〇目次

１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………………… ２

(１) 運用状況  ………………………………………………………………………………………………………………… ２

(２) 投資リスク  ……………………………………………………………………………………………………………… 13

２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………………… 14

(１) 貸借対照表  ……………………………………………………………………………………………………………… 14

(２) 損益計算書  ……………………………………………………………………………………………………………… 17

(３) 投資主資本等変動計算書  ……………………………………………………………………………………………… 18

(４) 金銭の分配に係る計算書  ……………………………………………………………………………………………… 20

(５) キャッシュ・フロー計算書  …………………………………………………………………………………………… 21

(６) 継続企業の前提に関する注記  ………………………………………………………………………………………… 22

(７) 重要な会計方針に係る事項に関する注記  …………………………………………………………………………… 22

(８) 財務諸表に関する注記事項  …………………………………………………………………………………………… 23

(９) 発行済投資口の総口数の増減  ………………………………………………………………………………………… 35

３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………………… 36

(１) 運用資産等の価格に関する情報………………………………………………………………………………………… 36

(２) 資本的支出の状況………………………………………………………………………………………………………… 92

１.  運用状況

(１) 運用状況

１) 当期の概況

A. 投資法人の主な推移

本投資法人は、賃貸マンションを主たる投資対象とする「住宅特化型J-REIT」であり、2009年当時、住宅特化型J−REITとして資産規模最大であった日本レジデンシャル投資法人（以下「NRI」といいます。）と、旧アドバンス・レジデンス投資法人が、2010年３月１日付で新設合併し誕生しました。

合併に際し掲げた「長期安定的な利益分配の実現」という基本方針に基づき、以下の施策に取組んできたことにより、長期安定的な分配金の礎を築いてきました。

① 収益の安定性が高い物件（161物件、取得価格合計2,414億円）の取得及び収益の安定性が低い物件（63物件、取得価格合計933億円）の売却による運用資産の構築

② 収益性向上に向けた賃料水準の引上げ、スケールメリットを活かした運用コストの削減、大規模修繕工事及びリノベーション工事の実施による物件競争力の維持・向上

③ 有利子負債の調達金利の低減と、残存年数の長期化、そして金利の固定化及び返済期限の分散化を推進することによる財務基盤の強化

④ 合併に伴う負ののれん発生益に起因する一時差異等調整積立金（当期末現在257億円）の活用

当期末現在における保有物件数と資産規模はそれぞれ286物件、4,939億円（取得価格合計）であり、住宅特化型J-REIT^（注１）最大級となっています。

（注１）「住宅特化型J-REIT」とは、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している投資法人（以下「J-REIT」といいます。）のうち、住宅を主たる投資対象とし、ポートフォリオにおける住宅の投資比率が90%以上の銘柄をいいます。

なお、直近６期間の運用実績は以下の通りです。

（注２） 取得価格（取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない金額）の合計額を記載しています。

（注３） 2025年１月31日を分割の基準日とし、2025年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。当期純利益/口については、2023年1月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。また、当期純利益を期末時点における発行済投資口の総口数で除すことによって算出しています。以下、特に記載のない限り同じです。

B. 当期の運用実績

「長期安定的な利益分配の実現」のため、当期においては以下の施策を実施しました。

① 内部成長

高水準の稼働率を維持（期中平均96.1%）するとともに、賃料水準及び更新時の賃料引き上げ、そしてリノベーション工事による物件競争力の強化を促進。

② 外部成長（物件の取得等）

スポンサーグループが開発した１物件（取得価格19億円）及び第三者から１物件（取得価格7億円）を取得しました。一方で、第三者へ5物件（譲渡価格合計54億円）を譲渡しました。

③ 財務戦略

金利動向を注視し、低廉な金融コスト及び借入金等の返済期限分散化の実現を図るとともに、金利の固定化に留意した資金調達を実施し、財務基盤の強化を推進。

④ サステナビリティ

2024年CDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）気候変動分野において、「A」スコア（８段階評価のうち最上位）を取得し、「Aリスト」企業に初めて選定。また、2024年CDPサプライヤー・エンゲージメント評価において、最高評価の「サプライヤーエンゲージメント・リーダー」に選定。

