目次

 

　１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………

２

　（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………

２

　（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………

３

　２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………

５

　（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………

５

　（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………

７

　（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………

８

　（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………

10

　（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………

11

　（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………

12

　（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………

12

　（８）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………

13

　（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………

24

　３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………

25

　（１）投資状況 …………………………………………………………………………………………………………

25

　（２）投資資産 …………………………………………………………………………………………………………

26

 

１．運用状況

(１）運用状況

①当期の概況

Ａ．投資法人の主な推移

投資法人みらいは、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が設立企画人となり、2015年12月４日に出資金150百万円（750口）で設立され、2016年12月16日に株式会社東京証券取引所 不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3476）。当期末現在において、発行済投資口の総口数は1,907,440口、保有物件は44物件（取得価格合計177,974百万円）となっています。

本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」（注）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュ・フローの獲得と持続的な投資主価値の成長を目指します。

（注）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。

 

Ｂ．運用環境と運用実績

当期におけるわが国経済は、2025年１-３月期の実質GDP成長率が前期比△0.2％（速報値）となり、輸入の大幅増加を受けた外需の落ち込みが影響したことでマイナス成長となりましたが、設備投資等の内需は引き続き堅調に推移しており、国内経済は緩やかながらも拡大基調が続いています。一方で、これまで堅調に推移してきた個人消費に足踏みの兆しが見られるほか、米国通商政策に起因する世界経済減速への懸念、各地で深刻化する地政学的リスク、国内物価の高止まりなどにより世界経済の不確実性は一段と高まっており、今後の景気動向については依然として予断を許さない状況が続いています。

このような環境のもと、本投資法人は、2025年２月18日に「MIテラス横浜西口」（取得価格2,355百万円）及び「NPC富山駅前スクエア（底地）」（取得価格1,020百万円）、2025年３月10日に「MIテラス名古屋葵」（取得価格4,525百万円）を取得しました。また、2025年２月17日に「渋谷ワールドイーストビル」（譲渡価格5,900百万円）及び「ミ・ナーラ」（譲渡価格2,650百万円）を譲渡しました。

内部成長面においては、訪日外国人の増加及び国内旅行需要の回復によりホテル分野におけるさらなる収益の改善が進んだほか、都内結婚式場と地域密着型商業施設ではテナント売上の増加に伴う変動賃料収入が見られるなど、インフレ環境下においても着実に内部成長基盤の構築を進めています。オフィス賃貸市場においては、東京都心及び地方主要都市において企業の堅調なオフィス需要を背景とした空室率の低下及び賃料の上昇傾向が見られており、本投資法人のオフィス物件においても稼働率及び賃料水準の改善に伴いNOIが改善傾向にあります。

当期末現在における運用資産は44物件、取得価格の合計は177,974百万円、総賃貸可能面積は358,417.97㎡、稼働率は99.1％となっています。

 

Ｃ．資金調達の概要

本投資法人は、当期において、2024年11月29日に返済期限の到来した借入金5,000百万円の返済にあたり同日付で長期借入金5,000百万円、2024年12月30日に返済期限の到来した借入金1,000百万円の返済にあたり同日付で長期借入金1,000百万円、2025年４月30日に返済期限の到来した借入金3,500百万円の返済にあたり同日付で長期借入金3,500百万円の資金の借入を行いました。

当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は91,900百万円（うち、１年内返済予定の長期借入金8,500百万円、長期借入金77,200百万円、投資法人債6,200百万円）となっています。

なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高3,000百万円）。

 

Ｄ．業績及び分配の概要

上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益8,419百万円、営業利益2,984百万円、経常利益2,573百万円、当期純利益2,572百万円を計上しました。

当期の利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図し、将来の分配金の安定化のため、172,925,541円を内部留保することとし、当期未処分利益から上記内部留保額を控除した全額の2,588,396,080円を利益分配金として分配することとしました。以上の結果、当期の投資口１口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）は1,357円となりました。

 

②次期の見通し

Ａ．今後の運用環境

今後の日本経済は、堅調な企業収益、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の回復、緩和的な金融政策等に支えられ、緩やかな成長基調が続くものと予想されます。消費者物価については、2026年度には前年度比で１％台まで低下するとの予測がある一方で、継続的な円安や人手不足、需給ギャップの改善及び賃金と物価の好循環の強まりなどを背景に、中長期的には緩やかな物価上昇が続くと見込まれます。なお、米国の通商政策が世界経済に及ぼす影響、資源価格や輸入物価の動向、企業による賃金・価格設定行動など日本経済を取り巻く不確実性は依然として高く、金融・為替市場の動向とそれらが経済及び物価に与える影響については、引き続き注視が必要です。

 

Ｂ．対処すべき課題と今後の運用方針

本投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指し、戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセット及びディフェンシブ性の高い底地の組入れ等の具体的施策を実行しました。今後も引き続きリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、本投資法人の成長に資する以下の施策を推進する予定です。

● 外部成長戦略

　本投資法人は、アセットクラスの特性や不動産賃貸市場の動向を注視し、「賢守×共攻」のコンセプトに合わせた多様なアセットタイプの取得検討を継続してきました。今後については、新たな中期経営計画のコンセプトである「賢守×成長」のもとで安定的な分配金成長を実現するため、引き続きアセットタイプ別の投資比率だけではなく、金利上昇やコスト面のインフレへの対応を見据えて賃貸借契約のキャッシュ・フロー特性を意識したポートフォリオの構築を目指しており、アップサイドの見込める変動及び短期契約比率の引き上げを図る方針です。

● ポートフォリオ・マネジメント

　オフィス賃貸市場は、東京都心でまとまった物件供給がある状況下においても立地改善や拡張を目的とする需要に支えられ空室率の低下とともに賃料の改善が着実に進んでおり、周辺部にも需要の拡大が見られ一定の空室消化とともにフリーレント期間の短縮を通じた実質賃料の改善が進んでいます。また、地方圏の中規模オフィスにおいては、テナント契約更改と入替に際してレントギャップ解消が進むことでNOIが改善傾向にあります。

　商業施設では、売上連動契約が締結されている都内結婚式場と地域密着型物件の売上向上に伴う変動賃料の安定的な収受を、インフレやインバウンド消費の拡大によってテナント売上改善が期待される都市型商業施設では賃料増額を目指します。

　ホテルについても、契約期限が到来した固定賃料物件において変動賃料を含む契約に切り替えたことでアップサイド余地が増加しており、コロナ禍前と比較可能な変動賃料物件の第18期賃料合計額はコロナ禍前を上回る実績をあげており、今後も成長ドライバーとしての役割が期待されます。

● 財務戦略

　本投資法人の有利子負債調達は、直近の金利上昇を踏まえ、当面の１口当たり分配金水準の安定化と長期的なコスト増加のバランスを考慮しながら、一部を変動金利で運用しています。今後も長期的なコスト上昇リスクをコントロールしつつ、一定の固定化比率を意識しながら健全な財務運営を継続する方針です。

 

③決算後に生じた重要な事実

　該当事項はありません。

 

(２）投資リスク

最近の有価証券報告書（2025年１月31日提出）における「投資リスク」をご参照ください。

2025年10月期及び2026年４月期の運用状況の見通しの前提条件

項目

前提条件

計算期間

・2025年10月期：2025年５月１日～2025年10月31日（184日）

・2026年４月期：2025年11月１日～2026年４月30日（181日）

運用資産

・本日現在本投資法人が保有している不動産及び不動産信託受益権（合計44物件）（以下「運用資産」といいます。）を前提としています。

・運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。

・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

発行済投資口

の総口数

・本書の日付現在の発行済投資口数1,907,440口を前提としています。

・2026年４月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。

有利子負債

・本書の日付現在の有利子負債総額91,900百万円のうち、2025年10月期中に返済期限が到来する１年内返済予定の長期借入金7,000百万円及び2026年４月期中に返済期限が到来する１年内返済予定の長期借入金1,500百万円については、リファイナンスにより長期化することを前提としています。

