目次

1．運用状況

（1）運用状況

①当期の概況

（ア）投資法人の主な推移

本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年8月26日に設立され、2019年2月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード2971）しました。

その後、本投資法人は、人口減少と大都市圏への人口集中がより一層進む中で、生活利便性の高い大都市及び大都市へのアクセスが容易な周辺地域に住むニーズは今後も安定的であり、そのような地域に住む人々の豊かな暮らしを支えるためには、商業施設（注1）、住宅（注2）及び地域コミュニティが抱える少子高齢化問題、環境・エネルギー問題、労働・教育問題、自然災害がもたらす問題等の暮らしの中に存在する多種多様な社会問題の解決により、持続可能な社会の実現に資する資産が必要であると考え、これらの資産を「暮らし密着型資産」（注3）と定義し、主に五大都市圏（注4）に所在する暮らし密着型資産を投資対象とし、その投資方針のもと、運用資産のより着実な成長を目指し、投資主価値の最大化を図っています。

なお、当期末時点で本投資法人が保有する資産は37物件、取得価格総額は70,373百万円となっています。

（注1）「商業施設」とは、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち、商業テナント（物販・飲食・サービス業、アミューズメント施設等）向けの用途の床面積が最大である不動産をいいます。以下同じです。

（注2）「住宅」とは、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち住居用の床面積が最大である不動産（ただし、持続可能な社会の実現に資する資産を除きます。）をいいます。以下同じです。

（注3）「暮らし密着型資産」とは、商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産をいい、底地を含みます。なお、「底地」とは、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地をいいます。以下同じです。

（注4）「五大都市圏」とは、「北海道圏」、「首都圏」、「中部圏」、「近畿圏」及び「九州圏」をいいます。なお、「北海道圏」とは、北海道を、「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県及び群馬県を、「中部圏」とは、愛知県、静岡県、三重県、長野県及び岐阜県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県を、「九州圏」とは、福岡県、熊本県、鹿児島県、宮崎県、大分県、佐賀県及び長崎県をそれぞれいいます。

（イ）運用環境と運用実績

当期における我が国経済は、一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しており、2024年10～12月期の実質GDPの成長率（2次速報値）は、0.6％（年率2.2％）と3四半期連続でプラスとなりました。

個人消費については、エネルギーや食料品等の購入頻度が高い品目の価格上昇が家計の負担を増大させ、消費者心理を冷え込ませる要因となっています。しかし、雇用と所得環境の改善が進んでおり、全体としては緩やかな増加基調を維持している状況にあります。

また、企業収益についても、改善傾向にあり、業況感も良好な水準を維持していることから、設備投資は緩やかに増加しています。このような中、日本銀行が2025年1月に植田総裁就任後3回目となる利上げを実施し、金融政策の正常化に伴う金利上昇は緩やかながら着実に進んでおり、更なる政策金利の引き上げ等の時期が注目されています。

不動産売買市場では、政策金利の上昇により一部投資家の間で慎重な姿勢が見られるものの、依然として良好な資金調達環境や海外市場との金利差などを背景に、市場参加者の物件取得意欲は旺盛であり、物件の取得環境は引き続き厳しい状況となっています。一方、J-REIT(不動産投資信託)市場は、金利の先高感を背景に低迷しており、2024年1月末～2025年1月末の１年間で東証REIT指数（配当なし指数）は5.22％下落し、2025年1月末時点におけるJ-REIT全銘柄の平均予想分配金利回りは5.06%、平均NAV（Net Asset Value）倍率は0.82倍になっています。

商業施設については、安定した消費傾向が維持されていることやインバウンド需要の増加から、特に生活必需品や中・低価格帯の店舗が堅調に推移しており、ショッピングモールやアウトレットモールも安定した集客が見込まれる状況にあります。