⑤ 自己投資口の取得・消却

取得・消却した投資口の総数は13,698口（消却前の発行済投資口数の総口数に対する割合 0.5％）。

これら諸施策を実施した結果、当期の運用実績は、以下の通りとなりました。

(単位：百万円)

（注４）業績予想とは、2025年7月1日付「2025年7月期(第30期)の運用状況及び分配金予想の修正に関するお知らせ」にて公表した当期の運用状況の予想をいいます。以下同じです。

（注５）当期純利益/口の端数は考慮していません。

 (注６) 2025年１月31日を分割の基準日とし、2025年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。当期純利益/口については、2025年1月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

当期純利益/口は、既存物件の賃料収入増加及び新規取得物件の収益貢献等、並びに売却益の計上等により、前期実績対比651円増加の3,203円となりました。

１口当たり分配金については、当期発生の売却益（1口当たり583円）のうち、433円を内部留保し、150円を分配、並びに一時差異等調整積立金の取崩額（１口当たり317円）及び内部留保からの分配（１口当たり104円）を加え、3,192円となりました。

① 内部成長

－高水準の稼働率維持、賃料水準の引き上げ－

本投資法人の資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）がプロパティ・マネジメント会社と適切に協働し管理運営に努めた結果、当期の期中平均稼働率は、リノベーション工事に伴う空室の影響が見られたものの96.1%と高い水準を維持しました。

また、東京23区の転入超過数の増加等を背景に、賃貸マンションの需給環境は良好な状況であったため、テナント入替時及び更新時の賃料引き上げを積極的に行いました。その結果、ポートフォリオ全体の入替賃料変動率は過去最高の+16.2％、更新賃料変動率も過去最高の+3.1％となりました。

－リノベーション工事実施による競争力強化を促進－

本投資法人では、計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を図っています。加えて、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても設備更新や間取り変更等を伴うリノベーション工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めています。

大規模修繕工事は、当期3物件（工事金額税込　合計649百万円）実施しました。また、リノベーション工事については、計305戸（工事金額税抜 合計1,351百万円）を実施することができました。

当期リノベーション工事を実施した住戸のうち、2025年７月31日までに新たな賃貸借契約が締結された155戸では、前契約賃料に対して、賃料を平均32.1％引き上げることができ、リノベーション工事が効果的に内部成長に寄与しました。本投資法人は、今後もこのような取組みを通じて、物件競争力の更なる強化を進めていきます。

② 外部成長

－ 着実な物件取得等 －

　足許の不動産売買市場における取得環境は依然厳しく、取引価格は高値圏で推移していると認識しています。そのような環境下においても、本投資法人ではスポンサーパイプラインの活用や第三者からの取得において相対での売買取引を推進することにより、ポートフォリオの質及び収益性向上に資する物件を選別し投資してきました。

　当期においては、スポンサーグループが開発した１物件（取得価格19億円）及び第三者から１物件（取得価格7億円）を取得しました。次期2026年1月期は、2025年9月30日付で第三者より１物件（取得価格49億円）を取得予定です。いずれの物件も各所在エリアにおける希少性の高い物件であり、取得競争が厳しい中においても着実に優良物件の取得を実現することができたと考えています。

　また、当期は資本コストや投資口価格といった足元の資本市場環境を踏まえ、資本効率の最適化及び投資主還元の拡充を意識した資本政策の推進の一環として、5物件（譲渡価格計54億円）を譲渡し、譲渡益合計16億円を計上しました。次期2026年1月期は、2025年9月26日付および2025年9月30日付で第三者へ3物件（譲渡価格合計49億円）を譲渡予定です。なお、2025年2月26日付で公表した土地収用に係る国内不動産の一部譲渡については、2025年8月8日付で引渡しが完了しています。本譲渡により得られた資金については、譲渡益の一部を分配金として投資主に還元するほか、市況に応じた自己投資口の取得や将来の物件取得資金への充当など、投資主価値の向上に向けた取組みに対し、柔軟に活用していきます。

