１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………４
（１）当中間期の経営成績の概況 ………………………………………………………………………………４
（２）当中間期の財政状態の概況 ………………………………………………………………………………７
（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明 ………………………………………………………７
２．中間連結財務諸表及び主な注記 ………………………………………………………………………………８
（１）中間連結貸借対照表 ………………………………………………………………………………………８
（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書 ……………………………………………………10
中間連結損益計算書 …………………………………………………………………………………………10
中間連結包括利益計算書 ……………………………………………………………………………………11
（３）中間連結財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………12
（継続企業の前提に関する注記） ……………………………………………………………………………12
（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記） ……………………………………………………12
（会計方針の変更） ……………………………………………………………………………………………12
（中間連結貸借対照表関係） …………………………………………………………………………………12
参考資料 セグメント別内訳
＜連結＞
(1) 売上高
(単位：百万円)
(2) 営業利益及び営業利益率
(単位：百万円)
( )内は営業利益率を表しています。
(3) 受注高
(単位：百万円)
(4) 受注残高
(単位：百万円)
１．経営成績等の概況
当中間連結会計期間における世界経済は、米国の関税率引き上げによる先行き不透明感の高まりや地政学リスクの継続により、各国の金融政策・通商政策を背景とした物価情勢や国際金融資本市場の変動について、引き続き注視が必要な状況となりました。また、わが国の経済は、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクにおいて留意が必要である中、インフレによる物価上昇等により消費者マインドの回復に遅れは見られるものの、雇用・所得環境の改善の動きが継続し、個人消費に持ち直しの動きがみられました。
国内の住宅市場では、建築物省エネ法等の改正に伴う駆け込み需要の動きがみられましたが、建設コスト高騰の影響もあり、持家や貸家の新設住宅着工戸数は弱含みで推移しています。一方、米国では、慢性的な住宅不足を背景とした新築住宅に対する潜在需要は強いものの、住宅ローン金利の高止まりや関税政策等による先行き不透明感に起因する需要鈍化の懸念、及び建設コストの高まりにより、新規の住宅着工に慎重な姿勢が見られました。
このような事業環境の中、当社グループは、2050年を見据えたグローバルビジョン“「わが家」を世界一幸せな場所にする”の実現に向け、「国内の“安定成長”と海外の“積極的成長”」を基本方針とする第６次中期経営計画（2023年度～2025年度）に基づき、ハード・ソフト・サービスを融合した様々な高付加価値提案等を積極的に推進しました。
その結果、当中間連結会計期間の業績は、売上高は２兆154億８百万円(前年同期比8.4％増)、営業利益は1,554億７千３百万円(前年同期比1.1％減)、経常利益は1,366億円(前年同期比7.2％減)、親会社株主に帰属する中間純利益は1,016億３百万円(前年同期比17.4％減)となりました。
事業モデル別の業績等は次のとおりです。
＜請負型ビジネス＞
(戸建住宅事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は2,382億５千３百万円(前年同期比3.3％増)、営業利益は243億６千４百万円(前年同期比17.2％増)となりました。
お客様一人ひとりの“感性”を住まいに映し出すデザイン提案システム「life knit design」の活用やグループ連携による提案力の向上、生産から出荷までの邸別生産体制の強化等の取り組みに加え、政府による「子育てグリーン住宅支援事業」等の後押しもあり受注は堅調に推移しました。
価格レンジ別戦略として、2ndレンジ商品における分譲地との一体提案や、3rdレンジ商品における当社「DESIGN OFFICEチーム」によるブランディング推進など、中高級商品の拡販に注力するとともに、1stレンジ商品においては、各パートナー企業が建築する木造住宅の基礎と構造躯体の施工を当社グループ各社が請け負う共同建築事業「SI※１事業」を積極的に推進し、国内の良質な住宅ストック形成に貢献しています。
2024年度において戸建住宅ZEH比率※２が96％と過去最高を更新したネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）「グリーンファースト ゼロ」をはじめ、大空間リビング「ファミリー スイート」、間取り連動スマートホームサービス「PLATFORM HOUSE touch」、家具・内装等の高付加価値提案も引き続き好評で、価格レンジ別戦略の深化により戸建住宅ブランドの強化を推進しています。
