○添付資料の目次

 

１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………………

２

（１）当中間期の経営成績の概況 ………………………………………………………………………………………

２

（２）当中間期の財政状態の概況 ………………………………………………………………………………………

２

（３）当中間期のキャッシュ・フローの概況 …………………………………………………………………………

３

（４）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明 ………………………………………………………………

３

２．中間連結財務諸表及び主な注記 ………………………………………………………………………………………

４

（１）中間連結貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………

４

（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書 ……………………………………………………………

５

中間連結損益計算書 ………………………………………………………………………………………………

５

中間連結包括利益計算書 …………………………………………………………………………………………

６

（３）中間連結キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………

７

（４）中間連結財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………

８

（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………………………

８

（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記） …………………………………………………………

８

（会計方針の変更に関する注記） …………………………………………………………………………………

８

（中間連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理） ………………………………………………

８

（追加情報） …………………………………………………………………………………………………………

８

（セグメント情報等の注記） ………………………………………………………………………………………

９

（収益認識関係） ……………………………………………………………………………………………………

11

（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………………………

12

 

 

 

１．経営成績等の概況

（１）当中間期の経営成績の概況

当中間連結会計期間におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や個人消費の持ち直し、堅調なインバウンド需要の拡大等により、景気は緩やかな回復基調が続いております。一方で、米国政府の通商政策、中国景気の減速等、わが国の景気を下押しするリスクも継続しております。

当社グループが属する不動産業界におきましては、金融緩和政策の変更に伴う金利の上昇、原材料価格、人件費の高騰等による影響について、引き続き注視する必要があります。しかしながら、継続する低金利環境等を背景に、国内不動産投資家に対する需要は旺盛な状況が継続しております。

当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、広告宣伝の強化等に取り組み、当中間連結会計期間においては15棟、全579戸を販売いたしました。また、仕入につきましても、19棟、全1,031戸の仕入を行いました。

以上の結果、当社グループの当中間連結会計期間の売上高は19,227百万円（前年同期比69.4％増）、営業利益は1,646百万円（同89.2％増）、経常利益は1,560百万円（同165.0％増）、親会社株主に帰属する中間純利益は1,047百万円（同191.9％増）となりました。

また、当社グループは、2030年度に売上高6,000億円、営業利益600億円を達成するために、積極的にＭ＆Ａを行い、既存事業や事業領域を拡大することを成長戦略の１つとしております。その一環として、戸建事業や再販事業を展開する株式会社Livenup Groupの株式の一部を取得する株式譲渡契約を2025年５月28日に締結し、子会社化いたしました。詳細については、「２．中間連結財務諸表及び主な注記（４）中間連結財務諸表に関する注記事項（重要な後発事象）」に記載のとおりであります。

 

セグメント別の経営成績は、以下のとおりであります。

 

①　ホールセール

当中間連結会計期間では、法人に対し、自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを９棟、全408戸販売いたしました。

以上の結果、売上高は13,291百万円（前年同期比175.5％増）、セグメント利益は1,482百万円（同514.3％増）となりました。

 

②　リテールセールス

当中間連結会計期間では、個人投資家に対し、自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを10棟、全171戸販売いたしました。

以上の結果、売上高は4,798百万円（前年同期比6.8％減）、セグメント損失は168百万円（前年同期は47百万円のセグメント利益）となりました。

 

③　リアルエステートマネジメント

当中間連結会計期間では、月末入居率は毎月９割超を達成したものの、前年度における大幅な販売の反動により、未販売住戸が減少したことから、賃料収入が減少いたしました。

以上の結果、売上高は1,165百万円（前年同期比17.6％減）、セグメント利益は341百万円（同43.6％減）となりました。

 

④　その他

その他の区分は、新規上場及び上場後ＩＲ・資本政策に関するコンサルティング、不動産小口化商品販売事業 Good Com Fund及び不動産ファンド事業で構成されており、売上高は21百万円（前年同期比17.5％増）、セグメント損失は42百万円（前年同期は62百万円のセグメント損失）となりました。

 

（２）当中間期の財政状態の概況

（資産）

当中間連結会計期間末の総資産は、前年度末に比べ3,816百万円増加し、43,276百万円（前年度末比9.7％増）となりました。主な要因は、現金及び預金が1,929百万円減少した一方で、販売用不動産が3,331百万円、投資その他の資産に含まれる投資有価証券が1,174百万円それぞれ増加したことによるものであります。

