○添付資料の目次

 

 

１．当四半期決算に関する定性的情報

（１）経営成績に関する説明

当第３四半期連結累計期間における我が国の経済は、物価上昇や金融資本市場の変動といった不透明さはあるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果に支えられ、緩やかな回復が続いております。一方で、今後の米国の通商政策による景気下振れリスク及び物価上昇が個人消費に及ぼす影響には、引き続き留意が必要です。

当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2025年８月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,553件（前年同月比54.5％増）と10カ月連続、成約㎡単価は84.85万円（同13.5％増）と64カ月連続、成約価格は5,279万円（同13.5％増）と10カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は44,578件（同1.4％減）となりました。

このような市場環境の中、当社グループは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を策定し、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、３つの戦略を掲げております。

 

①企業価値の最大化に向けた３つの戦略

＜事業戦略＞

・オーナーチェンジ物件への回帰

・都市部シェア拡大

・リフォーム構造改革

・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）

・ファンド化の推進

 

＜財務戦略＞

・活用キャッシュの最大化

・規律ある成長投資と株主還元

 

＜IR戦略＞

・IR体制の構築

・IR資料 / Websiteの刷新

・株主との対話強化

 

②企業価値の最大化に向けた目標

・2026年11月期 売上高　　　　　　　　700億円

・2026年11月期 営業利益　　　　　　　70億円

・2026年11月期 当期純利益　　　　　　38億円

・ROE　　　　　　　　　　　　　　　　12.0％以上

・営業利益率　　　　　　　　　　　　 10.0％以上

・EPS（１株当たり純利益）成長率　　　14.0％以上

・販売事業期間　　　　　　　　　　　 1.5カ月短縮

・OC回転期間※　　　　　　　　 　　　18カ月短縮

・販売用不動産残高　　　　　　　　　 1,000億円以上

・自己資本比率　　　　　　　　　　　 25.0％以上

・総還元性向　　　　　　　　　　　　 40.0％

・PBR（株価純資産倍率）　　　　　　　１倍以上

 

※オーナーチェンジ物件として購入した物件の棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）

 

当連結会計年度においては、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しながら、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を遂行しております。特に、オーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）については、都市部を中心とした物件購入や、賃貸中の状態での販売を含む出口戦略の多角化を強化しております。これらの戦略のさらなる推進により、計数目標達成を目指してまいります。

 

当第３四半期連結累計期間は、当社グループの購入及び販売活動が極めて良好に進捗し、当社グループ全体で売上高48,536,201千円（前年同期比19.5％増）、売上総利益9,130,940千円（同19.5％増）、営業利益5,836,910千円（同29.2％増）、経常利益4,995,559千円（同31.3％増）、親会社株主に帰属する四半期純利益3,429,109千円（同30.1％増）となり、第３四半期連結累計期間としては、過去最高となる売上高及び利益を計上しました。

 

セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。

 

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当第３四半期連結累計期間は、積極的な物件購入を行い、保有戸数が増加したことから、賃貸売上は3,505,445千円（同1.0％増）となりました。販売面では、オーナーチェンジ物件の出口戦略の多角化等が奏功し、販売戸数が増加したことに加え、高価格帯の空室物件の販売も利益率の押上げに貢献し、販売売上は43,547,202千円（同23.1％増）、販売利益率は15.2％（同1.4ポイント増）となりました。

この結果、売上高は47,052,648千円（同21.1％増）、営業利益は5,407,061千円（同39.1％増）となりました。なお、当第３四半期連結会計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、38,510千円となりました。

 

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

当第３四半期連結累計期間は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件の売却を行いました。

この結果、売上高は776,115千円（同12.6％減）、営業利益は131,746千円（同23.4％減）となりました。

 

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

当第３四半期連結累計期間は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加しましたが、コンサルティングにおけるスポット報酬の減少により、売上高は1,371,549千円（同1.6％減）、営業利益は807,131千円（13.2％減）となりました。

 

（２）財政状態に関する説明

（資産）

当第３四半期連結会計期間末における流動資産は112,645,301千円となり、前連結会計年度末に比べ13,112,343千円増加しました。これは主に、現金及び預金が706,274千円及び販売用不動産が12,149,749千円増加したこと等によるものであります。固定資産は4,075,170千円となり、前連結会計年度末に比べ848,069千円増加しました。これは主に、投資有価証券が304,556千円及び投資その他の資産のその他が614,307千円増加したこと等によるものであります。

この結果、総資産は116,720,719千円となり、前連結会計年度末に比べ13,959,967千円増加しました。

 

（負債）

当第３四半期連結会計期間末における流動負債は13,947,531千円となり、前連結会計年度末に比べ2,118,403千円減少しました。これは主に、短期借入金が1,227,600千円、１年内返済予定の長期借入金が484,308千円及び未払法人税等が252,325千円減少したこと等によるものであります。固定負債は73,866,087千円となり、前連結会計年度末に比べ12,670,817千円増加しました。これは主に、長期借入金が12,690,817千円増加したこと等によるものであります。

この結果、負債合計は87,813,619千円となり、前連結会計年度末に比べ10,552,414千円増加しました。

 

（純資産）

当第３四半期連結会計期間末における純資産合計は28,907,099千円となり、前連結会計年度末に比べ3,407,553千円増加しました。これは主に、剰余金の配当926,336千円があるものの、親会社株主に帰属する四半期純利益3,429,109千円及び株式会社日本政策投資銀行を割当先とする新株式の発行による第三者割当増資により、資本金及び資本準備金がそれぞれ349,981千円増加したこと等によるものであります。

この結果、自己資本比率は24.7％（前連結会計年度末は24.8％）となりました。

 

（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

当第３四半期連結累計期間の業績を踏まえ、2025年11月期の通期連結業績予想（2025年１月14日公表）及び期末配当予想（2025年１月14日公表、2025年５月22日修正）を修正しております。

詳細につきましては、本日公表いたしました「通期連結業績予想の修正及び期末配当予想の修正（増配）に関するお知らせ」をご参照ください。

２．四半期連結財務諸表及び主な注記

（１）四半期連結貸借対照表

 

 

 

（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書

（四半期連結損益計算書）

（第３四半期連結累計期間）

 

（四半期連結包括利益計算書）

（第３四半期連結累計期間）

 

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書に関する注記）

当第３四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。なお、第３四半期連結累計期間に係る減価償却費（のれんを除く無形固定資産に係る償却費を含む。）は、次のとおりであります。

 

（セグメント情報等の注記）

Ⅰ　前第３四半期連結累計期間（自2023年12月１日 至2024年８月31日）

報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１．セグメント利益の調整額は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。

 

 

Ⅱ　当第３四半期連結累計期間（自2024年12月１日 至2025年８月31日）

報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１．セグメント利益の調整額は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会　移管指針第10号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡等であります。