・2025年10月期末時点及び2026年４月期末時点における有利子負債残高は91,900百万円となることを見込んでいます。

・2025年10月期末及び2026年４月期末における総資産LTV（有利子負債比率）は49％程度となる見込みです。

・総資産LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。

総資産LTV（％） = 有利子負債総額÷総資産×100

営業収益

・保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市場動向（空室率及び賃料水準等）及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。

営業費用

・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や各物件の前所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出しています。

・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税等」といいます。）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。

・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本資産運用会社が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に営業期間による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意ください。

・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。

・賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。

 

2025年10月期

2026年４月期

外注委託費：

307百万円

283百万円

水道光熱費：

532百万円

463百万円

公租公課：

455百万円

457百万円

修繕費：

200百万円

93百万円

その他賃貸事業費用：

200百万円

173百万円

減価償却費：

770百万円

791百万円

・その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2025年10月期に627百万円、2026年４月期に601百万円を見込んでいます。

営業外費用

・営業外費用（支払利息その他借入関連費用等）として、2025年10月期に464百万円、2026年４月期に486百万円を見込んでいます。

１口当たり

分配金

（利益超過分配金は含まない）

・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。

・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。

１口当たり

利益超過分配金

・利益超過の分配については、現時点では行う予定はありません。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。

・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

 

２．財務諸表

（１）貸借対照表

 

 

（単位：千円）

 

前期

（2024年10月31日)

当期

（2025年４月30日)

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

3,389,689

4,172,834

信託現金及び信託預金

2,941,011

2,662,490

営業未収入金

274,195

286,193

前払費用

172,971

154,642

未収還付法人税等

74

-

その他

21

1,778

流動資産合計

6,777,964

7,277,939

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物

500,478

500,478

減価償却累計額

△54,505

△63,087

建物（純額）

445,972

437,391

構築物

564

564

減価償却累計額

△564

△564

構築物（純額）

0

0

機械及び装置

23,156

26,587

減価償却累計額

△2,458

△3,673

機械及び装置（純額）

20,698

22,914

工具、器具及び備品

288

598

減価償却累計額

△72

△101

工具、器具及び備品（純額）

215

496

土地

4,235,946

4,235,946

信託建物

※１ 43,023,776

※１ 40,829,662

減価償却累計額

△8,266,857

△8,099,576

信託建物（純額）

34,756,919

32,730,086

信託構築物

283,368

245,474

減価償却累計額

△86,492

△71,127

信託構築物（純額）

196,876

174,346

信託機械及び装置

289,370

302,825

減価償却累計額

△114,588

△125,895

信託機械及び装置（純額）

174,782

176,929

信託工具、器具及び備品

※１ 483,111

※１ 318,544

減価償却累計額

△218,154

△113,373

信託工具、器具及び備品（純額）

264,957

205,170

信託土地

140,147,895

141,647,773

信託建設仮勘定

178,970

387,155

有形固定資産合計

180,423,234

180,018,211

無形固定資産

 

 

ソフトウエア

6,293

3,164

その他

231

231

無形固定資産合計

6,525

3,395

投資その他の資産

 

 

長期前払費用

319,660

258,901

差入保証金

11,006

10,106

その他

650,282

805,921

投資その他の資産合計

980,948

1,074,928

固定資産合計

181,410,708

181,096,535

 

 

 

 

（単位：千円）

 

前期

（2024年10月31日)

当期

（2025年４月30日)

繰延資産

 

 

投資法人債発行費

39,289

36,298

繰延資産合計

39,289

36,298

資産合計

188,227,962

188,410,774

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

715,722

683,170

未払分配金

7,584

7,356

１年内返済予定の長期借入金

16,500,000

8,500,000

未払金

585,091

585,414

未払費用

1,636

1,936

未払法人税等

605

936

未払消費税等

339,052

268,497

前受金

756,854

705,910

預り金

478

3,135

その他

27,008

32,551

流動負債合計

18,934,033

10,788,910

固定負債

 

 

投資法人債

6,200,000

6,200,000

長期借入金

69,200,000

77,200,000

預り敷金及び保証金

149,526

149,526

信託預り敷金及び保証金

5,980,861

5,931,846

その他

516,567

522,169

固定負債合計

82,046,955

90,003,542

負債合計

100,980,989

100,792,453

純資産の部

 

 

投資主資本

 

 

出資総額

84,066,212

84,066,212

剰余金

 

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

2,586,612

2,761,321

剰余金合計

2,586,612

2,761,321

投資主資本合計

86,652,825

86,827,534

評価・換算差額等

 

 

繰延ヘッジ損益

594,147

790,786

評価・換算差額等合計

594,147

790,786

純資産合計

※３ 87,246,973

※３ 87,618,320

負債純資産合計

188,227,962

188,410,774

 

（２）損益計算書

 

 

（単位：千円）

 

前期

自　2024年５月１日

至　2024年10月31日

当期

自　2024年11月１日

至　2025年４月30日

営業収益

 

 

賃貸事業収入

※１ 5,146,992

※１ 5,126,532

その他賃貸事業収入

※１ 1,054,256

※１ 901,355

不動産等売却益

-

※２ 2,391,201

営業収益合計

6,201,248

8,419,089

営業費用

 

 

賃貸事業費用

※１ 2,821,734

※１ 2,551,791

不動産等売却損

-

※３ 2,245,149

資産運用報酬

510,791

508,694

資産保管手数料

10,749

10,791

一般事務委託手数料

21,174

23,177

役員報酬

3,676

3,676

その他営業費用

56,613

91,703

営業費用合計

3,424,741

5,434,984

営業利益

2,776,507

2,984,105

営業外収益

 

 

受取利息

485

2,664

未払分配金除斥益

646

1,820

還付加算金

663

-

営業外収益合計

1,795

4,485

営業外費用

 

 

支払利息

297,138

332,171

投資法人債利息

23,300

23,300

投資法人債発行費償却

2,990

2,990

融資関連費用

53,947

53,423

その他

-

3,000

営業外費用合計

377,376

414,885

経常利益

2,400,927

2,573,705

税引前当期純利益

2,400,927

2,573,705

法人税、住民税及び事業税

605

1,344

法人税等調整額

2,474

-

法人税等合計

3,079

1,344

当期純利益

2,397,847

2,572,360

前期繰越利益

188,765

188,960

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

2,586,612

2,761,321

 

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自　2024年５月１日　至　2024年10月31日）

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

投資主資本合計

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

当期首残高

84,066,212

2,382,321

2,382,321

86,448,533

当期変動額

 

 

 

 

剰余金の配当

 

△2,193,556

△2,193,556

△2,193,556

当期純利益

 

2,397,847

2,397,847

2,397,847

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

 

 

 

 

当期変動額合計

-

204,291

204,291

204,291

当期末残高

※１ 84,066,212

2,586,612

2,586,612

86,652,825

 

 

 

 

（単位：千円）

 

評価・換算差額等

純資産合計

 

繰延ヘッジ損益

評価・換算差額等合計

当期首残高

537,921

537,921

86,986,454

当期変動額

 

 

 

剰余金の配当

 

 

△2,193,556

当期純利益

 

 

2,397,847

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

56,226

56,226

56,226

当期変動額合計

56,226

56,226

260,518

当期末残高

594,147

594,147

87,246,973

 

当期（自　2024年11月１日　至　2025年４月30日）

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

投資主資本合計

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

当期首残高

84,066,212

2,586,612

2,586,612

86,652,825

当期変動額

 

 

 

 

剰余金の配当

 

△2,397,652

△2,397,652

△2,397,652

当期純利益

 

2,572,360

2,572,360

2,572,360

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

 

 

 

 

当期変動額合計

-

174,708

174,708

174,708

当期末残高

※１ 84,066,212

2,761,321

2,761,321

86,827,534

 

 

 

 

（単位：千円）

 

評価・換算差額等

純資産合計

 

繰延ヘッジ損益

評価・換算差額等合計

当期首残高

594,147

594,147

87,246,973

当期変動額

 

 

 

剰余金の配当

 

 

△2,397,652

当期純利益

 

 