 

（負債）

当中間連結会計期間末の負債合計は、前年度末に比べ4,337百万円増加し、29,860百万円（前年度末比17.0％増）となりました。主な要因は、工事未払金が2,738百万円減少した一方で、長期借入金が8,226百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

当中間連結会計期間末の純資産は、前年度末に比べ520百万円減少し、13,416百万円（前年度末比3.7％減）となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する中間純利益の計上により利益剰余金が1,047百万円増加した一方で、配当の支払により利益剰余金が1,181百万円減少し、自己株式が418百万円増加したことによるものであります。

以上の結果、当中間連結会計期間末における自己資本比率は31.0％となりました。

（３）当中間期のキャッシュ・フローの概況

当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）は、9,712百万円（前年度末比16.6％減）となりました。

当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果、6,649百万円の資金減少（前年同期は2,571百万円の資金増加）となりました。主な要因は、棚卸資産の増加額が3,599百万円、仕入債務の減少額が2,738百万円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果、1,366百万円の資金減少（前年同期は１百万円の資金減少）となりました。主な要因は、投資有価証券の取得による支出が1,161百万円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果、6,086百万円の資金増加（前年同期は4,045百万円の資金減少）となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が8,425百万円あった一方で、長期借入れによる収入が16,046百万円あったことによるものであります。

（４）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

2024年12月13日の「2024年10月期　決算短信」で公表いたしました通期の業績予想に変更はありません。

 

２．中間連結財務諸表及び主な注記

（１）中間連結貸借対照表

 

 

（単位：千円）

 

前連結会計年度

(2024年10月31日)

当中間連結会計期間

(2025年４月30日)

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

11,661,993

9,732,049

売掛金

3,432

3,619

有価証券

－

200,000

販売用不動産

16,060,175

19,391,606

仕掛販売用不動産

8,038,304

8,265,666

前渡金

1,480,680

1,761,432

その他

1,273,826

1,794,092

貸倒引当金

△232,830

△209,291

流動資産合計

38,285,581

40,939,175

固定資産

 

 

有形固定資産

70,156

64,386

無形固定資産

1,321

2,713

投資その他の資産

1,102,983

2,270,623

固定資産合計

1,174,461

2,337,724

資産合計

39,460,042

43,276,899

負債の部

 

 

流動負債

 

 

工事未払金

3,142,232

403,591

短期借入金

4,066,392

4,216,400

１年内償還予定の社債

82,000

82,000

１年内返済予定の長期借入金

3,590,088

2,985,144

返金負債

45,124

79,632

未払法人税等

1,386,051

545,906

賞与引当金

35,094

29,061

債務保証損失引当金

91,440

112,292

その他

906,276

990,118

流動負債合計

13,344,699

9,444,146

固定負債

 

 

社債

89,000

48,000

長期借入金

12,000,895

20,226,983

その他

88,390

141,325

固定負債合計

12,178,285

20,416,308

負債合計

25,522,984

29,860,455

純資産の部

 

 

株主資本

 

 

資本金

1,595,944

1,595,944

資本剰余金

1,513,106

1,535,569

利益剰余金

11,775,815

11,641,707

自己株式

△947,706

△1,365,786

株主資本合計

13,937,159

13,407,434

その他の包括利益累計額

 

 

その他有価証券評価差額金

△101

9,009

その他の包括利益累計額合計

△101

9,009

純資産合計

13,937,058

13,416,443

負債純資産合計

39,460,042

43,276,899

 

（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書

（中間連結損益計算書）

 

 

（単位：千円）

 

 前中間連結会計期間

(自　2023年11月１日

　至　2024年４月30日)

 当中間連結会計期間

(自　2024年11月１日

　至　2025年４月30日)

売上高

11,351,166

19,227,410

売上原価

8,922,055

15,878,910

売上総利益

2,429,111

3,348,499

販売費及び一般管理費

1,559,114

1,702,314

営業利益

869,996

1,646,185

営業外収益

 

 

受取利息

41

2,709

受取配当金

591

29

受取手数料

1,541

1,709

違約金収入

93,777

119,100

その他

10,690

6,474

営業外収益合計

106,641

130,023

営業外費用

 

 

支払利息

296,558

151,372

支払手数料

84,971

63,204

その他

6,261

1,114

営業外費用合計

387,791

215,691

経常利益

588,846

1,560,518

特別損失

 

