○目次

 

 

 

１．経営成績等の概況

 

（１）当中間期の経営成績の概況

①経営成績の概況

　当中間期における日本経済は、雇用・所得環境の改善が続き、個人消費も持ち直しの動きを見せるなど、緩やかな回復基調を維持しました。加えて、宿泊需要をはじめとするインバウンド消費も引き続き堅調に推移しております。一方で、物価上昇の継続による個人消費への影響や、地政学的リスク、米国の通商政策、国内外の金利動向など、不確実性の高い要因については、引き続き注意が必要です。

　当社が属する不動産業界においては、日米間の金利差の継続を背景に東京をはじめとする主要都市に対する投資意欲が高まり、国内不動産への投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。それにより不動産売却益が前期比で＋34.6％と拡大したほか、各種施策により保有物件の順調な賃料収入の増加や堅調な宿泊需要による当社保有ホテルの収益拡大により、ストック収益とフロー収益を順調に積み上げております。

　また、環境課題への対応は急務であり、クリーンエネルギー事業の重要性が一層高まっております。当社では、地域および地球環境に優しい再生可能エネルギーの創出に取り組んでおり、太陽光や風力に加え、今後は間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電や系統用蓄電池といった電源の多様化にも力を入れてまいります。これにより、脱炭素社会の実現に向けてさらなる貢献を目指しております。

　当社は、こうした急速な環境変化に的確に対応しつつ、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION 「いちご2030」に基づき、サステナブル（持続可能）な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化しております。

　具体的には、不動産の保有・運営および心築（しんちく）（注）ノウハウを基軸に、ノンアセット型事業によるストック収益の拡大を図っております。事業の深化と新たな成長分野の開拓により、引き続き株主価値の最大化に向けて、株主重視の経営を一層推進してまいります。

 

（注）心築（しんちく）について

心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。

 

「事業の成長と深化」

　・アセットマネジメント事業

　いちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。）、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）、「いちご・レジデンス・トークン」および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。

当中間期は、第１四半期にいちごオフィス、「いちご・レジデンス・トークン」第１号および私募ファンドにて投資主・株主価値に資する資産の譲渡（総額306億円）を行ったことにより、譲渡成果報酬が計上され、前年同期比で増益となりました。

また、いちごオフィス、いちごホテルでは、保有する不動産で消費する電力の100％について再生可能エネルギーへの切り替えを完了しており、当社では、こうした取り組みについてもスポンサーとして支援しております。

 

　・心築事業

　当社では、働き方の多様化に対応し、快適性と利便性を追求したオフィスビルを提供しております。具体的には、ニーズに応じた空間設計やオフィス家具の配置を行い、テナント様にすぐにご利用いただける「セットアップオフィス」を展開しております。また、オフィスビルが所在する地域特性を捉えたビルのブランディングを積極的に進めております。当社のセットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料による成約を実現し、物件の価値向上に資する一方、テナント様にとっては、初期費用や移転に係る作業負担の軽減といったメリットがあり、中規模オフィスビルを求める企業のニーズに的確に応えております。今後も、テナントニーズを的確に捉え、選ばれ続けるオフィスビルの提供を目指してまいります。

　なお、当中間期における不動産取得額は28億円、売却額（売上）は22億円となっております。

 

　・ホテル事業

　当中間期においては、インバウンドを含む力強い宿泊需要の継続により、当社が保有するホテルのRevPARは、前年同期比で23％増加いたしました。こうした状況を受け、ホテルの変動賃料とともに、当社100％子会社であるホテルオペレーター「ワンファイブホテルズ株式会社」の成長によりオペレーション収益が増加しております。また、当社が保有する２ホテル（宇都宮市、福岡市）においては、リブランドに向けた心築を進めており、ホテルオーナーとオペレーターが連携することで、さらなる収益力の向上を目指しております。さらに、当社が独自に開発したAIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」を導入することで、室料の最適自動設定による収益最大化と運営の効率化を実現し、今後の需要増加にも柔軟に対応できる体制を整えております。

　なお、当中間期におけるホテル取得額は111億円、売却額（売上）は67億円となっております。

 

