○添付資料の目次

 

 

１．当四半期決算に関する定性的情報

（１）経営成績に関する説明

　当第３四半期連結累計期間における国内経済は、原材料・エネルギー価格の高騰による物価上昇や地政学的なリスクの高まりにより、依然として不透明な状況が続くものの、雇用・所得環境の改善、インバウンド需要の拡大などにより総じて緩やかな回復傾向で推移いたしました。

　こうした中、当社企業グループでは、首都圏及び国内主要都市におきまして、不動産活用における建設から不動産賃貸及び売買の仲介、不動産管理までワンストップのサービス提供とともに、関連する各事業間での連携を図りながら、お客様とともに安定的かつ持続的な成長及び事業展開を目指してまいりました。

　その結果、当社グループの安定収益基盤となります不動産管理物件数は、2024年12月末現在、アパート・マンション管理戸数152,018戸、月極駐車場台数102,769台、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営は55,849台、企業の社宅管理代行業におきましては住宅109,516戸、駐車場12,642台（受託企業数473社）を受託、これに分譲マンション管理戸数4,466戸、24時間緊急対応サービス「アクセス24」受託戸数700,350戸を加えますと、住宅966,350戸、駐車場171,260台となり、ビル・施設管理件数は2,666件となっております。

　不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2024年12月末現在で全国636店舗のネットワーク（スターツグループ店113店舗、ネットワーク店523店舗）となっております。高齢者支援・保育施設につきましては、2024年12月末現在126事業所を運営しており、首都圏エリアにおきまして５事業所の開設を準備しております。

　海外拠点におきましては、2024年12月末現在で世界21カ国、34都市（国と地域を含む）において、海外進出を図る日本企業のオフィスや駐在員の社宅の仲介、工場等の売買仲介、レンタルオフィス・サービスアパートメント・ホテルの運営等、各国のニーズに合わせたサービスの提供を行っております。

　スポーツ・文化活動の取り組みといたしましては「全日本大学女子駅伝」、「卓球日本代表チーム」や児童招待公演「こころの劇場」の協賛を始め、卓球・ゴルフ・カヌー・スケートボード等、所属選手の活動応援も行っております。また、渋谷スクランブル交差点の目線位置ビジョンのネーミングライツを獲得し「スターツビジョンＳＨＩＢＵＹＡ」の運用を開始いたしました。「総合生活文化企業」として当社グループの幅広い事業展開だけでなく、企業理念「人が、心が、すべて。」や社風、風土を知っていただくための広告展開も行ってまいります。

　当第３四半期連結累計期間の業績は、建設事業におきましては販売価格改定が寄与し、賃貸仲介事業及び不動産管理事業におきましては管理物件数の増加に伴う仲介手数料、管理手数料収入が堅調に推移いたしました。出版事業におきましては「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」のロングヒットを始め、書籍や電子書籍の販売も順調に推移し、「オズのプレミアム予約」につきましてもレストラン利用を中心に利用者数が増加いたしました。ホテル・レジャー事業におきましても旅行需要が好調に推移いたしました。金融・コンサルティング事業におきましては住宅ローンの取り扱い件数が堅調に推移し、手数料収入が増加いたしました結果、売上高は1,675億79百万円（前年同期比2.5％増加）、営業利益は235億39百万円（前年同期比11.7％増加）、経常利益は248億26百万円（前年同期比10.7％増加）となり、親会社株主に帰属する四半期純利益は182億38百万円（前年同期比25.2％増加）となりました。

 

■　住宅管理戸数の推移　　　　　　　　　　　　　　 　　■　駐車場管理台数の推移

 

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＜セグメント別の概況＞

　事業種類別セグメントごとの業績の概況は以下のとおりであります。

 

①建設事業

　建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行

っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活

かした豊富なコンテンツによる土地有効活用、既存建造物のリノベーションや免震化の提案を行っております。

　社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所

有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2024年12月末現在では622

棟となりました。

　福岡県では免震技術にＺＥＢ（ゼブ：ネット・ゼロ・エネルギービル）を掛け合わせた建物の成約、大阪府では居住性とデザイン性が特徴のコンセプト賃貸住宅「ゲーテッドハウス」が完成など、主要都市におきましても首都圏同様に環境や入居者ニーズに沿ったご提案をすることでオーナー様の資産価値向上に努めてまいります。