このような環境のもと、本投資法人は、tonarie南千里において、地域住民にとってより利便性が高く安心感のある施設を目指したリニューアル工事を開始する等、運用する商業施設にお越しいただくお客様とテナントの皆様に満足いただけるような環境づくりに引き続き注力するとともに、契約更新時の賃料の改定や時流に沿った催事の積極的な開催等、適切な運用資産の管理と収益向上のための施策を行い、安定的な収益の確保に努めてきました。

このような運用の結果、当期末時点の本投資法人の保有資産は37物件となり、稼働率は99.7％（注）と引き続き高水準を維持しています。

また、本投資法人は、2024年10月に2024年GRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングで「1 Star」を取得しました。さらに、ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「Green Star」の評価を4年連続で獲得しました。本投資法人及び本資産運用会社は、商業施設等を中心とした暮らし密着型資産の運営を通じてのESGへの取組みが投資主価値向上に寄与するという認識のもと、環境負荷低減や地域コミュニティの活性化等の取組みを推進しています。

（注）稼働率については、当期末現在の「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」×100により算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（ウ）資金調達の概要

当期は、2025年1月31日に返済期限の到来した借入金2,386百万円の借換えに当たり、同日付で同額の2,386百万円の借入れを行いました。また、支払金利の固定化を図ることで金利上昇リスクをヘッジするため、当該借入れと同額の2,386百万円について金利スワップ契約を締結しました。これらの結果、当期末時点の有利子負債残高は33,091百万円、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」といいます。）は42.9％となっています。

本投資法人は、株式会社格付投資情報センター（R&I）から「A-（安定的）」の発行体格付を取得しており、今後も資金調達の機動性の確保と安定した財務運営を進め、信用力の更なる向上を目指します。

（エ）業績及び分配の概要

前述の運用の結果、当期の業績は、営業収益2,794百万円、営業利益1,439百万円、経常利益1,253百万円、当期純利益1,252百万円となりました。

また、分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15第1項）の適用により、投信法第136条第1項に定める利益の概ね全額である1,252百万円を利益分配金として分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は3,474円となりました。

（オ）本投資法人と本資産運用会社のガバナンス体制について

本資産運用会社は、機関設計を2022年6月28日付で監査等委員会設置会社に変更し、2022年8月31日付で制定したコンプライアンス宣言及び2022年9月26日付で制定した経営理念のもと、物件取得等の運用フロー、不動産鑑定評価の発注業務ルール、各種規程類やマニュアル、コンプライアンス部による不動産鑑定評価発注業務モニタリング等の各種運用ルールの遵守、利益相反に係るコンプライアンス態勢を継続的に向上させるための各種研修及び習熟度テストの実施等、様々な施策を実施しており、本投資法人の運用に係るより強固なガバナンス体制を構築しています。

また、本投資法人の役員会は、本資産運用会社とは特別の利害関係のない執行役員1名及び監督役員2名により構成される体制としています。

本投資法人と本資産運用会社は、上記のとおり、投資法人の運用体制の健全性を高め、積極的にガバナンス体制の有効性の向上に継続的に努めています。

なお、当期における本投資法人及び本資産運用会社の各種会議体の活動状況は以下のとおりです。

Ⅰ．本投資法人の役員会の活動状況

当期における本投資法人の役員会は6回開催されており、執行役員及び監督役員2名の出席状況について、6回開催のうち6回ともに役員3名全員が出席しました。

なお、事前の情報共有及び役員会における議案の事前説明を目的とした会議は開催していません。

Ⅱ．本資産運用会社の取締役会及び監査等委員会の活動状況

a．取締役会の活動状況

当期における本資産運用会社の取締役会は8回開催されており、その出席状況について、8回開催のうち8回ともに取締役6名全員が出席しました。

なお、事前の情報共有及び取締役会における議案の事前説明を目的とした会議は開催していません。

b．監査等委員会の活動状況

当期における本資産運用会社の監査等委員会は6回開催されており、監査等委員である取締役3名の出席状況について、6回開催のうち6回ともに監査等委員である取締役3名全員が出席しました。

