１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………２
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………２
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………５
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………５
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………６
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………８
３．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………９
（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………９
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………11
連結損益計算書 …………………………………………………………………………………………………11
連結包括利益計算書 ……………………………………………………………………………………………12
（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………13
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………15
（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………17
(継続企業の前提に関する注記) ………………………………………………………………………………17
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項) ………………………………………………………17
(会計方針の変更) ………………………………………………………………………………………………17
(連結貸借対照表関係) …………………………………………………………………………………………18
(連結損益計算書関係) …………………………………………………………………………………………18
(賃貸等不動産関係) ……………………………………………………………………………………………19
(セグメント情報等) ……………………………………………………………………………………………20
(１株当たり情報) ………………………………………………………………………………………………21
(重要な後発事象) ………………………………………………………………………………………………22
（当期の経営成績）
４期連続経常最高益、12期連続純利益最高益更新
当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。
全部門増収増益、不動産賃貸事業が業績を牽引、不動産販売事業、完成工事事業も最高益
部門別では、需給改善傾向が続く東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が大幅増益となり業績を牽引しました。分譲マンションが堅調に推移した不動産販売事業に加え、高い環境性能を備えた商品を中心に売上高が増加した完成工事（ハウジング）事業も最高益を更新しました。Web広告強化の取組みなどによって集客が増加に転じた不動流通事業も含め、全部門増収増益を達成しました。
営業外損益は支払利息の増加により31億円のマイナス（前期比△16億円）となり、特別損益は、減損損失を187億円計上した一方、投資有価証券売却益を383億円計上した結果、55億円（同＋53億円）のプラスとなりました。
その結果、売上高1兆142億円（前期比＋4.8％）、営業利益2,715億円（同＋6.6％）、経常利益2,683億円（同＋6.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益1,916億円（同＋8.2％）となりました。
（主要セグメント別の概況）
＜不動産賃貸事業部門＞
増収増益、最高益更新
当連結会計年度は、既存ビルの稼働率改善と値上げの浸透、「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」の入居進捗、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの新規稼働に加え、ホテル、イベントホールなどの収益増も業績に寄与した結果、大幅な増収増益となり、売上、営業利益ともに過去最高を更新しました。
需給改善継続、新規ビル募集順調
当期末の空室率は、5.8％(前期末比△1.1p)となりました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が継続しております。また、当第４四半期に竣工した「住友不動産六本木セントラルタワー」ほか新規ビルのテナント募集も進捗し始めました。
＜不動産販売事業部門＞
増収増益、最高益更新
当連結会計年度は、「シティテラス善福寺公園」、「THE ASAKUSA RESIDENCE」、「シティハウス横浜」、「シティテラス若江岩田」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で3,526戸（前期比＋２戸）を販売計上した結果増収増益となり、営業利益は過去最高を更新しました。
マンション契約順調、次期計上分確保済
当連結会計年度のマンション契約戸数は2,620戸（前期比△661戸）となりました。期首時点で次期計上予定分は概ね確保済みとなり、さらに次々期計上予定分の契約も順調に進捗しております。
＜完成工事事業部門＞
販売単価増、最高益更新
