○目次

１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2

（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2

（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12

２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13

（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13

（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15

（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16

（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17

（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18

（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19

（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21

（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・35

３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36

（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36

（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・58

１．運用状況

(1）運用状況

①　当期の概況

Ａ　投資法人の主な推移

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、ポラリス・インベストメント・アドバイザーズ株式会社（現　SBIリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。））を設立企画人として、2010年9月8日に設立され、2010年10月26日関東財務局への登録が完了されました（登録番号関東財務局長第72号）。

　本投資法人は、2014年4月23日に公募による新投資口の発行（144,200口）を行い、翌24日付で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3296）。

　その後、本投資法人は、2015年2月に第1回公募増資、2015年3月に第三者割当増資、2015年7月に第2回公募増資及び第三者割当増資、2018年7月に第3回公募増資及び第三者割当増資、2024年12月に自己投資口消却を実施しており、当期末（2024年12月31日）現在での発行済投資口の総口数は442,095口となっています。

Ｂ　投資環境と運用実績

（イ）投資環境

　当期（2024年12月期）の日本経済については、2024年7～9月の実質GDP成長率（2次速報値）は前期比実質0.3％（年率1.2％）となりました。海外経済が緩やかな成長を続けるもとで、輸出及び鉱工業生産は横ばい圏内の動きとなっています。設備投資の緩やかな増加や雇用・所得環境の緩やかな改善も見られ、企業収益は改善しており、業況感は良好な水準を維持しています。日銀短観（12月）及び法人企業景気予測調査（10～12月期）によると、業況判断も持ち直しの動きが見られ、2025年度は人手不足対応やデジタル投資関連、成長分野・脱炭素関連投資等に向けた設備投資の増加が見込まれています。個人消費も、賃金・物価の相互連関が強まり名目雇用者所得の増加が見込まれることから、緩やかな増加が続いていくと予想されます。

　2025年は雇用・所得環境が改善する中、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続くことが予想されますが、欧米における高い金利水準の継続や中国における不動産市場の停滞の継続に伴う影響等、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクに留意が必要です。また、物価上昇、アメリカの今後の政策動向、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響に注視する必要があります。

オフィスの賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2024年12月末時点の平均空室率は4.00％であり、前年同月比2.03％下落しました。また、同地区の2024年12月末時点の坪当たり平均賃料は20,296円と前年同月比2.77％上昇しました。2025年は複数のオフィスビルの新規供給が予定されており、人的資本投資の一環として、オフィス環境により多くの資金を振り向ける企業は増えていくことから賃料の上昇傾向が続くことが期待できます。

住宅の賃貸市場については、首都圏への人口流入を背景に稼働率、賃料水準とも概ね安定した状況が続いていますが、個人の就業環境や収入の増減、人口動態、賃貸住宅の供給状況等により影響を受けやすいことから、都市圏ごとに賃貸住宅の需給環境について注視していく必要があります。

商業施設の賃貸市場の需要に影響を与える小売業の状況については、経済産業省公表の2024年11月の商業動態統計によると、小売業販売額総計は前年同月比2.8％の増加となりました。その内、織物・衣服（同10.7％）、その他小売（同5.7％）、燃料（同3.6％）、機械器具（同2.6％）、医薬品・化粧品（同1.8％）、飲食料品（同1.4％）が堅調であるのに対し、自動車（同△1.9％）は減少しています。

（ロ）サステナビリティに関する取組み

本資産運用会社は、積極的にESG（環境・社会・ガバナンス）の視点を取り込むことが本投資法人の基本方針である「収益の成長性と安定性を重視し、投資主価値を最大化すること」の実現に寄与するものと理解し、ESGの取組みの指針となる「サステナビリティ方針」を策定し、その実践を図っています。

　本投資法人は、2024年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるGRESBレーティングで「3スター」を取得し、さらに、ESG情報開示の充実度を測るGRESB 開示評価において、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。

　また、保有物件の環境認証取得に継続的に取組んでおり、2024年11月にはFORECAST品川で東京都中小低炭素モデルビル（注1）への適合通知を取得し、同年11月にはI・S南森町ビル及びホ―マットホライゾンビルでCASBEE（注2）不動産評価認証の最高ランクであるSランクを取得し、FORECAST新宿AVENUE及びFORECAST早稲田FIRSTではAランクを取得しました。これにより、環境認証を取得した物件は合計28物件、延床面積ベースで52.1％（2024年12月31日現在）となりました。