2,572,360

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

196,639

196,639

196,639

当期変動額合計

196,639

196,639

371,347

当期末残高

790,786

790,786

87,618,320

 

（４）金銭の分配に係る計算書

 

 

（単位：円）

 

前期

自　2024年５月１日

至　2024年10月31日

当期

自　2024年11月１日

至　2025年４月30日

Ⅰ　当期未処分利益

2,586,612,949

2,761,321,621

Ⅱ　分配金の額

2,397,652,080

2,588,396,080

（投資口１口当たり分配金の額）

(1,257)

(1,357)

Ⅲ　次期繰越利益

188,960,869

172,925,541

分配金の額の算出方法

　本投資法人の規約第36条第１項に定める方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、将来の分配金の安定化のため、188,960,869円を内部留保することとし、当期未処分利益から上記内部留保額を控除した全額の2,397,652,080円を利益分配金として分配することとしました。

　本投資法人の規約第36条第１項に定める方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、将来の分配金の安定化のため、172,925,541円を内部留保することとし、当期未処分利益から上記内部留保額を控除した全額の2,588,396,080円を利益分配金として分配することとしました。

 

（５）キャッシュ・フロー計算書

 

 

（単位：千円）

 

前期

自　2024年５月１日

至　2024年10月31日

当期

自　2024年11月１日

至　2025年４月30日

営業活動によるキャッシュ・フロー

 

 

税引前当期純利益

2,400,927

2,573,705

減価償却費

805,505

789,497

投資法人債発行費償却

2,990

2,990

受取利息

△485

△2,664

支払利息

320,438

355,471

固定資産除却損

-

1,087

営業未収入金の増減額（△は増加）

△14,835

△11,998

前払費用の増減額（△は増加）

△37,402

18,328

未収消費税等の増減額（△は増加）

211,917

-

営業未払金の増減額（△は減少）

61,395

△105,641

未払金の増減額（△は減少）

45,857

323

未払消費税等の増減額（△は減少）

339,052

△70,555

前受金の増減額（△は減少）

△692

△50,943

長期前払費用の増減額（△は増加）

△75,458

60,759

信託有形固定資産の売却による減少額

-

8,266,042

その他

△60

3,573

小計

4,059,148

11,829,975

利息の受取額

485

2,664

利息の支払額

△320,318

△355,171

法人税等の支払額

△30,825

△938

営業活動によるキャッシュ・フロー

3,708,490

11,476,530

投資活動によるキャッシュ・フロー

 

 

定期預金の預入による支出

-

△800,000

有形固定資産の取得による支出

-

△3,430

信託有形固定資産の取得による支出

△592,034

△8,551,215

信託預り敷金及び保証金の返還による支出

△205,401

△471,743

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

129,105

422,728

その他の支出

-

41,900

投資活動によるキャッシュ・フロー

△668,330

△9,361,760

財務活動によるキャッシュ・フロー

 

 

短期借入金の返済による支出

△500,000

-

長期借入れによる収入

2,000,000

9,500,000

長期借入金の返済による支出

△1,500,000

△9,500,000

分配金の支払額

△2,193,813

△2,396,059

その他の支出

△12,459

△14,086

財務活動によるキャッシュ・フロー

△2,206,272

△2,410,146

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

833,887

△295,376

現金及び現金同等物の期首残高

5,314,813

6,148,701

現金及び現金同等物の期末残高

※１ 6,148,701

※１ 5,853,324

 

（６）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

 

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記

 

１．固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産(信託財産を含む)

定額法を採用しています。

なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

建物　　　　　　　　２～64年

構築物　　　　　　　２～40年

機械及び装置　　　　５～29年

工具、器具及び備品　２～15年

(2) 無形固定資産

　自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しています。

(3) リース資産

所有権移転ファイナンス・リース取引に係るリース資産

　自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産

　リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。

(4) 長期前払費用

定額法を採用しています。

２．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費

償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

３．収益及び費用の計上基準

(1) 固定資産税等の処理方法

　保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

　なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において該当無く、当期において30,038千円です。

(2) 収益に関する計上基準

　本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。

①不動産等の売却

　不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。

②水道光熱費収入

　水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。

４．ヘッジ会計の方法

(1) ヘッジ会計の方法

　繰延ヘッジ処理によっています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。

(2）ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段　金利スワップ取引

ヘッジ対象　借入金金利

(3）ヘッジ方針

　本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。

(4）ヘッジ有効性評価の方法

　ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。

５．キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）の範囲

　手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

６．その他財務諸表作成のための基礎となる事項

(1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

　保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。

　なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。

①　信託現金及び信託預金

②　信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定

③　信託預り敷金及び保証金

(2）控除対象外消費税額等の処理方法

　資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。

 

（８）財務諸表に関する注記事項

［貸借対照表に関する注記］

※１　有形固定資産の圧縮記帳額

国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

（単位:千円）

 

前期

(2024年10月31日)

当期

(2025年４月30日)

信託建物

213,030

213,030

信託工具、器具及び備品

328

328

 

　２　コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。

（単位:千円）

 

前期

(2024年10月31日)

当期

(2025年４月30日)

コミットメントライン契約の総額

3,000,000

3,000,000

当期末借入残高

－

－

当期末未実行枠残高

3,000,000

3,000,000

 

※３　投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額

（単位:千円）

 

前期

(2024年10月31日)

当期

(2025年４月30日)

50,000

50,000

 

［損益計算書に関する注記］

※１　不動産賃貸事業損益の内訳

(単位：千円)

 

前期

自 2024年５月１日

至 2024年10月31日

当期

自 2024年11月１日

至 2025年４月30日

Ａ．不動産賃貸事業収入

 

 

 

 

賃貸事業収入

 

 

 

 

賃料収入

4,717,623

 

4,689,743

 

地代収入

249,670

 

258,648

 

共益費収入

179,699

5,146,992

178,139

5,126,532

その他賃貸事業収入

 

 

 

 

水道光熱費収入

791,329

 

662,994

 

その他賃貸収入

262,927

1,054,256

238,361

901,355

不動産賃貸事業収入合計

 

6,201,248

 

6,027,888

Ｂ．不動産賃貸事業費用

 

 

 

 

賃貸事業費用

 

 

 

 

外注委託費

400,528

 

360,424

 

水道光熱費

695,610

 

536,827

 

公租公課

505,071

 

491,832

 

修繕費

111,438

 

127,877

 

減価償却費

804,527

 

789,296

 

固定資産除却損

－

 

1,087

 

その他賃貸事業費用

304,557

 

244,444

 

不動産賃貸事業費用合計

 

2,821,734

 

2,551,791

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ）

 

3,379,514

 

3,476,097

 

※２　不動産等売却益の内訳

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

（単位：千円）

渋谷ワールドイーストビル

不動産等売却収入

5,900,000

不動産等売却原価

3,355,428

その他売却費用

153,370

不動産等売却益

2,391,201

 

※３　不動産等売却損の内訳

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

（単位：千円）

ミ・ナーラ

不動産等売却収入

2,718,633

不動産等売却原価

4,912,151

その他売却費用

51,631

不動産等売却損

2,245,149

 

 

［投資主資本等変動計算書に関する注記］

※１　発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

 

前期

自 2024年５月１日

至 2024年10月31日

当期

自 2024年11月１日

至 2025年４月30日

発行可能投資口総口数

20,000,000口

20,000,000口

発行済投資口の総口数

1,907,440口

1,907,440口

 

 

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］

※１　現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（単位:千円）

 

 

前期

自 2024年５月１日

至 2024年10月31日

当期

自 2024年11月１日

至 2025年４月30日

現金及び預金

3,389,689

4,172,834

信託現金及び信託預金

2,941,011

2,662,490

使途制限付信託預金（注）

△182,000

△182,000

預入期間が３ヶ月を超える定期預金

－

△800,000

現金及び現金同等物

6,148,701

5,853,324

（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。

 

［リース取引に関する注記］

１．ファイナンス・リース取引（借主側）

所有権移転ファイナンス・リース取引

（１）リース資産の内容

主として信託建物です。

（２）減価償却の方法

　当該資産の減価償却の方法については、自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。

所有権移転外ファイナンス・リース取引

（１）リース資産の内容

主として信託工具、器具及び備品です。

（２）減価償却の方法

　当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。

 