Ⅲ．本資産運用会社のコンプライアンス委員会の活動状況

当期における本資産運用会社のコンプライアンス委員会は4回開催されており、外部の委員を含むコンプライアンス委員4名の出席状況について、4回開催のうち4回ともに委員4名全員が出席しました。

また、事前の情報共有及びコンプライアンス委員会における議案の事前説明を目的として、別途1回の会議を開催しました。

Ⅳ．本資産運用会社の投資運用委員会の活動状況

当期における本資産運用会社の投資運用委員会は7回開催されており、外部の委員を含む投資運用委員6名及びコンプライアンス・オフィサーの出席状況について、7回開催のうち7回ともに委員6名及びコンプライアンス・オフィサー1名の計7名全員が出席しました。

また、事前の情報共有及び投資運用委員会における議案の事前説明を目的として、別途2回の会議を開催しました。

②次期の見通し

（ア）運用全般に関する見通し

当面の我が国経済は、賃金上昇や雇用情勢の改善を背景とした個人消費の増加、企業の設備投資の増加等により、緩やかな回復基調が継続するものと考えられます。また、不動産市況については、主要都市部の地価は3年連続で住宅地、商業地ともに上昇傾向にある等、今後も底堅く推移するものと予想されます。しかしながら、物価上昇、米国の政策動向、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響については、従来以上に注視していく必要があります。

このような環境のもと、本投資法人は、中長期にわたる安定的収益の確保と資産価値の着実な向上のため、暮らし密着型資産の取得及び適切な運用並びに安定的かつ健全な財務運営を行っていきます。

（イ）賃貸収益の成長性を追求した内部成長

本投資法人は、保有資産の運用改善に活かすべく、保有資産の近隣にお住まいの方々や各テナントに対し、施設利用に関する満足度調査を実施しています。この結果をもとに、潜在的なニーズを含め、施設の利便性や快適性、利用頻度の向上に加え、物件やエリアの認知度の上昇等を目指した施策を立案実行し、下記a.及びb.に記載の取組みにより保有資産の着実な内部成長を図ります。

ａ．賃貸収益向上の取組み

本投資法人は、賃貸市場や施設全体のテナント構成等を考慮した早期かつ最適なテナント誘致や催事の開催等による集客力及び賃貸収入の向上、賃貸管理に係る各種維持管理費用等の定期的な見直し、テナント及びお客様の満足度向上の取組みの実施等、保有資産ごとに適切な運営管理を実施することにより、ポートフォリオ全体の賃貸収益の維持向上を目指します。

ｂ．資産価値向上の取組み

本投資法人は、資産を中長期的に保有するに当たり、保有資産の経年劣化や、地域・立地特性及び顧客需要の変化による資産価値の減少は避けられない課題と考えています。日常的な清掃や設備メンテナンスに加え、長期修繕計画に基づく修繕・更新工事の実施、スポンサーと協働した保有資産の建替えやリニューアル、保有資産のブランディング等により物件競争力を向上させ、資産価値の向上を目指します。

（ウ）ポートフォリオの安定性と成長性を追求した外部成長

本投資法人は、総合デベロッパー（注）である株式会社日本エスコン（以下「日本エスコン」といいます。）の不動産開発力に基づく、保有不動産物件に係る優先交渉権の付与、運用資産の再開発サポート等の強固なスポンサーパイプラインの活用に加え、中部電力グループ（中部電力株式会社、その子会社及び関連会社をいいます。ただし、日本エスコン、その子会社及び関連会社は除きます。以下同じです。）との連携による、ウェアハウジング機能の提供、セイムボート出資、環境配慮技術及びエネルギーコスト低減に関するノウハウの提供を中心とするサポートについて、利益相反管理を徹底した上で最大限活用します。また、スポンサーである日本エスコン及び中部電力グループに加え、外部の物件情報を継続的に取得することにより、第三者からの良質な物件取得も積極的に行い、本投資法人の資産規模拡大及びポートフォリオの良質化を目指し、着実な外部成長を図ります。