③ 財務戦略

－ 安定的な財務基盤の強化－

  当期の有利子負債調達は、総額173億円(平均支払金利^(注７)1.00%、平均調達年数5.9年)の借入れ等を実施しました。これにより当期末現在の平均支払金利は0.66%から0.69%となりました。また、平均残存年数は4.6年から4.5年となりました。

なお、当期末において本投資法人が取得している発行体格付けは以下の通りです。

（注７）「平均支払金利」とは、借入れ及び起債時点、並びに当期末現在における借入金等の加重平均金利をいいます。なお、借入金の金利変動リスクをヘッジする目的で金利スワップ契約が締結されている場合においては、各金利スワップ契約による金利固定化効果の反映後の支払金利を基に算出しています。

④ サステナビリティ
 

－ サステナビリティ（持続可能性）の維持向上 －

　　本投資法人では、持続可能な社会の実現及び投資主価値の更なる向上を目的として、資産運用会社と一体となりサステナビリティの維持及び向上に取り組んでいます。

　　環境への取組みとしては、エネルギー消費量及び温室効果ガスの削減目標達成に向け、保有物件における電気消費量の実績カバー率を向上するべく、当期末現在270物件（延床面積ベースでポートフォリオの93.7％）に電力量計測システムを設置し、同システムにより専有部の電気消費量についても計測しています。また、省エネ対策の一環として保有物件における共有部照明のLED化を継続的に進め、当期は新たに7物件においてLED化を行い、当期末現在で165物件(物件数ベースでポートフォリオの57.7%)のLED化が完了しています。また、テナントに対しても、省エネルギーに係る各種啓蒙策を実施しています。

　　当期末現在、環境認証・省エネ認証取得物件は、31物件（延床面積ベースでポートフォリオの33.4%）となっています。

　　上記の取組み等を評価され、2024年CDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）気候変動分野において、「A」スコア（８段階評価のうち最上位）を取得し、「Aリスト」企業に初めて選定されました。また、2024年CDPサプライヤー・エンゲージメント評価において、気候変動に対するサプライチェーンの取り組みが認められ、最高評価の「サプライヤーエンゲージメント・リーダー」に選定されました。

⑤ 自己投資口の取得・消却

　本投資法人は、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、当期中において、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付により、自己投資口を取得した上で、そのすべてにつき消却を行いました。当期において取得・消却した投資口の総数は13,698口（消却前の発行済投資口数の総口数に対する割合0.5％）です。

２) 次期の見通し

A. 運用における外部環境

（金融資本市場）

　2023年３月の東証による「資本コストや株価を意識した経営」の要請を機に、投資家の日本企業に対する資本効率性向上への期待が高まる中、日本経済のインフレ転換期待、新NISAによる投資増加等を背景に、国内株式市場は日経平均株価が史上最高値を更新するなど総じて堅調に推移しています。一方、J-REIT市場の投資口価格は日本銀行による金融緩和政策の修正や長期金利上昇への懸念などを背景に軟調に推移していました。ただし、足許では、賃料水準の堅調さに伴う増配期待や、長期金利の比較的安定した推移を背景に、市場環境は改善がみられています。

　今後も日本銀行による金融政策正常化に伴う金利上昇、世界的な金融引締めから利下げ局面への転換等による金融・為替市場の動向等の影響は引き続き注視する必要があります。

（不動産売買市場）

　優良な賃貸住宅については、引き続き安定的な投資対象としての位置づけに変わりはありません。日本においては未だ相対的な低金利等を背景に市場参加者の物件取得に対する投資需要は旺盛な状態が継続していますが、今後の金利動向・為替相場が市況に与える影響を注視していく必要があります。