当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で7,044棟（前期比+97棟）、注文住宅事業で2,140棟（同△82棟）となりました。「高断熱リフォーム」や、ZEH仕様を標準とする「住友不動産の栖（すみか）」など環境性能を訴求した商品の受注は引き続き好調で、１棟当たり単価が上昇したことに加え、マンションスケルトンリフォームの着実な成長もあり、受注高は両事業部門とも前年比プラスとなりました。当事業部門の業績は、両事業ともに計上棟数の減少を販売価格の上昇でカバーして、増収増益となり最高益を更新しました。
＜不動産流通事業部門＞
増収増益、先行指標の改善傾向継続
当連結会計年度は、仲介引渡し件数が減少しましたが、取扱単価の上昇により増収増益となりました。当期は、Web広告強化の取組みなどにより問い合わせ件数が増加、契約ベースでは、件数、取扱高とも前年比プラスとなり、改善傾向が続いております。
当連結会計年度における総資産は、６兆7,224億円（前期末比＋440億円）となりました。仕掛販売用不動産と賃貸ビルを主とする有形固定資産が増加しました。
負債合計額は、４兆5,543億円（前期末比△734億円）となりました。連結有利子負債が３兆8,919億円（同△696億円）と減少しました。
純資産合計額は２兆1,681億円（前期末比＋1,175億円）となりました。当連結会計年度の親会社に帰属する当期純利益が1,916億円となり、利益剰余金が増加しました。自己資本比率は32.3％（前期末30.7％）となりました。
なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は97％（前期末97％）、固定金利比率は87％（同84％）となっております。
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
営業活動によるキャッシュ・フロー 253,171百万円（前期比 ＋ 21,138百万円）
投資活動によるキャッシュ・フロー △143,616百万円（前期比 ＋167,078百万円）
財務活動によるキャッシュ・フロー △116,847百万円（前期比 △113,192百万円）
となり、現金及び現金同等物は△4,890百万円減少して98,234百万円となりました。
＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞
当期の経常利益は2,683億円、減価償却費は748億円となりました。法人税等の支払などにより、営業キャッシュ・フローは2,531億円の収入となりました。
＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞
主に賃貸事業の増強を目的として合計1,655億円の有形固定資産投資を行う一方、投資有価証券を455億円売却した結果、投資キャッシュ・フローは1,436億円の支出となりました。
＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞
期限到来に伴う社債の償還および長期借入金の返済合計3,837億円（ノンリコース含む）と賃貸事業の増強に伴う有形固定資産投資に対応するため、3,372億円の長期借入を実施した結果、財務キャッシュ・フローは1,168億円の支出となりました。
次連結会計年度の予想は下表の通りで、オフィスビル賃貸を中心に増収増益を見込み、5期連続の経常最高益と13期連続の純利益最高益更新を計画します。さらに、自己資本利益率の改善を視野に、利益の上積みを目指します。
（主要セグメント別の見通し）
セグメント名称・区分を変更
住宅リフォーム事業と新築住宅事業を統合した新会社「住友不動産ハウジング株式会社」の分社、設立50周年を迎えた住友不動産販売株式会社の体制刷新と顧客本位のブランド強化を目指す「住友不動産ステップ株式会社」への商号変更など、一連の経営体制変更に伴い、次連結会計年度より、以下のとおりセグメント名称・区分を変更いたします。
変更後のセグメント名称・区分に基づく次連結会計年度の予想は下表の通りです。
不動産賃貸事業部門
東京のオフィスビルの需給改善に伴い、既存ビルにおいて賃料値上げが進展すること、当期にリースアップした「住友不動産東京三田ガーデンタワー」がフル寄与することに加え、「羽田エアポートガーデン」をはじめとするホテル・イベントホールなどの収益増により、大幅な増収増益（営業利益は二けた増益率）を見込みます。
不動産販売事業部門
戸数や売上などの量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールする方針のもと、当期並の高水準の利益を見込みます。なお、次期計上分の契約は概ね確保済みです。
ハウジング事業部門
環境性能を訴求した高付加価値商品を中心に受注残が微増となった一方、統合費用の先行発生を織り込み、横ばいを見込みます。
ステップ事業部門
これまで取り組んできた、お客様ファーストを志向した諸改革、Web広告強化、人的資本投資を通じた営業体制拡充などにより、契約ベースの仲介収益は改善傾向となっております。これが次期にフル寄与することにより増収増益を見込み、3期ぶりの部門最高益更新を目指します。
（中期経営計画の達成状況）
2022年４月より取り組んできた「第九次中期経営計画」は当期（2025年３月期）をもって終了しました。計画最終年度の当期は、前掲「当期の経営成績」に記載の通り、４期連続経常最高益、12期連続純利益最高益更新を達成しました。
３ヵ年累計業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて八次実績を上回るとともに、経常利益と当期純利益は当初目標を超過達成することができました。
※2022年５月12日公表
2025年３月28日、次期を初年度とする「第十次中期経営計画」を公表いたしました。詳細につきましては、同日付「第十次中期経営計画策定のお知らせ」をご参照ください。
また、本日「持続的成長戦略の着実な進展と株主還元強化、経営体制改革推進について」を公表いたしました。毎年度の増配額５割増、配当性向35％に達するまで年15円以上の増配継続を確約、年100円配達成を中計２期目の2027年３月期に１年前倒しし、株主還元の強化を行います。（詳細は、上記リリースをご参照。）