（注）「総合デベロッパー」とは、分譲マンションや戸建住宅、商業施設、ホテル、物流施設等の不動産の多面的な開発事業を展開するデベロッパー、すなわち、開発全般を総合的に事業として取り組む姿勢を持った開発業者であることを言い表す用語として本書において用いています。

（エ）財務方針

本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的かつ健全な財務運営を実現するための資金調達を行っていきます。

新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。

資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス及び取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には、調達方法（借入金・投資法人債）、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。

LTVは、保守的な水準を維持することを基本とし、原則として50％を上限とします。

また、保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に把握して、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとします。

③決算後に生じた重要な事実

（ア）資産の取得について

本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社は、2025年3月17日付で以下の資産の取得を決定し、本投資法人は、同日付で信託受益権売買契約を締結しました。

なお、取得予定先である日本エスコンは投信法に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、投信法に基づき、本日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。

また、日本エスコンは本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、日本エスコンとの間で資産の取得を行うに当たり、当該利害関係者取引規程に定める意思決定手続を経ています。

（注1）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金について、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。

（注2）鑑定評価額の詳細については、本日付で公表の「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（コーナンtonarie大和高田店（底地））」をご参照ください。

（イ）資金の借入れについて

本資産運用会社は、上記「（ア）資産の取得について」に記載の取得予定資産の取得資金及び関連費用に充当することを目的として、2025年3月17日付で以下の資金の借入れについて決定し、本投資法人は、同日付で個別貸付契約を締結しました。

④運用状況の見通し

2025年7月期及び2026年1月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の前提条件は、後記7ページ記載の「2025年7月期（2025年2月1日～2025年7月31日）及び2026年1月期（2025年8月1日～2026年1月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

（注）上記の予想値は、一定の前提条件に基づき算出したものであり、今後の不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、金利の変動又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、本予想はこれらの額を保証するものではありません。 

※2025年7月期（2025年2月1日～2025年7月31日）及び2026年1月期（2025年8月1日～2026年1月31日）

運用状況の予想の前提条件

（2）投資リスク

有価証券報告書（2024年10月30日提出。その後の訂正を含みます。）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略しています。

2．財務諸表

（1）貸借対照表

（2）損益計算書

（3）投資主資本等変動計算書

前期（自 2024年2月1日　至 2024年7月31日）

当期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

（4）金銭の分配に係る計算書

（5）キャッシュ・フロー計算書

（6）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記

（8）財務諸表に関する注記

［貸借対照表に関する注記］

［損益計算書に関する注記］

（単位：千円）

［投資主資本等変動計算書に関する注記］

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］

［金融商品に関する注記］

1．金融商品の状況に関する事項

（1）金融商品に対する取組方針

本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により、バランスのとれた資金調達を行います。

金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス、並びに取得する不動産の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法、長期借入比率、固定金利比率、返済期限の分散、担保提供の要否等を検討します。借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものとします。

新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、LTV、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。

本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがありますが、投機的な取引は行いません。

（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的とします。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスク、並びに支払金利の上昇リスク等に晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、投資口の発行等バランスの取れた資金調達を検討することにより、リスクの低減を図ります。加えて、金利の動向を注視し、LTVの適切なコントロールにより、金利上昇が本投資法人の運営に与えるリスクを管理します。

本投資法人は、借入金の金利変動リスクをヘッジするため、デリバティブ取引（金利スワップ取引）により、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化する取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記　4．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。

デリバティブ取引については、本投資法人の定めるデリバティブ管理規程に基づきリスク管理を行っています。

（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

2．金融商品の時価等に関する事項

2024年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

2025年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項

（1）1年内返済予定の長期借入金、（2）長期借入金

変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額に近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。ただし、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。

(3)　デリバティブ取引

後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注2）借入金の決算日（2024年7月31日）後の返済予定額

借入金の決算日（2025年1月31日）後の返済予定額

［デリバティブ取引に関する注記］

1. ヘッジ会計が適用されていないもの

　 前期(2024年7月31日)及び当期(2025年1月31日)において、該当事項はありません。

2. ヘッジ会計が適用されているもの

　 前期(2024年7月31日)