 

投資有価証券評価損

4,300

－

抱合せ株式消滅差損

1,762

－

特別損失合計

6,063

－

税金等調整前中間純利益

582,783

1,560,518

法人税等

224,064

513,327

中間純利益

358,718

1,047,190

親会社株主に帰属する中間純利益

358,718

1,047,190

 

（中間連結包括利益計算書）

 

 

（単位：千円）

 

 前中間連結会計期間

(自　2023年11月１日

　至　2024年４月30日)

 当中間連結会計期間

(自　2024年11月１日

　至　2025年４月30日)

中間純利益

358,718

1,047,190

その他の包括利益

 

 

その他有価証券評価差額金

55

9,111

為替換算調整勘定

1,700

－

その他の包括利益合計

1,755

9,111

中間包括利益

360,474

1,056,301

（内訳）

 

 

親会社株主に係る中間包括利益

360,474

1,056,301

非支配株主に係る中間包括利益

－

－

 

（３）中間連結キャッシュ・フロー計算書

 

 

（単位：千円）

 

 前中間連結会計期間

(自　2023年11月１日

　至　2024年４月30日)

 当中間連結会計期間

(自　2024年11月１日

　至　2025年４月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー

 

 

税金等調整前中間純利益

582,783

1,560,518

減価償却費

83,775

44,218

貸倒引当金の増減額（△は減少）

21,814

△23,538

賞与引当金の増減額（△は減少）

△2,335

△6,032

債務保証損失引当金の増減額（△は減少）

2,895

20,851

抱合せ株式消滅差損益（△は益）

1,762

－

有価証券及び投資有価証券評価損益（△は益）

4,300

－

受取利息及び受取配当金

△632

△2,739

支払利息

296,558

151,372

前渡金の増減額（△は増加）

△1,004,115

△280,752

棚卸資産の増減額（△は増加）

2,693,695

△3,599,050

未収消費税等の増減額（△は増加）

△15,799

△66,095

仕入債務の増減額（△は減少）

△296,373

△2,738,641

未払消費税等の増減額（△は減少）

△1,908

△503

返金負債の増減額（△は減少）

△62,021

34,508

その他

551,962

△215,292

小計

2,856,363

△5,121,177

利息及び配当金の受取額

136

2,716

利息の支払額

△327,318

△218,040

法人税等の支払額

△23,688

△1,317,702

法人税等の還付額

66,273

4,314

営業活動によるキャッシュ・フロー

2,571,766

△6,649,889

投資活動によるキャッシュ・フロー

 

 

有形固定資産の取得による支出

△1,125

△281

有価証券の取得による支出

－

△200,000

貸付金の回収による収入

280

－

投資有価証券の取得による支出

△302

△1,161,416

無形固定資産の取得による支出

－

△1,700

定期預金の預入による支出

△20,028

△20,030

定期預金の払戻による収入

20,026

20,028

敷金の差入による支出

－

△2,826

その他

△73

－

投資活動によるキャッシュ・フロー

△1,222

△1,366,226

財務活動によるキャッシュ・フロー

 

 

短期借入金の純増減額（△は減少）

△5,935,862

150,008

長期借入れによる収入

8,078,650

16,046,960

長期借入金の返済による支出

△5,139,984

△8,425,816

社債の償還による支出

△41,000

△41,000

自己株式の取得による支出

△46

△462,683

配当金の支払額

△1,007,751

△1,181,298

財務活動によるキャッシュ・フロー

△4,045,993

6,086,169

現金及び現金同等物に係る換算差額

22

－

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

△1,475,426

△1,929,945

現金及び現金同等物の期首残高

8,040,953

11,641,964

非連結子会社との合併に伴う現金及び現金同等物の増加額

652

－

現金及び現金同等物の中間期末残高

6,566,179

9,712,019

 

（４）中間連結財務諸表に関する注記事項

（継続企業の前提に関する注記）

該当事項はありません。

（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記）

　当社は、2024年９月12日開催の取締役会決議に基づき、自己株式549,900株の取得を行いました。この取得により自己株式が462,683千円増加いたしました。

　また、2025年１月30日開催の取締役会決議に基づき、譲渡制限付株式報酬として自己株式71,728株の処分を行いました。この処分により自己株式が44,602千円減少し、自己株式処分差益の計上により資本剰余金が22,463千円増加いたしました。