　本投資法人及び本資産運用会社は、今後とも不動産投資運用業務を行う中で、投資主、テナント、地域・コミュニティ、従業員等全てのステークホルダーとの相互コミュニケーションを深め、ESGに関する取り組みを進めていきます。

（注1）「東京都中小低炭素モデルビル」とは、CO2 排出量の少ない低炭素なビルが評価される不動産市場の形成を目指し、東京都が2012年5月に公表した「低炭素ビルの評価資料（低炭素ビルベンチマーク）」においてA1以上に分類された積極的に省エネに取り組む中小テナントビルで、東京都が中小低炭素モデルビルとして公表するものをいいます。

（注2）「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）とは、建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

（ハ）運用実績

a.外部成長

本投資法人は前期末（2024年6月30日）時点で、合計110物件の運用資産（取得価格合計257,579百万円）を保有していました。

当期（2024年12月期）においては、物件入替えの一環として以下のとおり、運用資産5物件の譲渡を行いました。

（注）「譲渡価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した諸費用又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

また、外部成長のためのパイプラインとして、以下の匿名組合出資持分を取得し、その出資先運用資産1物件について優先交渉権を取得しました。

（注）「出資額」には、当該資産対応証券等の取得に要した諸費用を含まない金額を記載しています。また、百万円未満を切捨てて記載しています。

　当期末現在のポートフォリオは、オフィス（注1）58物件（取得価格合計176,431百万円）、住宅（注2）44物件（取得価格合計64,138百万円）、商業施設（注3）3物件（取得価格合計10,110百万円）の合計105物件（取得価格合計250,680百万円）となっており、本投資法人が保有する合計105物件の総賃貸面積は312,174.67㎡、稼働率は97.7％となっています。

（注1）「オフィス」とは、主たる用途が事務所であるオフィスビルをいいます。以下同じです。

（注2）「住宅」とは、主たる用途が住居である賃貸住宅（運営者がその全部又は重要な部分を一括賃借する寮、社宅及びサービスアパートメントを含みます。）をいいます。以下同じです。

（注3）「商業施設」とは、主たるテナントが商業テナント（物販・飲食・サービス業、アミューズメント施設等）からなる不動産をいいます。以下同じです。

b.内部成長

　本投資法人は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、当期末現在のポートフォリオの稼働率は97.7％と高水準を維持しています。

Ｃ　資金の調達

（イ）借入れ及び返済

　2024年8月20日に返済期限の到来した借入金9,850百万円のリファイナンスにあたり、同日付で9,850百万円の借入れを行いました。

　2024年10月31日付で譲渡した日本橋プラヤビル準共有持分50％の譲渡代金及び手元資金を使用して、2024年11月12日付で2025年1月29日に返済期限を迎える借入金（1,500百万円）の期限前返済を行いました。

　その結果、2024年12月31日現在の有利子負債残高は132,620百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.3％となりました。

（ロ）格付

　本書の日付現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。

Ｄ　業績及び分配

　上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益9,963百万円、営業利益5,653百万円、経常利益4,889百万円、当期純利益4,887百万円となりました。

　分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、当期未処分利益から租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金繰入額を控除し、発行済投資口の総口数442,095口の整数倍となる4,408,571,340円を利益分配金として分配することとし、投資口1口当たりの分配金を9,972円としました。

　②　次期の見通し

今後の運用方針及び対処すべき課題

Ａ　基本方針

　本投資法人は、「投資主との利害一致の徹底的な追求」を企業理念として、総合型リートの特性を活かし、収益の成長性及び安定性を重視し、投資主目線でマーケット環境に応じた機動的かつタイムリーな投資を行い、投資主価値の最大化を図るため、以下の施策に取り組む方針です。

Ｂ　外部成長戦略

　本投資法人は、今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散のため、「日本の社会に深く根付いた3つの投資対象（オフィス・住宅・商業施設）」、特に需給バランスと分散に着眼した都心中規模オフィスを主な投資対象とし、住宅及び商業施設のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図ります。

　また、本投資法人は、本資産運用会社独自の物件取得ネットワークを基盤とし、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズ、サブスポンサーであるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社（以下「クッシュマン」といいます。）及びアジリティー・ホールディングス株式会社といったスポンサー各社の不動産投資におけるネットワークも活用し、第三者からの相対取引を中心とした物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図っていきます。

