目次

 

１．運用状況……………………………………………………………………………………………………………  2

（１）運用状況………………………………………………………………………………………………………  2

２．財務諸表…………………………………………………………………………………………………………… 12

（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………………… 12

（２）損益計算書…………………………………………………………………………………………………… 14

（３）投資主資本等変動計算書…………………………………………………………………………………… 15

（４）金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………………… 17

（５）キャッシュ・フロー計算書………………………………………………………………………………… 18

（６）継続企業の前提に関する注記……………………………………………………………………………… 19

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記………………………………………………………………… 19

（８）財務諸表に関する注記……………………………………………………………………………………… 20

（９）発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………………… 31

３．参考情報…………………………………………………………………………………………………………… 32

（１）投資状況……………………………………………………………………………………………………… 32

（２）投資資産……………………………………………………………………………………………………… 33

１．運用状況

(１）運用状況

①当期の概況

（イ）投資法人の主な推移

　本投資法人は、その資産運用を委託するスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）とともに、2016年4月の上場以来、投資主利益の最大化を追求する様々な施策を実行し、資産規模の拡大による安定性の確保、内部成長の実現による1口当たり分配金の増額に努めてきました。2021年3月には、2026年を目標年とする中期計画を策定し、資産規模の拡大目標を3,000億円、1口当たり分配金の増額目標を1,600円以上と設定しました。

　資産規模は、スポンサーを含むスターアジアグループのサポート及び本資産運用会社の独自ネットワークの活用による投資案件の獲得、スターアジアグループと協働した合併の実現等により、上場当初の614億円から、第19期となる当期(2025年7月期)末現在、2,757億円(取得価格ベース、不動産等73物件、優先出資証券1案件、メザニンローン債権投資2案件)まで拡大しています。

　また、当期における1口当たり分配金は、以下に記載の物件売却による売却益を含み1,803円となっており、着実に1口当たり分配金の増額を実現してきたと考えています。本資産運用会社の内部成長への継続的な取組みにより、1口当たり分配金は、2025年1月期以降において継続して1,600円以上を分配できる状況にあると考えられます。

　上記のとおり、資産規模は2,757億円であり、中期計画で策定した目標である3,000億円は、パイプラインの状況から達成の実現性は高く、かつ1口当たり分配金は継続的に1,600円以上を実現できる状況であり、中期計画における目標である1,600円以上を達成したと判断できることから、当期末後の2025年9月に、後記「（ロ）当期末後に決定した重要施策」に詳述しているとおり、2030年を目標年とする新たな中期計画を策定し、資産規模の目標5,000億円、1口当たり分配金の目標1,913円以上(年率成長率3％以上)を設定しました。今後は、当該目標の達成に向けて、様々な施策を検討、実行し、投資主の皆様の利益の最大化を追求します。

 

　さて、当期(2025年7月期)において実行した取組みとして、2025年4月に公表し、同5月に決済した「アーバンパーク今里」の売却が挙げられます。売却した「アーバンパーク今里」は、ファミリータイプ住宅として安定的な収益を実現してきましたが、築年数の経過とともに将来の修繕費及び資本的支出の増加が想定され、収益力の増加が限定的であることが想定されたため、継続保有又は売却の両面から検討を重ねておりましたが、売却先探索において鑑定評価額を上回る価格の提示を受け、売却が投資主利益の最大化に資すると判断し、売却を決定、実行しています。この売却は、当期期初より継続していたボラティリティの高いJ-REITマーケットの状況に対して、必要に応じて機動的な対応(自己投資口の取得等)をすべく売却代金のうち簿価部分を手元資金とすること、及び売却益を投資主の皆様に分配することを目的としています。売却益の分配という側面では、2025年4月の同物件の売却決定と同時に、主として売却益の獲得により1口当たり分配金が当初予想(1,625円)に対して10.2％増(1,790円)となる業績予想の上方修正も開示しています。なお、確定した1口当たり分配金は冒頭に記載のとおり1,803円(当初予想比11.0％増)です。また、機動的な対応という側面では、「アーバンパーク今里」の売却以降、J-REITマーケットは安定して上昇傾向にあり、また本投資法人の投資口価格も同様であったため、手元資金は留保しており、以下に記載の当期末後に決定した資産入替を含む、投資主利益の最大化に向けた次の施策に活用する予定です。

　上記に加え、当期中の2025年7月には、ホテル2物件(現名称：「KOKO HOTEL 東京西葛西」及び「KOKO HOTEL 横浜鶴見」)において、前テナントとの間の定期建物賃貸借契約の期間満了に伴い、賃借人であるオペレーターの交代を実行しました。いずれの物件も複数のテナント候補から賃借条件の提示を受け、収益の向上が最も期待できるポラリス^(注1)を新賃借人として選定しました。ポラリスとの定期建物賃貸借契約における賃料体系^(注2)は固定賃料＋変動賃料となっており、インバウンド需要の増加等を背景とした、オペレーターの収益向上と連動した賃料増加が想定され、今後の内部成長への寄与が期待できます。