（注1）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。

（注2）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。

 当期(2025年1月31日)

（注1）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。

（注2）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。

［税効果会計に関する注記］

1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

（単位：千円）

2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

（単位：％）

［賃貸等不動産に関する注記］

　本投資法人では、商業施設及びその底地を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

（単位：千円）

（注1）貸借対照表計上額は、取得原価（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。

（注2）期中増減額のうち、前期の主な増加額は、tonarie大和高田（準共有持分50％）等4物件（合計9,288,578千円）の取得によるものであり、主な減少額は、ヨシヅヤYストア西春店等3物件（合計8,224,272千円）の譲渡及び減価償却費（201,191千円）によるものです。当期の主な増加額は、tonarie南千里等の資本的支出（合計187,630千円）によるものであり、主な減少額は、減価償却費（209,799千円）によるものです。

（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

　なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

［収益認識に関する注記］

1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前期（自 2024年2月1日　至 2024年7月31日）

（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注2）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

（注3）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号）第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益の額のみを記載しています。

当期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

（注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注2）水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。

2．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

前期（自 2024年2月1日　至 2024年7月31日）

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

当期（自 2024年8月1日　至 2025年1月31日）

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

3．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（1）契約資産及び契約負債の残高等

（2）残存履行義務に配分した取引価格

該当事項はありません。

水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。したがって、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

［1口当たり情報に関する注記］

1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定し、小数点未満を四捨五入して記載しています。

潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

［重要な後発事象に関する注記］

1．資産の取得について

本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社は、2025年3月17日付で以下の資産の取得を決定し、本投資法人は、同日付で信託受益権売買契約を締結しました。

なお、取得予定先である日本エスコンは投信法に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、投信法に基づき、本日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。

また、日本エスコンは本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、日本エスコンとの間で資産の取得を行うに当たり、当該利害関係者取引規程に定める意思決定手続を経ています。

（注1）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金について、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。

（注2）鑑定評価額の詳細については、本日付で公表の「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（コーナンtonarie大和高田店（底地））」をご参照ください。

2．資金の借入れについて

本資産運用会社は、上記「1．資産の取得について」に記載の取得予定資産の取得資金及び関連費用に充当することを目的として、2025年3月17日付で以下の資金の借入れについて決定し、本投資法人は、同日付で個別貸付契約を締結しました。

（開示の省略）

　リース取引等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。

（9）発行済投資口の総口数の増減

当期末現在までの最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

（注1）特定資産の取得資金の調達を目的として、1口当たり発行価格124,029円（発行価額119,576円）にて、公募により新投資口を発行しました。

（注2）将来の特定資産の取得資金又は借入金の返済資金の調達を目的として、1口当たり発行価額119,576円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注3）特定資産の取得資金の調達を目的として、1口当たり発行価格145,282円（発行価額140,141円）にて、公募により新投資口を発行しました。

（注4）将来の特定資産の取得資金又は借入金の返済資金の調達を目的として、1口当たり発行価額140,141円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。

（注5）特定資産の取得資金の調達を目的として、1口当たり発行価額122,600円にて、第三者割当により新投資口を発行しました。

3．参考情報

（1）運用資産等の価格に関する情報

①投資状況

（注1）「保有総額」は各決算日現在における貸借対照表計上額によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注2）「対総資産比率」は小数第2位を四捨五入して記載しています。

②投資資産

（ア）投資有価証券の主要銘柄

該当事項はありません。

（イ）投資不動産物件

投資不動産については、信託受益権を通じて保有する資産をあわせて、後記「（ウ）その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。

（ウ）その他投資資産の主要なもの

a.保有資産の概要

本投資法人が保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要は、以下のとおりです。

（当期末現在）

（注1）「信託受益権」とは不動産を主な信託財産とする信託受益権を表しています。

（注2）「取得価格」は、保有資産に係る売買契約に記載された各信託受益権の売買代金であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、「取得価格」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。