　以上の結果、当中間連結会計期間末において自己株式が1,365,786千円、資本剰余金が1,535,569千円となっております。

（会計方針の変更に関する注記）

該当事項はありません。

（中間連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

税金費用については、当中間連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益又は税引前当期純損失に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前中間純利益又は税引前中間純損失に当該見積実効税率を乗じて計算しております。ただし、当該見積実効税率を用いて税金費用を計算すると著しく合理性を欠く結果となる場合には、法定実効税率を使用する方法によっております。

（追加情報）

（連結決算日後の仕入に関する事項）

連結決算日（2025年４月30日）において、仕入に関する契約又は協定を締結している今後の仕入物件の総額等及び連結決算日後の支払予定額は、以下のとおりであります。

 

１年以内

（千円）

１年超

２年以内

（千円）

２年超

３年以内

（千円）

３年超

（千円）

仕入総額

32,207,089

26,194,916

7,190,902

3,394,462

支払済み手付金

1,047,150

603,230

－

－

支払予定額

31,159,939

25,591,686

7,190,902

3,394,462

 

（法人税率の変更による影響）

「所得税法等の一部を改正する法律」（2025年法律第13号）が2025年３月31日に成立したことに伴い、2026年４月１日以後に開始する連結会計年度から防衛特別法人税が課されることになりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、2026年11月１日に開始する連結会計年度以降に解消が見込まれる一時差異等については、従来の30.62％から31.52％に変動いたします。

なお、この税率変更による当連結会計年度の損益に与える影響は軽微であります。

 

（セグメント情報等の注記）

【セグメント情報】

Ⅰ　前中間連結会計期間（自　2023年11月１日　至　2024年４月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

報告セグメント

合計

 

ホールセール

リテールセールス

リアルエステート

マネジメント

その他

売上高

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

4,823,880

5,148,621

1,361,214

17,450

11,351,166

セグメント間の内部売上高

又は振替高

－

－

53,296

600

53,896

計

4,823,880

5,148,621

1,414,510

18,050

11,405,063

セグメント利益又は損失（△）

241,275

47,456

605,162

△62,718

831,174

 

２．報告セグメントの利益又は損失の金額の合計額と中間連結損益計算書計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

（単位：千円）

 

利益

金額

報告セグメント計

831,174

セグメント間取引消去

38,821

中間連結損益計算書の営業利益

869,996

 

３．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

（固定資産に係る重要な減損損失）

該当事項はありません。

（のれんの金額の重要な変動）

該当事項はありません。

（重要な負ののれん発生益）

該当事項はありません。

 

Ⅱ　当中間連結会計期間（自　2024年11月１日　至　2025年４月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

報告セグメント

合計

 

ホールセール

リテールセールス

リアルエステート

マネジメント

その他

売上高

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

13,291,036

4,798,612

1,117,161

20,600

19,227,410

セグメント間の内部売上高

又は振替高

－

－

47,852

600

48,452

計

13,291,036

4,798,612

1,165,013

21,200

19,275,862

セグメント利益又は損失（△）

1,482,076

△168,649

341,577

△42,571

1,612,432

（注）「ホールセール」には、特別目的会社を利用した不動産ファンドとの取引が含まれております。

２．報告セグメントの利益又は損失の金額の合計額と中間連結損益計算書計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

（単位：千円）

 

利益

金額

報告セグメント計

1,612,432

セグメント間取引消去

33,752

中間連結損益計算書の営業利益

1,646,185

 

３．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

（固定資産に係る重要な減損損失）

該当事項はありません。

（のれんの金額の重要な変動）

該当事項はありません。

（重要な負ののれん発生益）

該当事項はありません。

（収益認識関係）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前中間連結会計期間（自  2023年11月１日  至  2024年４月30日）

（単位：千円）

 

報告セグメント

合計

ホールセール

リテールセールス

リアルエステート

マネジメント

その他

一時点で移転される財

4,823,880

5,148,621

207,352

－

10,179,855

一定の期間にわたり移転される財

－

－

230,049

17,450

247,499

顧客との契約から生じる収益

4,823,880

5,148,621

437,401

17,450

10,427,354

その他の収益

－

－

923,812

－

923,812

外部顧客への売上高

4,823,880

5,148,621

1,361,214

17,450

11,351,166

 

当中間連結会計期間（自  2024年11月１日  至  2025年４月30日）

（単位：千円）

 