(注1) ポラリスとは、スターアジアグループに属するポラリス・ホールディングス株式会社(証券コード：3310)及びその傘下にある企業をいいます。以下同じです。

(注2) 詳細は後記「（ロ）当期末後に決定した重要施策」をご参照ください。

 

　当期である2025年2月から2025年7月の期間は、我が国の経済において一定の成長が見られた期間であったと本投資法人は考えています。企業業績は好調を維持しており、賃金は上昇トレンドにあり、インフレは常態化し、我が国の経済が成長軌道に乗りつつあるものと考えられます。一方で、グローバルには、インフレ率が低下した国もあり、経済の状況を注視しつつ利下げに動く中央銀行も見られました。また、米国の関税政策の変更等による各国経済への影響には留意が必要であると考えています。

　こうした環境下において、本投資法人の保有不動産ポートフォリオにおける当期のアセットタイプごとの運用状況は、①オフィス：稼働率は期中平均97.1％と高稼働であり、新規契約時及び契約更新時の賃料増額は継続、②商業施設：高稼働を維持し(期中平均稼働率98.4％)、安定的な収益を獲得、③住宅：当期中の月末稼働率は96.0％以上を維持しており、新規入居時及び契約更新時の賃料増額を実現、④物流施設：2025年3月末にテナントが退去した所沢ロジスティクスにおける後継テナントの探索、従前対比で増額した賃料での賃貸借契約締結、他の物流施設からの収益は安定的に推移、⑤ホテル：主としてポラリス運営ホテル12物件からの当初予想を超える変動賃料により内部成長に寄与、と概括できます。

　当期における内部成長に関しては、訪日外客数の増加等に伴い拡大する宿泊需要を取り込んだホテルの運営状況が当初想定を超え、好調な運営状況がダイレクトに本投資法人の収益として反映される賃料体系を採用しているポラリス運営ホテルからの変動賃料が貢献しました。これに加えて、オフィス及び住宅においては、タイトな賃貸需給を背景とした本資産運用会社による積極的な賃料増額への取組み(新規契約時及び契約更新時)が寄与していると考えています。また、本資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式会社(以下「日本管財グループ」といいます。)の協力を得て、人件費及び資材の高騰による工事費の増加傾向の中、発注方法の見直しやVE(ヴァリューエンジニアリング)等によりコストの最適化に注力し、適切な修繕及び資本的支出を実行し資産価値の維持向上に取組みました。

　本投資法人は、本資産運用会社とともに、新たに策定した資産規模目標及び1口当たり分配金目標の達成に向けて、内部成長への取組みへの一層の注力、スターアジアグループのサポートを活用した外部成長、資産入替を通じたポートフォリオの強化、メザニンローン債権への投資、自己投資口の取得等、様々な施策を比較検討し、投資主の皆様の利益の最大化に資する運用を展開します。

 

（ロ）当期末後に決定した重要施策

　当期末後の2025年9月12日に、本投資法人における重要な施策として、①2030年を目標年とする中期計画の策定、②資産入替(ホテル2物件の取得及びメザニンローン債権1案件への投資)、③資産運用報酬の内、期中報酬の算定式の変更案(投資主総会への上程)につきそれぞれ決定しています。

　新たな中期計画の策定においては、資産規模目標として「2030年までに5,000億円」としています。2025年7月末現在の資産規模が2,757億円であり、外部成長に関して一層の加速が必要となりますが、スターアジアグループのサポートの活用(スターアジアグループとの協働によるインオーガニックな成長機会の探索等を含みます。)、本資産運用会社の独自ネットワークからの物件探索等により達成を目指します。また、1口当たり分配金目標として「2030年までに1,913円以上(年率成長率3％以上)」を新たに設定しました。足元では、オフィスと住宅の賃料増額を実現しており、また増加傾向にあるインバウンドを背景とした宿泊需要の増加によるホテルからの賃料収入増等、これらに加えて外部成長による1口当たり分配金の上昇効果も取り込み、目標達成を目指します。

　資産入替においては、資産の取得として、ポラリスが賃借してオペレーションを担っており、平均鑑定NOI利回り6.4％と収益性の高いホテル2物件の取得と、金利上昇に対応する資産として、不動産ポートフォリオの減価償却後NOI利回りを超える収益を獲得できると想定されるメザニンローン債権1案件への投資を決定しています。ホテルの取得は、堅調な旅行需要を背景として内部成長が期待できるホテルへのエクスポージャーを更に増加することを企図しており、かつ取得するホテル2物件は、鑑定評価額を23.1％下回る、非常にリーズナブルな取得価格であると本投資法人は考えています。取得対象ホテルは、いずれも同一の「固定＋変動(GOP連動)」の賃料体系となっています。それぞれの物件においてGOP×85％が固定賃料を上回った場合に変動賃料が収受でき、宿泊需要の増加に伴うホテルの運営状況の向上をダイレクトに享受できる賃料体系であることから内部成長への寄与が期待できます。また、メザニンローン債権の裏付け不動産もホテルであることから当該債権に対する確実な利払いが期待でき、「基準金利＋5％」の予定利率のため金利上昇への対応ができ、かつ分配金増額に資する資産であると考えられます。