　さらに、本投資法人は、第三者からの物件取得に際して、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズの子会社である株式会社SBI証券に依頼の上、SBIグループによるウエアハウジングを通じた物件の一時的保有及び治癒機能、並びにスポンサー各社が組成に関与するブリッジファンドによる物件の一時的保有機能の提供を受けることを検討し、かかる機能の提供を受けることで物件取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指します。

Ｃ　内部成長戦略

　本投資法人は、本資産運用会社の役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のための資産運用を行います。また、個別物件の管理運営のために最適なプロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの稼働率の維持及び収益力の向上を図っていきます。

　また、効率的かつ付加価値のある管理運営及びテナント満足度の向上を図るべく、適切なプロセスで選定した業者をそれぞれPM業務及びビル・マネジメント業務の委託先として活用することで、日常の管理運営業務に加えて、リノベーションや費用対効果を十分に考慮の上、工事の優先順位やコストの適正化に配慮した効率的かつ計画的な修繕を行うことで、運用資産の価値の維持・向上を図っていきます。

　さらに、オフィスのリーシング計画については、サブスポンサーのクッシュマンから提供される各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、また新規テナント候補への営業方針を定めることで機動的なリーシング活動を行っていきます。

Ｄ　財務戦略

　本投資法人は、中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。

　有利子負債については、LTVの上限について60％を目途としていますが、当期末現在における本投資法人のLTVは48.3％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。

　また、借入先については、当期末現在のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していきます。

③　決算後に生じた重要な事実

投資口の分割

　本投資法人は、2024年12月31日を分割基準日とし2025年1月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行いました。

　a.本分割の目的

　2024年1月から新たに開始された少額投資非課税制度（新NISA）を踏まえ、投資口の投資単位当たりの金額引下げにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と本投資法人の投資口の流動性の向上を図ることを目的としています。

　b.本分割の方法

　2024年12月31日の最終投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき4口の割合をもって分割しました。

　c.本分割により増加した投資口数

　①本分割前の本投資法人発行済投資口の総口数　：   442,095口

　②本分割により増加した投資口の総口数　　　　： 1,326,285口

　③本分割後の本投資法人発行済投資口の総口数　： 1,768,380口

　④本分割後の本投資法人発行可能投資口の総口数：16,000,000口（注）

（注） 投信法第81条の3第2項により準用される会社法第184条第2項の規定に基づき、投資口の分割の割合に応じて発行可能投資口総数を増加させるため、本投資法人の規約を一部変更しました。

（追加情報）

Ａ　資産の取得

　本投資法人は、以下のとおり、2024年9月26日付で、2物件の不動産信託受益権を取得することを決定し、2024年9月27日付で信託受益権譲渡契約書を締結しました。

（注1）「取得予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権及び準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）本物件は未竣工物件であり仮称を使用しています。また、建築工事の進捗によっては取得日が変更される場合があります。

（注3）（仮称）品川港南PJは国内の事業会社1社から準共有持分95％、株式会社レーサムから準共有持分5％の取得を予定しています。国内の事業会社より承諾が得られていないことから非開示としています。

（注4）本物件に関する信託受益権譲渡契約書は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権譲渡契約書においては、相手方による重大な義務の違反又は表明保証事項の違反があったときは、催告の上、本物件に関する信託受益権譲渡契約書を解除できるものとされており、同譲渡契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、売買代金の20％相当額の違約金を請求できる旨が定められています。

Ｂ　資産の譲渡

　本投資法人は、以下のとおり、2024年9月26日付で、1物件の不動産信託受益権を譲渡することを決定し、2024年9月27日付で信託受益権譲渡契約書を締結しました。

（注1）「譲渡予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権及び準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）2024年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注3）本物件に関する信託受益権譲渡契約書は、フォワード・コミットメント等に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権譲渡契約書においては、相手方による重大な義務の違反又は表明保証事項の違反があったときは、催告の上、本物件に関する信託受益権譲渡契約書を解除できるものとされており、同譲渡契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、売買代金の20％相当額の違約金を請求できる旨が定められています。

