１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………２
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………２
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………３
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………３
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………４
（５）利益分配に関する基本方針及び当期・次期の配当 ……………………………………………………４
２．企業集団の状況 …………………………………………………………………………………………………５
３．経営方針 …………………………………………………………………………………………………………７
（１）会社の経営の基本方針 ……………………………………………………………………………………７
（２）目標とする経営指標 ………………………………………………………………………………………７
（３）中長期的な会社の経営戦略 ………………………………………………………………………………７
（４）会社の対処すべき課題 ……………………………………………………………………………………７
４．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………７
５．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………８
（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………８
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………10
（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………12
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………14
（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………16
(継続企業の前提に関する注記) ………………………………………………………………………………16
(会計方針の変更) ………………………………………………………………………………………………16
(連結貸借対照表関係) …………………………………………………………………………………………17
(連結損益計算書関係) …………………………………………………………………………………………18
(連結株主資本等変動計算書関係) ……………………………………………………………………………19
(連結キャッシュ・フロー計算書関係) ………………………………………………………………………20
(賃貸等不動産関係) ……………………………………………………………………………………………21
(セグメント情報等) ……………………………………………………………………………………………22
(１株当たり情報) ………………………………………………………………………………………………25
(重要な後発事象) ………………………………………………………………………………………………25
当連結会計年度におけるわが国経済は、個人消費の回復やインバウンド需要の増加に支えられ、回復基調を維持し、円安や人手不足、海外経済の減速が逆風となったものの、年間の実質ＧＤＰ成長率はプラス成長となりました。
このような事業環境下におきまして、当社グループは、全社を挙げて各事業の特性及び付加価値性を活かした営業活動を推進いたしましたが、主にＴＯＣビルの一時閉館（令和６年９月より順次営業再開）に伴うテナントの退去の影響により、当連結会計年度の連結売上高は13,152百万円（前連結会計年度比4.1％減）となり、利益面におきましては、営業利益1,418百万円（前連結会計年度比37.9％減）、経常利益1,918百万円（前連結会計年度比28.0％減）となりました。また、政策保有株式の縮減方針に基づき保有株式の一部を売却し、投資有価証券売却益869百万円を特別利益に計上したことなどにより、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,787百万円（前連結会計年度比65.1％減）となりました。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
・不動産事業
オフィスビルにおける事業環境は、オフィス供給が落ち着き、都心5区を中心に空室率、賃料水準とも回復基調のまま推移しました。
また、商業施設における事業環境は、円安効果などにより、訪日外国人の購買が活発化し、インバウンド需要と高額商品の好調な販売等は見られたものの、売上の減少や店舗の閉店も見られ、業績に地域差が生じました。
このような状況下、不動産事業におきましては安全対策、環境対策等に注力し、運営・管理面において差別化されたサービスと低コストとの両立を推し進め、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図ってまいりました。
建物の賃貸等では、引き続きビルの特性に応じたテナント獲得を進め、営業を再開したＴＯＣビルはじめ、既存ビルの入居率・賃料の改善はあったものの、ＴＯＣビルの一時閉館によるテナントの退去の影響により、減収となりました。なお、期末時点における入居率は68.2%（前期末64.9%）となりました。（なお、通常稼働の建物の入居率は95.0％でした。）
展示場・会議室の賃貸並びに駐車場の賃貸は、ＴＯＣビルの営業再開により、業績が回復してきておりますが、ＴＯＣビルの一時閉館の影響により、いずれも減収となりました。
以上の結果、不動産事業の売上高は9,451百万円（前連結会計年度比7.5%減）となり、営業利益は1,373百万円 (前連結会計年度比40.4%減）となりました。
・リネンサプライ及びランドリー事業
リネンサプライ及びランドリー事業におきましては、コロナ禍前の水準には至っていないものの、主な顧客先であるホテル業界からの受注が増加したため、売上高は1,728百万円(前連結会計年度比10.5%増)となり、営業利益は16百万円(前連結会計年度は2百万円の営業損失)となりました。
・その他の事業
ビル管理関連サービス事業は、請負工事の受注増により増収となりました。スポーツクラブ事業では、会員数の増加等により若干の増収となりました。また、温浴施設事業は、若干の減収となりました。
その結果、その他の事業の合計では、売上高は1,971百万円（前連結会計年度比2.2%増）、営業利益は20百万円（前連結会計年度は32百万円の営業損失）となりました。
当連結会計年度末における財政状態は、次のとおりであります。
資産合計は、前連結会計年度末に比べ3,650百万円減少し114,896百万円となりました。主な増加は、建設仮勘定が721百万円、投資有価証券が5,873百万円であり、主な減少は現金及び預金が9,841百万円、建物及び構築物(純額)が344百万円であります。