（政策保有株式の縮減状況）
政策保有株式については、保有意義を定期的に見直し、保有意義の薄れた株式は計画的に売却する方針としております。
2025年３月期末の政策保有株式の残高は時価ベース558,805百万円（前期末比△36,453百万円）、取得簿価ベース246,648百万円（前期末比△4,146百万円）となり、取得簿価の株主資本比率を10％以下に引き下げる縮減目標に向け、着実に進捗いたしました。
今十次中計においても、1,000億円の株式売却収入を計画しており、さらに縮減を進めてまいります。
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、現在日本基準を適用しております。なお、将来国際会計基準を適用するかにつきましては、現時点では未定です。
前連結会計年度(自 2023年４月１日 至 2024年３月31日)
当連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)
該当事項はありません。
１．連結子会社の事業年度に関する事項
連結子会社48社のうち12社および特定目的会社15社の決算日は12月末日、特定目的会社８社の決算日は１月末日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、当該子会社の決算日時点の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。また、連結子会社のうち特定目的会社１社の決算日は８月末日であるため、３月末日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表により連結しております。
なお、他の連結子会社の決算日はいずれも連結決算日と一致しております。
２．連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更
当連結会計年度において、泉カントリー倶楽部株式会社は重要性が増したため、連結の範囲に含めております。なお、連結子会社である印西開発株式会社は泉カントリー俱楽部株式会社を吸収合併存続会社とする吸収合併により消滅したため、連結の範囲から除外しております。
また、当連結会計年度において、連結子会社であるSumitomo Real Estate Sales U.S.A.,Inc.は同じく連結子会社であるSumitomo Realty & Deveropment CA.,Inc.を吸収合併存続会社とする吸収合併により消滅したため、連結の範囲から除外しております。
(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。）等を当連結会計年度の期首から適用しております。
法人税等の計上区分（その他の包括利益に対する課税）に関する改正については、2022年改正会計基準第20－３項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。）第65－２項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。なお、当該会計方針の変更による連結財務諸表への影響はありません。
※１ 減損損失
当連結会計年度において、以下の資産グループについて減損損失を計上いたしました。
グループ化は、社宅等については共用資産とし、その他については主として個別の物件毎といたしました。
当連結会計年度において、賃貸資産について、当社グループ内の資産再編を実施し、固定資産売却損を計上しております。連結財務諸表上、当該資産の売却価格を回収可能価額と判断し、当該固定資産売却損を減損損失（18,070百万円）として特別損失に計上いたしました。
その内訳は建物及び構築物17,910百万円及びその他159百万円であります。
なお、上記資産の売却価格は不動産鑑定士による鑑定評価額に基づき決定しております。
また、事業計画の見直しを要すると判断した物件のうち、賃貸資産について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（667百万円）として特別損失に計上いたしました。
その内訳は土地667百万円であります。
なお、上記資産の回収可能価額は、固定資産税評価額に基づき算出した正味売却価額により測定しております。
前連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しております。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。
当連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しております。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。
１ 報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「完成工事」、「不動産流通」および「その他」を報告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、ホテル、イベントホール、商業施設等の運営・管理、「不動産販売」はマンション、戸建住宅などの分譲、「完成工事」は戸建住宅、マンション等の建築・改修工事請負、「不動産流通」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。
２ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2023年４月１日 至 2024年３月31日）
(注)1 セグメント利益の調整額△23,121百万円は、セグメント間取引消去△15百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△23,106百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。