　資産入替における資産の売却の対象資産は2物件であり、2020年8月の合併により組入れた郊外型商業施設と区分所有の住宅です。郊外型商業施設は、大規模な修繕工事及び資本的支出が必要なタイミングが到来したと考え、具体的な検討を行っていましたが、これらを含めた今後のライフサイクルコストの増加に対して収益力の向上が限定的であると判断し売却を決定した物件です。なお、この郊外型商業施設は、組入れた当初より売却の方針を掲げていたものでもあります。住宅は、区分所有であること、また築年数の経過とともに今後の修繕費の増加も想定されており、成長余力に乏しいと判断したことから売却先を探索していました。これら2物件は鑑定評価額を上回る価格での売却であり、2026年1月期に売却益を実現する予定です。

　資産運用報酬の内、期中報酬の算定式の変更は、新たな中期計画の策定を機に、投資主の皆様の利益と資産運用報酬とに一層の一体性を持たせることを目的としており、投資主の皆様への分配金のベースとなる「１口当たり当期純利益」^(注1)を基準として採用し、かつ「資産規模」の拡大に一定の連動性を持たせることを企図したものであり、投資主利益の最大化に資する変更であると考えています。なお、期中報酬以外の報酬及びその算定式に変更はありません。

（新期中報酬算定式）　期中報酬 ＝ 1口当たり当期純利益^(注1) x 運用資産評価総額^(注2) x 0.000125％(上限)

(注1) 期中報酬額算定式の基準となる「1口当たり当期純利益」とは、税引前当期純利益(不動産等売却損益及び負ののれん発生益は含めず、のれん償却額、期中報酬及び控除対象外消費税等控除前)を当該営業期間の末日における発行済投資口の総口数で除した金額(1円未満切捨て)です。

(注2) 期中報酬算定式の基準となる「運用資産評価総額」とは、運用資産の種類別に定められた評価方法に則り算出した個々の運用資産の評価額に当該各資産の当該営業期間における保有実日数を乗じ、当該営業期間の日数で除した金額の合計額

(注3) 期中報酬の算定式の変更は、投資主総会における期中報酬の算定式の変更に関する規約変更議案の可決を条件として効力を生じることとなります。

 

（ハ）ESGに関連する施策への取組み状況

　当期においても、ESGに関連する施策への取組みを継続、強化しています。2021年3月に策定したE(環境)に係る目標(①GHG(温室効果ガス)の排出量削減、②エネルギー消費量の削減、③水資源管理(使用量の上昇抑制)、④廃棄物管理(排出量の抑制))に対して、保有物件に関係するプロパティ・マネジャーや入居テナントの協力を得て、その達成に向けた努力を継続しています。これらの目標の達成度合いについては、1年間の数値を計測して効果測定し、本投資法人のウェブサイトにおいて開示しています。なお、E(環境)に係る取組みとして、当期においては、物件ごとの状況を勘案して照明LED化工事、空調設備及び搬送動力等の高効率化・省エネ改修工事、水資源保全、緑化保全を総額約399百万円で実施しています。

　また、本投資法人は、ESGに関連する施策への取組みの一環として、2024年度のGRESBリアルエステイトアセスメントへ参加し、「2 Star」及び「Green Star」を獲得しています。加えて、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しています。しかしながら、このアセスメントへの参加は、ESGに関連する施策の実施状況に係る一つの指標であり、高い評価を受けること自体が目標ではなく、評価を向上させることを通じて、より良い環境(E)の、より良い社会(S)の、より良いガバナンス(G)の実現を目指した施策を実行し、公的性格の強い投資法人としての責務を果たすことが、より重要であると認識しています。

　今後も、本資産運用会社におけるサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財グループの協力を得て、ESGに関連する施策に取り組んでいきます。

 

（二）投資環境と運用実績

投資環境：

　当期における我が国経済の状況は、実質GDP成長率を確認すると2025年第1四半期(1月-3月)は対前期比0.0％減(2次速報値)とわずかに縮小しましたが、第2四半期(4月-6月)においては対前期比0.5％増(2次速報値)となり、若干の停滞はありましたが経済の拡大が継続していると考えられます。また、インフレの進行に伴い、名目GDPは第1四半期から第2四半期にかけて拡大の傾向が継続しています。

