○目次
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１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
２ |
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（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
２ |
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① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
２ |
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（イ）本投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
２ |
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（ロ）運用環境及び運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
２ |
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（ハ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （ニ）サステナビリティへの取組 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
２ ３ |
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（ホ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
３ |
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② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
４ |
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（イ）事業環境の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
４ |
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（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
４ |
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（ハ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ （２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
５ ７ |
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２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
８ |
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（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
８ |
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（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
15 |
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（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
26 |
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（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
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（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、2006年２月20日に設立されました。その後、2006年３月15日に関東財務局長への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第52号）し、2006年６月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）しました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主にオフィスビルへの投資・運用を行っており、この度、2025年６月末に第38期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
当期（2025年６月期）における世界経済は、米国による関税政策の影響等により、先行き不透明感が更に高まっている状況となっています。金融政策については、FRB、ECBともに政策金利の引き下げに踏み切ったものの、経済・物価の状況の違いにより利下げのペースは異なり、その時期については引き続き不透明な状況が続いています。
我が国経済は、個人消費は緩やかな回復が継続しており、堅調な設備投資や訪日外国人客の増加等もあって、景気は概ね底堅く推移する状況が続いています。日銀が、金融緩和の大枠を維持しつつも、政策金利の引き上げに舵を切ったことを受け、国内金利は緩やかな上昇が続いています。政策金利の引き下げ継続を展望する欧米とは対照的に、今後の物価動向や賃金引き上げの動きを見極めたうえで、日銀による更なる政策金利の引き上げ等の時期が注目される展開となっています。
不動産売買市場におけるオフィス物件の売買動向については、国内金利が上昇する状況下においても、国内外の投資家の取得意欲は引き続き旺盛であり、物件価格は総じて高止まりの状況が継続しています。そのような環境下、当期は、前期に一部を外部売却したJEI本郷ビルについて、１月に全部の売却を完了するとともに、老朽化が進行したJEI浜松町ビルについて２月に売却の約定を締結しました。一方で、４月にアークヒルズフロントタワーを本投資法人が匿名組合出資する合同会社から優先交渉権に基づいて取得しました。これらの資産入替により、中長期的視点に立ったポートフォリオの質的改善を進めることができ、売却益については投資主への還元と安定的な財務運営を支える財務体力の強化に、また、前期に売却した興和川崎東口ビル及び大阪興銀ビル（底地）の売却代金を活用し、現在の資本コストを踏まえ、資本効率化及び投資主価値向上に資する施策として総額39.9億円、31,127口の自己投資口の取得及び消却を実施しました。
オフィス賃貸市場では、人材確保のためのオフィス環境改善ニーズの高まり、企業の業容拡大を背景としたオフィス拡張や立地改善目的の移転、館内増床等の需要増に加え、人手不足・建築費高騰等を受けたオフィスの新規供給減を受け、東京都心部の空室率は緩やかに低下しており、その結果、賃料水準は緩やかに上昇しています。
このような市況の中、本投資法人は、新規テナント誘致の推進と既存テナントの増床ニーズへの対応に積極的に取り組んだ結果、当期末の稼働率（注１）は98.9％と、前期末比0.1ポイント低下したものの高い稼働率を維持できました。また、空室埋め戻し賃料の引き上げ及び既存テナントへの賃料増額改定についても積極的に取り組んでいます。なお、当期末において、本投資法人が保有する運用資産は33物件、取得価格総額は2,934億円、総賃貸可能面積は302,340.95㎡（91,458.14坪）となっています。
（ハ）資金調達の概要
当期は、円金利の緩やかな上昇が継続する中、物件売却等の状況を踏まえたきめ細かな手元資金残高管理による借入金抑制、シンジケートローンの相対借入化等による支払手数料の削減策等にも着手し、金融コストの増加を抑制しつつ、安定した財務運営に取り組みました。資金調達としては、アークヒルズフロントタワー取得に際し短期借入金80億円を調達し、６月に期限が到来した長期借入金80億円については同額借換えを決議（固定金利63億円、変動金利17億円、平均期間4.6年）し、計160億円の調達を決定しました。また、物件の売却資金等により、長期変動借入金20億円の弁済、短期借入金12億円の期限前弁済を実施しました。
これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間（注２）は4.3年（前期末比0.3年短期化）、総資産有利子負債比率（総資産LTV）（注３）は45.1％（前期末比1.2％上昇）となりました。
なお、本投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。
当期末現在で本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
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信用格付業者 |
発行体格付（アウトルック） |
債券格付 （注４） |
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株式会社日本格付研究所（JCR） |
長期発行体格付 AA－（安定的） |
AA－ |
（ニ）サステナビリティへの取組
本投資法人では、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス（ESG）配慮の重要性を認識するとともに、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に努めています。
本投資法人は、CO2排出原単位について、2030年度のCO2排出原単位を2023年度比で42％以上削減する中期目標及び2050年度のCO2排出量をネットゼロとする長期目標を設定しており、保有物件の照明器具のLED化、省エネ性能に優れた空調設備への改修、「RE100」対応電力等の再生可能エネルギー由来電力への切替え等を推進しています。環境負荷の低減策として、2030年度のエネルギー消費原単位を2023年度比で７％以上削減すること及び水消費原単位については2023年度を基準として2030年度まで増加させないことを目標として設定しています。加えて、グリーンビル認証の取得に継続的に取り組んでおり、認証取得物件数は29物件、賃貸可能面積の87.7％（2025年６月30日現在）となっています。
このような本投資法人のサステナビリティへの取組は、2024年のGRESBリアルエステイト評価（注５）において、10年連続で「Green Star」（注６）を取得し、「GRESB Rating」（注７）では「４ Star」という評価を受けています。
また、本投資法人が資産の運用を委託しているジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2021年６月に賛同したTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）（注８）提言に基づき、TCFDが推奨する４つの項目（「ガバナンス」、「戦略」、「リスク管理」、「指標と目標」）ごとに、本投資法人及び本資産運用会社における方針・取組等をまとめ、気候変動がもたらす財務インパクトの定性・定量的分析を実施し、本投資法人のホームページ上で開示しています。
（ホ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益11,447百万円、営業利益5,231百万円、経常利益4,452百万円、当期純利益4,451百万円となりました。
当期については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図するとともに、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）による圧縮積立金の積立てを行いました。また過年度に積立てした圧縮積立金の一部を取り崩しています。
その結果、分配金については、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算した金額から圧縮積立金443百万円の積立てを行った上で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,106円となりました。
（注１）稼働率は、不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。
（注２）有利子負債平均残存期間は、全ての有利子負債について、期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還日までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注３）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100
（注４）第８回無担保投資法人債、第９回無担保投資法人債、第11回無担保投資法人債、第13回無担保投資法人債、第14回無担保投資法人債、第15回無担保投資法人債、第16回無担保投資法人債、第17回無担保投資法人債、第18回無担保投資法人債、第19回無担保投資法人債、第20回無担保投資法人債、第21回無担保投資法人債及び第22回無担保投資法人債に対する格付です。
（注５）欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のESG配慮を測るベンチマークであり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。
（注６）２つの評価軸（「マネジメントと方針」と「実行と計測」）の双方において、得点率が50％を超える高評価の場合に付与されます。
（注７）「GRESB Rating」では、総合スコアのグローバル順位によって格付が与えられ、上位20％の格付が「５ Star」、次の20％が「４ Star」などと呼ばれます。
（注８）「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）」は、G20の要請を受け、金融セクターが取り組むべき気候関連課題を議論するために金融安定理事会（FSB）が2015年に設立した国際イニシアティブです。
② 次期の見通し
（イ）事業環境の見通し
不動産売買市場においては、国内金利の上昇が見込まれている環境下においても、市場参加者の投資意欲は引き続き旺盛であること等から、市場環境に特段の大きな変化はないものと想定しています。しかしながら、今後は国内外の政治・経済・金融情勢、インフレや景気動向、日銀等の金融政策の動向、地政学リスク等による市場参加者の動向の変化や、物件価格への影響等をより一層注視していく必要があると考えています。
オフィスビルの賃貸市場においては、人材確保や働き方改革等を踏まえた企業のオフィス機能の見直し・拡充等を受けて、需要は堅調に推移しており、空室率は引き続き低水準で推移することと想定しています。新規成約賃料及び継続賃料については、上記オフィスビルの賃貸市場の状況及びインフレの浸透とともに上昇基調が維持されるものと想定され、2025年乃至2026年につきましても賃料収入の増加基調を継続できるものと考えています。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
A．外部成長
本投資法人は、投資規模・エリアのバランスに留意した競争力のある物件取得を通じ、中長期的な資産規模拡大を目指していくことを基本方針に据えています。そのために、引き続きスポンサー企業との連携を主軸としつつ、運用会社による物件情報ルートの新規開拓・深耕強化を行い、売却情報の早期入手に努め、取引機会を的確に捕捉していきます。
但し、足許では、金融・不動産市場の環境を踏まえ、自己資本と借入のバランス（LTV）に留意しつつ、ポートフォリオの質的改善を進めるべく、収益性、エリア競争力等の観点から売却の候補物件を選定し、より資本効率・投資主価値の向上を意識しながら運営を行う方針としています。
B．内部成長
本投資法人では、着実なリーシング活動により、稼働率については概ね巡航と目される高い水準を維持しています。これをベースとして、賃料収入の増加により収益性を更に高めていくべく、足元のインフレの浸透を踏まえ、空室埋戻し賃料の引上げや、既存テナントとの賃料増額交渉について、積極的・果敢に取り組んでいます。