2 セグメント資産の調整額617,969百万円は、セグメント間取引消去△331,258百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産949,228百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。
4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。
当連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
(注)1 セグメント利益の調整額△24,618百万円は、セグメント間取引消去△11百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△24,606百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。
2 セグメント資産の調整額572,779百万円は、セグメント間取引消去△320,797百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産893,576百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。
4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。
(注) １ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２ １株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りであります。
（共通支配下の取引等）
当社は、2024年11月８日開催の取締役会において、当社完成工事事業の両輪である新築そっくりさん事業及び注
文住宅事業の両事業を、新たに設立した完全子会社（住友不動産ハウジング株式会社）へ会社分割（吸収分割）に
より承継することを決議し、2025年４月１日付で分社化致しました。
１．取引の概要
(1) 対象となった事業の名称及びその事業の内容
事業の名称：完成工事事業
事業の内容：新築そっくりさん事業及び注文住宅事業
(2) 企業結合日
2025年４月１日
(3) 企業結合の法的形式
当社を吸収分割会社とし、住友不動産ハウジング株式会社を吸収分割承継会社とする簡易吸収分割でありま
す。
(4) 結合後企業の名称
住友不動産ハウジング株式会社
(5) その他の取引の概要に関する事項
当社の完成工事事業は、住宅リフォームのトップブランド「新築そっくりさん」事業と、高品質・高性能の商
品力を武器に着実にシェア・利益を増やしてきた注文住宅事業を両輪に、当社グループの営業利益の１割を稼ぐ
重要セグメントであります。
近年日本の住宅は、耐震性能や断熱性能などの品質が向上し、耐用年数が長期化した結果、適切なリフォーム
をすることで 長く使い続けることができるようになりました。消費者もこれを受け入れ始めたことが、中古住
宅流通戸数の増加傾向からみても、明らかになってきました。また、地球環境負荷の軽減という観点からも、社
会全体としてこの流れを推し進めるべき時代となりました。
この将来有望な既存住宅というマーケットに対し、今般、新体制を構築して、完成工事事業部門のさらなる強
化を図り、住宅ストックに対するビジネスの飛躍的な成長に挑戦します。
これまで、新築そっくりさん事業および注文住宅事業は、当社の一部門として各々事業を行ってきましたが、両
事業を新会社に移管・統合し、①事業統合深化により、早期の売上５割増、 3,000億円達成を目指す、②施工体
制を共通化し、各パートナーとの共存共栄を図る、③柔軟な人事制度を作り、人的資本投資を拡充し、陣容の拡
大を図る、ことにより、完成工事事業のさらなる成長を目指すことを目的としております。
２．実施する会計処理の概要
「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 2019年１月16日）及び「企業結合会計基準及び事業分離
等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号 2019年１月16日）に基づき、住友不動産ハウジ
ング株式会社を新たに連結の範囲に含めたうえで、共通支配下の取引として処理する予定です。
（自己株式の取得）
当社は、2025年５月13日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用する同法第156条の規定に基づき、自己株式の取得に係る事項を決議しましたので、お知らせいたします。
１．自己株式の取得を行う理由
当社は、当社グループ従業員を対象に導入予定の勤続功労株式報酬制度（以下、「株式報酬制度」といいます。）に供する目的で、昨年12月、2025年３月期における保有上場株式の売却代金を350億円と見積もり、当該売却代金を原資とした自己株式の取得（上限350億円）を開始し、本年５月１日に終了いたしました。
今般、2025年３月期の保有上場株式の売却代金は、順調な売却の進捗により450億円余となり、昨年12月の見積を100億円超過いたしましたので、当該超過分を原資として、自己株式を追加取得することといたしました。
なお、本追加取得後の自己株式の内、株式報酬制度へ拠出した後の残高については、消却する方針です。
２．取得に係る事項の内容
（1）取得対象株式の種類
普通株式
（2）取得しうる株式の総数
200万株（上限）（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合0.43％）
（3）株式の取得価額の総額
100億円（上限）
（4）取得期間
2025年５月14日～2025年９月30日
（5）取得方法
東京証券取引所における市場買付
（参考）2025年５月１日時点の自己株式の保有状況
発行済株式総数（自己株式を除く）466,861,584株
自己株式数 9,224,394株