④　運用状況の見通し

　2025年6月期（2025年1月1日～2025年6月30日）及び2025年12月期（2025年7月1日～2025年12月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件については、後記「2025年6月期（2025年1月1日～2025年6月30日）及び2025年12月期（2025年7月1日～2025年12月31日）の運用状況の見通しの前提条件」をご参照ください。

2025年6月期（2025年1月1日～2025年6月30日）

営業収益　　　　　    　       10,834百万円

営業利益　　　　　　   　       6,731百万円

経常利益　　　　　　 　         5,947百万円

当期純利益　　　　   　         5,946百万円

1口当たり分配金　　 　　   　       2,288円

1口当たり利益超過分配金   　　      　　0円

2025年12月期（2025年7月1日～2025年12月31日）

営業収益　　　　 　    　 　   10,828百万円

営業利益　　　　　     　 　    6,830百万円

経常利益　　　　 　     　　    6,004百万円

当期純利益　　　　      　　    6,003百万円

1口当たり分配金　　　       　　    2,324円

1口当たり利益超過分配金　   　     　　 0円

（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金等は変動する可能性があります。また、本予想数値は分配金の額を保証するものではありません。

2025年6月期（2025年1月1日～2025年6月30日）及び2025年12月期（2025年7月1日～2025年12月31日）の
運用状況の見通しの前提条件

(2）投資リスク

　最新の有価証券報告書（2024年9月26日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略しています。

２．財務諸表

（１）貸借対照表

（２）損益計算書

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自　2024年1月1日　至　2024年6月30日）

当期（自　2024年7月1日　至　2024年12月31日）

（４）金銭の分配に係る計算書

（５）キャッシュ・フロー計算書

（６）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記

（８）財務諸表に関する注記事項

〔貸借対照表に関する注記〕

〔損益計算書に関する注記〕

※2. 不動産等売却損益の内訳

前期（自 2024年1月1日　至 2024年6月30日）

　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　(単位：千円）

当期（自　2024年7月1日　至　2024年12月31日）

〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕

〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕

〔リース取引に関する注記〕

　オペレーティング・リース取引（貸主側）

　　　未経過リース料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （単位：千円）

〔金融商品に関する注記〕

1. 金融商品の状況に関する事項

（1）金融商品に対する取組方針

本投資法人は、資産の取得、設備投資、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行により調達を行います。

有利子負債による調達においては、原則として借入期間の長期化・金利の固定化及び返済期限の分散化等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、堅固な財務体質を構築するための保守的な財務戦略を基本方針としています。また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。

デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限り、投機的な取引は行わない方針です。

（2）金融商品の内容及びそのリスク

借入金及び投資法人債の資金使途は、資産の取得、設備投資、修繕、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等です。借入金及び投資法人債については、満期時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されています。

預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものでありますが、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています。

（3）金融商品に係るリスク管理体制

本投資法人では、資金調達に係る流動性リスクについては、借入先金融機関の分散化を図るとともに、投資法人債の発行や投資口の発行等による資本市場からの資金調達を含めた多角的な資金調達を検討・実行することにより、リスクを管理・限定することとしています。

支払金利の上昇リスクについては、長期固定金利による借入割合を増やすことで、リスクを限定することができます。また、デリバティブ取引は、金利上昇リスクのヘッジ手段として活用することができることとしています。当期末現在、変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。

預金に関する預入先の信用リスクについては、預入先金融機関の分散化を図ることにより、当該リスクを限定することとしています。

（4）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。

2. 金融商品の時価等に関する事項

2024年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません（注2）。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

（単位：千円）

2024年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、組合等への出資は、次表には含めていません（注2）。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

（単位：千円）

（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項

（1）1年内償還予定の投資法人債 及び（3）投資法人債

日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。

（2）1年内返済予定の長期借入金 及び（4）長期借入金

長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。

（5）デリバティブ取引

後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

（注2）匿名組合出資持分

　匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号　2021年6月17日）第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号　2020年3月31日）第4項（1）に定める事項を注記していません。
　なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は当期121,563千円です。

（注3）借入金及び投資法人債の決算日（2024年6月30日）後の返済予定額

借入金及び投資法人債の決算日（2024年12月31日）後の返済予定額

〔有価証券に関する注記〕

前期（2024年6月30日）

該当事項はありません。

当期（2024年12月31日）

匿名組合出資持分（貸借対照表計上額121,563千円）は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。