負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,658百万円減少し14,071百万円となりました。主な増加は、長期預り保証金が851百万円、未払金が778百万円、繰延税金負債が580百万円であり、主な減少は未払法人税等が2,679百万円、流動負債のその他が826百万円であります。
純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,991百万円減少し100,824百万円となりました。主な増加は、親会社株主に帰属する当期純利益1,787百万円、その他有価証券評価差額金747百万円であり、主な減少は、剰余金の配当933百万円、自己株式の取得3,621百万円であります。
自己資本比率は、前連結会計年度末の86.2%から当連結会計年度末は87.2%となりました。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)の残高は、前連結会計年度末に比べ9,841百万円減少し29,429百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により増加した資金は442百万円(前連結会計年度比84.2%減)となりました。
主な内訳は、増加要因として税金等調整前当期純利益2,781百万円、減価償却費1,204百万円であり、減少要因として投資有価証券売却損益869百万円、法人税等の支払額3,261百万円であります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により支出した資金は5,322百万円(前連結会計年度は7,229百万円の資金の収入)となりました。
主な内訳は、増加要因として投資有価証券の売却による収入1,125百万円、減少要因として有形固定資産の取得による支出1,456百万円、投資有価証券の取得による支出5,153百万円であります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により支出した資金は4,961百万円(前連結会計年度比110.1%増)となりました。
主な内訳は、増加要因として長期借入れによる収入400百万円であり、減少要因として自己株式の取得による支出3,623百万円、配当金の支払額928百万円、長期借入金の返済による支出681百万円であります。
(参考) キャッシュ・フロー関連指標の推移
自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い
(注１)いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。
(注２)株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注３)キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しています。
(注４)有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としています。
今後の見通しにつきましては、わが国経済は、金利の上昇や海外経済の先行き不透明感、米国における保護主義的な動きなど、いくつかのリスク要因を抱えている一方で、賃上げの動きや雇用環境の改善を背景に、個人消費を中心とした内需の底堅さが見られ、円安の進行などにより輸出も持ち直しつつあります。先行きには依然として不透明感が残るものの、全体としては緩やかな回復基調が続くものと思われます。
当社グループの主力事業であります不動産事業の見通しにつきましては、オフィスビルにおける事業環境では、オフィス供給が落ち着き、都市5区を中心に空室率、賃料水準とも回復基調のまま推移しました。また、商業施設における事業環境では、円安効果などにより、訪日外国人の購買が活発化し、インバウンド需要と高額商品の好調な販売等がみられました。
このような状況下、当社グループは、中長期的に安定的かつ持続的な成長を果たすため、収益性を向上させる施策を積極的に実施し、経営基盤の強化を図ってまいります。所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を引き続き推進してまいります。営業を再開しましたＴＯＣビルに関しましては、ビルの安全性、利便性を高めるためのリニューアルを継続的に実施するとともに、催事機能・物流機能をはじめとするビルの特性を活かし、稼働率の向上を図ってまいります。
また、収益物件の取得、不動産投資ファンド等への出資など、余剰資金等の活用等を検討することにより、収益性の向上を図ってまいります。
これらの前提を踏まえ、次期の業績の見通しにつきましては、売上高15,000百万円（前連結会計年度比14.1%増）、営業利益1,950百万円（前連結会計年度比37.5%増）、経常利益2,500百万円（前連結会計年度比30.3%増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,800百万円（前連結会計年度比0.7%増）を見込んでおります。
当社の利益配分につきましては、業績の推移を見据え、将来の事業の発展と経営基盤の強化のための内部留保に意を用いつつ、経営成績や配当性向等を総合的に勘案し、安定的かつ継続的な配当を維持することを基本方針としております。
当期末の配当金は、上記基本方針を踏まえ、収益状況及び今後の事業展開等を勘案した結果、１株につき５円を予定しております。これにより、中間配当金（１株につき５円）を加えました年間配当金は１株につき10円となります。
次期の配当は、中間、期末ともに１株につき５円の計10円を予定しております。
また、株主還元施策につきましては、配当金における安定的な利益還元を中心としておりますが、株主価値を高めるため、今後もマーケットその他の条件を勘案して、自己株式の取得も検討してまいります。
当社グループは、提出会社(以下「当社」という)と子会社８社、関連会社１社及びその他の関係会社１社で構成されております。当社が営む基幹の事業である不動産事業に関連、付随し、更に有効利用を行うための事業活動を展開しております。
・事業の系統図
・関連会社の状況
(注) １ 「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報の名称を記載しております。
２ 「議決権の所有(被所有)割合」欄の(内書)は間接所有であります。
３ 上記のうち、特定子会社に該当するものはありません。
４ 有価証券報告書を提出しております。
当社グループは、「社会に役立つ企業」という企業理念に基づき、お客様に「明るく、活力のある、和やかな」場を提供することにより、社会と調和の上、お客様・テナントの皆様に喜ばれ、また、お役に立つことを使命とし、これをもって事業を推進しております。全社を挙げて、日々の向上に努めることから事業の発展を成し、社会に貢献することを経営の基本方針としております。