C．財務・資本戦略
本投資法人では、金利の固定化比率、残存期間、返済期限の分散化に留意しつつ、金融コストの低減を図ることを基本方針とする資金調達を継続することで、安定的かつ健全な財務運営を継続していきます。また、資金調達手段の多様化による調達基盤の維持・強化の観点から、サステナブルファイナンスなどの新しい調達手法にも取り組んでいます。
総資産LTVは60％を上限とし、35％から50％を目処に運用します。
外部成長の過程で発生する余剰資金については、借入金の返済及び資本コストを意識した自己投資口取得・消却について引き続き検討していきます。
D．サステナビリティへの取組、BCP対応等
本投資法人は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に努めることを基本方針としています。CO2排出量削減、エネルギー利用の効率化、グリーンビル認証を主軸に据えた環境へ配慮する運営を継続しつつ、防災セキュリティ性能の向上、テナントの利便性・快適性の向上等に取り組むことで、ポートフォリオ全体のESG評価の向上を目指します。
また、BCP対応については、本投資法人では、近年高まる建物の耐震性への関心に対応し、被害の最小化・迅速な復旧のための体制を整えています。また、物件取得に際しては、選定の条件として、新耐震基準又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していることを定めています。加えて、自然災害や大規模停電等不測の事態に備え、危機管理規程と業務継続計画を策定し、組織的・機動的な対応を行っています。
（ハ）運用状況の見通し
A．２営業期間の業績予想
2025年12月期（2025年７月１日～2025年12月31日）及び2026年６月期（2026年１月１日～2026年６月30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件については、後記「2025年12月期（2025年７月１日～2025年12月31日）及び2026年６月期（2026年１月１日～2026年６月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2025年12月期（2025年７月１日～2025年12月31日）
営業収益 11,510百万円
営業利益 4,962百万円
経常利益 4,122百万円
当期純利益 4,121百万円
１口当たり分配金 3,000円
１口当たり利益超過分配金 －円
2026年６月期（2026年１月１日～2026年６月30日）
営業収益 11,328百万円
営業利益 4,953百万円
経常利益 4,090百万円
当期純利益 4,089百万円
１口当たり分配金 3,000円
１口当たり利益超過分配金 －円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
B．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
2025年12月期（2025年７月１日～2025年12月31日）及び
2026年６月期（2026年１月１日～2026年６月30日）運用状況の予想の前提条件
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項目 |
前提条件 |
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運用資産 |
・2025年６月期末現在の保有物件に加え、下記JEI浜松町ビルの信託受益権の譲渡（総称して、以下「本譲渡」といいます。詳細については、2025年２月21日付「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ（「アークヒルズフロントタワー」の取得・「JEI浜松町ビル」の譲渡）」をご参照ください。）を前提としています。 【譲渡日（予定）】 JEI浜松町ビル ：2025年11月28日 準共有持分 45％ JEI浜松町ビル ：2026年１月16日 準共有持分 55％ ・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。 |
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営業収益 |
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。 ・本譲渡による不動産等売却益の額は、2025年12月期においては560百万円、2026年６月期においては694百万円が収益計上される見込みです。 |
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営業費用 |
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。 ・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています（2025年12月期に1,796百万円、2026年６月期に1,805百万円）。 ・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入しています。 ・維持管理費の額は、2025年12月期においては1,596百万円、2026年６月期においては1,576百万円が費用計上される見込みです。 ・固定資産税及び都市計画税等の額は、2025年12月期においては1,005百万円、2026年６月期においては1,028百万円が費用計上される見込みです。 ・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しています（2025年12月期に215百万円、2026年６月期に182百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。 |
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営業外費用 |
・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、2025年12月期に840百万円、2026年６月期に864百万円を見込んでいます。 |
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有利子負債 |
・本書の日付現在、133,400百万円（借入金90,400百万円、投資法人債43,000百万円）の有利子負債を有しています。 ・本書の日付現在から2025年12月期末までに返済期限又は償還期限が到来する長期借入金7,510百万円及び投資法人債5,000百万円については、借換え等を行うことを前提としています。 |
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発行済投資口の総口数 |
・本書の日付現在の1,290,487口を前提としており、2026年６月末までの投資口数に変動がないことを前提としています。 |
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１口当たり分配金 |
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出しています。 ・当期純利益から圧縮積立金の繰入額（2025年12月期に250百万円、2026年6月期に217百万円）を控除した残額を分配することを前提として計算しています。 ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。 |
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１口当たり利益超過分配金 |
・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としています。 |
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その他 |
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。 ・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。 |
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2025年３月28日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省略します。
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（単位：千円） |
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前期 (2024年12月31日) |
当期 (2025年６月30日) |
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資産の部 |
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流動資産 |
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現金及び預金 |
12,835,230 |
4,332,151 |
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信託現金及び信託預金 |
12,301,069 |
11,300,382 |
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営業未収入金 |
431,773 |
417,131 |
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前払費用 |
371,834 |
445,030 |
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その他 |
26,978 |
914,509 |
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流動資産合計 |
25,966,885 |
17,409,204 |
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固定資産 |
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有形固定資産 |
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建物 |
8,764,305 |
8,999,928 |
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減価償却累計額 |
△2,989,216 |
△3,133,593 |
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建物（純額） |
5,775,088 |
5,866,334 |
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構築物 |
43,802 |
51,776 |
|
減価償却累計額 |
△18,374 |
△19,582 |
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構築物（純額） |
25,428 |
32,194 |
|
機械及び装置 |
11,987 |
16,166 |
|
減価償却累計額 |
△6,599 |
△6,889 |
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機械及び装置（純額） |
5,387 |
9,277 |
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工具、器具及び備品 |
62,263 |
62,263 |
|
減価償却累計額 |
△54,113 |
△55,139 |
|
工具、器具及び備品（純額） |
8,149 |
7,123 |
|
土地 |
10,609,617 |
10,609,617 |
|
建設仮勘定 |
25,818 |
31,777 |
|
信託建物 |
105,581,954 |
108,006,267 |
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減価償却累計額 |
△34,161,364 |
△35,054,016 |
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信託建物（純額） |
71,420,589 |
72,952,250 |
|
信託構築物 |
950,634 |
966,490 |
|
減価償却累計額 |
△379,672 |
△394,494 |
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信託構築物（純額） |
570,962 |
571,996 |
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信託機械及び装置 |
1,448,607 |
1,528,472 |
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減価償却累計額 |
△766,969 |
△811,572 |
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信託機械及び装置（純額） |
681,638 |
716,900 |
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信託工具、器具及び備品 |
301,141 |
311,547 |
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減価償却累計額 |
△198,484 |
△203,616 |
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信託工具、器具及び備品（純額） |
102,657 |
107,930 |
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信託土地 |
168,233,989 |
180,346,058 |
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信託建設仮勘定 |
76,336 |
87,585 |
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有形固定資産合計 |
257,535,664 |
271,339,048 |
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無形固定資産 |
|
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|
借地権 |
1,721,607 |
1,721,607 |
|
信託借地権 |
1,976,372 |
1,976,372 |
|
ソフトウエア |
2,544 |
2,256 |
|
信託その他無形固定資産 |
77,176 |
74,078 |
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無形固定資産合計 |
3,777,700 |
3,774,314 |
|
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（単位：千円） |
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前期 (2024年12月31日) |
当期 (2025年６月30日) |
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投資その他の資産 |
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投資有価証券 |
5,201,804 |
86,741 |
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繰延税金資産 |