※１ SI（エス・アイ）：S＝スケルトン（建物の構造躯体）とI＝インフィル（外装・内装）のこと
※２ 戸建住宅ZEH比率：当社が建築した戸建住宅（北海道の請負・分譲住宅は除く） に占めるZEHの割合
を表した指標。集計対象期間は2024年４月１日～2025年３月31日。
(賃貸・事業用建物事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は2,787億４百万円(前年同期比6.2％増)、営業利益は423億７千４百万円(前年同期比12.0％増)となりました。
当社独自に選定した長期間にわたり入居需要が見込まれる都市部（S・Aエリア）を中心とした事業展開を推進し、その中でも特に駅近で利便性の高い地域（Sエリア）において、当社オリジナル構法を用いた３・４階建て賃貸住宅の拡販、ネット・ゼロ・エネルギーの賃貸住宅「シャーメゾンZEH」の普及に注力しました。これらのエリアマーケティングに加え、高い入居率と賃料水準を実現するプライスリーダー戦略が奏功し、賃貸住宅の受注は好調に推移しました。特に、「シャーメゾンZEH」においては、太陽光パネルが住戸ごとに接続されている入居者売電方式により、入居者が光熱費節約のメリットを実感できることが好評で、賃貸住宅受注に占めるZEH住戸割合が76％となりました。
また、ESGソリューション提案や法人の事業承継ニーズへの対応強化により、CRE(法人)・PRE（公共団体）事業における受注も好調に推移しており、戸建住宅事業で培ったノウハウをオフィス空間等に活用するネット・ゼロ・エネルギー・ビル(ZEB)「グリーンファースト オフィス」をはじめとした非住宅分野の提案強化を推進しています。
(建築・土木事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は1,589億８千４百万円(前年同期比2.6％増)、営業利益は149億５千９百万円(前年同期比91.7％増)となりました。
建築・土木事業ともに、大型工事の順調な進捗や追加変更工事の獲得等が増収に寄与し、採算性が向上しました。特に建築事業については、資材価格高騰や人件費増加等の受注価格への転嫁が進んだことに加え、大型官庁工事の採算が改善しました。受注についても、良好な環境は継続しており、概ね計画通りに進捗しており、建築事業の大型官庁工事、土木事業の民間工事で受注が好調に推移しました。
(賃貸住宅管理事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は3,578億１千２百万円(前年同期比4.7％増)、営業利益は371億７千３百万円(前年同期比31.4％増)となりました。
S・Aエリアを中心とした好立地に供給する賃貸住宅「シャーメゾン」の継続的な受注と、当期より賃貸事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウスシャーメゾンPM各社において、オーナー及び入居者に対してよりきめ細かなサービスの提供が可能となる体制整備が進んだこともあり、管理受託戸数が増加しました。既存管理物件については、退室後における原状回復工事期間や新たな申込みから入居日までの期間など空室期間の短縮化を企図した戦略的なリーシング活動により高水準な稼働率を維持するとともに、リテナント時におけるバリューアップ等を通じた賃料上昇に注力しています。また、アプリやブロックチェーンを用いた入退去手続きのワンストップ対応等のDX推進、入居後のトラブル対応サービスの拡充等により、入居者満足度及び「シャーメゾン」ブランド価値の向上に努めています。
(リフォーム事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は928億８千５百万円(前年同期比1.3％減)、営業利益は140億２千８百万円(前年同期比2.1％増)となりました。
＜開発型ビジネス＞
(仲介・不動産事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は2,000億１千万円(前年同期比14.2％増)、営業利益は154億５千７百万円(前年同期比0.5％減)となりました。
とりわけ当期より仲介・不動産事業専門のグループ会社として営業を開始した積水ハウス不動産株式会社においては、前期まで６社に分かれていた同事業を１社に統合したことにより、良質な販売用不動産の仕入や販売先開拓を強化するための情報・課題をより迅速に共有化する体制整備が進み、これまで以上に事業法人や金融機関など引合ルートの拡大や深化に取り組んだ結果、不動産事業については、住宅用地を中心とした販売用不動産の売却が順調に進捗しました。
仲介事業についても、当社グループ間の連携に加え、全国ネットワークと多彩な販売ルートの活用により堅調に推移しています。
(マンション事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は574億８千６百万円(前年同期比5.9％増)、営業利益は88億１千９百万円(前年同期比8.9％増)となりましたが、「グランドメゾンThe 山手 253 Marks」（横浜市中区）、及び「グランドメゾン上町一丁目レジデンス」（大阪市中央区）の引渡しが順調に進むなど、販売物件の引渡しは計画通りに進捗しました。