また、基本方針に則り、企業の社会的責任や環境問題への対応にも真摯に取り組み、企業価値の向上を図りながら、事業に邁進してまいります。
当社グループが目標とする経営指標は各財務指標全般でありますが、特に、キャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上については、短期的のみならず中長期的にも、重要な目標と位置付けております。
当社グループは、経営の基本方針に基づき、中核事業である不動産事業を中心に、新規事業と既存事業の融合を図りながら、グループ事業全般の強化に努めてまいります。
当社グループは、中長期的に安定的かつ持続的な成長を果たすため、収益性を向上させる施策を積極的に実施し、経営基盤の強化を図ってまいります。所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を引き続き推進してまいります。
新ＴＯＣビル計画につきましては、長期的な視点に立ち、より高収益化を目指し、計画の見直しを行ってまいります。新たな着工時期に関しましては、令和15年頃を想定しております。
営業を再開しましたＴＯＣビルに関しましては、ビルの安全性、利便性を高めるためのリニューアルを継続的に実施するとともに、催事機能、物流機能をはじめとするビルの特性を活かし、稼働率の向上を図ってまいります。
４．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、ＩＦＲＳ(国際会計基準)の適用動向を踏まえ、ＩＦＲＳの適用について適切に検討を進めていく方針であります。
前連結会計年度(自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日)
当連結会計年度(自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
該当事項はありません。
(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 令和４年10月28日。以下「令和４年改正会計基準」という。）等を当連結会計年度の期首から適用しております。
法人税等の計上区分（その他の包括利益に対する課税）に関する改正については、令和４年改正会計基準第20-３項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 令和４年10月28日。以下「令和４年改正適用指針」という。）第65-２項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。これによる連結財務諸表に与える影響はありません。
また、連結会社間における子会社株式等の売却に伴い生じた売却損益を税務上繰り延べる場合の連結財務諸表における取扱いの見直しに関連する改正については、令和４年改正適用指針を当連結会計年度の期首から適用しております。当該会計方針の変更は、遡及適用され、前連結会計年度については遡及適用後の連結財務諸表となっております。これによる前連結会計年度の連結財務諸表に与える影響はありません。
※１ 関連会社項目
非連結子会社及び関連会社に対するものは、次のとおりであります。
※２ 担保資産及び担保付債務
担保に供している資産及び担保付債務は、次のとおりであります。
上記の他に登記留保として担保に供している資産及び担保付債務は、次のとおりであります。
※３ 国庫補助金等の圧縮記帳額
取得価額から控除されている国庫補助金等の圧縮記帳額は、次のとおりであります。
※４ 供託済み有価証券
有価証券及び投資有価証券のうち東京法務局に供託済みの金額は、次のとおりであります。
※１ 販売費及び一般管理費の内訳
主要な費目及び金額は、次のとおりであります。
※２ 減損損失
前連結会計年度（自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日）
当社グループは、以下の資産グループについて減損損失を計上しております。
（１）減損損失を認識した資産または資産グループの概要
（２）減損損失の認識に至った経緯
ＴＯＣビル及びＴＯＣフロントビルについて、開発事業計画に基づく建替えに向けて令和６年３月末に閉館したことにより、回収可能性を著しく低下させる使用方法の変化に該当し、減損の兆候が認められたため、減損損失を特別損失として計上しております。
（３）減損損失の金額
（４）資産のグルーピングの方法
基幹事業の不動産事業において、主たる資産であるオフィスビルのほか商業ビル等の賃貸用不動産を保有しており、固定資産の減損会計の基礎となる資金生成単位を、物件別に設定しております。
（５）回収可能価額の算定方法
ＴＯＣビル及びＴＯＣフロントビルの開発事業計画に基づく建替えに向けて令和６年３月末に閉館したことにより、資金生成単位により生じることが予想される将来キャッシュ・フローがマイナスと見込まれるため、使用価値はゼロとして回収可能価額を算定しております。
当連結会計年度（自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
重要性が乏しいため、記載を省略しております。
前連結会計年度(自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日)
１ 発行済株式に関する事項
２ 自己株式に関する事項
(注) 普通株式の自己株式の増減数の内訳は、次のとおりであります。
単元未満株式の買取による増加 289株
取締役会決議による自己株式の取得による増加 1,433,200株
取締役会決議による自己株式の消却による減少 1,430,000株
譲渡制限付株式報酬による減少 23,200株
３ 新株予約権等に関する事項
該当事項はありません。
４ 配当に関する事項
(1) 配当金支払額
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
当連結会計年度(自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
１ 発行済株式に関する事項
２ 自己株式に関する事項
(注) 普通株式の自己株式の増減数の内訳は、次のとおりであります。
単元未満株式の買取による増加 259株
取締役会決議による自己株式の取得による増加 5,450,000株
取締役の逝去に伴う自己株式の無償取得による増加 2,300株
譲渡制限付株式報酬による減少 22,400株
３ 新株予約権等に関する事項
該当事項はありません。
４ 配当に関する事項
(1) 配当金支払額
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
当社及び一部の連結子会社では、東京都において、賃貸用のオフィスビル、商業施設等を所有しております。
当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりであります。
(注)１ 連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
２ 期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増減額は次のとおりであります。