15 |
13 |
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差入敷金及び保証金 |
33,826 |
33,826 |
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長期前払費用 |
1,047,472 |
992,865 |
|
その他 |
1,595,681 |
1,964,564 |
|
投資その他の資産合計 |
7,878,800 |
3,078,011 |
|
固定資産合計 |
269,192,165 |
278,191,374 |
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繰延資産 |
|
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投資法人債発行費 |
179,174 |
164,585 |
|
繰延資産合計 |
179,174 |
164,585 |
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資産合計 |
295,338,225 |
295,765,165 |
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負債の部 |
|
|
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流動負債 |
|
|
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営業未払金 |
1,334,331 |
1,094,560 |
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短期借入金 |
－ |
6,800,000 |
|
１年内償還予定の投資法人債 |
5,000,000 |
5,000,000 |
|
１年内返済予定の長期借入金 |
17,510,000 |
17,660,000 |
|
未払金 |
460,291 |
486,961 |
|
未払費用 |
221,276 |
224,243 |
|
未払法人税等 |
697 |
691 |
|
未払消費税等 |
721,451 |
－ |
|
前受金 |
29,781 |
40,121 |
|
その他 |
16,467 |
10,017 |
|
流動負債合計 |
25,294,298 |
31,316,596 |
|
固定負債 |
|
|
|
投資法人債 |
38,000,000 |
38,000,000 |
|
長期借入金 |
69,090,000 |
65,940,000 |
|
預り敷金及び保証金 |
1,253,916 |
1,180,214 |
|
信託預り敷金及び保証金 |
12,625,073 |
13,462,490 |
|
固定負債合計 |
120,968,990 |
118,582,704 |
|
負債合計 |
146,263,288 |
149,899,300 |
|
純資産の部 |
|
|
|
投資主資本 |
|
|
|
出資総額 |
147,907,649 |
147,907,649 |
|
出資総額控除額 |
※３ △3,999,850 |
※３ △7,999,752 |
|
出資総額（純額） |
143,907,798 |
139,907,896 |
|
剰余金 |
|
|
|
任意積立金 |
|
|
|
圧縮積立金 |
1,424,140 |
1,506,268 |
|
任意積立金合計 |
1,424,140 |
1,506,268 |
|
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） |
3,742,997 |
4,451,699 |
|
剰余金合計 |
5,167,138 |
5,957,967 |
|
投資主資本合計 |
149,074,937 |
145,865,864 |
|
純資産合計 |
※２ 149,074,937 |
※２ 145,865,864 |
|
負債純資産合計 |
295,338,225 |
295,765,165 |
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
営業収益 |
|
|
|
賃貸事業収入 |
※１,※３ 10,012,087 |
※１,※３ 9,679,972 |
|
その他賃貸事業収入 |
※１,※３ 969,575 |
※１,※３ 786,519 |
|
不動産等売却益 |
※２,※３ 1,689,470 |
※２,※３ 768,656 |
|
匿名組合分配金 |
81,167 |
212,594 |
|
営業収益合計 |
12,752,301 |
11,447,742 |
|
営業費用 |
|
|
|
賃貸事業費用 |
※１,※３ 6,007,709 |
※１,※３ 5,557,221 |
|
不動産等売却損 |
※２,※３ 1,614,546 |
－ |
|
資産運用報酬 |
454,398 |
472,175 |
|
資産保管手数料 |
22,583 |
21,973 |
|
一般事務委託手数料 |
41,584 |
40,324 |
|
役員報酬 |
5,400 |
5,400 |
|
その他営業費用 |
122,500 |
119,411 |
|
営業費用合計 |
8,268,723 |
6,216,507 |
|
営業利益 |
4,483,578 |
5,231,234 |
|
営業外収益 |
|
|
|
受取利息 |
1,565 |
10,185 |
|
その他 |
288 |
355 |
|
営業外収益合計 |
1,853 |
10,540 |
|
営業外費用 |
|
|
|
支払利息 |
376,814 |
406,161 |
|
融資関連費用 |
145,575 |
145,514 |
|
投資法人債利息 |
196,093 |
218,853 |
|
投資法人債発行費償却 |
13,963 |
14,589 |
|
その他 |
9,017 |
4,060 |
|
営業外費用合計 |
741,464 |
789,178 |
|
経常利益 |
3,743,967 |
4,452,596 |
|
税引前当期純利益 |
3,743,967 |
4,452,596 |
|
法人税、住民税及び事業税 |
971 |
895 |
|
法人税等調整額 |
△1 |
1 |
|
法人税等合計 |
969 |
896 |
|
当期純利益 |
3,742,997 |
4,451,699 |
|
前期繰越利益 |
－ |
－ |
|
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） |
3,742,997 |
4,451,699 |
前期（自 2024年７月１日 至 2024年12月31日）
|
|
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
投資主資本 |
||||
|
|
出資総額 |
剰余金 |
|||
|
|
出資総額 |
出資総額控除額 |
出資総額（純額） |
任意積立金 |
|
|
|
圧縮積立金 |
任意積立金合計 |
|||
|
当期首残高 |
147,907,649 |
△3,999,850 |
143,907,798 |
1,006,060 |
1,006,060 |
|
当期変動額 |
|
|
|
|
|
|
圧縮積立金の積立 |
- |
- |
- |
418,080 |
418,080 |
|
剰余金の分配 |
- |
- |
- |
- |
- |
|
当期純利益 |
- |
- |
- |
- |
- |
|
当期変動額合計 |
- |
- |
- |
418,080 |
418,080 |
|
当期末残高 |
※１ 147,907,649 |
△3,999,850 |
143,907,798 |
1,424,140 |
1,424,140 |
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
|
投資主資本 |
純資産合計 |
||
|
|
剰余金 |
投資主資本合計 |
||
|
|
当期未処分利益又は 当期未処理損失（△） |
剰余金合計 |
||
|
当期首残高 |
4,200,539 |
5,206,600 |
149,114,398 |
149,114,398 |
|
当期変動額 |
|
|
|
|
|
圧縮積立金の積立 |
△418,080 |
- |
- |
- |
|
剰余金の分配 |
△3,782,459 |
△3,782,459 |
△3,782,459 |
△3,782,459 |
|
当期純利益 |
3,742,997 |
3,742,997 |
3,742,997 |
3,742,997 |
|
当期変動額合計 |
△457,541 |
△39,461 |
△39,461 |
△39,461 |
|
当期末残高 |
3,742,997 |
5,167,138 |
149,074,937 |
149,074,937 |
当期（自 2025年１月１日 至 2025年６月30日）
|
|
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
投資主資本 |
||||
|
|
出資総額 |
剰余金 |
|||
|
|
出資総額 |
出資総額控除額 |
出資総額（純額） |
任意積立金 |
|
|
|
圧縮積立金 |
任意積立金合計 |
|||
|
当期首残高 |
147,907,649 |
△3,999,850 |
143,907,798 |
1,424,140 |
1,424,140 |
|
当期変動額 |
|
|
|
|
|
|
圧縮積立金の積立 |
- |
- |
- |
82,289 |
82,289 |
|
圧縮積立金の取崩 |
- |
- |
- |
△162 |
△162 |
|
剰余金の分配 |
- |
- |
- |
- |
- |
|
当期純利益 |
- |
- |
- |
- |
- |
|
自己投資口の取得 |
- |
- |
- |
- |
- |
|
自己投資口の消却 |
- |
△3,999,901 |
△3,999,901 |
- |
- |
|
当期変動額合計 |
- |
△3,999,901 |
△3,999,901 |
82,127 |
82,127 |
|
当期末残高 |
※１ 147,907,649 |
△7,999,752 |
139,907,896 |
1,506,268 |
1,506,268 |
|
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
|
投資主資本 |
純資産合計 |
|||
|
|
剰余金 |
自己投資口 |
投資主資本合計 |
||
|
|
当期未処分利益又は 当期未処理損失（△） |
剰余金合計 |
|||
|
当期首残高 |
3,742,997 |
5,167,138 |
- |
149,074,937 |
149,074,937 |
|
当期変動額 |
|
|
|
|
|
|
圧縮積立金の積立 |
△82,289 |
- |
- |
- |
- |
|
圧縮積立金の取崩 |
162 |
- |
- |
- |
- |
|
剰余金の分配 |
△3,660,870 |
△3,660,870 |
- |
△3,660,870 |
△3,660,870 |
|
当期純利益 |
4,451,699 |
4,451,699 |
- |
4,451,699 |
4,451,699 |
|
自己投資口の取得 |
- |
- |
△3,999,901 |
△3,999,901 |
△3,999,901 |
|
自己投資口の消却 |
- |
- |
3,999,901 |
- |
- |
|
当期変動額合計 |
708,701 |
790,828 |
- |
△3,209,073 |
△3,209,073 |
|
当期末残高 |
4,451,699 |
5,957,967 |
- |
145,865,864 |
145,865,864 |
（単位：円）
|
区分 |
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
Ⅰ 当期未処分利益 |
3,742,997,844 |
4,451,699,288 |
|
Ⅱ 任意積立金取崩額 |
|
|
|
圧縮積立金取崩額 |
162,736 |
162,736 |
|
Ⅲ 分配金の額 |
3,660,870,780 |
4,008,252,622 |
|
（投資口１口当たり分配金の額） |
(2,770) |
(3,106) |
|
Ⅳ 任意積立金 |
|
|
|
圧縮積立金繰入額 |
82,289,800 |
443,609,402 |
|
Ⅴ 次期繰越利益 |
－ |
－ |
|
分配金の額の算出方法 |
本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金取崩額を加算した金額から租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金繰入額を控除し、その残額のうち発行済投資口の総口数1,321,614口の整数倍の最大値となる3,660,870,780円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人の規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。 |
本投資法人の規約第33条第１項第２号に定める「金銭の分配の方針」の趣旨に基づき、分配可能金額を限度とし、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金取崩額を加算した金額から租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金繰入額を控除し、その残額のうち発行済投資口の総口数1,290,487口の整数倍の最大値となる4,008,252,622円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人の規約第33条第１項第４号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。 |
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
営業活動によるキャッシュ・フロー |
|
|
|
税引前当期純利益 |
3,743,967 |
4,452,596 |
|
減価償却費 |
1,866,254 |
1,761,878 |
|
投資法人債発行費償却 |
13,963 |
14,589 |
|
受取利息 |
△1,565 |
△10,185 |
|
支払利息 |
572,907 |
625,014 |
|
営業未収入金の増減額（△は増加） |
△45,775 |
14,642 |
|
未収消費税等の増減額（△は増加） |
- |
△297,923 |
|
前払費用の増減額（△は増加） |
22,970 |
△73,196 |
|
営業未払金の増減額（△は減少） |
73,835 |
△432,175 |
|
未払金の増減額（△は減少） |
△18,389 |
26,717 |
|
未払消費税等の増減額（△は減少） |
529,965 |
△721,451 |
|
前受金の増減額（△は減少） |
△24,915 |
10,340 |
|
長期前払費用の増減額（△は増加） |
67,235 |
54,606 |
|
信託有形固定資産の売却による減少額 |
9,249,003 |
2,900,026 |
|
信託無形固定資産の売却による減少額 |
5,405,644 |
- |
|
その他 |
△83,808 |
△966,949 |
|
小計 |
21,371,293 |
7,358,530 |
|
利息の受取額 |
1,565 |
10,185 |
|
利息の支払額 |
△515,759 |
△622,047 |
|
法人税等の支払額 |
△686 |
△697 |
|
営業活動によるキャッシュ・フロー |
20,856,413 |
6,745,970 |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
|
|
|
投資有価証券の払戻による収入 |
14,768 |
5,115,063 |
|
有形固定資産の取得による支出 |
△200,427 |
△217,527 |
|
信託有形固定資産の取得による支出 |
△1,155,012 |
△18,050,472 |
|
差入敷金及び保証金の差入による支出 |
△14,000 |
- |
|
預り敷金及び保証金の受入による収入 |
20,814 |
2,084 |
|