　・いちごオーナーズ事業

　いちごオーナーズでは、不動産デジタル小口化商品「いちご・レジデンス・トークン」をはじめとして、個人および事業主の方でもプロの目利きと簡素な手続きで優良不動産へ投資いただける新たな商品を提供しております。これにより顧客層の拡大と運用受託によるストック収益の増加を実現しているほか、不動産販売チャネルの多様化を通じて、積極的な物件取得に繋がっております。

　当中間期においては、都心の新築優良レジデンスを197億円取得しており、将来収益の源泉を着実に積み上げております。また、国内機関投資家および事業会社への譲渡により、不動産売却額（売上）は251億円となっております。

 

　・クリーンエネルギー事業

　当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）まで成長しております。今後も太陽光発電所への投資を継続するとともに、電源の多様化と地域課題の解決を両立する「地域一体型バイオマス発電」を計画しております。これは、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策、地域経済の活性化に貢献する地方自治体や地域と一体となった取り組みです。さらに経年火力の廃止や設備更新により不足する調整力を一部代替し、再生可能エネルギー導入拡大を支える重要なインフラとして「系統用蓄電池事業」の計画も進めております。いずれの取り組みも、世界的な環境課題の解決への対応という観点から、今後も社会的意義が一層高まっていくものと考えております。当社は引き続き、再生可能エネルギーを通じて、脱炭素社会の実現と地域社会への貢献を両立してまいります。

 

 

「急激な環境変化に対応した成長戦略」

　・信頼性の高い財務基盤の確保

　当社は、リーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減、包括的な金利ヘッジによる金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達等の幅広い財務施策の推進により、収益基盤と財務基盤を強化してまいりました。今後も金利の上昇傾向は続くと予想されるなか、当社では52.1％の借入金の金利を固定化しており、金利コストの上昇は限定的です。また、当社のESGへの取り組みや貢献等に対する評価を受け、その活動を支援するESGローンを拡充させており、当中間期は、新規で55億円をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。

 

「株主還元」

　・機動的な自社株買い（９期連続）

　当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。

　このKPIに則り、前期末に上限50億円の自社株買いを決定し、当中間期に取得を実施いたしました。当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。

 

　・配当政策（当期増配）

　当社は、各年度の１株あたり配当金（DPS）を、原則として前期比「維持か増配」のみとし、「減配しない」ことにより、当社の盤石な安定収益基盤が可能とする「累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）」を導入しております。株主還元策の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。当社は、「累進的配当政策」の導入により、株主様に対する長期的なコミットメントをお示ししております。

また、配当の安定性と透明性、そして成長性に注力し、「安心安定配当」により、株主の皆さまからのご支援に報いるため、安定性が高い株主資本を基準とした「DOE配当政策」を導入し、４％以上を目標（KPI）としております。この株主還元策に基づき、2026年２月期の配当予想は、４期連続増配の11.5円としております。

 

　・株主優待制度

　当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、Ｊリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入しております。

2025シーズンもトップパートナーとしてＪリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えしてまいります。

 

 

「サステナブルインフラ企業としての取り組み」

　当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。

　当社は、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。

　当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。また、当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することをKPIとして設定しております。

　また、当社は、サステナブルな社会に向けた環境課題の解決におけるKPIにおいて、企業に対して気候変動に対する取り組みと情報開示を求める世界的に権威のあるCDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）リーダーシップレベルの気候変動プログラム「Aリスト企業」の維持、水セキュリティプログラム「Aリスト企業」の達成も掲げております。当社では、「気候変動プログラム2024」および「水セキュリティプログラム2024」の２分野において、最高評価「Aリスト企業」に選定されました。CDPは、世界で約25,000社が参加するなか、このダブルAリスト入りは世界でも70社であり、当社の環境課題への取り組みをご評価いただいており、このKPIを達成しております。今後もAリストの維持に向け、環境課題に対し、積極的かつ真摯に取り組んでまいります。

　そして、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言にも賛同し、気候変動におけるリスクの認識とそのリスクの適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来のために取り組んでおります。

　さらに、当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組みである「国連グローバル・コンパクト」に署名しております。署名する企業および団体は、10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、その実現に向けて努力を継続することが求められます。

　当社は、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。

 

業績の詳細

 