（注3）「帳簿価額」は、記載未満を切り捨てて表示しています。

（注4）「期末算定価額」は、当期末日を調査の時点として本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

（注5）「あすみが丘ブランニューモール」の「期末算定価額」は、商業棟を①、別棟（2024年4月30日付で株式会社あきんどスシローより無償取得した建物をいいます。以下同じです。）を②として、それぞれ記載しています。

（注6）「あすみが丘ブランニューモール（底地）」は日本マクドナルドホールディングス株式会社と事業用定期借地権設定契約を締結しています。以下同じです。

（注7）「クスリのアオキ斑鳩店（底地）」は株式会社クスリのアオキ及び株式会社イカリトンボの2社の借地人と事業用定期借地権設定契約が締結されており、「取得価格」及び「帳簿価額」は2社の借地人に係る金額を合算して記載しています。また、「期末算定価額」は、株式会社クスリのアオキに係る部分を①、株式会社イカリトンボに係る部分を②として、それぞれ記載しています。

b.賃貸借の概要

　保有不動産に係るテナント総数、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、不動産賃貸事業収益及び総賃料収入比率は、以下のとおりです。

（当期末現在）

（注1）「テナント総数」は、当期末現在のデータに基づき記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約を締結している物件については、エンドテナントとの賃貸借契約の総数を記載しています。ただし、「フジグランナタリー」については、株式会社フジと一棟貸しの賃貸借契約を締結しているため、当該賃貸借契約の数を記載しています。

（注2）「賃貸可能面積」は、当期末現在における取得資産のうち各建物（取得資産が底地の場合には、当該底地）に係る各賃貸借契約、プロパティ・マネジメント会社作成の報告書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計を記載しています。

「賃貸面積」は、同日現在の各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。また、マスターリース契約が締結されている資産に係る「賃貸面積」については、エンドテナントとの間で実際に転貸借契約等が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。ただし、株式会社フジと一棟貸しの賃貸借契約を締結している「フジグランナタリー」は、当該賃貸借契約の「賃貸面積」を記載しています。面積については、それぞれ小数第3位を四捨五入して記載しています。

（注3）「稼働率」は、当期末現在のデータに基づき、以下の計算式により算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

「稼働率」＝「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」×100

（注4）「不動産賃貸事業収益」は、記載未満を切り捨てて表示しています。

（注5）「クスリのアオキ斑鳩店（底地）」は株式会社クスリのアオキ及び株式会社イカリトンボの2社の借地人と事業用定期借地権設定契約が締結されており、各数値は2社の借地人に係る数値を合算して記載しています。

（注6）賃借人等より同意が得られていないことから非開示としています。

c.鑑定評価等の概要

　保有資産について、本資産運用会社が、株式会社谷澤総合鑑定所、JLL森井鑑定株式会社、大和不動産鑑定株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、本投資法人及び本資産運用会社とこれらの鑑定機関との間には、特別の利害関係はありません。

（注1）「鑑定評価額」の価格時点はいずれも当期末日です。「鑑定評価額」は、鑑定評価書に表示された金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、「鑑定評価額」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。

（注2）「あすみが丘ブランニューモール」における「鑑定評価額」、「積算価格」、「直接還元法による価格」、「還元利回り」、「DCF法による価格」、「割引率」及び「最終還元利回り」は、商業棟を①、別棟を②として、それぞれ記載しています。

（注3）「クスリのアオキ斑鳩店（底地）」は株式会社クスリのアオキ及び株式会社イカリトンボの2社の借地人と事業用定期借地権設定契約が締結されており、「鑑定評価額」及び「DCF法による価格」は、株式会社クスリのアオキに係る部分を①、株式会社イカリトンボに係る部分を②として、それぞれ記載しています。

（2）資本的支出の状況

①資本的支出の予定

当期末現在の保有資産に関して、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの（1工事当たり、期末帳簿価額の1％以上）は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。

②期中の資本的支出

当期末現在の保有資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等（1工事当たり、期末帳簿価額の1％以上）は以下のとおりです。