預り敷金及び保証金の返還による支出 |
△29,606 |
△75,786 |
|
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 |
645,433 |
1,309,931 |
|
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 |
△1,137,100 |
△472,515 |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
△1,855,130 |
△12,389,222 |
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
|
|
|
短期借入れによる収入 |
- |
8,000,000 |
|
短期借入金の返済による支出 |
△16,600,000 |
△1,200,000 |
|
長期借入れによる収入 |
5,270,000 |
7,000,000 |
|
長期借入金の返済による支出 |
△6,270,000 |
△10,000,000 |
|
投資法人債の発行による収入 |
8,544,407 |
- |
|
自己投資口の取得による支出 |
- |
△3,999,901 |
|
分配金の支払額 |
△3,782,097 |
△3,660,611 |
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
△12,837,690 |
△3,860,513 |
|
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） |
6,163,592 |
△9,503,765 |
|
現金及び現金同等物の期首残高 |
18,972,706 |
25,136,299 |
|
現金及び現金同等物の期末残高 |
※１ 25,136,299 |
※１ 15,632,533 |
該当事項はありません。
|
１．資産の評価基準及び 評価方法 |
投資有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
|
２．固定資産の減価償却の方法 |
① 有形固定資産（信託財産を含む） 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 ２年～62年 構築物 ２年～59年 機械及び装置 ６年～16年 工具、器具及び備品 ３年～15年 |
|
|
② 無形固定資産（信託財産を含む） 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいています。 |
|
|
③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
|
３．繰延資産の処理方法 |
投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
|
４．収益及び費用の計上基準 |
① 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。 ・不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められている引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ・水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 ② 固定資産税等の処理方法 保有する不動産（信託受益権を含む。）に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は44,571千円です。 |
|
５．ヘッジ会計の方法 |
① ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 |
|
|
② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段：金利スワップ取引 ヘッジ対象：借入金金利 |
|
|
③ ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 |
|
|
④ ヘッジの有効性の評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
|
６．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 |
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
|
７．その他財務諸表作成のための基礎となる事項 |
① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。 |
|
|
(1）信託現金及び信託預金 |
|
|
(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 |
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(3）信託借地権、信託その他無形固定資産 |
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(4）信託預り敷金及び保証金 |
|
|
② 控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行３行とコミットメントライン契約を締結しています。
|
|
前期 （2024年12月31日） |
当期 （2025年６月30日） |
|
コミットメントライン契約の総額 |
14,000,000千円 |
14,000,000千円 |
|
借入残高 |
－千円 |
－千円 |
|
差引 |
14,000,000千円 |
14,000,000千円 |
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
|
|
前期 （2024年12月31日） |
当期 （2025年６月30日） |
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50,000千円 |
50,000千円 |
※３．自己投資口の消却の状況
|
|
前期 （2024年12月31日） |
当期 （2025年６月30日） |
|
総消却口数 |
31,386口 |
62,513口 |
|
消却総額 |
3,999,850千円 |
7,999,752千円 |
（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳 （単位：千円）
|
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前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
||
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A．不動産賃貸事業収益 |
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賃貸事業収入 |
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|
|
|
|
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賃料収入 |
8,511,208 |
|
8,199,102 |
|
|
|
共益費収入 |
1,212,606 |
|
1,190,024 |
|
|
|
その他賃貸収入 |
288,273 |
10,012,087 |
290,845 |
9,679,972 |
|
|
その他賃貸事業収入 |
|
|
|
|
|
|
水道光熱費収入 |
751,292 |
|
643,389 |
|
|
|
その他収入 |
218,283 |
969,575 |
143,130 |
786,519 |
|
|
不動産賃貸事業収益合計 |
|
10,981,663 |
|
10,466,491 |
|
B．不動産賃貸事業費用 |
|
|
|
|
|
|
|
賃貸事業費用 |
|
|
|
|
|
|
維持管理費 |
1,525,884 |
|
1,489,830 |
|
|
|
水道光熱費 |
1,144,015 |
|
1,006,935 |
|
|
|
公租公課 |
1,097,126 |
|
982,079 |
|
|
|
損害保険料 |
28,200 |
|
25,713 |
|
|
|
修繕工事費 |
194,783 |
|
169,660 |
|
|
|
減価償却費 |
1,865,966 |
|
1,761,590 |
|
|
|
その他費用 |
151,733 |
6,007,709 |
121,412 |
5,557,221 |
|
|
不動産賃貸事業費用合計 |
|
6,007,709 |
|
5,557,221 |
|
C．不動産賃貸事業損益 |
|
|
|
|
|
|
|
（A－B） |
|
4,973,953 |
|
4,909,269 |
※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）
前期（自 2024年７月１日 至 2024年12月31日）
①JEI本郷ビル（準共有持分40.0％）
|
不動産等売却収入 |
2,460,000 |
|
|
不動産等売却原価 |
1,939,777 |
|
|
その他売却費用 |
13,997 |
|
|
不動産等売却益 |
|
506,225 |
②大阪興銀ビル（底地）
|
不動産等売却収入 |
3,050,000 |
|
|
不動産等売却原価 |
1,865,264 |
|
|
その他売却費用 |
1,490 |
|
|
不動産等売却益 |
|
1,183,245 |
③興和川崎東口ビル
|
不動産等売却収入 |
9,250,000 |
|
|
不動産等売却原価 |
10,862,238 |
|
|
その他売却費用 |
2,307 |
|
|
不動産等売却損 |
|
1,614,546 |
当期（自 2025年１月１日 至 2025年６月30日）
JEI本郷ビル（準共有持分60.0％）
|
不動産等売却収入 |
3,690,000 |
|
|
不動産等売却原価 |
2,900,026 |
|
|
その他売却費用 |
21,316 |
|
|
不動産等売却益 |
|
768,656 |
※３．主要投資主との取引（単位：千円）
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
営業取引による取引高 |
|
|
|
賃貸事業収入 |
113,013 |
17,659 |
|
その他賃貸事業収入 |
907 |
947 |
|
不動産等売却益 |
1,183,245 |
－ |
|
（その他売却費用） |
△12,300 |
△18,450 |
|
賃貸事業費用 |
390,373 |
309,820 |
|
不動産等売却損 |
1,614,546 |
－ |
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 |
|
|
|
発行可能投資口総口数 |
10,000,000口 |
10,000,000口 |
|
発行済投資口の総口数 |
1,321,614口 |
1,290,487口 |
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
現金及び預金 |
12,835,230千円 |
4,332,151千円 |
|
信託現金及び信託預金 |
12,301,069千円 |
11,300,382千円 |
|
現金及び現金同等物 |
25,136,299千円 |
15,632,533千円 |
（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意しています。また、余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用しています。
(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
① 市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものです。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では継続的なモニタリングを通じた金利予測に基づき、原則としてデリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引（金利スワップ取引）の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧ください。
② 流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済及び償還期限の分散、資金調達手段の多様化及びコミットメントラインの設定（当期末現在利用残高なし）によってリスクを低減するとともに、常時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。
③ 信用リスク
投資有価証券は、匿名組合等に対する出資であり、発行体の信用リスクに晒されていますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しています。
(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2024年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「投資有価証券」は次表には含めていません（注２参照）。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
|
|
（単位：千円） |
|
|
貸借対照表計上額 |
時価 （注１） |
差額 |
|
(1）１年内償還予定の投資法人債 |
5,000,000 |
5,007,510 |
7,510 |
|
(2）１年内返済予定の長期借入金 |
17,510,000 |
17,513,694 |
3,694 |
|
(3）投資法人債 |
38,000,000 |
36,646,749 |
△1,353,251 |
|
(4）長期借入金 |
69,090,000 |
68,568,987 |
△521,012 |
|
負債計 |
129,600,000 |
127,736,940 |
△1,863,059 |
|
(5）デリバティブ取引 |
－ |
－ |
－ |
2025年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「投資有価証券」は次表には含めていません（注２参照）。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
|
|
（単位：千円） |
|
|
貸借対照表計上額 |
時価 （注１） |
差額 |
|
(1）１年内償還予定の投資法人債 |
5,000,000 |
5,000,990 |
990 |
|
(2）１年内返済予定の長期借入金 |
17,660,000 |
17,690,961 |
30,961 |
|
(3）投資法人債 |
38,000,000 |
36,131,625 |
△1,868,375 |
|
(4）長期借入金 |
65,940,000 |
65,237,505 |
△702,494 |
|
負債計 |
126,600,000 |
124,061,081 |
△2,538,918 |
|
(5）デリバティブ取引 |
－ |
－ |
－ |
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1）１年内償還予定の投資法人債及び(3）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(2）１年内返済予定の長期借入金及び(4）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記（デリバティブ取引に関する注記）参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
固定金利によるものの時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5）デリバティブ取引
（デリバティブ取引に関する注記）をご参照ください。