　当中間連結会計期間の業績は、売上高51,024百万円（前年同期比40.6％増）、営業利益11,261百万円（同64.3％増）、事業利益（注）15,128百万円（同60.2％増）、経常利益9,047百万円（同62.9％増）、親会社株主に帰属する中間純利益8,624百万円（同60.7％増）、キャッシュ純利益（注）11,034百万円（同45.5％増）となりました。

（注）事業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益

※ 心築およびホテルの資産：心築およびホテル事業に属する不動産およびそれらを裏付資産とする投資持分等

キャッシュ純利益

＝親会社株主に帰属する中間純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等

 

　当社は、当中間連結会計期間より、開示内容の明瞭化および一層の理解促進を図る観点から、「ALL-IN営業利益」から「事業利益」に改称いたしました。指標の定義は変更しておりません。

　この変更による数値に与える影響はありません。

 

　セグメントごとの内容および業績は、次のとおりであります。

 

（ⅰ）アセットマネジメント

いちごホテルをはじめとする堅調なベース運用報酬の増加に加え、いちごオフィスにおける譲渡成果報酬および私募ファンドの物件売却に係る成果報酬により、セグメント売上高は2,022百万円(前年同期比38.2％増)、セグメント利益（事業利益）は1,029百万円(同62.4％増)となりました。

 

（ⅱ）心築（しんちく）

オフィス・商業施設において賃料収入が堅調に推移したことや心築事業に属する投資持分の売却収入が発生したこと等により、セグメント売上高は12,187百万円(前年同期比6.7％増)、セグメント利益（事業利益）は5,147百万円(同14.0％増)となりました。

 

（ⅲ）ホテル

旺盛な宿泊需要に伴うホテルオペレーション収益や賃料収入が増加したこと、また、ホテル事業に属する固定資産の売却益が発生したこと等により、セグメント売上高は7,493百万円(前年同期比27.4％増)、セグメント利益（事業利益）は5,290百万円(同183.6％増)となりました。

 

（ⅳ）いちごオーナーズ

物件売却が順調に進んだことにより、セグメント売上高は26,129百万円(前年同期比81.5％増)、セグメント利益（事業利益）は2,496百万円(同108.1％増)となりました。

 

（ⅴ）クリーンエネルギー

天候に恵まれ、ポートフォリオの分散による収益の安定が図れた一方、メンテナンス費用等の増加により、セグメント売上高は3,452百万円(前年同期比1.7％増)、セグメント利益（事業利益）は1,211百万円（同1.1％減)となりました。

 

②経営成績の分析

（売上高）

　連結売上高は、ホテルに係るストック収益増加に加え、いちごオーナーズにおける物件売却が順調に進んだことやアセットマネジメントでのフロー収益発生等により51,024百万円（前年同期比40.6％増）となりました。

　売上高の主な内訳は、不動産販売収入25,487百万円（心築309百万円、いちごオーナーズ25,178百万円）、不動産賃貸収入13,984百万円（心築5,864百万円、ホテル7,168百万円、いちごオーナーズ951百万円）、不動産フィー収入1,794百万円、売電収入3,434百万円であります。

 

（営業利益）

　事業の拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があったものの、不動産販売収入、不動産賃貸収入の伸長がこれを上回り、営業利益は11,261百万円（前年同期比64.3％増）となりました。

　事業利益は15,128百万円（前年同期比60.2％増）となりました。

 

（営業外損益）

　営業外収益は、前年同期と比較してデリバティブ評価益が増加した一方、前年同期に計上した為替差益が当中間期は為替差損に転じたことから、588百万円（前年同期比4.3％減）となりました。

　主な内訳は、デリバティブ評価益517百万円であります。

　なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。

　営業外費用は、物件取得等に伴う借入金の増加により支払利息が増加したため、2,802百万円（前年同期比46.2％増）となりました。

　主な内訳は、支払利息2,050百万円、為替差損199百万円であります。

 

（特別損益）

　特別利益は、3,949百万円（前年同期比50.9％増）となりました。

　主な内訳は、心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益3,422百万円であります。

　特別損失は、113百万円（前年同期比34.2％増）となりました。

　主な内訳は、投資有価証券売却損74百万円、減損損失35百万円であります。

 