（賃貸住宅市場）

　大企業を中心とした雇用・所得環境の改善や、社会経済活動の正常化に伴う都心部への人口流入の動き等により、賃貸住宅の需給はひっ迫しています。本投資法人の運用資産においても賃料上昇が継続しており、成長局面が継続すると考えています。今後も物価上昇を上回る持続的な賃上げが実現すれば、消費の活発化など国内経済の好循環が生まれ、賃貸住宅市場へも更なる成長が期待できると考えています。

B. 運用方針及び対処すべき課題

① 内部成長戦略

賃貸住宅市場の動向を注視しながら、稼働率を意識しつつ、賃料引き上げを企図した募集条件の設定、運営を行います。更に更新時においても、対象物件周辺のマーケットの状況、新規成約状況を見ながら、賃料増額の打診を行っていきます。

また、保有物件の築年数^（注８）の経過に伴い、専有部内の経年劣化による賃料下落リスクが想定されます。賃料上昇を企図としたリノベーション工事を計画的に推進していくことにより、物件競争力の維持・向上に努めます。

（注８）2025年７月31日時点の平均築年数は18.1年です。なお、平均築年数は、保有物件の築年数を取得価格で加重平均しています。

② 外部成長戦略

スポンサーからの物件供給及び、本資産運用会社のソーシング活動により入手する情報を活かし、ポートフォリオの質及び収益力の向上に資する物件取得を目指します。また、一時的な市場トレンドに振り回されることなく、引き続きテナント及びエリア分散を念頭においた投資を行っていきます。
 

③ 財務戦略

金利動向を注視し、低廉な金融コスト及び借入金等の返済期限分散化の実現を図るとともに、金利の固定化に留意した資金調達を実施します。これにより、金融環境の変化に耐えうる強固な財務基盤の構築を図ります。

④ サステナビリティ

持続可能な社会の実現及び投資主価値の更なる向上を目的として、保有物件の省エネ対策、温室効果ガス排出削減につながる施策を推進していきます。

⑤ 分配金戦略

　本投資法人は、基本方針である「長期安定的な利益分配の実現」に基づき、当期利益のほぼ全額を分配することを基本とし、併せて、負ののれん発生益の内部留保金が元である一時差異等調整積立金を「投資法人の計算に関する規則」及び一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」の一部改正に基づき、毎期「50年均等額」^（注９）以上を取り崩し分配します。

また、仮に「50年均等額」を取崩し、分配を行っても１口当たり分配金が2,500円に満たない場合には、追加の取崩しを行うことにより、原則として１口当たり分配金の水準を2,500円以上に維持する方針としています^（注10）。

　更に、物件の売却損益、リノベーション工事の拡大・推進及び会計方針の変更による減価償却額の増加等の一時的な損益の発生時には、売却益の内部留保又はその取崩し、一時差異等調整積立金の追加取崩しを行うことで分配金の安定化を図ります。

（注９）2017年１月期に一時差異等調整積立金に振り替えた分配準備積立金の金額を100で除すことによって算出されます（50年×２期＝100期）。本書の日付現在において、一時差異等調整積立金の50年均等額は約3.35億円です。なお、分配金水準の安定化等を目的として、当該金額を上回る金額の取崩しを行う場合があります。

（注10）分配金の額を保証するものではなく、実際の分配金の支払額については、最終的には本投資法人役員会での承認が必要となります。

C．運用状況の見通し

2026年１月期（第31期）及び2026年７月期（第32期）の運用状況については、以下の通り見込んでいます。

（注11）2026年１月期及び2026年７月期の分配金の支払原資には一時差異等調整積立金の取崩額（2026年１月期：928百万円、１口当たり325円　2026年７月期：878百万円、１口当たり307円）を含み、内部留保を取崩し（2026年１月期：297百万円、2026年７月期：298百万円）て分配することを前提にしています。また、2026年1月期の当期純利益のうち譲渡益の一部（1,243百万円）は、配当せずに内部留保します。

なお、運用状況の予想の前提条件については、下記の「2026年１月期及び2026年７月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