（注２）「投資有価証券」のうち匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日）第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日）第４項（１）に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は、前期5,115,063千円でしたが、当期は残高がありません。
また、「投資有価証券」のうち匿名組合出資持分以外については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
（注３）「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
（注４）借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2024年12月31日）後の返済及び償還予定額
|
|
（単位：千円） |
|
|
１年以内 |
１年超 ２年以内 |
２年超 ３年以内 |
３年超 ４年以内 |
４年超 ５年以内 |
５年超 |
|
１年内償還予定の投資法人債 |
5,000,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
１年内返済予定の長期借入金 |
17,510,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
投資法人債 |
－ |
2,000,000 |
7,000,000 |
4,000,000 |
2,000,000 |
23,000,000 |
|
長期借入金 |
－ |
14,450,000 |
5,840,000 |
2,150,000 |
19,740,000 |
26,910,000 |
|
合計 |
22,510,000 |
16,450,000 |
12,840,000 |
6,150,000 |
21,740,000 |
49,910,000 |
借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2025年６月30日）後の返済及び償還予定額
|
|
（単位：千円） |
|
|
１年以内 |
１年超 ２年以内 |
２年超 ３年以内 |
３年超 ４年以内 |
４年超 ５年以内 |
５年超 |
|
１年内償還予定の投資法人債 |
5,000,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
１年内返済予定の長期借入金 |
17,660,000 |
－ |
－ |
－ |
－ |
－ |
|
投資法人債 |
－ |
9,000,000 |
－ |
6,000,000 |
－ |
23,000,000 |
|
長期借入金 |
－ |
7,300,000 |
3,540,000 |
9,750,000 |
23,520,000 |
21,830,000 |
|
合計 |
22,660,000 |
16,300,000 |
3,540,000 |
15,750,000 |
23,520,000 |
44,830,000 |
（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2024年12月31日）
該当事項はありません。
当期（2025年６月30日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2024年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
|
ヘッジ会計の方法 |
デリバティブ取引の種類等 |
主なヘッジ対象 |
契約額等 |
時価 |
当該時価の 算定方法 |
|
|
|
うち１年超 |
|||||
|
金利スワップの特例処理 |
金利スワップ取引 変動受取・固定支払 |
長期借入金 |
24,100,000 |
12,350,000 |
＊ |
－ |
＊ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法」参照）。
当期（2025年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
|
ヘッジ会計の方法 |
デリバティブ取引の種類等 |
主なヘッジ対象 |
契約額等 |
時価 |
当該時価の 算定方法 |
|
|
|
うち１年超 |
|||||
|
金利スワップの特例処理 |
金利スワップ取引 変動受取・固定支払 |
長期借入金 |
16,100,000 |
8,600,000 |
＊ |
－ |
＊ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法」参照）。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
|
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
貸借対照表計上額 |
|
|
|
|
|
期首残高 |
276,277,612 |
261,310,821 |
|
|
期中増減額 |
△14,966,790 |
13,800,285 |
|
|
期末残高 |
261,310,821 |
275,111,106 |
|
期末時価 |
335,948,000 |
350,111,000 |
|
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額はJEI本郷ビルの部分売却（1,939,777千円）、大阪興銀ビル（底地）の売却（1,865,264千円）、興和川崎東口ビルの売却（10,862,238千円）及び減価償却費（1,865,966千円）によるものです。当期の主な増加額はアークヒルズフロントタワーの取得（17,003,878千円）によるものであり、減少額はJEI本郷ビルの部分売却（2,900,026千円）及び減価償却費（1,761,590千円）によるものです。
（注３）前期の期末時価は、JEI本郷ビル及び売却予定であるJEI浜松町ビルについては譲渡価格、それ以外の物件については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
当期の期末時価は、売却予定であるJEI浜松町ビルについては譲渡価格、それ以外の物件については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益については、（損益計算書に関する注記）をご覧ください。
（収益認識に関する注記）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期（自 2024年７月１日 至 2024年12月31日）
（単位：千円）
|
|
顧客との契約から生じる収益（注１） |
外部顧客への売上高 |
|
不動産等の売却 |
14,760,000 |
（注２） 1,689,470 |
|
水道光熱費収入 |
751,292 |
751,292 |
|
その他 |
－ |
10,311,538 |
|
合計 |
15,511,292 |
12,752,301 |
（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
（注２）不動産等の売却については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益の額のみを記載しています。
当期（自 2025年１月１日 至 2025年６月30日）
（単位：千円）
|
|
顧客との契約から生じる収益（注１） |
外部顧客への売上高 |
|
不動産等の売却 |
3,690,000 |
（注２）768,656 |
|
水道光熱費収入 |
643,389 |
643,389 |
|
その他 |
－ |
10,035,697 |
|
合計 |
4,333,389 |
11,447,742 |
（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
（注２）不動産等の売却については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期（自 2024年７月１日 至 2024年12月31日）
「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 2025年１月１日 至 2025年６月30日）
「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載のとおりです。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期（自 2024年７月１日 至 2024年12月31日）
（１）契約資産及び契約負債の残高等
（単位：千円）
|
顧客との契約から生じた債権（期首残高） |
256,262 |
|
顧客との契約から生じた債権（期末残高） |
301,180 |
|
契約資産（期首残高） |
－ |
|
契約資産（期末残高） |
－ |
|
契約負債（期首残高） |
－ |
|
契約負債（期末残高） |
－ |
（２）残存履行義務に配分した取引価格
2024年12月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格は、2024年２月20日に売却契約を締結した不動産等にかかる3,690,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年１月17日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期（自 2025年１月１日 至 2025年６月30日）
（１）契約資産及び契約負債の残高等
（単位：千円）
|
顧客との契約から生じた債権（期首残高） |
301,180 |
|
顧客との契約から生じた債権（期末残高） |
301,449 |
|
契約資産（期首残高） |
－ |
|
契約資産（期末残高） |
－ |
|
契約負債（期首残高） |
－ |
|
契約負債（期末残高） |
－ |
（２）残存履行義務に配分した取引価格
2025年６月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格は、2025年２月21日に売却契約を締結した不動産等にかかる9,310,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年11月28日及び2026年１月16日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
（セグメント情報等に関する注記）
＜セグメント情報＞
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
＜関連情報＞
前期（自 2024年７月１日 至 2024年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報
(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
|
顧客の名称又は氏名 |
営業収益 |
関連するセグメント名 |
|
日鉄興和不動産株式会社 |
1,284,867 |
不動産賃貸事業 |
当期（自 2025年１月１日 至 2025年６月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
２．地域ごとの情報
(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
（１口当たり情報に関する注記）
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
１口当たり純資産額 |
112,797円 |
113,031円 |
|
１口当たり当期純利益 |
2,832円 |
3,403円 |
（注１）潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
|
|
前期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
当期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
当期純利益（千円） |
3,742,997 |
4,451,699 |
|
普通投資主に帰属しない金額（千円） |
－ |
－ |
|
普通投資口に係る当期純利益（千円） |
3,742,997 |
4,451,699 |
|
期中平均投資口数（口） |
1,321,614 |
1,307,817 |
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
当期末までの最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減の状況は以下のとおりです。
|
年月日 |
摘要 |
発行済投資口の総口数（口） |
出資総額（純額）（百万円）（注１） |
備考 |
||
|
増減 |
残高 |
増減 |
残高 |
|||
|
2022年４月28日 |
消却 |
△15,402 |
1,337,598 |
△1,999 |
145,907 |
（注２） |
|
2024年６月28日 |
消却 |
△15,984 |
1,321,614 |
△1,999 |
143,907 |
（注３） |
|
2025年６月27日 |
消却 |
△31,127 |
1,290,487 |
△3,999 |
139,907 |
（注４） |
（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額については考慮していません。
（注２）2022年２月18日から2022年４月13日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口15,402口については、2022年４月18日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2022年４月28日に消却しました。
（注３）2024年２月20日から2024年５月10日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口15,984口については、2024年６月17日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2024年６月28日に消却しました。
（注４）2025年２月25日から2025年５月30日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口31,127口については、2025年２月21日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2025年６月27日に消却しました。
（注５）本投資法人においては、当期末時点で、自己保有投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を有しない投資口）は存在せず、また、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も存在しません。
「３．参考情報」において、特段の記載のない限り、金額は単位未満を切り捨て、面積及び比率は表示単位未満を四捨五入しています。以下、同じです。
|
資産の種類 |
用途 |
投資対象地域
（注１） |
第37期 （2024年12月31日現在） |
第38期 （2025年６月30日現在） |
||
|
保有総額 （百万円） （注２） |
対総資産比率 （％） |
保有総額 （百万円） （注２） |
対総資産比率 （％） |
|||
|
不動産 |
オフィスビル |
エリアⅠ |
11,006 |
3.7 |
11,024 |
3.7 |
|
エリアⅡ |
5,450 |
1.8 |
5,541 |
1.9 |
||
|
エリアⅣ |
1,713 |
0.6 |
1,711 |
0.6 |
||
|
不動産信託受益権 |
エリアⅠ |
151,128 |
51.2 |
167,701 |
56.7 |
|
|
エリアⅡ |
17,214 |
5.8 |
17,217 |
5.8 |
||
|
エリアⅢ |
51,672 |
17.5 |
48,643 |
16.4 |
||
|
エリアⅣ |
23,124 |
7.8 |
23,270 |
7.9 |
||
|
計 |
261,310 |
88.5 |
275,111 |
93.0 |
||
|
匿名組合出資持分（注３） |
5,115 |
1.7 |
－ |
－ |
||
|
預金・その他の資産 |
28,912 |
9.8 |
20,654 |
7.0 |
||
|
資産総額計 |
295,338 |