（親会社株主に帰属する中間純利益）

　法人税等は4,144百万円、非支配株主に帰属する中間純利益は114百万円となりました。

　これらの結果、親会社株主に帰属する中間純利益は8,624百万円（前年同期比60.7％増）となりました。キャッシュ純利益は11,034百万円（前年同期比45.5％増）となりました。

 

③キャッシュ・フローの状況

　当中間連結会計期間における現金及び現金同等物は47,065百万円となり、前連結会計年度末の42,576百万円と比較して4,488百万円の増加となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。

 

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは△3,666百万円（前年同期は△13,189百万円）となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益12,883百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額9,014百万円、利息の支払額1,990百万円、法人税等の支払額5,066百万円があったことによるものです。

 

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは3,978百万円（前年同期は△5,220百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入8,764百万円、貸付金の回収による収入1,670百万円、投資有価証券の売却による収入407百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出4,117百万円、貸付けによる支出2,476百万円があったことによるものです。

 

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは4,175百万円（前年同期は11,003百万円）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額9,063百万円、長期借入れによる収入30,393百万円があった一方、長期借入金の返済による支出24,876百万円、自己株式の取得による支出4,999百万円、配当金の支払額4,391百万円があったことによるものです。

 

（２）当中間期の財政状態の概況

（資産）

　資産合計は420,190百万円となり、前連結会計年度末と比較して13,474百万円増加（前連結会計年度末比3.3％増加）いたしました。

　レジデンスを中心とした物件の取得により販売用不動産が9,014百万円増加したこと、現金及び預金が4,629百万円増加したことが主な要因であります。

 

（負債）

　負債合計は295,847百万円となり、前連結会計年度末と比較して11,837百万円増加（前連結会計年度末比4.2％増加）いたしました。

　これは主に、物件取得などの成長投資資金の調達により借入金が13,715百万円増加したことによるものであります。

 

（純資産）

　純資産合計は124,343百万円となり、前連結会計年度末と比較して1,636百万円増加（前連結会計年度末比1.3％増加）いたしました。

　これは主に、親会社株主に帰属する中間純利益8,624百万円の計上に対し、剰余金の配当4,473百万円、自己株式の取得4,999百万円等があったことによるものであります。なお、自己資本比率は26.8％（前連結会計年度末比0.5ポイント減少）となりました。

 

（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

　本第２四半期（中間期）決算短信と同日付で、以下の通り連結業績予想を修正しております。

 

①2026年２月期（2025年３月１日～2026年２月28日）の連結業績予想数値の修正（修正箇所には下線を付して表示しております。）

 

【変更前】

（％表示は対前期増減率）

 

 

【変更後】

（％表示は対前期増減率）

 

 

②2026年２月期の連結業績予想の修正の理由

当社は、心築およびホテルの事業実態を表すため、「営業利益」に特別損益として計上される心築およびホテルの資産売却損益を加算した「ALL-IN営業利益」を利益指標として示してまいりましたが、独自の表現を整理し、開示内容の明瞭化および一層の理解促進を図る観点から、「事業利益」に改称いたしました。指標の定義は変更しておりません。

この変更による連結業績予想に関する数値に与える影響はありません。

また、「ALL-IN」による表示を廃止したことに伴い、「2026年２月期 第２四半期（中間期）の連結業績 （１）連結経営成績（累計）」および「2026年２月期の連結業績予想」から「ALL-IN経常利益」の項を削除し、「事業利益」に一本化いたします。

なお、当社はグローバルベストプラクティスおよびコーポレートガバナンス・コードの精神に則り、中長期的な企業価値向上と持続的成長の実現に注力することを目的として通期業績予想のみを行っております。

２．中間連結財務諸表及び主な注記

（１）中間連結貸借対照表

 

 

 

 

（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書

（中間連結損益計算書）

 

（中間連結包括利益計算書）

 

（３）中間連結キャッシュ・フロー計算書

 

 

 

 

（継続企業の前提に関する注記）

　該当事項はありません。

 

（１）第２四半期連結会計期間における損益計算書

 

 

 

（２）第２四半期連結会計期間におけるキャッシュ・フロー計算書