＜2026年1月期及び2026年7月期運用状況の予想の前提条件＞

D．決算後に生じた重要な事実

１.資産の譲渡及び譲渡決定

 本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産を譲渡しました。

レジディア麻布十番Ⅱ

資産の種類：不動産（土地の一部）（注２）

譲渡価格　：155,000千円（注３）

譲渡日　　：2025年８月８日

所在地　　：東京都港区南麻布一丁目３番９号

面積　　　：土地45.08㎡

（注１）譲渡価格は、固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分を含んでいません。

（注２）本物件は三菱UFJ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託受益権として保有していましたが、譲渡日と同日付で本譲渡資産部分に限り信託契約を解除し、現物不動産として譲渡しました。

（注３）他に物件移転補償金として29百万円の支払いを受け、工作物移転工事等の支払いに充当します。

本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産の譲渡を決定しており、契約の締結をしました。

メゾンエクレーレ江古田

資産の種類：不動産信託受益権

譲渡予定価格：1,170,000千円

契約締結日：2025年８月26日

譲渡予定日：2025年９月26日

所在地　　：東京都練馬区旭丘二丁目25番10号

面積　　　：土地1,317.82㎡、建物1,656.31㎡

構造　　　：鉄筋コンクリート造陸屋根４階建

建築時期　：1993年３月

（注１）譲渡予定価格は、固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分並びに消費税及び地方消費税を含んでいません。

（注２）本投資法人（売主）の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、買主に対し、係る解除の違約金として売買代金の20％を支払うこととなっています。

・情報開示

　本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報について、正確、迅速かつ理解し易い開示に努めます。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet登録及びプレスリリース）に加えて、本投資法人のホームページ（https://www.adr-reit.com/）を通じた積極的な情報開示を行います。

(２) 投資リスク

最近の有価証券報告書（2025年４月25日提出）に記載された「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。

２．財務諸表

（１）貸借対照表

（２）損益計算書

（３）投資主資本等変動計算書

  前期（自　2024年８月１日　至　2025年１月31日）

  当期（自　2025年２月１日　至　2025年７月31日）

（４）金銭の分配に係る計算書

（５）キャッシュ・フロー計算書

（６）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記

（８）財務諸表に関する注記事項

（貸借対照表に関する注記）

※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額

２．コミットメントライン契約

本投資法人は取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。

　※３. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項

前期（2025年１月31日）

　（単位：千円）

(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年１月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。

当期（2025年７月31日）

　（単位：千円）

(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年１月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。

　※４. 自己投資口の消却の状況

５．偶発債務

前期（2025年１月31日）

本投資法人は、レジディア板橋を取得する受益権譲渡契約の締結を行っていますが、本投資法人（買主）の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、係る解除の違約金として売買代金1,958百万円の20%相当額を支払うこととなっています。

当期（2025年７月31日）

本投資法人は、レジディア西船橋を取得する受益権譲渡契約の締結を行っていますが、本投資法人（買主）の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、係る解除の違約金として売買代金4,980百万円の20%相当額を支払うこととなっています。

また、本投資法人は、以下２物件を譲渡する受益権譲渡契約の締結を行っていますが、本投資法人（売主）の責めに帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、買主に対し、かかる解除の違約金として各売買代金の20%相当額を支払うこととなっています。

【譲渡】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）　

（損益計算書に関する注記）

※１．不動産賃貸事業損益の内訳

（単位：千円）

※２．不動産等売却益の内訳

前期（自　2024年８月１日　至　2025年１月31日）

該当事項はありません。

当期（自　2025年２月１日　至　2025年７月31日）

（投資主資本等変動計算書に関する注記）

１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

（金銭の分配に係る計算書に関する注記）

　　※１. 一時差異等調整積立金

　
　前期（自　2024年８月１日　至　2025年１月31日）
　「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2016年７月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年１月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（335,521,628円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2025年１月期は949,145,055円の取崩しを行っています。

　
　当期（自　2025年２月１日　至　2025年７月31日）
　「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2016年７月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年１月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（335,521,628円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2025年７月期は906,710,027円の取崩しを行っています。