２．オペレーティング・リース取引（貸主側）

（単位：千円）

 

前期

2024年10月31日

当期

2025年４月30日

未経過リース料

 

 

１年内

4,360,066

3,931,617

１年超

34,730,298

32,829,279

合計

39,090,365

36,760,897

 

 

［金融商品に関する注記］

１．金融商品の状況に関する事項

（１）金融商品に対する取組方針

　本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。

資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討します。

デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。

余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。

 

（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

　預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。

　借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。

　また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「４．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。

 

（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

　金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

 

２．金融商品の時価等に関する事項

2024年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

（単位：千円）

 

 

貸借対照表計上額

時価

差額

(1) 1年内返済予定の長期借入金

16,500,000

16,498,304

△1,695

(2) 投資法人債

6,200,000

5,856,000

△344,000

(3) 長期借入金

69,200,000

69,094,016

△105,983

負債計

91,900,000

91,448,321

△451,678

(4) デリバティブ取引 (※)

594,147

594,147

-

 

 

2025年４月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

（単位：千円）

 

 

貸借対照表計上額

時価

差額

(1) 1年内返済予定の長期借入金

8,500,000

8,500,000

－

(2) 投資法人債

6,200,000

5,756,280

△443,720

(3) 長期借入金

77,200,000

76,917,394

△282,605

負債計

91,900,000

91,173,674

△726,325

(4) デリバティブ取引 (※)

790,786

790,786

－

(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示しています。

 

（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項

(1) 1年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。

(2) 投資法人債

これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。

(4) デリバティブ取引

  後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

 

（注２）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、重要性が乏しいため記載を省略しています。

 

（注３）投資法人債及び借入金の決算日（2024年10月31日）後の返済予定額

（単位：千円）

 

１年以内

１年超

２年以内

２年超

３年以内

３年超

４年以内

４年超

５年以内

５年超

投資法人債

－

－

－

1,000,000

－

5,200,000

長期借入金

16,500,000

5,500,000

21,900,000

13,700,000

11,100,000

17,000,000

合計

16,500,000

5,500,000

21,900,000

14,700,000

11,100,000

22,200,000

 

投資法人債及び借入金の決算日（2025年４月30日）後の返済予定額

（単位：千円）

 

１年以内

１年超

２年以内

２年超

３年以内

３年超

４年以内

４年超

５年以内

５年超

投資法人債

－

－

－

1,000,000

－

5,200,000

長期借入金

8,500,000

18,000,000

18,900,000

17,300,000

7,000,000

16,000,000

合計

8,500,000

18,000,000

18,900,000

18,300,000

7,000,000

21,200,000

 

［有価証券に関する注記］

前期（2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（2025年４月30日）

該当事項はありません。

 

 

［デリバティブ取引に関する注記］

前期（2024年10月31日）

１．ヘッジ会計が適用されていないもの

該当事項はありません。

２．ヘッジ会計が適用されているもの

ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

（単位：千円）

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の

種類等

主なヘッジ

対象

契約額等

時価

当該時価の

算定方法

 

うち１年超

原則的

処理方法

金利スワップ取引

変動受取・固定支払

長期借入金

53,600,000

39,600,000

594,147

取引先金融機関から提示された価格等によっています。

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引

変動受取・固定支払

長期借入金

5,400,000

5,400,000

(※)

－

(※) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の時価等に関する事項（注１）（３）をご参照ください。）

 

当期（2025年４月30日）

１．ヘッジ会計が適用されていないもの

該当事項はありません。

２．ヘッジ会計が適用されているもの

ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

（単位：千円）

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の

種類等

主なヘッジ

対象

契約額等

時価

当該時価の

算定方法

 

うち１年超

原則的

処理方法

金利スワップ取引

変動受取・固定支払

長期借入金

50,600,000

42,100,000

790,786

取引先金融機関から提示された価格等によっています。

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引

変動受取・固定支払

長期借入金

8,900,000

8,900,000

(※)

－

(※) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の時価等に関する事項（注１）（３）をご参照ください。）

 

 

［退職給付に関する注記］

前期（2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（2025年４月30日）

該当事項はありません。

 

 

［税効果会計に関する注記］

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

（単位：千円）

 

前期

2024年10月31日

当期

2025年４月30日

繰延税金資産

 

 

未払事業税損金不算入額

－

37

未払金否認額

－

5,320

繰延税金資産小計

－

5,357

評価性引当額

－

△5,357

繰延税金資産合計

－

－

繰延税金資産の純額

－

－

 

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

（単位：％）

 

前期

2024年10月31日

当期

2025年４月30日

法定実効税率

31.46

31.46

（調整）

 

 

支払分配金の損金算入額

△31.36

△31.64

その他

0.03

0.23

税効果会計適用後の法人税等の負担率

0.13

0.05

 

［持分法損益等に関する注記］

前期（2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（2025年４月30日）

該当事項はありません。

 

［関連当事者との取引に関する注記］

１．親会社及び法人主要投資主等

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

該当事項はありません。

 

２．関連会社等

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

該当事項はありません。

 

３．兄弟会社等

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

該当事項はありません。

 

４．役員及び個人主要投資主等

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

属性

会社等の

名称又は

氏名

住所

資本金又は

出資金

（千円）

事業の内容

又は職業

議決権等の

所有

（被所有）

割合

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

役員及び

その近親者

菅沼通夫

-

-

本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長

-

三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払

（注１）

（注２）

510,791

未払金

561,870

（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。

（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

 

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

属性

会社等の

名称又は

氏名

住所

資本金又は

出資金

（千円）

事業の内容

又は職業

議決権等の

所有

（被所有）

割合

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

役員及び

その近親者

菅沼通夫

-

-

本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長

-

三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払

（注１）

（注２）

673,206

（注３）

未払金

559,563

（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。

（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

（注３）資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬85,500千円及び個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬79,012千円が含まれています。

 

［資産除去債務に関する注記］

前期（2024年10月31日）

該当事項はありません。

 

当期（2025年４月30日）

該当事項はありません。

 

 

［賃貸等不動産に関する注記］

　本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、インダストリアル不動産及び教育施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

 

 

前期

自　2024年５月１日

至　2024年10月31日

当期

自　2024年11月１日

至　2025年４月30日

貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高（千円）

180,555,825

180,244,264

 

期中増減額（千円）

△311,561

△613,208

 

期末残高（千円）

180,244,264

179,631,055

期末時価（千円）

196,154,800

197,732,200

（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注２）貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。

（注３）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は資本的支出（491,173千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却費（802,735千円）の計上によるものです。当期の主な増加理由は３物件の取得（8,035,051千円）によるものであり、主な減少理由は２物件の売却（8,266,042千円）及び減価償却費（787,906千円）の計上によるものです。

（注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

 

なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。

 

［収益認識に関する注記］

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

（単位：千円）

 

顧客との契約から生じる収益

（注）

外部顧客への売上高

 

不動産等の売却

－

－

水道光熱費収入

791,329

791,329

その他

－

5,409,919

合計

791,329

6,201,248

（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

（単位：千円）

 

顧客との契約から生じる収益

（注１）

外部顧客への売上高

 

不動産等の売却（注２）

5,900,000

2,391,201

水道光熱費収入

662,994

662,994

その他

－

5,364,894

合計

6,562,994

8,419,089

（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注２）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益のみを記載しています。

 

 

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（１）契約資産及び契約負債の残高等

 

前期

自　2024年５月１日

至　2024年10月31日

当期

自　2024年11月１日

至　2025年４月30日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

127,492千円

137,094千円

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

137,094千円

157,624千円

契約資産（期首残高）

－千円

－千円

契約資産（期末残高）

－千円

－千円

契約負債（期首残高）

－千円

－千円

契約負債（期末残高）

－千円

－千円

（２）残存履行義務に配分した取引価格

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

［セグメント情報等に関する注記］

１．セグメント情報

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

２．関連情報

前期（自 2024年５月１日　 至 2024年10月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

当期（自 2024年11月１日　 至 2025年４月30日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