当社が東京・名古屋・大阪・福岡の中心地を戦略エリアとして集中的に展開する分譲マンション「グランドメゾン」については、家庭部門の脱炭素化への貢献を目指して全住戸ZEH仕様とすることに加えて、建物長寿命化の観点から進める長期優良住宅の認定実績が着実に積み上がっています。また、各物件の魅力を最大限に活かす企画の策定や、各戦略エリアに根差した情報発信拠点「GM BASE」を順次開設するなど、「グランドメゾン」のプレゼンスは着実に向上しています。これらの取り組みが奏功し、「グランドメゾン福岡 鴻臚館前」（福岡市中央区）、「グランドメゾン武蔵小杉の杜」（川崎市中原区）等の販売が好調に推移しました。
(都市再開発事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は283億９千７百万円(前年同期比61.2％減)、営業利益は41億４千万円(前年同期比74.4％減)となりました。
大型物件の売却を積極的に進めた前期に比して減収となりましたが、計画通りに進捗しており、当社が保有を継続する物件については、「プライムメゾン」等の入居率が堅調に推移しました。
また、当社が一部を出資する特定目的会社において、持分法投資利益の計上が見込まれる保有不動産の売買契約を締結し、2025年５月に引渡しを完了しました（第３四半期に計上予定）。
なお、JV９社で進めてきたJR大阪駅に隣接する大規模複合開発「グラングリーン大阪」（大阪市北区）については、2024年９月の先行まちびらきに続き、店舗・ホテル・オフィスの他、ウェルネス施設やMICE施設など多彩な機能を兼ね備えた南館が2025年３月にグランドオープンを迎えました。将来のパイプライン拡充に向けた開発用地の仕入れも順調に進捗しています。
(国際事業)
当事業の当中間連結会計期間における売上高は6,143億８千１百万円(前年同期比26.8％増)、営業利益は155億６千８百万円(前年同期比48.5％減)となりました。
米国戸建住宅事業においては、2024年４月に買収したM.D.C. Holdings, Inc.の業績が当期初より貢献したことで受注・引渡は増加したものの、住宅ローン金利が依然として高止まりしていることに加え、米国経済の先行き不透明感が高まった影響もあり、顧客の様子見姿勢が強まったことを受けインセンティブを増加させたことや、のれんの償却額等の計上により利益率が低下しました。一方、米国コミュニティ開発事業においては、好調だった前年同期と同水準の売上となり、堅調に推移しました。また、米国賃貸住宅開発事業においては、積水ハウス・リート投資法人が組成したSPCに対して、「City Ridge」（ワシントンD.C.）の追加売却分を2025年６月に引渡しました。加えて、「San Diego Court House Middle棟」（サンディエゴ）の売買契約を締結し、2025年７月に引渡しを完了しました（第３四半期に計上予定）。
また、オーストラリアにおいては、「Orchards Lumia棟」（シドニー）の引渡しが進捗し増収となりました。
＜その他＞
当事業の当中間連結会計期間における売上高は76億２千８百万円(前年同期比10.4％増)、営業利益は15億５千５百万円（前年同期比18.8％増）となりました。
当中間連結会計期間末における資産合計は、仕入債務や法人税等の支払いによる現金預金の減少等により1,463億３百万円減少し、４兆6,625億４千５百万円となりました。負債は、仕入債務や法人税等の支払い等により653億９千１百万円減少し、２兆7,248億５千８百万円となりました。純資産は、親会社株主に帰属する中間純利益を計上したものの、配当金の支払いや為替換算調整勘定の減少等により809億１千２百万円減少し、１兆9,376億８千６百万円となりました。
2025年３月６日に公表しました2026年１月期の連結業績予想につきまして、当中間連結会計期間における国内事業の順調な進捗及び国際事業における米国戸建住宅事業の足元の状況等を踏まえ、下記の通り修正しました。
２．中間連結財務諸表及び主な注記
（１）中間連結貸借対照表
（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書
（中間連結損益計算書）
（中間連結包括利益計算書）
該当事項はありません。
該当事項はありません。
（会計方針の変更）
(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。）等を当中間連結会計期間の期首から適用しています。
法人税等の計上区分（その他の包括利益に対する課税）に関する改正については、2022年改正会計基準第20－３項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。以下「2022年改正適用指針」という。）第65－２項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っています。なお、当中間連結会計期間において、中間連結財務諸表に与える影響は軽微です。
また、連結会社間における子会社株式等の売却に伴い生じた売却損益を税務上繰り延べる場合の連結財務諸表における取扱いの見直しに関連する改正については、2022年改正適用指針を当中間連結会計期間の期首から適用しています。なお、この変更による影響は軽微であるため、遡及適用は行っていません。
（中間連結貸借対照表関係）
保有目的の変更
前連結会計年度末に「建物及び構築物」及び「土地」等に計上していた投資不動産12,414百万円を「分譲建物」及び「分譲土地」に振替えました。