〔デリバティブ取引に関する注記〕

1．ヘッジ会計が適用されていないもの

前期（2024年6月30日）

　該当事項はありません。

当期（2024年12月31日）

　該当事項はありません。

2．ヘッジ会計が適用されているもの

前期（2024年6月30日）

（単位：千円）

（注） 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「（2）1年内返済予定の長期借入金」及び「（4）長期借入金」の時価に含めて記載しています。

当期（2024年12月31日）

（単位：千円）

（注） 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「（2）1年内返済予定の長期借入金」及び「（4）長期借入金」の時価に含めて記載しています。

〔退職給付に関する注記〕

前期（2024年6月30日）

本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

当期（2024年12月31日）

本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

〔税効果会計に関する注記〕

〔持分法損益等に関する注記〕

前期（自 2024年1月1日　至 2024年6月30日）

本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。

〔関連当事者との取引に関する注記〕

1.親会社及び法人主要投資主等

前期（自 2024年1月1日　至 2024年6月30日）

該当事項はありません。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

該当事項はありません。

2.関連会社等

前期（自 2024年1月1日　至 2024年6月30日）

該当事項はありません。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

該当事項はありません。

3.兄弟会社等

前期（自 2024年1月1日　至 2024年6月30日）

該当事項はありません。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

該当事項はありません。

4.役員及び個人主要投資主等

前期（自 2024年1月1日　至 2024年6月30日）

（注1）岩佐泰志が第三者（SBIリートアドバイザーズ株式会社）の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。

（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

（注1）岩佐泰志が第三者（SBIリートアドバイザーズ株式会社）の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬は、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。

（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。

〔資産除去債務に関する注記〕

前期（自 2024年1月1日　至 2024年6月30日）

該当事項はありません。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

該当事項はありません。

〔賃貸等不動産に関する注記〕

本投資法人は、賃貸用のオフィスビル、住宅及び商業施設（土地等を含みます。）を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

（単位：千円）

（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額で記載しています。

（注2）賃貸等不動産の前期期中増減額のうち、主な増加額は「ストリートライフ本社底地」等5物件（合計7,402,000千円）の取得によるものであり、主な減少額は「MK麹町ビル」等6物件（合計6,502,215千円）の譲渡によるものです。

（注3）賃貸等不動産の当期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額は「フィールドアベニュー」等5物件（合計6,844,872千円）の譲渡によるものです。

（注4）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

〔収益認識に関する注記〕

前期（自　2024年1月1日　至　2024年6月30日）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2．不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2．不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1．不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。

〔セグメント情報等に関する注記〕

（セグメント情報）

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

（関連情報）

前期（自　2024年1月1日　至　2024年6月30日）

1．製品及びサービス毎の情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

2．地域毎の情報

（1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（2）有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

3．主要な顧客毎の情報

外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。

当期（自 2024年7月1日　至 2024年12月31日）

1．製品及びサービス毎の情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

2．地域毎の情報

（1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（2）有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

3．主要な顧客毎の情報

外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。

〔1口当たり情報に関する注記〕

（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注2）2024年12月31日を分割の基準日とし、2025年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行っているため、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、2024年6月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

（注3）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

〔重要な後発事象に関する注記〕

投資口の分割

　本投資法人は、2024年12月31日を分割基準日とし2025年1月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行いました。

　a.本分割の目的

　2024年1月から新たに開始された少額投資非課税制度（新NISA）を踏まえ、投資口の投資単位当たりの金額引下げにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と本投資法人の投資口の流動性の向上を図ることを目的としています。

　b.本分割の方法

　2024年12月31日の最終投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき4口の割合をもって分割しました。

　c.本分割により増加した投資口数

　①本分割前の本投資法人発行済投資口の総口数　：   442,095口

　②本分割により増加した投資口の総口数　　　　： 1,326,285口

　③本分割後の本投資法人発行済投資口の総口数　： 1,768,380口

　④本分割後の本投資法人発行可能投資口の総口数：16,000,000口（注）

（注） 投信法第81条の3第2項により準用される会社法第184条第2項の規定に基づき、投資口の分割の割合に応じて発行可能投資口総数を増加させるため、本投資法人の規約を一部変更しました。

（追加情報）

Ａ　資産の取得

　本投資法人は、以下のとおり、2024年9月26日付で、2物件の不動産信託受益権を取得することを決定し、2024年9月27日付で信託受益権譲渡契約書を締結しました。