 

［１口当たり情報に関する注記］

 

前期

自　2024年５月１日

至　2024年10月31日

当期

自　2024年11月１日

至　2025年４月30日

１口当たり純資産額

45,740円

45,935円

１口当たり当期純利益

1,257円

1,348円

（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

前期

自　2024年５月１日

至　2024年10月31日

当期

自　2024年11月１日

至　2025年４月30日

当期純利益（千円）

2,397,847

2,572,360

普通投資主に帰属しない金額（千円）

－

－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,397,847

2,572,360

期中平均投資口数（口）

1,907,440

1,907,440

 

［重要な後発事象に関する注記］

　該当事項はありません。

 

（９）発行済投資口の総口数の増減

最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。

年月日

摘要

発行済投資口の総口数（口)

出資総額（千円）（注１）

備考

増減

残高

増減

残高

2021年12月24日

公募増資

104,000

1,766,240

4,746,456

78,262,545

(注２)

2022年１月25日

第三者割当増資

5,200

1,771,440

237,322

78,499,868

(注３)

2023年11月28日

公募増資

129,500

1,900,940

5,300,305

83,800,173

（注４）

2023年12月26日

第三者割当増資

6,500

1,907,440

266,038

84,066,212

（注５）

（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注２）１口当たり発行価格47,238円（発行価額45,639円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。

（注３）１口当たり発行価額45,639円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

（注４）１口当たり発行価格42,363円（発行価額40,929円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。

（注５）１口当たり発行価額40,929円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

 

３．参考情報

（１）投資状況

資産の

種類

分類

第17期

2024年10月31日現在

第18期

2025年４月30日現在

保有総額

（百万円）

(注１)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

保有総額

（百万円）

(注１)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

不動産

オフィス

2,279

1.2

2,272

1.2

インダストリアル

2,423

1.3

2,423

1.3

不動産 合計

4,702

2.5

4,696

2.5

信託

不動産

（注３）

オフィス

89,236

47.4

96,083

51.0

商業施設

38,134

20.3

30,793

16.3

ホテル

32,810

17.4

32,754

17.4

居住施設

2,282

1.2

2,282

1.2

インダストリアル

8,980

4.8

8,930

4.7

教育施設

4,096

2.2

4,090

2.2

信託不動産 合計

175,541

93.3

174,934

92.8

預金・その他の資産

7,983

4.2

8,779

4.7

資産総額計

188,227

100.0

188,410

100.0

 

 

第17期

2024年10月31日現在

第18期

2025年４月30日現在

金額

（百万円）

(注４)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

金額

（百万円）

(注４)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

負債総額

100,980

53.6

100,792

53.5

純資産総額

87,246

46.4

87,618

46.5

 

（注１）保有総額は、期末日時点での貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満は切り捨てて記載しています。

（注２）小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

（注３）信託不動産には、信託建設仮勘定を含めていません。

（注４）百万円未満を切り捨てて記載しています。

（２）投資資産

①保有資産の概要

保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。

アセットカテゴリー

アセット

タイプ

物件名称

所在地

取得価格

（百万円）

（注１）

帳簿価額

（百万円）

期末算定価額

（百万円）

（注２）

投資比率

（％）

（注３）

コ

ア

ア

セ

ッ

ト

オ

フ

ィ

ス

大

規

模

品川シーサイドパークタワー（注４）

東京都品川区

20,288

19,915

22,760

11.4

川崎テックセンター

神奈川県川崎市

23,182

24,094

25,000

13.0

新宿イーストサイドスクエア（注４）

東京都新宿区

10,000

9,584

10,900

5.6

東京フロントテラス（注４）

東京都品川区

10,592

11,050

10,692

6.0

中

規

模

MIテラス名古屋伏見

愛知県名古屋市

8,886

8,805

11,300

5.0

広島鯉城通りビル

広島県広島市

2,250

2,339

2,520

1.3

BizMiiX淀屋橋

大阪府大阪市

2,041

1,986

2,250

1.1

TCAビル

大阪府大阪市

2,120

2,272

2,220

1.2

愛媛ビル・広島

広島県広島市

2,780

3,059

3,040

1.6

MIテラス仙台広瀬通り

宮城県仙台市

2,022

2,042

2,370

1.1

MIテラス北上野

東京都台東区

3,557

3,598

4,230

2.0

MIテラス浜松

静岡県浜松市

2,603

2,616

2,780

1.5

MIテラス横浜西口

神奈川県横浜市

2,355

2,394

2,540

1.3

MIテラス名古屋葵

愛知県名古屋市

4,525

4,594

5,080

2.5

 

オフィス小計（14物件）

97,202

98,356

107,683

54.6

商

業

施

設

都

市

型

THINGS青山

東京都港区

2,912

2,977

3,300

1.6

MIキューブ仙台クリスロード

宮城県仙台市

1,330

1,373

1,480

0.7

MIキューブ町田イースト

東京都町田市

1,977

1,990

2,250

1.1

MIキューブ心斎橋

大阪府大阪市

2,644

2,687

2,880

1.5

NPC富山駅前スクエア（底地）

富山県富山市

1,020

1,040

1,100

0.6

地

域

密

着

型

イオン葛西店（注４）

東京都江戸川区

9,420

9,485

9,560

5.3

カインズモール彦根（底地）

滋賀県彦根市

3,598

3,675

4,310

2.0

マックスバリュ高取店（底地）

広島県広島市

950

987

1,080

0.5

ツルミフーガ１（注４）

神奈川県横浜市

5,300

5,473

5,750

3.0

WECARS岐南店（底地）

岐阜県羽島郡

1,080

1,101

1,210

0.6

 

商業施設小計（10物件）

30,231

30,793

32,920

17.0

ホ

テ

ル

バ

ジ

ェ

ッ

ト

型

ホテルサンルート新潟

新潟県新潟市

2,108

2,101

2,350

1.2

ダイワロイネットホテル秋田（注５）

秋田県秋田市

2,042

1,797

2,310

1.1

スーパーホテル仙台・広瀬通り

宮城県仙台市

1,280

1,195

1,660

0.7

スマイルホテル大阪天王寺

大阪府大阪市

1,260

1,245

1,790

0.7

スーパーホテルさいたま・大宮

埼玉県さいたま市

1,123

1,026

1,330

0.6

スマイルホテル京都烏丸五条

京都府京都市

1,030

1,007

1,660

0.6

EN HOTEL Ise

三重県伊勢市

1,800

2,021

1,920

1.0

コンフォートホテル北上

岩手県北上市

820

748

819

0.5

ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町

東京都台東区

3,720

3,741

4,190

2.1

スマイルホテル那覇シティリゾート

沖縄県那覇市

4,000

4,096

4,110

2.2

スマイルホテル博多駅前

福岡県福岡市

3,800

3,740

3,750

2.1

スマイルホテル名古屋栄

愛知県名古屋市

2,950

2,941

2,960

1.7

くれたけインプレミアム名古屋納屋橋

愛知県名古屋市

2,470

2,609

2,900

1.4

ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄

愛知県名古屋市

1,700

1,812

2,200

1.0

ホテル呉竹荘広島大手町

広島県広島市

2,540

2,666

3,010

1.4

ホテル小計（15物件）

32,643

32,754

36,959

18.3

 

居住施設

フィール城北

静岡県浜松市

2,210

2,282

2,490

1.2

 

コアアセット中計（40物件）

162,287

164,186

180,052

91.2

 

アセットカテゴリー

アセット

タイプ

物件名称

所在地

取得価格

（百万円）

（注１）

帳簿価額

（百万円）

期末算定価額

（百万円）

（注２）

投資比率

（％）

（注３）

グロースアセット

インダストリアル

六甲アイランドDC（注４）

兵庫県神戸市

7,996

7,416

9,150

4.5

小田原機材管理センター（底地）

神奈川県小田原市

2,300

2,423

2,550

1.3

横浜大黒町整備工場（底地）

神奈川県横浜市

1,490

1,514

1,620

0.8

教育施設

東京衛生学園専門学校

東京都大田区

3,900

4,090

4,360

2.2

 