　2025年上半期の株式マーケットを見ると、日経平均株価は、39,307ポイント(2025年1月6日終値)で始まり、40,487ポイント(2025年6月30日終値)で終わっています。この期間中には、米国の関税政策に伴う企業業績の不透明感等から、2025年4月初旬に31,000ポイント強まで急落する展開もありましたが、徐々に値を切り上げ、40,000ポイントを超える水準で推移していました。足元では、関税政策の不透明感が払拭され、引き続き企業業績の好調さへの信頼感が増加したことから、一段と高い水準の展開となっています。企業業績は堅調であり、賃金の上昇が継続される見通しであること等から、我が国経済は拡大するとの予測がコンセンサスとなっているものの、日本銀行による政策金利の動向、海外の経済情勢、特に米国の経済政策及び主要各国の中央銀行の政策には留意が必要です。

　2025年上半期の東証リート指数は、株式マーケットと同様に上昇しており、1,671ポイント(2025年1月6日終値)で始まり、1,778ポイント(2025年6月30日終値)で終わっています。この期間中の第1四半期から第2四半期前半にかけては、金利の先行き不透明感等から、非常にボラティリティの高い展開が継続していました。第2四半期中盤以降は、賃料収入の増加傾向が確認されたこと等から、東証リート指数は上昇が継続しており、足元では1,900ポイントを超える展開となっています。

　本投資法人としては、国内外の金融市場及び資本市場の動向を注視するとともに、それらが保有ポートフォリオに与える影響を把握し、必要な対応策を検討する必要があると考えています。

 

　不動産売買マーケットに関しては、グローバルに比較した場合、政策金利が引き上げられたとはいえ、我が国においては相対的に低利での借入れが可能であり、不動産投資家にとって良好な資金調達環境が継続していることから、相対的に高い利回りが期待できる日本の不動産に対するマーケット参加者は多く、競合環境はタイトな状況が継続しています。本投資法人の保有物件の中規模オフィスと住宅については、建築費の高騰から新たな供給は絞られており、賃貸需給はタイトな状況が継続しています。こうした状況から、相対的に稼働率が安定しており賃料が上昇傾向にある中規模オフィス及び住宅は評価が高い状況です。また、緩やかな円高トレンドにあった為替レートは上げ止まり、やや円安方向に振れて、足元では安定しており、加えて各国のインフレによる日本の物価の相対的な割安感も追い風となって、訪日外客数は2025年に入っても単月で過去最高を継続する等増加しています。観光立国を目指す政策の後押しもあり、今後も増加傾向が継続すると考えられることから、ホテルへの投資意欲は高い状況が継続しています。

　不動産の賃貸市場においては、潜在的な需要は高い状況が継続していると考えています。本投資法人の保有するオフィス及び住宅においては、稼働率は安定的であり(当期の期中平均稼働率 オフィス 97.1％、住宅 96.7％)、かつオフィス及び住宅ともに賃料は上昇傾向にあります。

　なお、アセットタイプごとの賃貸市場動向については、以下に詳述します。

 

（オフィス賃貸市場）

　シービーアールイー株式会社(以下「CBRE」といいます。)の「ジャパンオフィスマーケットビュー(2025年第2四半期)」によると、東京のオールグレード空室率は、対前期比0.5％低下の2.5％で、特にグレードAの空室率は1.4％と4年ぶりに2％を下回りました。新規供給は過去平均並みの4.1万坪でしたが、その2倍相当の8.3万坪の新規需要がありました。

　業容拡大及び出社回帰を背景とした拡張移転、館内増床及びアップグレード等を理由とした移転が幅広い業種で見られました。立地及び設備水準等において競争力の高いビルの空室は品薄感が強まっており、検討テナントが競合するケースも見られます。空室の減少とともに賃料目線の引き上げも見られますが、賃料上昇に対するテナントの許容度も高まっており、今後も賃料上昇傾向が継続するものと予想されています。本投資法人が保有する中規模オフィスについては、潜在需要が厚く安定した稼働状況及び賃料増額を実現しています。

 

（商業施設賃貸市場）

　日本百貨店協会の「全国百貨店売上高概況(2025年7月)」によると、売上高は6.2％減(対前年同月比)と6か月連続での減少となりました。前年に高い値を記録した免税売上の高伸反動が大きく影響しました。また、全国的に記録的な猛暑が続き、主要顧客層の入店客数の減少等マイナス要因も見られましたが、夏物衣料や服飾雑貨等の盛夏商材が好調に推移し、前月より売上高は1.6％増、入店客数は0.3％増と改善しています。

　ハイストリートではラグジュアリーブランドの一部で出店時期を再検討する等の戦略を見直す動きがみられましたが、ラグジュアリーブランド全体及び他の業態に拡がるほどの兆しはみられず、アパレル・食物販・飲食店・アウトドア・スポーツ等出店ニーズの業態は多様で需給バランスは依然としてタイトな状況です。賃料水準は今後も全国的に上昇傾向が続くと考えられます。

 