100.0 |
295,765 |
100.0 |
||
（注１）投資対象地域については、以下の区分とします。
エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、
名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）
※大阪市中心部とは大阪駅（JR）、大阪梅田駅（阪急電鉄、阪神電鉄）、梅田駅（Osaka Metro）、淀屋橋駅（Osaka Metro）、本町駅（Osaka Metro）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅（JR、名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）、伏見駅（名古屋市営地下鉄）、栄駅（名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅（JR、福岡市営地下鉄）、天神駅（福岡市営地下鉄）、西鉄福岡駅（西日本鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、これらは行政区画とは必ずしも一致するものではありません。
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等
以下、同じです。
（注２）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注３）赤坂二丁目合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。
本投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
A. 株式
|
銘柄（注１） |
株式数 |
取得価額（千円）（注４） |
評価額（千円）（注５） |
評価損益 （千円） |
備考 |
||
|
単価 |
金額 |
単価 |
金額 |
||||
|
株式会社KMO |
1,615株 |
50 |
81,577 |
50 |
81,577 |
－ |
－ |
（注１）本投資法人は、グランフロント大阪（北館）の取得（不動産信託受益権の一部）に伴い、ナレッジキャピタル（注２）の企画運営法人である株式会社KMOの普通株式1,615株及び一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基金返還請求権（注３）を取得したものです。かかる株式については、グランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分と独立して譲渡することはできないものとされています。
（注２）産学連携拠点である「ナレッジキャピタル」はグランフロント大阪（北館）の主要用途の１つです。
（注３）一般社団法人ナレッジキャピタルの基金返還請求権の詳細は、後記「B. 株式以外の有価証券」に記載しています。
（注４）取得価額は、取得に要した費用を含めた金額を記載しています。
（注５）当該非上場株式の評価額については、帳簿価額を記載しています。
B. 株式以外の有価証券
|
種類 |
銘柄 |
帳簿価額（千円） |
評価額（千円） （注１） |
対総資産比率（％） |
備考 |
|
基金返還請求権 |
一般社団法人 ナレッジキャピタル |
5,163 |
5,163 |
0.0 |
（注２） |
|
合計 |
－ |
5,163 |
5,163 |
0.0 |
－ |
（注１）評価額については、帳簿価額を記載しています。
（注２）本投資法人は、グランフロント大阪（北館）の取得（不動産信託受益権の一部）に伴い、一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基金返還請求権を取得したものです。かかる基金返還請求権については、グランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分と独立して譲渡することはできないものとされています。
不動産は、後記「（ハ） その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。
本投資法人が当期末現在において保有する資産（以下「当期末保有資産」といいます。）に係る不動産及び不動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」ということがあります。）の概要は以下のとおりです。
当期末保有資産に係る不動産及び不動産信託受益権の取得価格、当期末帳簿価額、期末算定価額及び投資比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
|
物件 番号 |
名称 |
取得価格 (百万円) （注１） |
当期末 帳簿価額 (百万円) （注２） |
期末算定価額（百万円）（注３）（注４） |
投資 比率 （％） （注５） |
|||||
|
|
直接還元法 |
DCF法 |
||||||||
|
直接還元 価格 (百万円) |
直接還元 利回り （％） |
DCF 価格 (百万円) |
割引率 （％） |
最終還元 利回り （％） |
||||||
|
Ⅰ－１ |
大森ベルポートD館 |
22,552 |
20,138 |
25,700 |
26,900 |
3.7 |
25,200 |
3.5 |
3.8 |
7.7 |
|
Ⅰ－２ |
芝二丁目ビルディング （注６） |
9,450 |
8,882 |
13,700 |
13,770 |
事務所：3.4 住 宅：3.7 |
13,570 |
事務所：3.1 住 宅：3.4 |
事務所：3.5 住 宅：3.8 |
3.2 |
|
Ⅰ－３ |
JEI浜松町ビル |
8,350 |
7,885 |
8,760 |
8,840 |
3.2 |
8,670 |
2.9 |
3.3 |
2.8 |
|
Ⅰ－８ |
赤坂インターシティ |
28,146 |
26,453 |
30,600 |
31,000 |
2.7 |
30,200 |
2.4 |
2.8 |
9.6 |
|
Ⅰ－10 |
台場ガーデンシティビル |
11,000 |
8,803 |
8,520 |
8,210 |
3.9 |
8,650 |
3.7 |
4.1 |
3.7 |
|
Ⅰ－12 |
浜離宮インターシティ |
19,080 |
16,152 |
29,300 |
29,500 |
3.0 |
29,000 |
2.8 |
3.1 |
6.5 |
|
Ⅰ－14 |
興和西新橋ビル |
11,431 |
11,024 |
12,700 |
12,900 |
2.9 |
12,500 |
2.5 |
3.1 |
3.9 |
|
Ⅰ－15 |
マンサード代官山 |
11,420 |
10,998 |
13,100 |
13,300 |
2.9 |
12,800 |
2.7 |
3.0 |
3.9 |
|
Ⅰ－16 |
赤坂インターシティAIR |
6,590 |
6,373 |
7,950 |
8,060 |
2.6 |
7,840 |
2.3 |
2.7 |
2.2 |
|
Ⅰ－17 |
BIZCORE赤坂見附 |
6,200 |
6,078 |
5,900 |
5,980 |
3.0 |
5,820 |
2.8 |
3.1 |
2.1 |
|
Ⅰ－18 |
BIZCORE神保町 |
10,200 |
9,835 |
9,940 |
10,300 |
3.3 |
9,790 |
3.4 |
3.5 |
3.5 |
|
Ⅰ－19 |
BIZCORE渋谷 |
6,640 |
6,566 |
7,260 |
7,360 |
3.1 |
7,220 |
3.2 |
3.3 |
2.3 |
|
Ⅰ－20 |
BIZCORE築地 |
9,800 |
9,730 |
10,200 |
10,300 |
3.4 |
10,100 |
3.2 |
3.5 |
3.3 |
|
Ⅰ－21 |
大崎ブライトタワー ・大崎ブライトプラザ |
13,100 |
12,819 |
13,400 |
13,600 |
3.2 |
13,400 |
3.0 |
3.4 |
4.5 |
|
Ⅰ－22 |
アークヒルズ フロントタワー |
17,250 |
16,982 |
17,300 |
17,500 |
3.2 |
17,000 |
2.8 |
3.4 |
5.9 |
|
エリアⅠ |
191,209 |
178,725 |
214,330 |
217,520 |
－ |
211,760 |
－ |
－ |
65.2 |
|
|
Ⅱ－１ |
NHK名古屋放送 センタービル |
5,610 |
5,541 |
5,060 |
5,200 |
3.9 |
4,910 |
3.7 |
4.1 |
1.9 |
|
Ⅱ－４ |
グランフロント大阪 （うめきた広場・南館） |
9,518 |
9,601 |
10,500 |
10,500 |
3.1 |
10,300 |
2.9 |
3.3 |
3.2 |
|
Ⅱ－５ |
グランフロント大阪 （北館） |
7,632 |
7,615 |
8,170 |
8,170 |
3.2 |
8,120 |
3.0 |
3.4 |
2.6 |
|
エリアⅡ |
22,761 |
22,759 |
23,730 |
23,870 |
－ |
23,330 |
－ |
－ |
7.8 |
|
|
Ⅲ－１ |
武蔵小杉タワープレイス |
13,890 |
12,223 |
21,900 |
22,000 |
3.8 |
21,700 |
3.5 |
3.9 |
4.7 |
|
Ⅲ－５ |
川崎日進町ビルディング |
4,725 |
4,315 |
3,520 |
3,530 |
4.8 |
3,500 |
4.5 |
5.0 |
1.6 |
|
Ⅲ－７ |
JEI両国ビル |
2,550 |
2,391 |
2,980 |
3,050 |
4.1 |
2,950 |
3.9 |
4.3 |
0.9 |
|
Ⅲ－11 |
コアシティ立川 |
6,500 |
5,881 |
10,200 |
10,200 |
3.8 |
10,200 |
3.5 |
3.9 |
2.2 |
|
Ⅲ－12 |
日石横浜ビル |
24,500 |
20,967 |
30,700 |
30,900 |
3.4 |
30,400 |
3.2 |
3.5 |
8.3 |
|
Ⅲ－13 |
横浜弁天通第一生命 ビルディング |
640 |
732 |
827 |
832 |
4.1 |
821 |
3.9 |
4.2 |
0.2 |
|
Ⅲ－14 |
新横浜アリーナ通りビル |
2,077 |
2,132 |
2,180 |
2,210 |
3.5 |
2,150 |
3.3 |
3.6 |
0.7 |
|
エリアⅢ |
54,882 |
48,643 |
72,307 |
72,722 |
－ |
71,721 |
－ |
－ |
18.7 |
|
|
物件 番号 |
名称 |
取得価格 (百万円) （注１） |
当期末 帳簿価額 (百万円) （注２） |
期末算定価額（百万円）（注３）（注４） |
投資 比率 （％） （注５） |
|||||
|
|
直接還元法 |
DCF法 |
||||||||
|
直接還元 価格 (百万円) |
直接還元 利回り （％） |
DCF 価格 (百万円) |
割引率 （％） |
最終還元 利回り （％） |
||||||
|
Ⅳ－３ |
JEI広島八丁堀ビル |
2,760 |
2,943 |
4,570 |
4,600 |
4.1 |
4,540 |
3.9 |
4.2 |
0.9 |
|
Ⅳ－４ |
SE札幌ビル |
5,500 |
4,847 |
12,400 |
12,700 |
4.1 |
12,200 |
3.9 |
4.3 |
1.9 |
|
Ⅳ－５ |
青葉通プラザ |
2,120 |
2,446 |
4,490 |
4,500 |
4.1 |
4,480 |
3.6 |
4.3 |
0.7 |
|
Ⅳ－６ |
大和南森町ビル |
4,410 |
4,241 |
5,420 |
5,480 |
4.4 |
5,390 |
4.2 |
4.6 |
1.5 |
|
Ⅳ－７ |
JEI那覇ビル |
1,380 |
1,657 |
2,260 |
2,270 |
4.6 |
2,250 |
4.3 |
4.7 |
0.5 |
|
Ⅳ－８ |
広島第一生命OS ビルディング |
2,780 |
2,866 |
3,850 |
3,870 |
4.1 |
3,820 |
3.9 |
4.2 |
0.9 |
|
Ⅳ－９ |
仙信ビル |
1,580 |
1,711 |
1,570 |
1,670 |
4.2 |
1,530 |
4.3 |
4.4 |
0.5 |
|
Ⅳ－10 |
札幌大手町ビル |
4,069 |
4,267 |
4,634 |
4,634 |
3.8 |
4,634 |
3.5 |
3.8 |
1.4 |
|
エリアⅣ |
24,599 |
24,981 |
39,194 |
39,724 |
－ |
38,844 |
－ |
－ |
8.4 |
|
|
合計 |
293,451 |
275,111 |
349,561 |
353,836 |
－ |
345,655 |
－ |
－ |
100.0 |
|
（注１）取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注２）当期末帳簿価額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注３）期末算定価額は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、当期末を価格時点とする不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を記載しています。なお、当期末保有資産が共有の場合（信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じです。）には、共有する不動産全体に関する金額に、本投資法人の保有持分割合を考慮した数値を記載しています。また、期末算定価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準に従って鑑定評価を行った鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものです。
（注４）各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。なお、不動産鑑定機関と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係はありません。
|
不動産鑑定機関 |
名称 |
|
一般財団法人日本不動産研究所 |
芝二丁目ビルディング・JEI浜松町ビル・赤坂インターシティ・浜離宮インターシティ・興和西新橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティAIR・BIZCORE赤坂見附・BIZCORE築地・アークヒルズフロントタワー・NHK名古屋放送センタービル・武蔵小杉タワープレイス・コアシティ立川・日石横浜ビル・横浜弁天通第一生命ビルディング・新横浜アリーナ通りビル・JEI広島八丁堀ビル・青葉通プラザ・JEI那覇ビル・広島第一生命OSビルディング・札幌大手町ビル |
|
株式会社中央不動産鑑定所 |
大森ベルポートD館・台場ガーデンシティビル・大崎ブライトタワー・大崎ブライトプラザ・JEI両国ビル・SE札幌ビル |
|
日本ヴァリュアーズ株式会社 |
グランフロント大阪（うめきた広場・南館）・グランフロント大阪（北館）・川崎日進町ビルディング |
|
大和不動産鑑定株式会社 |
大和南森町ビル |
|
株式会社谷澤総合鑑定所 |
BIZCORE神保町・BIZCORE渋谷・仙信ビル |
（注５）投資比率は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率を記載しています。
（注６）芝二丁目ビルディングは事務所棟と住宅棟より構成されているため、「直接還元利回り」欄、「割引率」欄及び「最終還元利回り」欄にはそれぞれ事務所棟と住宅棟に該当する数値に分けて記載しています。
（i）賃貸状況の概要
当期における運用資産の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、テナント総数、不動産賃貸事業収益の合計は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
|
物件 番号 |
名称 |
賃貸可能面積 （㎡） （注１） |
賃貸面積 （㎡） （注２） |
稼働率 （％） （注３） |
テナント 総数 （注４） |
不動産賃貸 事業収益 （千円） |
|
Ⅰ－１ |
大森ベルポートD館 |