ポートフォリオ合計（44物件）

177,974

179,631

197,732

100.0

（注１）「取得価格」は、「BizMiiX淀屋橋」の取得価格を除き、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、「BizMiiX淀屋橋」に係る売買契約に記載の取得価格は1,750百万円ですが、本投資法人の取得後にコンバージョンに伴う追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は2,041百万円です。「BizMiiX淀屋橋」については、当該追加投資を含む総投資額2,041百万円を取得価格と定義します。

（注２）「期末算定価額」は、2025年４月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を百万円未満を切り捨てて記載しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。

（注３）「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「イオン葛西店」、「ツルミフーガ１」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。以下同じです。

（注５）現テナントとの賃貸借契約期間終了後の後継テナントのホテル開業に合わせて、2025年７月10日付で「物件名称」を「ダイワロイネットホテル秋田」から後継テナントのホテルブランドである「EN HOTEL Akita（エンホテル秋田）」に変更予定です。以下同じです。

 

②賃貸借の概要

保有資産の建築時期、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。

アセットカテゴリー

アセットタイプ

物件名称

建築時期

（注１）

賃貸事業

収入

(千円)

（注２）

敷金・

保証金

(千円)

（注３）

総賃貸

面積

（㎡）

（注４）

総賃貸

可能面積

（㎡）

（注５）

稼働率

（％）

（注６）

コ

ア

ア

セ

ッ

ト

オ

フ

ィ

ス

大

規

模

品川シーサイドパークタワー

①（駐車場）2002年９月30日

②（店舗・事務所）2003年７月25日

③（駐車場）2003年７月25日

723,364

1,085,006

22,205.78

22,205.78

100.0

川崎テックセンター

1988年２月22日

1,003,327

632,335

22,174.92

22,737.07

97.5

新宿イーストサイドスクエア

2012年３月26日

267,914

467,236

5,774.45

5,774.45

100.0

東京フロントテラス

1992年６月１日

264,723

502,861

8,896.03

9,703.87

91.7

中規模

MIテラス名古屋伏見

1993年２月19日

310,194

394,659

11,644.94

11,644.94

100.0

広島鯉城通りビル

1993年５月21日

86,634

90,088

3,611.85

3,611.85

100.0

BizMiiX淀屋橋

2017年１月26日

73,235

16,720

835.90

1,005.20

83.2

TCAビル

1994年２月10日

76,033

49,526

3,212.81

3,212.81

100.0

愛媛ビル・広島

1991年７月29日

102,524

153,184

4,488.29

4,679.87

95.9

MIテラス仙台広瀬通り

1991年７月29日

74,413

109,786

3,804.07

3,804.07

100.0

MIテラス北上野

1992年５月21日

102,157

137,086

3,551.61

3,551.61

100.0

MIテラス浜松

1990年12月11日

92,005

119,656

4,977.55

4,977.55

100.0

MIテラス横浜西口

1990年４月13日

24,221

79,198

2,328.47

2,328.47

100.0

MIテラス名古屋葵

①（事務所・倉庫）1991年３月22日

②（駐車場、事務所）1996年10月23日

28,469

230,709

5,032.36

5,676.21

88.7

オフィス小計（14物件）

3,229,219

4,068,056

102,539.03

104,913.75

97.7

商

業

施

設

都

市

型

渋谷ワールドイーストビル

（注７）

1984年10月25日

73,570

－

－

－

－

THINGS青山

2006年１月30日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

997.62

997.62

100.0

MIキューブ仙台クリスロード

1991年３月４日（注９）

43,046

49,600

1,023.76

1,023.76

100.0

MIキューブ町田イースト

1989年５月２日

64,572

68,360

1,715.52

2,176.15

78.8

MIキューブ心斎橋

2002年４月16日

66,075

112,676

833.58

833.58

100.0

NPC富山駅前スクエア（底地）

－

非開示

(注８)

非開示

(注８)

1,599.70

1,599.70

100.0

地

域

密

着

型

イオン葛西店

①（店舗）1982年11月29日

②（駐車場）1983年５月４日（注10）

③（事務所）1983年４月15日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

28,338.45

28,338.45

100.0

カインズモール彦根（底地）

－

非開示

(注８)

非開示

(注８)

85,323.95

85,323.95

100.0

マックスバリュ高取店（底地）

－

非開示

(注８)

非開示

(注８)

5,748.81

5,748.81

100.0

ツルミフーガ１

1985年９月30日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

9,578.60

9,578.60

100.0

WECARS岐南店（底地）

－

非開示

(注８)

非開示

(注８)

6,544.89

6,544.89

100.0

商業施設小計（11物件）

895,345

720,081

141,704.88

142,165.51

99.7

ホ

テ

ル

バ

ジ

ェ

ッ

ト

型

ホテルサンルート新潟

1992年８月20日

83,865

150,000

7,812.26

8,254.80

94.6

ダイワロイネットホテル秋田

2006年６月６日

69,000

115,000

7,439.36

7,439.36

100.0

スーパーホテル仙台・広瀬通り

2007年１月23日

44,220

30,000

3,283.95

3,283.95

100.0

スマイルホテル大阪天王寺

2004年１月９日

72,404

－

2,486.39

2,486.39

100.0

スーパーホテルさいたま・大宮

2006年７月11日

35,736

30,000

2,946.55

2,946.55

100.0

スマイルホテル京都烏丸五条

2004年１月19日

81,958

－

2,144.02

2,144.02

100.0

コ

ア

ア

セ

ッ

ト

ホ

テ

ル

バ

ジ

ェ

ッ

ト

型

EN HOTEL Ise

1991年11月８日

非開示

(注８)

－

4,099.31

4,099.31

100.0

コンフォートホテル北上

①（ホテル）2009年１月９日

②（店舗）2008年10月29日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

2,961.06

2,961.06

100.0

ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町

2018年４月２日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

3,079.33

3,079.33

100.0

スマイルホテル那覇シティリゾート

1988年６月26日

98,113

－

9,698.44

9,698.44

100.0

スマイルホテル博多駅前

2017年２月23日

138,826

－

2,432.72

2,432.72

100.0

スマイルホテル名古屋栄

2008年９月30日

74,968

－

2,909.20

2,909.20

100.0

くれたけインプレミアム名古屋納屋橋

2017年８月30日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

3,818.74

3,818.74

100.0

ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄

2017年11月７日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

2,823.74

2,823.74

100.0

ホテル呉竹荘広島大手町

2019年２月15日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

4,401.26

4,401.26

100.0

ホテル小計（15物件）

1,081,513

755,312

62,336.33

62,778.87

99.3

居住

施設

フィール城北

2001年２月９日

67,574

16,800

8,747.08

8,747.08

100.0

コアアセット中計（41物件）

5,273,653

5,560,249

315,327.32

318,605.21

99.0

グロースアセット

商

業

施

設

地

域

密

着

型

ミ・ナーラ（注７）

①（百貨店）1989年９月９日

②（駐車場）2003年６月27日

298,422

－

－

－

－

インダストリアル

六甲アイランドDC

2016年５月６日

非開示

(注８)

非開示

(注８)

15,563.37

15,563.37

100.0

小田原機材管理センター（底地）

－

非開示

(注８)

非開示

(注８)

16,529.10

16,529.10

100.0

横浜大黒町整備工場（底地）

－

非開示

(注８)

非開示

(注８)

3,499.83

3,499.83

100.0

教育施設

東京衛生学園専門学校

1986年３月26日（注11）

非開示

(注８)

非開示

(注８)

4,220.46

4,220.46

100.0

ポートフォリオ合計（46物件）

6,027,888

6,081,373

355,140.08

358,417.97

99.1

（注１）「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。

（注２）「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入（その他賃貸事業収入を含みます。）を記載しています。

（注３）「敷金・保証金」は、2025年４月30日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された敷金・保証金（貸室部分、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含む。）の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。

（注４）「総賃貸面積」は、原則として、2025年４月30日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。