（住宅賃貸市場）

　国土交通省の「建築着工統計調査報告(令和6年計)」によると、新設住宅着工は、持家が3年連続の減少で前年比2.8％減、貸家は2年連続の減少で前年比0.5％減、分譲住宅も2年連続の減少で前年比8.5％減、といずれも前年比で減少したことにより、全体で2年連続の減少で前年比3.4％減となっています。建築資材の高騰等により、新築住宅の注文の減少、建設会社の利益率の低下及び工事の遅延等の影響が見られます。また、総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告2024年結果」によると、東京圏の転入超過数が135,843人と、前年に比べ9,328人拡大しています。分譲マンション価格の高騰により、人口集積のある大都市圏においては賃貸需要が強く賃料の上昇傾向が顕著となっています。住宅賃貸市場は今後も底堅く推移していくものと考えています。

 

（物流施設賃貸市場）

　CBREの「ロジスティクスマーケットビュー(2025年第2四半期)」によると、首都圏大型マルチテナント型物流施設の空室率は、対前期比0.2％低下の10.9％となりました。テナントの動きが活発化し、空室率はわずかに低下しています。ECを中心にメーカー及び卸売業等で大型の成約が見られ空室消化が進みましたが、一方で、大型テナントの退去により空室も発生しています。今期の新規需要は、9.1万坪と過去5年平均の12.6万坪を下回る水準にとどまっています。首都圏全体及び圏央道エリアでは賃料が下落していますが、東京ベイエリアでは需給バランスが引き締まり、空室率の低下及び賃料の上昇も見られています。

 

（ホテル賃貸市場）

　観光庁の「宿泊旅行統計調査(2024年年間値(確定値)」によると、2024年の延宿泊者数は、6億5,906万人(前年比5.3％増)と、新型コロナウイルスの影響が出る前の2019年比で10.6％増（前年比6.7％）の水準となっています。また、日本政府観光局の「訪日外客数（2025年7月推計値）」によると、訪日外客数は3,437,000人で、前年同月比4.4%増、7月として過去最高、累計では24,955,400人となり、2024年同期を388万人以上上回っています。清掃員等の人手不足やリネン・人件費等の営業費用の増大等の課題も発生していますが、稼働率及び客室単価が大きく上昇し、アパートメントタイプ及びラグジュアリータイプ等様々な需要に対応できるホテルの供給も拡大しており、ホテルセクターにおける一層の消費額の拡大が期待されます。

 

運用実績：

　上記の環境認識の下、当期においても運用資産における稼働率の維持向上、収益力の向上、管理運営コストの削減に継続的に注力しました。当期末現在における運用資産(不動産等73物件)の平均稼働率は97.1％と引き続き高水準となっています。

 

（ホ）資金調達の概要

（エクイティ・ファイナンス）

　新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴う投資口の取引価格の状況等に配慮し、新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）の想定水準、J-REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定します。

 

（デッド・ファイナンス）

　本投資法人は、当期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスクを低減するために、返済期限及び借入先の分散を意識し、更に、1口当たり分配金の維持向上のため、適時適切に資金調達コストをコントロールする財務運営を行っています。当期においては、以下のとおり借入金の新規借入れ及び借換え並びに投資法人債の発行を行いました。

　2025年4月21日に返済期限の到来した借入金7,300百万円のリファイナンスにあたり、同日付で7,300百万円の借入れを行いました。

　2025年6月30日に、2025年8月29日に返済期限の到来する借入金800百万円の期限前弁済を行いました。

　この結果、2025年7月31日現在の有利子負債残高は、138,880百万円（借入残高136,880百万円、投資法人債発行残高2,000百万円）となり、LTVは47.3％となりました。

 

 

（格付の状況）

　本書の日付現在において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

 

（ヘ）業績及び分配の概要

　上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益9,988百万円、営業利益5,758百万円、経常利益4,834百万円、当期純利益4,834百万円を計上しました。

　分配の方針として、本投資法人の規約第35条第1項に定めるとおり、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしています。かかる方針に従い、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、当期純利益から78,339,038円を留保した残額に、一時差異等調整積立金取崩額88,912,365円を加算した金額に相当する4,844,661,000円を分配することとしました。

 

②次期の見通し

　今後の我が国経済は、緩やかな拡大が継続することが予想されています。特に観光業界においては、円安や相対的に低いインフレ率等からインバウンドの増勢は継続し、国内の旅行需要は更に向上することが予想され、他業種と比較して良好な状況が今後も継続するものと考えられます。経済の先行指標である株式マーケットは、日経平均株価が40,000円を大きく超える水準で推移しており、引き続き好調な経済状況が続くことを想定しているように見えます。

　また、金利の上昇は織り込まれ、利回り水準の高さの再認識及び内部成長の確実性の確認等から、足元の東証リート指数は1,900ポイントを上回る状況となっています。一方で、実際に日本銀行が政策金利を引き上げた場合には、投資口価格へのインパクトは相応にあるものと思われます。