報告セグメント

合計

ホールセール

リテールセールス

リアルエステート

マネジメント

その他

一時点で移転される財

2,121,036

4,798,612

34,886

1,000

6,955,535

一定の期間にわたり移転される財

－

－

171,480

19,600

191,080

顧客との契約から生じる収益

2,121,036

4,798,612

206,367

20,600

7,146,615

その他の収益

11,170,000

－

910,794

－

12,080,794

外部顧客への売上高

13,291,036

4,798,612

1,117,161

20,600

19,227,410

（注）「ホールセール」のその他の収益は、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会移管指針第10号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡であります。

（重要な後発事象）

（株式取得による子会社化、第三者割当による自己株式の処分）

当社は、2025年５月28日開催の取締役会において、下記のとおり株式会社Livenup Group（以下「ＬＵＧ社」といいます。）の発行済株式（自己株式を除く）の80％を取得し、子会社化すること及び本件株式取得の対価の一部として第三者割当による自己株式の処分（以下「本自己株式処分」といいます。）を行うことについて決議いたしました。また、当該決議に基づいて、2025年６月５日に第三者割当による自己株式の処分及びＬＵＧ社の株式を取得いたしました。

 

１．株式取得による子会社化

（１）企業結合の概要

①　被取得企業の名称及びその事業の内容

被取得企業の名称：株式会社Livenup Group

事業の内容　　　：グループ会社の経営管理、事業承継、収益不動産投資

②　企業結合を行った主な理由

当社グループは、2005年11月に創業以来、新築投資用マンション販売を行っており、東京23区から１都３県、関西地方にまで当該マンションの供給エリアを広げ、業績拡大を続けている一方で、2030年10月期の売上高6,000億円に向けて、積極的にＭ＆Ａを行い、既存事業や事業領域を拡大することを成長戦略の１つとしております。この経営方針のもと、特に不動産関連事業を行う企業を中心に、投資対象を検討してまいりました。

ＬＵＧ社は、戸建事業や再販事業などに強みを持つとともに、成長戦略として、不動産関連事業、特に不動産管理会社をＭ＆Ａすることにより、管理戸数を増加させ、ストック収入を伸ばす方針であり、また、同社は、過去にＭ＆Ａを複数回行っているとともに、Ｍ＆Ａの高い知見を有していることから、当社グループの今後の成長戦略の１つであり、積極的に行うＭ＆Ａにおいて、ＬＵＧ社の有する当該知見は、当社グループの成長に大きく寄与することが見込まれると判断いたしました。

③　企業結合日

2025年６月５日（株式取得日）

2025年６月30日（みなし取得日）

④　企業結合の法的形式

現金及び自己株式を対価とする株式取得

⑤　結合後企業の名称

変更はありません。

⑥　取得した議決権比率

80％

（２）被取得企業の取得原価及び対価の種類ごとの内訳

取得の対価

現金

1,000百万円

 

自己株式

　599百万円

取得原価

 

1,600百万円（概算額）

（３）主要な取得関連費用の内容及び金額

アドバイザリーに対する報酬・手数料等

　190百万円（概算額）

（４）支払資金の調達方法

自己資金及び借入金並びに自己株式

（５）発生したのれんの金額、発生原因、償却方法及び償却期間

現時点では確定しておりません。

（６）企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳

現時点では確定しておりません。

 

２．第三者割当による自己株式の処分

（１）処分の概要

①　処分期日

2025年６月５日

②　処分株式の種類及び数

普通株式　581,959株

 

③　処分価額

１株につき 1,031円

 

④　処分総額

599,999,729円

 

⑤　処分方法

第三者割当の方法による

⑥　処分先

株式会社グリットパートナーズ

⑦　その他

本自己株式の処分については、金融商品取引法による有価証券届出書を提出しております。

（２）処分の目的及び理由

当社は、「１．株式取得による子会社化（１）株式取得の目的」に記載のとおり、2025年６月５日にＬＵＧ社を子会社化いたしました。本件は、株式の譲渡人である株式会社グリットパートナーズに当社株式の一部を保有し、当社株主になっていただき、また、引き続きＬＵＧ社株式の一部を保有し、ＬＵＧ社株主として一定程度ＬＵＧ社の経営に関与していただくことで、当社グループの企業価値向上意識を高め、株主の皆様との価値共有を図ることが、当社グループの企業価値の持続的な向上に資するものと考え、本自己株式処分を行うこととしたものであります。