○添付資料の目次

 

 

１．当四半期決算に関する定性的情報

（１）経営成績に関する説明

当第１四半期連結累計期間における我が国経済は、直近では景気回復に一部足踏みがみられるものの、雇用・所得環境が改善する下で、今後も緩やかな回復基調が続くことが期待されます。ただし、欧米において高い金利水準が継続していることや、中国において不動産市場の停滞が継続していること等の影響による、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっております。また、国内の物価上昇、通商政策等のアメリカの政策動向、不透明な国際情勢や、金融資本市場の変動等の影響に対しては、十分に注意する必要があります。

当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2025年２月度の首都圏中古マンションの成約件数は4,152件（前年同月比23.9％増）と大幅増となり、４カ月連続で前年同月を上回りました。成約㎡単価は79.14万円（同4.8％増）と58カ月連続、成約価格は4,985万円（同2.6％増）と４カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は45,214件（同5.1％減）となりました。

このような市場環境の中、当社グループは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を策定し、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、３つの戦略を掲げております。

 

①企業価値の最大化に向けた３つの戦略

＜事業戦略＞

・オーナーチェンジ物件への回帰

・都市部シェア拡大

・リフォーム構造改革

・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）

・ファンド化の推進

＜財務戦略＞

・活用キャッシュの最大化

・規律ある成長投資と株主還元

＜IR戦略＞

・IR体制の構築

・IR資料 / Websiteの刷新

・株主との対話強化

 

なお、計画期間の２年目に当たる当連結会計年度において、資本コストや株価を意識した経営をより強化するため、定量目標の一部を見直しております。中期経営計画の見直しの内容については、2025年１月14日に公表しております「中期経営計画の見直しに関するお知らせ」をご参照ください。

 

②企業価値の最大化に向けた目標

・2026年11月期 売上高　　　　　　　　700億円

・2026年11月期 営業利益　　　　　　　70億円

・2026年11月期 当期純利益　　　　　　38億円

・ROE　　　　　　　　　　　　　　　　12.0％以上

・営業利益率　　　　　　　　　　　　 10.0％以上

・EPS（１株当たり純利益）成長率　　　14.0％以上

・販売事業期間　　　　　　　　　　　 1.5カ月短縮

・OC回転期間※　　　　　　　　 　　　18カ月短縮

・販売用不動産残高　　　　　　　　　 1,000億円以上

・自己資本比率　　　　　　　　　　　 25.0％以上

・総還元性向　　　　　　　　　　　　 40.0％

・PBR（株価純資産倍率）　　　　　　　１倍以上

 

※オーナーチェンジ物件として購入した物件の棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）

 

当連結会計年度においては、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しながら、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を遂行しております。特に、オーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）については、都市部を中心とした物件購入や、賃貸中の状態での販売を含む出口戦略の多角化を強化しております。これらの戦略のさらなる推進により、計数目標達成を目指してまいります。

 

当第１四半期連結累計期間は、当社グループの購入及び販売活動が極めて良好に進捗し、当社グループ全体で売上高16,089,860千円（前年同四半期比45.2％増）、売上総利益3,203,957千円（同52.3％増）、営業利益2,306,054千円（同86.4％増）、経常利益2,090,604千円（同108.4％増）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,422,333千円（同102.8％増）となり、第１四半期連結累計期間としては、過去最高となる売上高及び利益を計上しました。

 

セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。

 

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当第１四半期連結累計期間は、積極的な物件購入を行い、保有戸数が増加したことから、賃貸売上は1,153,276千円（同5.3％増）となりました。販売面はオーナーチェンジ物件の出口戦略の多角化等が奏功し、販売戸数及び利益率が前年同四半期を大きく上回ったことから、販売売上は14,543,328千円（同51.2％増）、販売利益率は16.0％（同3.3ポイント増）となりました。

この結果、売上高は15,696,605千円（同46.5％増）、営業利益は2,041,125千円（同97.9％増）となりました。なお、当第１四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、30,568千円となりました。

 

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

当第１四半期連結累計期間は、収益不動産からの賃貸収益の収受に加え、営業投資有価証券の一部売却を行いました。

この結果、売上高は162,687千円（同15.4％増）、営業利益は140,047千円（同7.9％増）となりました。

 