　本投資法人としては、今後のグローバルなインフレの状況、主要国の経済政策及び経済情勢、更には日本銀行の政策スタンス等が、我が国の不動産マーケットへ与える影響について注視が必要であり、様々なシナリオ分析を行い、対応策を練る必要があると考えています。

 

今後の運用方針及び対処すべき課題

（イ）外部成長戦略

　本投資法人は、投資主利益の最大化を基本理念として掲げ、収益の「安定性」と「成長性」を基軸として、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、学生専用レジデンス及びそれらの底地を投資対象アセットタイプとする総合型リートです。各アセットタイプの特性を見極め、投資対象エリアのマーケットを精緻に分析し、時宜にかなった厳選投資を行うことにより、収益の「安定性」と「成長性」を取り込むことのできる最適なポートフォリオの構築を追求します。

　2021年3月に策定した中期計画(資産規模目標：2026年までに3,000億円)の達成は、パイプラインの状況から実現可能性は高いと考えられることから、新たな中期計画を策定し、資産規模目標を2030年までに5,000億円と設定しました。この新たな目標に向けて、スターアジアグループによるスポンサーサポートを最大限に活用し、かつ本資産運用会社独自のネットワークによる案件発掘にも注力し、資産規模の拡大に向けたパイプラインの拡充に取り組みます。足元では、資産規模の拡大のみを追求するのではなく、投資口価格の水準を勘案した上で、資産入替等を含む最適なポートフォリオの運用施策を選択します。

 

（ロ）内部成長戦略

　本投資法人は、投資主利益の最大化のため、保有資産の特性に合わせて、収益の最大化、費用の最適化を目指した運用を展開します。

　2021年3月に策定した中期計画(1口当たり分配金目標：2026年までに1,600円以上)は達成したと考えられることから、新たな中期計画を策定し、1口当たり分配金目標を2030年までに1,913円以上(年率成長率3％以上)と設定しました。この新たな目標に向けて、外部成長による分配金の増額効果も含め、内部成長を加速させることに注力します。

　管理運営に係る基本的な考え方として、各運用資産の特性に応じた最適なプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）及びビルディング・マネジメント会社（以下「BM会社」といいます。）を選定し、PDCAシステム（Plan・Do・Check・Actionシステム）に基づき適切にモニタリングし、常に最適なPM会社及びBM会社を起用できる体制を構築することにより、各運用資産の収益の最大化、支出の最適化を目指しています。特に、修繕費及び資本的支出に関しては、本資産運用会社のサステナビリティ推進部が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財グループの物件管理運営に係る知見を活用し、工事費の最適化及びテナント満足度の向上を図っています。各アセットタイプに関する内部成長戦略は以下のとおりです。

 

（オフィス・住宅）

　各物件の収益性の維持、向上のため各運用資産の特性に応じて適切なテナント仲介会社等を選定し、迅速に多数のテナント候補を確保し、賃貸条件を比較した上で最良と考えられるテナントを選定します。また、賃貸借契約の更新に際して、周辺相場賃料と契約賃料の間に乖離があるテナントの場合には、賃料増額交渉を行うことを検討します。また、機能の維持のための守備的な修繕だけでなく、専有部及び共用部の改修等のリノベーション工事等も積極的に実施し、テナントへの訴求性を高めます。

（物流施設・ホテル）

　シングルテナント又は少数のテナントが賃借している物件が多いことから、テナントと定期的にコミュニケーションを図り、テナントからの要望等を適時に把握し、これら要望等にきめ細かく対応することによりテナントの満足度を向上させ、賃料収入の維持、向上を図ります。

（商業施設）

　シングルテナントの物件においては、テナントとの頻度高いコミュニケーションにより、テナント満足度の向上を図り、賃料収入の維持を図ります。また、複数のテナントが入居する商業施設においては、テナントミックスの再考や、契約更新又は再契約時の状況により、テナント入替も含めて収益向上策を検討することにより、賃料収入の最大化を図ります。

 

（ハ）財務戦略

　本投資法人は中長期的な分配金の維持・向上、資産規模の拡大及びそれらによる投資主利益の最大化に資することを目的として、安定的かつ健全な財務運営を実行することを基本方針としています。

（エクイティ・ファイナンス）

　資産の取得、債務の返済及び本投資法人の運営に係る費用（修繕費、資本的支出等）への充当を目的として、新投資口の発行を行うことを検討します。新投資口の発行は、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴う投資口の取引価格への影響等に配慮し、新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定します。

（デット・ファイナンス）

　デット調達においては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。実際のデット調達においては、必要資金額に鑑み、利率（固定／変動の別）、返済期限、調達方法（借入金・投資法人債）等を検討し、1口当たり分配金への影響を測った上で決定します。また、機動的なデット調達のため、コミットメントラインの設定を検討します。

