

 

 

 

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

 

 

 

（4）金銭の分配に係る計算書

 

（5）キャッシュ・フロー計算書

 

（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記

 

 

[未適用の会計基準に関する注記]

（リース会計に関する会計基準等）

・「リースに関する会計基準」（企業会計基準第34号　2024年９月13日　企業会計基準委員会）

・「リースに関する会計基準の適用指針」（企業会計基準指針第33号　2024年９月13日　会計基準委員会）等

 

（1）概要

企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組の一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。

借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。

 

（2）適用予定日

2028年２月期の期首から適用します。

 

（3）当該会計基準等の適用による影響

「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。

 

（8）財務諸表に関する注記事項

[貸借対照表に関する注記]

※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額

 

※２．一時差異等調整引当額

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

１．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

 

 

２．戻入れの具体的な方法

繰延ヘッジ損益

　投資信託及び投資法人に関する法律および投資法人の計算に関する規則の一部改正に伴い、繰延ヘッジ損益について、配当可能利益及び純資産控除項目から除かれたことに応じて戻入れています。

 

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

該当事項はありません。

 

 

[損益計算書に関する注記]

※１．不動産賃貸事業損益の内訳

（単位：千円）

 

※２．不動産等売却益の内訳

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

（単位：千円）

ザイマックス三田ビル

 

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

該当事項はありません。

 

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

 

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

 

[金融商品に関する注記]

１．金融商品の状況に関する事項

（１）金融商品に対する取組方針

本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等にあたって、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。資金調達の機動性と財務安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。

余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。

デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。

 

（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

借入金及び投資法人債は、主に不動産等の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済期限において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成する等の方法により流動性リスクを管理しています。また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、変動金利比率と固定金利比率のバランスを取ることで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。

デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。また、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。なお、ヘッジ会計の方法とヘッジ対象、契約額等については、「２．金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。

 

（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

 

２．金融商品の時価等に関する事項

　2025年２月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」及び「投資有価証券」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

 

　2025年８月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」及び「投資有価証券」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

 

（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項

負債

（１）１年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金

長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記［デリバティブ取引に関する注記］をご参照ください。）及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期限までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。

（２）投資法人債

投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。

 

デリバティブ取引

後記［デリバティブ取引に関する注記］をご参照ください。

 

（注２）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（2025年２月28日）後の返済予定額

 

 

投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（2025年８月31日）後の返済予定額

 

 

［デリバティブ取引に関する注記］

１．ヘッジ会計が適用されていないもの

前期（2025年２月28日）

該当事項はありません。

 

当期（2025年８月31日）

該当事項はありません。

 

２．ヘッジ会計が適用されているもの

前期（2025年２月28日）

ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

 

（注）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。

 

当期（2025年８月31日）

ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

 

（注）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。

 

[税効果会計に関する注記]

 

 

[関連当事者との取引に関する注記]

１.親会社及び法人主要投資主等

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

該当事項はありません。

 

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

該当事項はありません。

 

２.関連会社等

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

該当事項はありません。

 

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

該当事項はありません。

 

３.兄弟会社等

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

該当事項はありません。

 

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

該当事項はありません。

４．役員及び個人主要投資主等

前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

該当事項はありません。

 

当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

該当事項はありません。

 

[セグメント情報等に関する注記]

１．セグメント情報

本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

２．関連情報

　前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（３）主要な顧客ごとの情報

 

 

　当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

 

（３）主要な顧客ごとの情報

 

 

[賃貸等不動産に関する注記]

　本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及びホテル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

 

（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注２）前期の期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権１物件の取得（1,073,696千円）及び資本的支出（281,023千円）によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権１物件の譲渡（703,708千円）及び減価償却費（185,176千円）によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出（152,257千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（190,736千円）によるものです。

（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

（注４）貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。

 

　　　　なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記［損益計算書に関する注記］に記載のとおりです。

 

[収益認識に関する注記]

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

（単位：千円）

（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注２）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

 

　当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

（単位：千円）

（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

　前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

　重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

　当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

　重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（１）契約資産及び契約負債の残高等

（単位：千円）

　　　　（注）前期の契約負債は、2024年７月31日に売却契約を締結した不動産等に係る手付金の額を記載しています。

 

（２）残存履行義務に配分した取引価格

　前期（自　2024年９月１日　至　2025年２月28日）

水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

　当期（自　2025年３月１日　至　2025年８月31日）

水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

 

[１口当たり情報に関する注記]

（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

[重要な後発事象に関する注記]

　該当事項はありません。

 

[開示の省略]

リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。

（9）発行済投資口の総口数の増減

　本投資法人の設立以降当期末日現在までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注２）１口当たり発行価額100,000円にて本投資法人が設立されました。

（注３）１口当たり発行価額101,115円（発行価格105,000円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注４）１口当たり発行価額101,115円にて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。

（注５）１口当たり発行価額108,734円（発行価格113,024円）にて、新規物件の取得資金の一部等の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。

（注６）１口当たり発行価額108,734円にて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。