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

当第１四半期連結累計期間は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加したこと等により、売上高は447,101千円（同21.3％増）、営業利益は279,803千円（同20.4％増）となりました。

 

（２）財政状態に関する説明

（資産）

当第１四半期連結会計期間末における流動資産は106,868,820千円となり、前連結会計年度末に比べ7,335,862千円増加しました。これは主に、現金及び預金が2,958,666千円及び販売用不動産が4,138,292千円増加したこと等によるものであります。固定資産は3,517,688千円となり、前連結会計年度末に比べ290,587千円増加しました。これは主に、投資その他の資産のその他が266,346千円増加したこと等によるものであります。

この結果、総資産は110,387,052千円となり、前連結会計年度末に比べ7,626,301千円増加しました。

 

（負債）

当第１四半期連結会計期間末における流動負債は18,801,912千円となり、前連結会計年度末に比べ2,735,977千円増加しました。これは主に、未払法人税等が386,818千円減少したものの、短期借入金が810,200千円及び１年内返済予定の長期借入金が2,516,766千円増加したこと等によるものであります。固定負債は64,980,894千円となり、前連結会計年度末に比べ3,785,624千円増加しました。これは主に、長期借入金が3,805,624千円増加したこと等によるものであります。

この結果、負債合計は83,782,806千円となり、前連結会計年度末に比べ6,521,601千円増加しました。

 

（純資産）

当第１四半期連結会計期間末における純資産合計は26,604,246千円となり、前連結会計年度末に比べ1,104,700千円増加しました。これは主に、剰余金の配当414,055千円があるものの、親会社株主に帰属する四半期純利益1,422,333千円によるものであります。

この結果、自己資本比率は24.0％（前連結会計年度末は24.8％）となりました。

 

（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

2025年１月14日の「2024年11月期　決算短信」で公表いたしました第２四半期及び通期連結累計期間における業績予想に変更はありません。

２．四半期連結財務諸表及び主な注記

（１）四半期連結貸借対照表

 

 

 

（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書

（四半期連結損益計算書）

（第１四半期連結累計期間）

 

（四半期連結包括利益計算書）

（第１四半期連結累計期間）

 

（セグメント情報等の注記）

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2023年12月１日 至　2024年２月29日）

報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１．セグメント利益の調整額は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。

 

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2024年12月１日 至　2025年２月28日）

報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１．セグメント利益の調整額は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。

 

（重要な後発事象）

（譲渡制限付株式報酬としての自己株式処分）

当社は、2025年２月21日開催の取締役会において、下記のとおり、譲渡制限付株式報酬としての自己株式処分（以下「本自己株式処分」といいます。）を行うことを決議し、2025年３月19日に自己株式の処分を実施いたしました。

 

１．処分の概要

※株式の割当ての対象者の人数につきましては、延べ人数を記載しております。

 

２．本自己株式処分の目的及び理由

当社は、2021年１月21日開催の取締役会において、当社の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く）（以下「対象取締役」といいます。）及び当社の従業員並びに当社子会社の取締役及び従業員（以下対象取締役と総称して「対象取締役等」といいます。）に対する当社の企業価値の持続的な向上を図るインセンティブを与えるとともに、株主の皆様との一層の価値共有を進めることを目的に、対象取締役等を対象とする新たな報酬制度として、譲渡制限付株式報酬制度（以下「本制度」といいます。）を導入することを決議しております。

また、2021年２月24日開催の第23回定時株主総会において、本制度に基づき、当該株主総会から５年間（具体的には第24期事業年度から第28期事業年度までの期間を指します。）における職務執行の対価として、対象取締役に対して、年額200百万円以内の譲渡制限付株式の出資財産とするための金銭報酬債権を支給し、年130,000株以内の当社普通株式を発行または処分すること及び譲渡制限付株式の譲渡制限期間として10年間から50年間までの間で当社の取締役会が定める期間とすること等につき、ご承認をいただいております。なお、当社は、本制度の導入後、2022年12月１日付で、普通株式１株につき２株の割合をもって株式分割を実施しております。これに伴い、本制度に基づき対象取締役に対して発行又は処分する年間あたりの普通株式の総数を、分割比率に応じて２倍（130,000株以内→260,000株以内）に調整しております。