（LTV）

　LTVの水準は、デット調達余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限とします。

（当面のデット・ファイナンスに係る施策）

　当面は、支払金利抑制の観点から、長期／変動でのデット調達を原則とします。金利上昇への対応として、資産サイドの状況を勘案した上で、金融マーケットの状況を注視し、固定化も検討します。また、LTVの水準は、当期末の水準程度を維持するよう努めます。

 

（ニ）運用状況の見通し

　2026年1月期及び2026年7月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。

　この見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。なお、この見通しの前提条件については、9-11ページ「2026年1月期及び2026年7月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

 

③決算後に生じた重要な事実

　本投資法人において、当期末（2025年7月31日）以降に生じた重要な事実は以下のとおりです。

 

資産の譲渡

　以下のとおり、ラパーク岸和田及び白井ロジュマンの譲渡を決定しています。

 

＜ラパーク岸和田＞

　譲渡予定資産　　　：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権

　売買契約の締結日　：2025年9月12日

　譲渡予定日　　　　：2026年1月16日

　所在地（住居表示）：大阪府岸和田市春木若松町21-1

　譲渡予定先　　　　：非開示

　譲渡予定価格　　　：5,700,000千円

　損益に及ぼす影響　：営業収益として不動産等売却益を2026年1月期に約17百万円計上する予定です。

 

＜白井ロジュマン＞

　譲渡予定資産　　　：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権

　売買契約の締結日　：2025年9月12日

　譲渡予定日　　　　：2026年1月16日

　所在地（住居表示）：千葉県白井市冨士151-2

　譲渡予定先　　　　：非開示

　譲渡予定価格　　　：2,586,691千円

　損益に及ぼす影響　：営業収益として不動産等売却益を2026年1月期に約254百万円計上する予定です。

 

2026年1月期及び2026年7月期の運用状況の予想の前提条件

 

２．財務諸表

（１）貸借対照表

 

 

 

（２）損益計算書

 

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自　2024年８月１日　至　2025年１月31日）

 

 

当期（自　2025年２月１日　至　2025年７月31日）

 

 

（４）金銭の分配に係る計算書

(単位：円)

 

（５）キャッシュ・フロー計算書

 

（８）財務諸表に関する注記

［貸借対照表に関する注記］

※１　投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

 

 

※２　一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項

前期（2025年1月31日）

(注) 過年度に計上した負ののれん発生益を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2022年1月期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。

 

 

当期（2025年7月31日）

(注) 過年度に計上した負ののれん発生益を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2022年1月期以降、50年以内に亘って毎期均等額以上を取崩す予定です。

 

［損益計算書に関する注記］

※１　不動産賃貸事業損益の内訳

 

 

※２　不動産等売却損益の内訳

前期（自　2024年8月1日　至　2025年1月31日）

 

 

 

当期（自　2025年2月1日　至　2025年7月31日）

 

 

［投資主資本等変動計算書に関する注記］

※１　発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

 

［金銭の分配に係る計算書に関する注記］

 

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］

※１　現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

 

 

 

［リース取引に関する注記］

オペレーティング・リース取引（借主側）

未経過リース料

 

 

オペレーティング・リース取引（貸主側）

未経過リース料

 

 

［金融商品に関する注記］

１．金融商品の状況に関する事項

（１）金融商品に対する取組方針

　本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。

（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

　借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されますが、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「５.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。

（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

　該当事項はありません。

 

２．金融商品の時価等に関する事項

　貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

 

前期（2025年1月31日）

 

（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、△で示しています。

 

当期（2025年7月31日）

 

（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、△で示しています。

 

（注１）金融商品の時価の算定方法

（１）1年内返済予定の長期借入金、（３）長期借入金

これらのうち、固定金利によるものは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものについては金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。

（２）投資法人債

日本証券業協会が公表する参考値によっています。

（４）デリバティブ取引

後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

 

（注２）投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額

前期（2025年1月31日）

 

 

当期（2025年7月31日）

 

 

［有価証券に関する注記］

前期（2025年1月31日）

　重要性が乏しいため、記載を省略しています。

 

当期（2025年7月31日）

　重要性が乏しいため、記載を省略しています。

 

［デリバティブ取引に関する注記］

１．ヘッジ会計が適用されていないもの

　前期（2025年1月31日）

　該当事項はありません。

 

　当期（2025年7月31日）

　該当事項はありません。

 

２．ヘッジ会計が適用されているもの

　前期（2025年1月31日）

　ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

（単位：千円）

（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。

（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。

 

　当期（2025年7月31日）

　ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

（単位：千円）

（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。

（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。

（注３）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。

 

［退職給付に関する注記］

前期（2025年1月31日）

　該当事項はありません。

 

当期（2025年7月31日）

　該当事項はありません。

 

［税効果会計に関する注記］

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

 

 

 

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

 

 

［持分法損益等に関する注記］

前期（2025年1月31日）

　重要性が乏しいため、記載を省略しています。

 

当期（2025年7月31日）

　重要性が乏しいため、記載を省略しています。

 