（注５）「総賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。

（注６）「稼働率」は、2025年４月30日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注７）2025年２月17日に渋谷ワールドイーストビル及びミ・ナーラを譲渡しています。

（注８）テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。

（注９）MIキューブ仙台クリスロードの建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。

（注10）イオン葛西店の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。

（注11）東京衛生学園専門学校は、建築後、1992年３月に増築、2000年７月に増築及び用途変更工事を実施しています。

③資本的支出

a．資本的支出の予定

本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。

不動産等の名称

（所在地）

目的

予定時期

工事予定金額（千円）

総額

当期支払額

既支払総額

川崎テックセンター

（神奈川県川崎市）

特別高圧受変電設備更新工事

自 2024年８月

至 2027年４月

885,855

162,500

162,500

貸室整備工事

自 2025年７月

至 2025年10月

73,500

－

－

非常用発電設備整備工事

自 2025年５月

至 2025年10月

23,799

－

－

ダイワロイネットホテル秋田

（秋田県秋田市）

リニューアル工事

自 2025年５月

至 2025年６月

97,212

－

－

共用廊下外調機更新工事

自 2025年４月

至 2025年６月

40,535

－

－

スマイルホテル那覇シティリゾート（沖縄県那覇市）

給排水設備更新工事

自 2025年５月

至 2025年６月

50,584

－

－

エレベーター更新工事

自 2025年９月

至 2025年10月

25,082

－

－

東京フロントテラス

（東京都品川区）

空調機更新工事

自 2025年５月

至 2025年10月

40,963

－

－

貸室整備工事

自 2025年５月

至 2025年10月

31,818

－

－

品川シーサイドパークタワー

（東京都品川区）

エレベーター監視盤更新工事

自 2025年２月

至 2025年６月

41,147

－

－

共用部改修工事

自 2025年５月

至 2025年10月

22,633

－

－

MIテラス北上野

（東京都台東区）

外壁改修工事

自 2025年５月

至 2025年10月

35,468

－

－

MIキューブ町田イースト

（東京都町田市）

貸室整備工事

自 2025年７月

至 2025年10月

20,335

－

－

 

ｂ．期中の資本的支出

本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事等は406,775千円であり、当期の費用に区分された修繕費127,877千円と合わせて、合計534,653千円の工事等を実施しています。

不動産等の名称

（所在地）

目的

工事期間

工事金額（千円）

川崎テックセンター

（神奈川県川崎市）

空調機更新工事

自 2024年11月

至 2025年４月

26,026

ホテルサンルート新潟

（新潟県新潟市）

屋上給排水設備更新工事

自 2024年11月

至 2024年12月

21,345

その他

－

－

359,404

合計

406,775

 

c．長期修繕計画のために積立てた金銭

該当事項はありません。

④個別物件収支

（単位：千円）

物件名称

品川シーサイド

パークタワー

川崎テック

センター

新宿イースト

サイドスクエア

東京フロント

テラス

MIテラス

名古屋伏見

運用日数

181

181

181

181

181

①不動産賃貸事業収益合計

723,364

1,003,327

267,914

264,723

310,194

 

賃貸事業収入

618,106

538,904

244,971

222,082

273,044

 

その他賃貸事業収入

105,257

464,422

22,942

42,641

37,149

②不動産賃貸事業費用合計

263,765

379,219

63,067

127,270

88,646

 

外注委託費

49,793

74,637

23,998

18,032

27,711

 

水道光熱費

96,695

214,587

17,064

30,385

26,149

 

公租公課

69,310

48,026

18,910

39,454

22,127

 

修繕費

5,136

15,710

426

11,398

7,635

 

その他賃貸事業費用

42,829

26,258

2,668

27,999

5,023

③NOI（①－②）

459,599

624,107

204,847

137,453

221,547

④減価償却費

78,444

157,417

38,616

41,244

28,128

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

381,154

466,690

166,230

96,209

193,418

⑦資本的支出

43,169

66,582

6,572

56,507

16,290

⑧NCF（③－⑦）

416,429

557,524

198,274

80,945

205,257

 

（単位：千円）

物件名称

広島鯉城通り

ビル

BizMiiX淀屋橋

TCAビル

愛媛ビル・

広島

MIテラス

仙台広瀬通り

運用日数

181

181

181

181

181

①不動産賃貸事業収益合計

86,634

73,235

76,033

102,524

74,413

 

賃貸事業収入

67,875

68,709

60,124

87,615

59,500

 

その他賃貸事業収入

18,759

4,525

15,909

14,909

14,912

②不動産賃貸事業費用合計

33,167

30,876

24,957

33,384

30,908

 

外注委託費

5,821

14,207

5,826

9,346

8,984

 

水道光熱費

9,140

2,764

8,782

8,213

7,965

 

公租公課

6,352

4,389

7,387

13,156

9,459

 

修繕費

10,951

1,186

1,994

839

3,399

 

その他賃貸事業費用

901

8,329

966

1,829

1,099

③NOI（①－②）

53,467

42,358

51,076

69,139

43,504

④減価償却費

9,853

11,920

9,824

15,933

6,304

⑤固定資産除却損

-

1,087

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

43,613

29,350

41,251

53,206

37,200

⑦資本的支出

-

32,177

3,740

12,418

18,452

⑧NCF（③－⑦）

53,467

10,181

47,335

56,721

25,051

 

 

（単位：千円）

物件名称

MIテラス北上野

MIテラス浜松

MIテラス

横浜西口

MIテラス

名古屋葵

渋谷ワールド

イーストビル

（注１）

運用日数

181

181

72

52

108

①不動産賃貸事業収益合計

102,157

92,005

24,221

28,469

73,570

 

賃貸事業収入

88,994

76,323

22,280

21,725

62,044

 

その他賃貸事業収入

13,162

15,682

1,941

6,743

11,525

②不動産賃貸事業費用合計

23,762

27,178

4,265

12,653

18,638

 

外注委託費

7,032

9,110

2,145

4,963

2,860

 

水道光熱費

7,886

8,866

1,537

2,522

4,103

 

公租公課

6,764

5,596

18

25

10,127

 

修繕費

788

2,337

293

158

336

 

その他賃貸事業費用

1,290

1,268

270

4,984

1,211

③NOI（①－②）

78,394

64,827

19,956

15,815

54,931

④減価償却費

10,747

9,968

1,622

4,090

4,401

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

67,647

54,858

18,334

11,725

50,529

⑦資本的支出

10,322

3,817

-

425

-

⑧NCF（③－⑦）

68,071

61,009

19,956

15,390

54,931

 

（単位：千円）

物件名称

THINGS青山

MIキューブ仙台クリスロード

MIキューブ

町田イースト

MIキューブ

心斎橋

NPC富山駅前スクエア（底地）

運用日数

181

181

181

181

72

①不動産賃貸事業収益合計

非開示

（注２）

43,046

64,572

66,075

非開示

（注２）

 

賃貸事業収入

37,680

48,994

62,133

 

その他賃貸事業収入

5,366

15,578

3,941

②不動産賃貸事業費用合計

8,969

19,517

14,277

 

外注委託費

1,347

4,697

6,127

 

水道光熱費

3,660

8,871

3,224

 

公租公課

2,922

1,492

4,024

 

修繕費

500

3,440

510

 

その他賃貸事業費用

539

1,015

390

③NOI（①－②）

54,467

34,076

45,054

51,797

8,721

④減価償却費

2,714

960

7,619

977

-

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

51,753

33,115

37,435

50,820

8,721

⑦資本的支出

1,210

-

-

-

-

⑧NCF（③－⑦）

53,256

34,076

45,054

51,797

8,721

 

（注１）渋谷ワールドイーストビルは、2025年２月17日に譲渡しています。

（注２）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

 

（単位：千円）

物件名称

イオン葛西店

カインズモール彦根（底地）

マックスバリュ高取店（底地）

ツルミフーガ1

WECARS岐南店（底地）

運用日数

181

181

181

181

181

①不動産賃貸事業収益合計

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

 

賃貸事業収入

 