（注1）「取得予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権及び準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）本物件は未竣工物件であり仮称を使用しています。また、建築工事の進捗によっては取得日が変更される場合があります。

（注3）（仮称）品川港南PJは国内の事業会社1社から準共有持分95％、株式会社レーサムから準共有持分5％の取得を予定しています。国内の事業会社より承諾が得られていないことから非開示としています。

（注4）本物件に関する信託受益権譲渡契約書は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権譲渡契約書においては、相手方による重大な義務の違反又は表明保証事項の違反があったときは、催告の上、本物件に関する信託受益権譲渡契約書を解除できるものとされており、同譲渡契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、売買代金の20％相当額の違約金を請求できる旨が定められています。

Ｂ　資産の譲渡

　本投資法人は、以下のとおり、2024年9月26日付で、1物件の不動産信託受益権を譲渡することを決定し、2024年9月27日付で信託受益権譲渡契約書を締結しました。

（注1）「譲渡予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権の準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）2024年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注3）本物件に関する信託受益権譲渡契約書は、フォワード・コミットメント等に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権譲渡契約書においては、相手方による重大な義務の違反又は表明保証事項の違反があったときは、催告の上、本物件に関する信託受益権譲渡契約書を解除できるものとされており、同譲渡契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、売買代金の20％相当額の違約金を請求できる旨が定められています。

（９）発行済投資口の総口数の増減

当期において、2024年12月30日付で自己投資口7,835口の消却を実施しました。なお、本投資法人の当期末までの最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減は以下のとおりです。

（注1）出資総額（純額）は、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）2024年9月30日から2024年11月14日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付により、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（7,835口）については、2024年11月26日に開催された本投資法人役員会における決議に基づき、その全てを2024年12月30日に消却しました。

（注3）2024年12月31日を分割の基準日とし、2025年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行いました。分割後の発行済投資口の総口数は、1,768,380口となっています。

３．参考情報

（1）運用資産等の価格に関する情報

①　投資状況

（注1）「保有総額」は、各決算期時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。また、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため各比率の合計が小計欄又は合計欄の記載と一致しない場合があります。

（注3）「都心6区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。

（注4）「三大都市圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏及び名古屋経済圏をいいます。「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県をいい、「名古屋経済圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県をいいます。

（注5）「政令指定都市等」とは、三大都市圏以外に所在する、政令指定都市（札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市、福岡市、北九州市及び熊本市）及び県庁所在地である都市をいいます。

（注6） 投資有価証券は、前期は該当ありません。当期は合同会社大阪本町ホテルを営業者とする優先匿名組合出資持分です。

②　投資資産

（イ）投資有価証券の主要銘柄

(2024年12月31日現在)

（注1）「帳簿価額」及び「評価額」は百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）「評価額」については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号　2021年6月17日）第24-16項の取扱いを適用し、貸借対照表計上額を記載しています。

（注3）「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注4）運用資産は、「エスペリアイン大阪本町」の不動産信託受益権です。

（ロ）投資不動産物件

　投資不動産物件は、後記「（ハ）その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。

（ハ）その他投資資産の主要なもの

ａ．保有不動産及び保有信託不動産の概要

本投資法人の当期末現在における、保有不動産及び保有信託不動産の概要は、以下のとおりです。

（注1）「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでいません。また、百万円未満を切捨てて記載しています。以下同じです。

（注2）「投資比率」は、取得価格の合計に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため各比率の合計は100％にならない場合があります。

（注3）「帳簿価額」は、当期末現在の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、取得価格（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額）を記載しています。

（注4） 本物件の1階から7階までは、オフィス用物件として「FORECAST市ヶ谷」という名称が、8階から9階までは、住宅用物件として「Eponoqu市ヶ谷」という名称がそれぞれ付されていますが、住宅部分も含め「FORECAST市ヶ谷」として記載しています。以下同じです。

（注5） 本物件の所有形態は不動産であり、その他の物件の所有形態は全て不動産信託受益権です。

（注6） 本物件の1階から4階までの一部はオフィス・店舗物件として「S&Sビルディング」という名称が付されていますが、オフィス部分も含め「Primegate 飯田橋」として記載しています。以下同じです。

（注7） 本物件は、構造的に独立した建物2棟がありますが、全体を1物件として記載しています。以下同じです。

ｂ．テナント等の概要