増加 ＴＯＣビル建替えにかかる実施設計等 251百万円
ＲＯＸタワーパーキング竣工 139百万円
ＲＯＸエレベーター更新 124百万円
減少 減価償却費 1,461百万円
減損損失 2,415百万円
当連結会計年度の主な増減額は次のとおりであります。
増加 ＴＯＣビル耐震補強工事 564百万円
ＴＯＣビル建替えにかかる実施設計等 168百万円
ＴＯＣ ＣＯＮＮＥＣＴ竣工 388百万円
ＲＯＸ２Ｇリニューアル工事 129百万円
減少 減価償却費 1,111百万円
３ 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書(時点修正等を含む)に基づく金額（主として直
接還元法により評価した金額）であり、一部、重要性の乏しい不動産については、適切に市場価格を反映し
ていると考えられる指標に基づいて自社で算定した金額であります。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりであります。
(注)１ 営業収益及び営業費用は、不動産賃貸に係る収益とこれに対応する費用（減価償却費、外注管理費、修繕
費、光熱水道料、租税公課等）であり、それぞれ「売上高」及び「売上原価、販売費及び一般管理費」に計
上されております。なお、連結損益の算出にあたっては、管理会計上の数値に基づいて適切に算定した金額
によっております。
２ その他損益は、固定資産売却益、固定資産除却損及び減損損失であり、それぞれ「特別利益」、「営業外費
用」及び「特別損失」に計上されております。
【セグメント情報】
１ 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、不動産事業を基幹に、それに関連、付随し更に有効利用するための事業会社から構成されており、各事業会社が立案した事業戦略に基づき事業活動を展開しております。不動産事業は、建物等の賃貸、管理、運営業務を一体的に営んでおり、経済的特徴の類似するこれらの事業セグメントを集約して不動産事業と位置づけております。また、併せてホテル等を顧客としたリネンサプライ及びランドリー事業を行っております。
従って、当社グループは事業種類別のセグメントから構成されており、「不動産事業」及び「リネンサプライ及びランドリー事業」を報告セグメントとしております。
各報告セグメントに属するサービスの種類は以下のとおりであります。
２ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表を作成するために採用される会計方針に準拠した方法と概ね同一であります。
報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度(自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日)
(注)１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、ビル管理関連サービス事業、製薬事業、スポーツクラブ事業及び温浴施設事業等を含んでおります。
２ 調整額は以下のとおりであります。
（1）セグメント利益又は損失（△）の調整額17百万円には、セグメント間取引消去16百万円、減価償却の調
整額1百万円が含まれております。
（2）セグメント資産の調整額49,592百万円は、主に親会社での余資運用資金(現金及び預金）、長期投資資金
（投資有価証券）等であります。
３ セグメント利益又は損失（△）は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
当連結会計年度(自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
(注)１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、ビル管理関連サービス事業、製薬事業、スポーツクラブ事業及び温浴施設事業等を含んでおります。
２ 調整額は以下のとおりであります。
（1）セグメント利益の調整額7百万円には、セグメント間取引消去6百万円、減価償却の調整額0百万円が含ま
れております。
（2）セグメント資産の調整額45,044百万円は、主に親会社での余資運用資金(現金及び預金）、長期投資資金
（投資有価証券）等であります。
３ セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
【関連情報】
前連結会計年度(自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日)
１ 製品及びサービスごとの情報
セグメント情報の中で同様の情報が開示されているため、記載を省略しております。
２ 地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2) 有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
３ 主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。
当連結会計年度(自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
１ 製品及びサービスごとの情報
セグメント情報の中で同様の情報が開示されているため、記載を省略しております。
２ 地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2) 有形固定資産
本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
３ 主要な顧客ごとの情報
外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度(自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日)
セグメント情報の中で同様の情報が開示されているため、記載を省略しております。
当連結会計年度(自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
セグメント情報の中で同様の情報が開示されているため、記載を省略しております。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度(自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度(自 令和５年４月１日 至 令和６年３月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 令和６年４月１日 至 令和７年３月31日)
該当事項はありません。
(注)１ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。
２ １株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
該当事項はありません。