25,828.29 |
25,828.29 |
100.0 |
24 |
893,958 |
|
Ⅰ－２ |
芝二丁目ビルディング |
11,749.30 |
11,749.30 |
100.0 |
2 （注４） |
381,285 |
|
Ⅰ－３ |
JEI浜松町ビル |
6,411.29 |
6,411.29 |
100.0 |
8 |
216,860 |
|
Ⅰ－８ |
赤坂インターシティ |
11,021.03 |
11,021.03 |
100.0 |
17 |
585,520 |
|
Ⅰ－10 |
台場ガーデンシティビル |
12,122.85 |
12,122.85 |
100.0 |
5 |
343,060 |
|
Ⅰ－12 |
浜離宮インターシティ |
19,718.11 |
19,475.39 |
98.8 |
12 （注４） |
822,045 |
|
Ⅰ－14 |
興和西新橋ビル |
8,949.04 |
8,949.04 |
100.0 |
5 |
（注５） |
|
Ⅰ－15 |
マンサード代官山 |
5,420.81 |
5,420.81 |
100.0 |
10 |
233,246 |
|
Ⅰ－16 |
赤坂インターシティAIR |
2,580.24 |
2,580.24 |
100.0 |
1 （注４） |
（注５） |
|
Ⅰ－17 |
BIZCORE赤坂見附 |
2,387.43 |
2,387.43 |
100.0 |
8 |
136,512 |
|
Ⅰ－18 |
BIZCORE神保町 |
5,261.75 |
5,261.75 |
100.0 |
8 |
（注５） |
|
Ⅰ－19 |
BIZCORE渋谷 |
2,788.64 |
2,788.64 |
100.0 |
7 |
156,325 |
|
Ⅰ－20 |
BIZCORE築地 |
4,829.68 |
4,829.68 |
100.0 |
1 |
（注５） |
|
Ⅰ－21 |
大崎ブライトタワー ・大崎ブライトプラザ |
5,930.27 |
5,914.52 |
99.7 |
1 （注４） |
（注５） |
|
Ⅰ－22 |
アークヒルズフロントタワー |
8,973.84 |
8,973.84 |
100.0 |
8 |
172,404 |
|
Ⅱ－１ |
NHK名古屋放送センタービル |
11,768.80 |
11,323.76 |
96.2 |
42 |
371,881 |
|
Ⅱ－４ |
グランフロント大阪 （うめきた広場・南館） |
5,084.45 |
4,877.88 |
95.9 |
2 （注４） |
（注５） |
|
Ⅱ－５ |
グランフロント大阪（北館） |
8,019.84 |
7,871.11 |
98.1 |
5 （注４） |
（注５） |
|
Ⅲ－１ |
武蔵小杉タワープレイス |
24,928.37 |
24,928.37 |
100.0 |
51 |
787,716 |
|
Ⅲ－３ |
JEI本郷ビル |
－ |
－ |
－ |
－ |
（注５） |
|
Ⅲ－５ |
川崎日進町ビルディング |
10,466.21 |
10,466.21 |
100.0 |
40 |
212,380 |
|
Ⅲ－７ |
JEI両国ビル |
3,871.64 |
3,871.64 |
100.0 |
17 |
118,144 |
|
Ⅲ－11 |
コアシティ立川 |
9,229.30 |
9,229.30 |
100.0 |
26 |
320,827 |
|
Ⅲ－12 |
日石横浜ビル |
40,414.24 |
40,338.94 |
99.8 |
50 |
1,219,886 |
|
Ⅲ－13 |
横浜弁天通第一生命ビルディング |
2,119.49 |
2,119.49 |
100.0 |
13 |
43,645 |
|
Ⅲ－14 |
新横浜アリーナ通りビル |
1,953.67 |
1,680.12 |
86.0 |
12 |
56,742 |
|
Ⅳ－３ |
JEI広島八丁堀ビル |
6,639.38 |
6,461.49 |
97.3 |
46 |
159,236 |
|
Ⅳ－４ |
SE札幌ビル |
13,384.95 |
13,384.95 |
100.0 |
42 |
450,625 |
|
Ⅳ－５ |
青葉通プラザ |
6,215.02 |
6,142.60 |
98.8 |
49 |
190,731 |
|
Ⅳ－６ |
大和南森町ビル |
6,633.93 |
6,633.93 |
100.0 |
10 |
193,580 |
|
Ⅳ－７ |
JEI那覇ビル |
3,220.59 |
3,220.59 |
100.0 |
19 |
91,866 |
|
Ⅳ－８ |
広島第一生命OSビルディング |
7,517.73 |
7,517.73 |
100.0 |
29 |
157,768 |
|
Ⅳ－９ |
仙信ビル |
2,206.78 |
1,523.74 |
69.0 |
16 |
47,031 |
|
Ⅳ－10 |
札幌大手町ビル |
4,693.99 |
3,684.49 |
78.5 |
24 |
137,103 |
|
合計 |
302,340.95 |
298,990.44 |
98.9 |
610 |
10,466,491 |
|
（注１）「賃貸可能面積」欄には、各物件（信託不動産を含みます。）につき、本投資法人の保有部分に係る賃貸が可能な貸室面積を記載しています。物件が共有の場合（信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じです。）には、各物件全体の賃貸可能面積に本投資法人の保有持分割合を考慮した数値を記載しています。
（注２）「賃貸面積」欄には、原則として、本投資法人、信託受託者又はマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結された賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しています。マスターリース会社が自ら建物を使用収益している場合には、当該使用収益している部分の面積を含むものとし、当該マスターリースに係る賃貸借契約等に基づき合理的に算出される面積を記載しています。物件が共有の場合には、当該物件全体の賃貸面積に本投資法人の保有持分割合を考慮した数値を記載しています。なお、エンドテナントにつき、賃貸借契約が解除されていても、当期末現在において退去が完了していない場合、当該エンドテナントを含めて賃貸面積を算出しています。本書において賃貸面積を基に数値を算定する場合、同様とします。なお、「エンドテナント」とは、当該物件の直接の賃借人（マスターリース会社を除きます。）、及びマスターリース会社がある物件についてマスターリース会社から不動産を借り受けている転借人をいいます。以下同じです。
（注３）「稼働率」欄には、原則として個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。BIZCORE神保町について、本投資法人が保有する専有部分のうち事務所部分は、事務所を用途とする他の専有部分の一部と一元的に運用されており、本投資法人は、自己の保有部分の稼働状況にかかわらず、当該一元運用区画全体の収益及び費用に本投資法人の保有割合を乗じた金額を収受し、負担しているため、当該物件の稼働率と不動産賃貸事業収益は必ずしも相関しません。大崎ブライトタワー・大崎ブライトプラザは、①タワー棟事務所区画、②タワー棟商業区画及び③プラザ棟より構成されており、各区画（タワー棟事務所区画については、本投資法人の区分所有部分）の稼働率を前述の方法で算出の上、各区画の賃貸可能面積を基準としたそれらの加重平均を記載しています。なお、タワー棟事務所区画のうち、本投資法人が保有する専有部分は、他の専有部分の一部と一元的に運用されており、本投資法人は、自己の保有部分の稼働状況にかかわらず、当該一元運用区画全体の収益及び費用に一定の権利割合を乗じた金額を収受し、負担しているため、当該物件の稼働率と不動産賃貸事業収益は必ずしも相関しません。
（注４）「テナント総数」欄には、原則として、エンドテナント数を記載しています。１テナントが複数の貸室を賃借している場合には、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には物件毎に１テナントとして算出しています。ただし、住宅部分及び本投資法人の保有持分割合が相対的に低い物件は、マスターリース会社をテナントと捉えて、当該物件のマスターリース会社の数をカウントしています。
（注５）同意が得られていないため非開示としています。
（ⅱ）稼働率等の推移
本投資法人の各期末保有資産における、最近５年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
|
|
2020年 12月末 |
2021年 ６月末 |
2021年 12月末 |
2022年 ６月末 |
2022年 12月末 |
2023年 ６月末 |
2023年 12月末 |
|
物件数 |
34 |
35 |
36 |
35 |
36 |
35 |
35 |
|
テナント数の合計（注） |
191 |
187 |
587 |
585 |
617 |
611 |
622 |
|
全賃貸可能面積（㎡） |
331,111.56 |
336,375.40 |
341,069.62 |
335,534.27 |
337,388.63 |
306,716.67 |
314,924.82 |
|
稼働率（％） |
98.0 |
96.4 |
93.1 |
90.8 |
93.0 |
96.5 |
97.9 |
|
|
2024年 ６月末 |
2024年 12月末 |
2025年 ６月末 |
|
物件数 |
35 |
33 |
33 |
|
テナント数の合計（注） |
603 |
606 |
610 |
|
全賃貸可能面積（㎡） |
319,257.60 |
295,883.72 |
302,340.95 |
|
稼働率（％） |
98.4 |
99.0 |
98.9 |
（注）第31期（2021年12月末）より、「テナント数の合計」欄には原則として、各期末現在における物件毎のエンドテナント数を記載しています。１テナントが複数の貸室を賃借している場合には、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には物件毎に１テナントとして算出しています。ただし、住宅部分及び本投資法人の保有持分割合が相対的に低い物件は、マスターリース会社をテナントと捉えて、当該物件のマスターリース会社の数をカウントしています。また、底地物件については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「１」とカウントしています。
本投資法人の当期末保有資産のうち、各当該資産から得られる不動産賃貸事業収益が、当期末保有資産全ての不動産賃貸事業収益の合計の10％以上を占める資産（以下「主要な不動産等」といいます。）は、日石横浜ビルの１物件です。
この主要な不動産等の概要（賃貸可能面積、賃貸面積、テナント総数、不動産賃貸事業収益）に関しては、前記「B．テナント等の概要 （i）賃貸状況の概要」をご覧ください。
以下には、本投資法人の主要な不動産等の最近５年間の稼働率の推移を記載しています。
(単位：％）
|
|
2020年 12月末 |
2021年 ６月末 |
2021年 12月末 |
2022年 ６月末 |
2022年 12月末 |
2023年 ６月末 |
2023年 12月末 |
2024年 ６月末 |
2024年 12月末 |
2025年 ６月末 |
|
日石横浜ビル |
100.0 |
100.0 |
100.0 |
98.4 |
99.5 |
98.4 |
99.8 |
99.8 |
99.2 |
99.8 |
（i）主要なテナントの概要
当期末現在における主要なテナント毎の賃貸面積及び年間賃料総額等は以下のとおりです。なお、ここに「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。また、ここに「テナント」とは、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借契約が締結されている賃借人及びマスターリース会社をいい、マスターリース会社から転貸を受けている転借人は含みません。
|
テナント名 |
業種 |
物件名称 |
賃貸面積 |
年間賃料 |
敷金・保証金 |
|||
|
賃貸面積 （㎡） （注１） |
比率 （％） （注２） |
年間賃料 総額 （千円） （注３） （注４） |
比率 （％） （注５） |
敷金・保証金の合計 （千円） （注６） （注７） |
比率 （％） （注８） |
|||
|
株式会社 第一ビルディング |
不動産業 |
大森ベルポートD館 芝二丁目ビルディング JEI浜松町ビル 台場ガーデンシティビル 川崎日進町ビルディング JEI両国ビル コアシティ立川 日石横浜ビル 横浜弁天通第一生命ビルディング JEI広島八丁堀ビル SE札幌ビル 大和南森町ビル JEI那覇ビル 広島第一生命OSビルディング 仙信ビル |
158,414.68 |
53.0 |
9,590,347 |
46.2 |
7,127,016 |
45.6 |
|
日鉄興和不動産 株式会社 |
不動産業 |
浜離宮インターシティ 興和西新橋ビル BIZCORE赤坂見附 BIZCORE神保町 BIZCORE渋谷 BIZCORE築地 アークヒルズフロントタワー |
52,665.77 |
17.6 |
4,118,225 |
19.8 |
3,399,706 |
21.7 |
|
主要なテナントの合計 |
211,080.45 |
70.6 |
13,708,572 |
66.0 |
10,526,722 |
67.3 |
||
|
ポートフォリオ全体の合計 |
298,990.44 |
100.0 |
20,772,996 |
100.0 |
15,637,622 |
100.0 |
||
（注１）テナントがマスターリース会社として転貸人となっている物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
（注２）賃貸面積の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の賃貸面積合計に対する比率を記載しています。
（注３）「年間賃料総額」欄には、当期末現在に保有する物件の第37期及び第38期の不動産賃貸事業収益の合計を記載しています。
（注４）年間賃料の開示の同意が得られていない物件に係る年間賃料を含む数値です。
（注５）年間賃料の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率を記載しています。
（注６）「敷金・保証金の合計」欄には、原則として、各物件に係る賃貸借契約に基づく当期末現在の敷金・保証金等の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額を記載しています。
（注７）敷金・保証金の開示の同意が得られていない物件に係る敷金・保証金を含む数値です。
（注８）敷金・保証金の「比率」欄には、原則として、当期末現在におけるポートフォリオ全体の敷金・保証金に対する比率を記載しています。
（ⅱ）主要なテナントへの賃貸条件
当期末現在における主要なテナントへの賃貸条件は以下のとおりです。
＜テナント名＞株式会社第一ビルディング
|
物件 番号 |
物件名称 |
契約期間満了日 |
契約更新の方法 |
|
Ⅰ－１ |
大森ベルポートD館 |
2026年６月28日 |
期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。 |
|
Ⅰ－２ |
芝二丁目ビルディング |
期間の定め無し |
該当事項はありません。 |
|
Ⅰ－３ |
JEI浜松町ビル |
2026年６月28日 |
期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。 |
|
Ⅰ－10 |
台場ガーデンシティビル |
2026年２月３日 |
期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。 |
|
Ⅲ－５ |
川崎日進町ビルディング |
2027年４月29日 |
期間満了の１年前までに意思表示がなされなければ５年間自動更新されます。 |
|
Ⅲ－７ |
JEI両国ビル |
2026年６月27日 |
期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。 |
|
Ⅲ－11 |
コアシティ立川 |
2026年３月31日 |
期間満了の６ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。 |
|
Ⅲ－12 |
日石横浜ビル |
2028年３月31日 |