（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）

※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（リース取引に関する注記）

１．オペレーティング・リース取引（借主側）

未経過リース料

なお、リース料の確定していないものは、注記金額に見積金額を含めています。

２．オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

（金融商品に関する注記）

１．金融商品の状況に関する事項

(１）金融商品に対する取組方針

　本投資法人では、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、不動産等の購入、債務の返済等に際し、借入れ、投資法人債（短期投資法人債を含む。以下同じ。）の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。

　デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。

　また、余資の運用は安全性及び安定性を重視し、原則として預貯金、譲渡性預金及び国債のみを対象としています。

(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

　借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得資金及び既存の借入れの返済又は投資法人債の償還資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。本投資法人では、月次での資金繰表の作成により当該リスクを管理するとともに、手元資金の確保、借入れ・償還期限の分散化、借入先金融機関の多様化、コミットメントライン契約の締結、投資口の発行等多様な資金調達の検討・実施等により当該リスクを限定しています。

　また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、金利上昇リスクに晒されていますが、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用し当該リスクを限定しています。

　預金につきましては、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間及び預入先金融機関の格付に一定の制限を設けるとともに預入先金融機関を分散することで当該リスクを限定しています。

(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

　金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

２．金融商品の時価等に関する事項

貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。

なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

前期（2025年１月31日）

当期（2025年７月31日）

（注１）負債に計上されるものについては、（　）で表示しています。

（注２）金融商品の時価の算定方法に関する事項

(１）１年内償還予定の投資法人債、(３）投資法人債

これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。ただし、参考値がない場合には、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。

(２）１年内返済予定の長期借入金、(４）長期借入金

これらの時価については、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。

(５）デリバティブ取引（金利スワップの特例処理）、（６）デリバティブ取引（金利スワップの原則的処理）

後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注３）投資法人債、借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額

前期（2025年１月31日）                                                           （単位：千円）

当期（2025年７月31日）                                                    　     （単位：千円）

（デリバティブ取引に関する注記）

(１）ヘッジ会計が適用されていないもの

前期（2025年１月31日）

該当事項はありません。

当期（2025年７月31日）

該当事項はありません。

(２）ヘッジ会計が適用されているもの

ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。

前期（2025年１月31日）                                                             （単位：千円）

当期（2025年７月31日）                                                             （単位：千円）

（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。

（注２）時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。

（注３)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。

（税効果会計に関する注記）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

（単位：千円）　

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

（単位：％）

３．法人税等の税率の変更の内容及びその影響

「所得税法等の一部を改正する法律」（令和７年法律第13号）が2025年３月31日に国会で成立したことに伴い、2026年４月１日以後開始する計算期間より、「防衛特別法人税」の課税が行われることになりました。これに伴い、2026年８月１日以後開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債については、法定実効税率を31.46％から32.34％に変更し計算しています。なお、この変更による影響は軽微です。

（セグメント情報等に関する注記）

１．セグメント情報

　本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

２．関連情報

前期（自　2024年８月１日　至　2025年１月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

　単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

①営業収益

　本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。　

②有形固定資産

　本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

　単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

当期（自　2025年２月１日　至　2025年７月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報　

　単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

①営業収益

　本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。　

②有形固定資産

　本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

　単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

（賃貸等不動産に関する注記）

　本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸住宅等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次の通りです。

 （単位：千円）

（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した額です。

（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産１物件の取得（639,855千円）、不動産信託受益権１物件の取得（1,315,864千円）であり、主な減少額は減価償却費（3,586,653千円）によるものです。当期の主な増加額は不動産１物件の取得（730,712千円）、不動産信託受益権１物件の取得（2,042,353千円）であり、主な減少額は不動産２物件の譲渡（1,469,214千円）、不動産信託受益権３物件の譲渡（2,111,889千円）によるものです。

（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。なお、当期の時価のうち、メゾンエクレーレ江古田、レジディア横濱関内、レジディア靭公園については譲渡（予定）価格にて記載しております。

　なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。

（収益認識に関する注記）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前期（自　2024年８月１日　至　2025年１月31日）

　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表（損益計算書に関する注記）の「※１.　不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。