その他賃貸事業収入

②不動産賃貸事業費用合計

 

外注委託費

 

水道光熱費

 

公租公課

 

修繕費

 

その他賃貸事業費用

③NOI（①－②）

236,306

90,983

21,607

119,636

22,415

④減価償却費

45,961

-

-

23,243

-

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

190,344

90,983

21,607

96,392

22,415

⑦資本的支出

587

-

-

24,221

-

⑧NCF（③－⑦）

235,719

90,983

21,607

95,414

22,415

 

（単位：千円）

物件名称

ホテルサンルート新潟

ダイワロイネットホテル秋田

スーパーホテル仙台・広瀬通り

スマイルホテル

大阪天王寺

スーパーホテルさいたま・大宮

運用日数

181

181

181

181

181

①不動産賃貸事業収益合計

83,865

69,000

44,220

72,404

35,736

 

賃貸事業収入

83,865

69,000

44,220

72,404

35,736

 

その他賃貸事業収入

-

-

-

-

-

②不動産賃貸事業費用合計

9,929

9,645

7,615

6,052

5,261

 

外注委託費

1,357

1,080

-

600

-

 

水道光熱費

311

-

-

-

-

 

公租公課

4,250

6,844

6,883

3,817

4,534

 

修繕費

2,860

552

-

881

-

 

その他賃貸事業費用

1,149

1,168

731

754

727

③NOI（①－②）

73,936

59,354

36,604

66,351

30,474

④減価償却費

19,114

17,914

6,189

4,837

5,517

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

54,821

41,440

30,414

61,514

24,956

⑦資本的支出

21,645

8,195

-

964

-

⑧NCF（③－⑦）

52,291

51,159

36,604

65,387

30,474

（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

（単位：千円）

物件名称

スマイルホテル

京都烏丸五条

EN HOTEL Ise

コンフォートホテル北上

ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町

スマイルホテル

那覇シティリゾート

運用日数

181

181

181

181

181

①不動産賃貸事業収益合計

81,958

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

98,113

 

賃貸事業収入

81,956

98,113

 

その他賃貸事業収入

1

-

②不動産賃貸事業費用合計

8,048

17,030

 

外注委託費

643

894

 

水道光熱費

-

-

 

公租公課

3,917

7,007

 

修繕費

2,762

7,982

 

その他賃貸事業費用

726

1,145

③NOI（①－②）

73,909

56,277

22,420

79,622

81,082

④減価償却費

4,228

12,645

9,152

10,251

14,351

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

69,681

43,631

13,268

69,370

66,731

⑦資本的支出

307

29,489

-

-

18,862

⑧NCF（③－⑦）

73,602

26,787

22,420

79,622

62,219

 

（単位：千円）

物件名称

スマイルホテル

博多駅前

スマイルホテル

名古屋栄

くれたけイン

プレミアム

名古屋納屋橋

ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄

ホテル呉竹荘

広島大手町

運用日数

181

181

181

181

181

①不動産賃貸事業収益合計

138,826

74,968

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

 

賃貸事業収入

138,826

74,968

 

その他賃貸事業収入

-

-

②不動産賃貸事業費用合計

13,678

9,912

 

外注委託費

739

618

 

水道光熱費

-

-

 

公租公課

5,929

5,348

 

修繕費

6,201

3,404

 

その他賃貸事業費用

808

541

③NOI（①－②）

125,148

65,055

60,268

47,339

69,894

④減価償却費

8,255

8,270

7,798

5,810

13,167

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

116,892

56,785

52,470

41,528

56,726

⑦資本的支出

-

11,226

-

-

-

⑧NCF（③－⑦）

125,148

53,829

60,268

47,339

69,894

（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

（単位：千円）

物件名称

フィール城北

ミ・ナーラ

（注１）

六甲アイランドDC

小田原機材管理

センター

（底地）

横浜大黒町

整備工場

（底地）

運用日数

181

108

181

181

181

①不動産賃貸事業収益合計

67,574

298,422

非開示

（注２）

非開示

（注２）

非開示

（注２）

 

賃貸事業収入

65,918

219,449

 

その他賃貸事業収入

1,656

78,972

②不動産賃貸事業費用合計

19,134

271,322

 

外注委託費

900

65,156

 

水道光熱費

-

74,093

 

公租公課

5,315

40,645

 

修繕費

8,219

4,948

 

その他賃貸事業費用

4,699

86,479

③NOI（①－②）

48,439

27,100

218,316

56,718

29,061

④減価償却費

8,831

57,141

50,481

-

-

⑤固定資産除却損

-

-

-

-

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

39,608

△30,041

167,834

56,718

29,061

⑦資本的支出

8,315

1,490

1,058

-

-

⑧NCF（③－⑦）

40,124

25,610

217,257

56,718

29,061

 

（単位：千円）

物件名称

東京衛生学園

専門学校

運用日数

181

①不動産賃貸事業収益合計

非開示

（注２）

 

賃貸事業収入

 

その他賃貸事業収入

②不動産賃貸事業費用合計

 

外注委託費

 

水道光熱費

 

公租公課

 

修繕費

 

その他賃貸事業費用

③NOI（①－②）

113,011

④減価償却費

15,341

⑤固定資産除却損

-

⑥賃貸事業損益（③－④－⑤）

97,670

⑦資本的支出

8,725

⑧NCF（③－⑦）

104,286

（注１）ミ・ナーラは、2025年２月17日に譲渡しています。

（注２）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

 

⑤上位10テナント

ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。

エンドテナント名

物件名称

総賃貸面積

（㎡）

（注１）

面積比率

（％）

（注２）

契約満了日

（注３）

契約形態

（注４）

株式会社カインズ

カインズモール彦根（底地）

85,323.95

24.0

2035年７月19日

事業用定期借地権

イオンリテール株式会社

イオン葛西店

28,338.45

8.0

非開示（注５）

定期建物賃貸借

株式会社ホスピタリティ

オペレーションズ

スマイルホテル大阪天王寺

19,670.77

5.5

2044年２月13日

定期建物賃貸借

スマイルホテル京都烏丸五条

2044年２月19日

定期建物賃貸借

スマイルホテル那覇シティリゾート

2035年11月29日

定期建物賃貸借

スマイルホテル博多駅前

2047年４月14日

定期建物賃貸借

スマイルホテル名古屋栄

2036年６月30日

定期建物賃貸借

朝日機材株式会社

小田原機材管理センター（底地）

16,529.10

4.7

2040年12月31日

事業用定期借地権

三井物産サプライチェーン・ソリューションズ合同会社（注６）

六甲アイランドDC

15,563.37

4.4

2031年５月30日

定期建物賃貸借

株式会社西友

ツルミフーガ１

9,578.60

2.7

非開示（注５）

普通建物賃貸借

株式会社コープリビングサービス東海

フィール城北

8,747.08

2.5

2028年３月31日

普通建物賃貸借

株式会社呉竹荘

くれたけインプレミアム名古屋納屋橋

8,220.00

2.3

非開示（注５）

定期建物賃貸借

ホテル呉竹荘広島大手町

非開示（注５）

定期建物賃貸借

株式会社相鉄ホテルマネジメント

ホテルサンルート新潟

7,812.26

2.2

2027年６月14日

定期建物賃貸借

ダイワハウスリアルティマネジメント株式会社

ダイワロイネットホテル秋田

7,439.36

2.1

2025年６月30日

（注７）

普通建物賃貸借契約

（注１）「総賃貸面積」は、2025年４月30日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計）を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。

（注２）「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注３）「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日）を記載しています。

（注４）「契約形態」は、2025年４月30日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。

（注５）テナントの同意が得られていない項目又はその他やむを得ない事由のある項目については、「非開示」としています。

（注６）「HAVIサプライチェーン・ソリューションズ・ジャパン合同会社」から「三井物産サプライチェーン・ソリューションズ合同会社」に2025年１月31日付で社名変更しています。

（注７）現テナントとの賃貸借契約の終了日を記載しています。なお、後継テナントとの間で2025年７月１日を賃貸借期間開始日とする定期建物賃貸借契約を締結しています。