|
|
Ⅲ－13 |
横浜弁天通第一生命 ビルディング |
2026年５月31日 |
期間満了の３ヶ月前までに意思表示がなされなければ１年間自動更新されます。 |
|
Ⅳ－３ |
JEI広島八丁堀ビル |
2026年５月21日 |
|
|
Ⅳ－４ |
SE札幌ビル |
2026年２月28日 |
|
|
Ⅳ－６ |
大和南森町ビル |
2026年３月31日 |
|
|
Ⅳ－７ |
JEI那覇ビル |
2025年12月６日 |
|
|
Ⅳ－８ |
広島第一生命OS ビルディング |
2026年５月31日 |
|
|
Ⅳ－９ |
仙信ビル |
2025年11月30日 |
＜テナント名＞日鉄興和不動産株式会社
|
物件 番号 |
物件名称 |
契約期間満了日 |
契約更新の方法 |
|
Ⅰ－12 |
浜離宮インターシティ |
2026年２月３日 |
いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。 |
|
Ⅰ－14 |
興和西新橋ビル |
2036年７月31日 |
いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに20年間更新され、以降も同様の扱いとされます。 |
|
Ⅰ－17 |
BIZCORE赤坂見附 |
2026年９月30日 |
いずれかの当事者が契約期間満了前の３ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。 |
|
Ⅰ－18 |
BIZCORE神保町 |
2026年６月24日 |
|
|
Ⅰ－19 |
BIZCORE渋谷 |
2026年７月31日 |
|
|
Ⅰ－20 |
BIZCORE築地 |
2026年７月３日 |
|
|
Ⅰ－22 |
アークヒルズ フロントタワー |
2026年４月15日 |
いずれかの当事者が契約期間満了前の６ヶ月前までに、書面による別段の意思表示をしない場合には、さらに１年間更新され、以降も同様の扱いとされます。 |
（参考）上位10エンドテナントの状況
当期末現在における上位10エンドテナントの状況は以下のとおりです。なお、ここで「上位10エンドテナント」とは、特定のエンドテナントに対する賃貸面積（当期末保有資産の複数を同一のエンドテナントが賃借している場合は、その賃貸面積の合計）が全賃貸面積に占める割合の高い順に10位までのエンドテナントを指します。
|
エンドテナント名 |
業種 |
物件名称 |
賃貸面積 （㎡） |
面積比率 （％） |
|
株式会社日立リアルエステートパートナーズ |
不動産業 |
大森ベルポートD館 JEI広島八丁堀ビル SE札幌ビル 横浜弁天通第一生命ビルディング 青葉通プラザ |
12,381.05 |
4.1 |
|
株式会社長谷工コーポレーション |
建設業 |
芝二丁目ビルディング |
9,284.18 |
3.1 |
|
（注） |
（注） |
日石横浜ビル |
9,148.77 |
3.1 |
|
（注） |
（注） |
（注） |
7,286.83 |
2.4 |
|
（注） |
（注） |
（注） |
6,572.84 |
2.2 |
|
（注） |
（注） |
（注） |
6,539.19 |
2.2 |
|
（注） |
（注） |
（注） |
5,903.64 |
2.0 |
|
カナデビア株式会社 |
機械 |
大森ベルポートD館 |
5,383.97 |
1.8 |
|
株式会社J‐POWERビジネスサービス |
サービス業 |
BIZCORE築地 |
4,829.68 |
1.6 |
|
（注） |
（注） |
アークヒルズフロントタワー 大森ベルポートD館 |
4,098.23 |
1.4 |
|
上位10エンドテナントの合計 |
71,428.38 |
23.9 |
||
|
ポートフォリオ全体の合計 |
298,990.44 |
100.0 |
||
（注）同意が得られていないため非開示としています。
本投資法人は、当期末保有資産にかかる不動産及び信託不動産について、建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）及びPML評価報告書（以下、両報告書をあわせて「建物状況調査報告書等」ということがあります。）を取得しています。建物状況調査報告書には、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等が記載され、PML評価報告書は耐震性能に係る評価を記載しています。以下は、建物状況調査報告書等からの抜粋事項であり、建物状況調査報告書等の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
(2025年６月30日時点)
|
物件 番号 |
名称 |
建物状況調査報告書（注１） |
PML評価報告書 （注４）（注５） |
||
|
長期修繕費 （千円） （注２）（注３） |
建物再調達価格 （百万円） （注３） |
調査年月 |
PML （％） |
||
|
Ⅰ-1 |
大森ベルポートD館 |
226,714 |
24,454 |
2024年９月 |
4.5 |
|
Ⅰ-2 |
芝二丁目ビルディング |
80,847 |
7,747 |
2023年10月 |
5.8 |
|
Ⅰ-3 |
JEI浜松町ビル |
28,375 |
2,321 |
2019年11月 |
7.9 |
|
Ⅰ-8 |
赤坂インターシティ |
38,081 |
7,586 |
2022年３月 |
1.8 |
|
Ⅰ-10 |
台場ガーデンシティビル |
37,500 |
5,944 |
2020年10月 |
6.3 |
|
Ⅰ-12 |
浜離宮インターシティ |
46,163 |
17,820 |
2021年９月 |
0.2 |
|
Ⅰ-14 |
興和西新橋ビル |
54,868 |
5,344 |
2022年９月 |
4.7 |
|
Ⅰ-15 |
マンサード代官山 |
15,421 |
3,010 |
2021年４月 |
5.3 |
|
Ⅰ-16 |
赤坂インターシティAIR |
7,222 |
2,008 |
2023年４月 |
1.9 |
|
Ⅰ-17 |
BIZCORE赤坂見附 |
7,159 |
1,153 |
2024年２月 |
5.7 |
|
Ⅰ-18 |
BIZCORE神保町 |
17,578 |
2,515 |
2021年３月 |
7.0 |
|
Ⅰ-19 |
BIZCORE渋谷 |
5,379 |
1,410 |
2022年６月 |
5.4 |
|
Ⅰ-20 |
BIZCORE築地 |
12,455 |
2,478 |
2023年４月 |
5.0 |
|
Ⅰ-21 |
大崎ブライトタワー ・大崎ブライトプラザ |
13,627 |
3,399 |
2023年６月 |
1.7 |
|
Ⅰ-22 |
アークヒルズフロントタワー |
32,829 |
5,752 |
2024年11月 |
1.8 |
|
Ⅱ-1 |
NHK名古屋放送センタービル |
139,126 |
11,151 |
2025年４月 |
4.0 |
|
Ⅱ-4 |
グランフロント大阪 （うめきた広場・南館） |
22,046 |
4,231 |
2024年８月 |
3.2 |
|
Ⅱ-5 |
グランフロント大阪（北館） |
34,709 |
6,417 |
2024年８月 |
3.2 |
|
Ⅲ-1 |
武蔵小杉タワープレイス |
124,407 |
15,762 |
2024年５月 |
4.2 |
|
Ⅲ-5 |
川崎日進町ビルディング |
94,144 |
6,997 |
2024年10月 |
5.5 |
|
Ⅲ-7 |
JEI両国ビル |
33,720 |
2,786 |
2025年４月 |
6.8 |
|
Ⅲ-11 |
コアシティ立川 |
23,417 |
5,278 |
2022年９月 |
2.6 |
|
Ⅲ-12 |
日石横浜ビル |
269,222 |
32,262 |
2023年11月 |
1.4 |
|
Ⅲ-13 |
横浜弁天通第一生命ビルディング |
13,402 |
1,358 |
2023年１月 |
8.3 |
|
Ⅲ-14 |
新横浜アリーナ通りビル |
11,940 |
1,240 |
2022年10月 |
8.2 |
|
Ⅳ-3 |
JEI広島八丁堀ビル |
17,322 |
2,907 |
2022年８月 |
0.8 |
|
Ⅳ-4 |
SE札幌ビル |
51,028 |
5,511 |
2022年２月 |
0.2 |
|
Ⅳ-5 |
青葉通プラザ |
22,875 |
3,734 |
2023年５月 |
0.1未満 |
|
Ⅳ-6 |
大和南森町ビル |
24,623 |
2,834 |
2023年５月 |
3.2 |
|
Ⅳ-7 |
JEI那覇ビル |
14,803 |
1,557 |
2020年９月 |
5.3 |
|
Ⅳ-8 |
広島第一生命OSビルディング |
43,633 |
4,663 |
2023年１月 |
0.9 |
|
Ⅳ-9 |
仙信ビル |
8,654 |
794 |
2024年４月 |
1.7 |
|
Ⅳ-10 |
札幌大手町ビル |
21,455 |
2,142 |
2021年９月 |
1.9 |
|
合計 |
1,594,744 |
204,572 |
|
2.2 |
|
（注１）各物件の建物状況調査報告書の作成会社は、以下のとおりです。作成会社と本投資法人及び本資産運用会社の間には、特別の利害関係
はありません。
|
作成会社 |
物件名称 |
|
日本管財株式会社 |
大森ベルポートD館・NHK名古屋放送センタービル・JEI両国ビル |
|
株式会社シミズ・ビルライフケア |
芝二丁目ビルディング |
|
清水建設株式会社 |
JEI浜松町ビル |
|
SOMPOリスクマネジメント株式会社 |
赤坂インターシティ・台場ガーデンシティビル・浜離宮インターシティ・興和西新橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティAIR・BIZCORE神保町・BIZCORE渋谷・BIZCORE築地・アークヒルズフロントタワー・川崎日進町ビルディング・コアシティ立川・日石横浜ビル・横浜弁天通第一生命ビルディング・新横浜アリーナ通りビル・JEI広島八丁堀ビル・SE札幌ビル・青葉通プラザ・大和南森町ビル・JEI那覇ビル・広島第一生命OSビルディング・仙信ビル |
|
東京海上ディーアール株式会社 |
BIZCORE赤坂見附・大崎ブライトタワー・大崎ブライトプラザ・グランフロント大阪（うめきた広場・南館）・グランフロント大阪（北館）・武蔵小杉タワープレイス・札幌大手町ビル |
（注２）長期修繕費には、12年以内に必要とする修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注３）物件が共有の場合には、建物状況報告書に記載の金額に本投資法人の保有持分割合を考慮した金額を記載しています。
（注４）SOMPOリスクマネジメント株式会社が評価したPMLを記載し、合計欄には、ポートフォリオ全体のPMLを記載しています。
（注５）当期末保有資産で地震保険を付保しているものはありません。
① 資本的支出の予定
当期末現在において、本投資法人がその当期末保有資産につき、計画している改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、以下の工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
|
不動産等の名称 |
所在地 |
目的 |
予定期間 |
工事予定金額（百万円） |
||
|
総額 |
当期 支払額 |
既支払 総額 |
||||
|
芝二丁目ビルディング |
東京都港区 |
吸収式冷温水発生機更新 |
自 2025年９月 至 2025年12月 |
278 |
- |
- |
|
日石横浜ビル |
神奈川県横浜市 |
専有部LED化（第２期） |
自 2025年８月 至 2025年12月 |
116 |
- |
- |
|
青葉通プラザ |
宮城県仙台市 |
エレベータ制御リニューアル（第３期） |
自 2025年７月 至 2025年12月 |
61 |
- |
- |
|
札幌大手町ビル |
北海道札幌市 |
貸室整備 |
自 2025年10月 至 2025年12月 |
50 |
- |
- |
|
浜離宮インターシティ |
東京都港区 |
専有部・共用部LED化 |
自 2025年７月 至 2025年12月 |
48 |
- |
- |
|
SE札幌ビル |
北海道札幌市 |
専有部LED化（第２期） |
自 2025年11月 至 2025年12月 |
46 |
- |
- |
|
芝二丁目ビルディング |
東京都港区 |
外壁補修（第４期） |
自 2025年４月 至 2025年７月 |
38 |
- |
- |
|
SE札幌ビル |
北海道札幌市 |
受変電設備更新（第３期） |
自 2025年９月 至 2025年12月 |
37 |
- |
- |
|
芝二丁目ビルディング |
東京都港区 |
外壁補修（第３期） |
自 2025年２月 至 2025年７月 |
35 |
- |
- |
|
広島第一生命 OSビルディング |
広島県広島市 |
専有部LED化（第３期） |
自 2025年10月 至 2025年12月 |
33 |
- |
- |
|
日石横浜ビル |
神奈川県横浜市 |
蒸気ヘッダーバルブ他交換 |
自 2025年10月 至 2025年12月 |
32 |
- |
- |
|
横浜弁天通第一生命 |
神奈川県横浜市 |
専有部LED化（第１期） |
自 2025年９月 至 2025年12月 |
14 |
- |
- |
② 期中の資本的支出
当期中に本投資法人が実施した資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。当期の資本的支出は1,436百万円であり、当期に費用に区分された修繕費169百万円とあわせ1,605百万円の工事を実施しています。
|
不動産等の名称 |
所在地 |
目的 |
実施期間 |
支払金額 （百万円） |
|
NHK名古屋放送 センタービル |
愛知県名古屋市 |
中央監視・ビルマルチマンマシン更新 |
自 2023年10月 至 2025年３月 |
92 |
|
浜離宮インターシティ |
東京都港区 |
専用部・共用部LED化（第１期） |
自 2025年３月 至 2025年５月 |
72 |
|
日石横浜ビル |
神奈川県横浜市 |
専有部LED化（第１期） |
自 2025年５月 至 2025年６月 |
70 |
|
新横浜アリーナ通りビル |
神奈川県横浜市 |
貸室整備 |
自 2024年11月 至 2025年２月 |
61 |
|
武蔵小杉タワープレイス |
神奈川県川崎市 |
非常用エレベータ更新（第２期） |
自 2025年１月 至 2025年３月 |
53 |
|
川崎日進町ビルディング |
神奈川県川崎市 |
非常用エレベータ制御 |
自 2025年４月 至 2025年６月 |
47 |
|
武蔵小杉タワープレイス |
神奈川県川崎市 |
外壁改修(低層) |
自 2024年10月 至 2025年２月 |
47 |
|
浜離宮インターシティ |
東京都港区 |
機械式駐車設備整備 |
自 2025年１月 至 2025年６月 |
38 |
|
SE札幌ビル |
北海道札幌市 |
専有部LED化（第１期） |
自 2025年５月 至 2025年６月 |
35 |
|
NHK名古屋放送 |
愛知県名古屋市 |
エレベータ更新 |
自 2024年９月 至 2025年１月 |
34 |
|
青葉通プラザ |
宮城県仙台市 |
エレベータ制御リニューアル |
自 2025年１月 至 2025年３月 |
33 |
|
その他の工事 |
|
848 |
||
|
合計 |
1,436 |
|||
③ 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フローの中から大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を以下のとおり積立てています。
|
項目 |
第34期 自 2023年１月１日 至 2023年６月30日 |
第35期 自 2023年７月１日 至 2023年12月31日 |
第36期 自 2024年１月１日 至 2024年６月30日 |
第37期 自 2024年７月１日 至 2024年12月31日 |
第38期 自 2025年１月１日 至 2025年６月30日 |
|
当期首積立金残高 （百万円） |
447 |
414 |
578 |
207 |
311 |
|
当期積立額 （百万円） |
851 |
724 |
696 |
492 |
745 |
|
当期積立金取崩額 （百万円） |
884 |
560 |
1,067 |
388 |
854 |
|
次期繰越額 （百万円） |
414 |
578 |
207 |
311 |
202 |