［関連当事者との取引に関する注記］

１．親会社及び法人主要投資主等

前期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

　該当事項はありません。

 

当期（自 2025年2月1日　至 2025年7月31日）

　該当事項はありません。

 

２．関連会社等

前期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

　該当事項はありません。

 

当期（自 2025年2月1日　至 2025年7月31日）

　該当事項はありません。

 

３．兄弟会社等

前期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

　該当事項はありません。

 

当期（自 2025年2月1日　至 2025年7月31日）

　該当事項はありません。

 

４．役員及び個人主要投資主等

前期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

 

 

当期（自 2025年2月1日　至 2025年7月31日）

（注１）加藤篤志が第三者（本資産運用会社）の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。

（注２）前記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

（注３）前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬184,500千円及び不動産等の譲渡報酬35,000千円が含まれています。当期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬2,212千円及び不動産等の譲渡報酬14,200千円が含まれています。

 

［資産除去債務に関する注記］

１．当該資産除去債務の概要

　本投資法人は、保有する資産「ベストウェスタンプラス福岡天神南」の土地に係る転定期借地権契約を締結しており、転賃借期間終了に伴う原状回復義務に関して資産除去債務を計上しています。

 

２．当該資産除去債務の金額の算定方法

　使用見込期間を、転定期借地権契約満了までの期間より55年と見積り、割引率は1.925％を使用して資産除去債務の金額を算定しています。

 

３．当該資産除去債務の総額の増減

 

［賃貸等不動産に関する注記］

本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

 

（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権5物件の取得（36,034,069千円）、資本的支出（830,216千円）であり、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却（3,035,030千円）、減価償却（1,142,591千円）によるものです。当期の主な増加額は資本的支出（959,978千円）、現保有物件の追加取得（242,776千円）であり、主な減少額は不動産信託受益権1物件の売却（959,227千円）、減価償却（1,163,803千円）によるものです。

（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等に基づいています。ただし、前期の期末時価のうち、アーバンパーク難波及びスマイルホテルなんばについては2024年8月2日付の信託受益権売買契約における譲渡価格（それぞれ1,700,000千円及び1,800,000千円）に基づいています。また、当期の期末時価のうち、ラパーク岸和田及び白井ロジュマンについては2025年9月12日付の信託受益権売買契約における譲渡価格（それぞれ5,700,000千円及び2,586,691千円）を記載しています。

 

なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

 

［収益認識に関する注記］

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　前期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注2）不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却益として計上されているため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

 

　当期（自 2025年2月1日　至 2025年7月31日）

（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注2）不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却益として計上されているため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。

 

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

　前記「（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載のとおりです。

 

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（１）契約資産及び契約負債の残高等

 

（２）残存履行義務に配分した取引価格

　該当事項はありません。

　なお、本投資法人では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって実務上の便法を適用し、当初に予想される契約期間が1年以内の契約について注記の対象に含めていません。また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項（2）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

［セグメント情報等に関する注記］

１．セグメント情報

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

２．関連情報

前期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

　単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

① 売上高

　本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

② 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

 

当期（自 2025年2月1日　至 2025年7月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

　単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

① 売上高

　本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

② 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

 

［1口当たり情報に関する注記］

（注１）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。

（注２）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

 

［重要な後発事象に関する注記］

資産の譲渡

　以下のとおり、ラパーク岸和田及び白井ロジュマンの譲渡を決定しています。

 

＜ラパーク岸和田＞

　譲渡予定資産　　　：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権

　売買契約の締結日　：2025年9月12日

　譲渡予定日　　　　：2026年1月16日

　所在地（住居表示）：大阪府岸和田市春木若松町21-1

　譲渡予定先　　　　：非開示

　譲渡予定価格　　　：5,700,000千円

　損益に及ぼす影響　：営業収益として不動産等売却益を2026年1月期に約17百万円計上する予定です。

 

＜白井ロジュマン＞

　譲渡予定資産　　　：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権

　売買契約の締結日　：2025年9月12日

　譲渡予定日　　　　：2026年1月16日

　所在地（住居表示）：千葉県白井市冨士151-2

　譲渡予定先　　　　：非開示

　譲渡予定価格　　　：2,586,691千円

　損益に及ぼす影響　：営業収益として不動産等売却益を2026年1月期に約254百万円計上する予定です。

 

（９）発行済投資口の総口数の増減

最近５年間の出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

（注１）投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行いました。

（注２）2020年8月1日付の合併に伴い、さくら総合リートの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1.78口を割当交付し、その結果、592,741口の新投資口を発行しました。

（注３）1口当たり発行価格57,330円（引受価額55,389円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募による新投資口を発行しました。

（注４）1口当たり発行価格54,795円（引受価額52,968円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募による新投資口を発行しました。

（注５）1口当たり発行価格53,235円（引受価額51,504円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募による新投資口を発行しました。

（注６）1口当たり発行価格52,942円（引受価額51,198円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募による新投資口を発行しました。