　なお、「※１.　不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。

当期（自　2025年２月１日　至　2025年７月31日）

　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表（損益計算書に関する注記）の「※１.　不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※２.　不動産等売却益の内訳」をご参照ください。

　なお、「※１.　不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。

（１口当たり情報に関する注記）

（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注２）2025年１月31日を基準日、2025年２月１日を効力発生日として投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益については、2025年１月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注３）１口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。

（重要な後発事象に関する注記）

１.資産の譲渡及び譲渡決定

 本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産を譲渡しました。

レジディア麻布十番Ⅱ

資産の種類：不動産（土地の一部）（注２）

譲渡価格　：155,000千円（注３）

譲渡日　　：2025年８月８日

所在地　　：東京都港区南麻布一丁目３番９号

面積　　　：土地45.08㎡

（注１）譲渡価格は、固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分を含んでいません。

（注２）本物件は三菱UFJ信託銀行株式会社を信託受託者とする信託受益権として保有していましたが、譲渡日と同日付で本譲渡資産部分に限り信託契約を解除し、現物不動産として譲渡しました。

（注３）他に物件移転補償金として29百万円の支払いを受け、工作物移転工事等の支払いに充当します。

本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産の譲渡を決定しており、契約の締結をしました。

メゾンエクレーレ江古田

資産の種類：不動産信託受益権

譲渡予定価格：1,170,000千円

契約締結日：2025年８月26日

譲渡予定日：2025年９月26日

所在地　　：東京都練馬区旭丘二丁目25番10号

面積　　　：土地1,317.82㎡、建物1,656.31㎡

構造　　　：鉄筋コンクリート造陸屋根４階建

建築時期　：1993年３月

（注１）譲渡予定価格は、固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分並びに消費税及び地方消費税を含んでいません。

（注２）本投資法人（売主）の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、買主に対し、係る解除の違約金として売買代金の20％を支払うこととなっています。

〔開示の省略〕

有価証券、持分法損益、関連当事者との取引、退職給付及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。

（９）発行済投資口の総口数の増減

最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下の通りです。

（注１）１口当たり発行価格328,087円（発行価額317,992円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募新投資口を発行しました。

（注２）１口当たり発行価額317,992円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、みずほ証券株式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。

（注３）2025年１月31日を基準日、2025年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。

（注４）2025年３月18日から2025年４月30日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口(13,698口）については、2025年５月28日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2025年６月30日に消却しました。また、自己投資口に係る取得資金については出資剰余金から控除した結果、出資総額に変更はありません。

３．参考情報

（１）運用資産等の価格に関する情報

１）投資状況

本投資法人の2025年７月31日現在における投資状況の概要は、以下の通りです。

（注１）信託不動産及び不動産の主たる用途は、共同住宅です。

（注２）「その他地域」とは、首都圏及び政令指定都市等をいいます。

（注３）「首都圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県をいいます。

（注４）「政令指定都市等」とは、首都圏以外に存する政令指定都市及びこれに準ずる都市をいいます。

（注５）「保有総額」は、決算日現在の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額の合計額）によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注６）「対総資産比率」は、資産総額に対する当該不動産等の貸借対照表計上額の比率を表しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています。

（注７）金額は切り捨て、比率は四捨五入表記のため、各数値の合計は上記表中の合計とは必ずしも一致しません。以下、別段の記載のない限り同じです。

（注１）「負債総額」、「純資産総額」及び「資産総額」は、決算日時点の貸借対照表計上額を記載しています。

（注２）「対総資産比率」については、小数点第２位を四捨五入しています。

２）投資資産

①　投資有価証券の主要銘柄

本投資法人は、金融商品取引法第２条第２項第１号において有価証券とされる不動産の信託受益権を保有していますが、参照の便宜上、当該信託受益権に係る信託不動産につき、後記「②　投資不動産物件」に含めて記載しています。

②　投資不動産物件

本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産は、後記「③　その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。

③　その他投資資産の主要なもの

2025年７月31日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下の通りです。

Ａ．価格及び投資比率