　当第３四半期連結累計期間の業績は、建築資材価格及び労務費の高騰を踏まえた販売価格改定効果の寄与、工事採算の改善により、売上高498億86百万円（前年同期比7.6％減）、営業利益49億14百万円（前年同期比6.1％増）、受注残高は1,329億41百万円（前年同期比12.2％増）となりました。

 

■　建設事業受注状況及び完成工事高実績

 

 

②賃貸仲介事業

　賃貸仲介事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、地域密着営業による法人取引の拡大に注力するとともに、さらなる顧客満足度の追及のため研修等、人財育成にも注力してまいります。当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高55億84百万円（前年同期比11.2％増）、営業利益13億16百万円（前年同期比25.1％増）となりました。

 

③売買仲介事業

　売買仲介事業におきましては、地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進するとともに、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。
　また、法人取引先のオフィス移転をきっかけに保有資産の売却に繋げるなど、ＣＲＥ戦略の提案も注力いたしました結果、当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高60億58百万円（前年同期比7.4％増）、営業利益22億43百万円（前年同期比4.6％増）となりました。

 

④不動産管理事業

　不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上及びメンテナンス売上が堅調に推移するとともに、賃貸事業売上も順調に進捗致しました。またメンテナンス工事契約書における電子契約機能のリリースや、管理物件の室内採寸データを利用した賃貸入居予定者向け家具家電販売サービスを開始するなど、お客様の利便性向上にも努めてまいりました結果、当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高707億59百万円（前年同期比5.9％増）、営業利益100億50百万円（前年同期比6.3％増）となりました。

 

■不動産管理事業売上実績

（単位：百万円）

 

⑤分譲不動産事業

　分譲不動産事業におきましては、新築分譲戸建「クオンガーデン等々力」（東京都世田谷区）の販売や、分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市）、「アルファグランデ日暮里」（東京都荒川区）の完売により、当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高10億38百万円（前年同期比48.1％減）、営業損失２億19百万円（前年同期営業損失１億25百万円）となりました。

　なお、当第３四半期連結累計期間における契約残高は、新築分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」（埼玉県越谷市：総戸数39戸）の販売進捗により、38戸20億84百万円となりました。

 

■分譲不動産契約状況

（単位：百万円）

 

■分譲不動産販売状況

 

（単位：百万円）

 

⑥出版事業

　出版事業におきましては、引き続き読者ニーズに沿った商品展開、映像化展開などの販促施策により「スターツ出版文庫」をはじめとした書籍・電子書籍及び電子コミックの販売が順調に推移しております。個別作品では2023年12月に映画が公開された小説「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」や「すべての恋が終わるとしても」、「鬼の花嫁」がロングヒットとなっております。また、会員数450万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、新たに大人数の食事会予約をコンシェルジュがサポートする「ＯＺの貸切・大人数予約」を開始するなど、レストラン予約を中心に利用者数を伸長いたしました結果、当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高63億74百万円（前年同期比11.1％増）、営業利益19億26百万円（前年同期比17.0％増）となりました。

 

⑦ホテル・レジャー事業

　ホテル・レジャー事業におきましては、2023年12月に開業いたしました「ホテル エミオン 札幌」（北海道札幌市北区：客室数295室）に続き、横浜文化体育館を建て替えて整備されたアリーナ施設「横浜ＢＵＮＴＡＩ」に隣接する「ホテル コメント 横浜関内」（神奈川県横浜市中区：客室数116室）を2024年４月１日に開業いたしました。

　既存各施設におきましてもレジャー需要が好調に推移いたしました結果、当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高115億64百万円（前年同期比25.5％増）、営業利益17億21百万円（前年同期比58.2％増）となりました。

 

⑧高齢者支援・保育事業

　高齢者支援・保育事業におきましては、新たにグループホーム「きらら船橋飯山満」（千葉県船橋市）を開設いたしました。人材採用・品質向上のための育成活動にも積極的に取り組み、グループホーム・有料老人ホーム・保育園等の稼働が堅調に推移いたしました結果、当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高92億37百万円（前年同期比6.9％増）、営業利益４億27百万円（前年同期比3.3％増）となりました。

 

⑨金融・コンサルティング事業

　金融・コンサルティング事業におきましては、富裕層や事業法人オーナー様向けに「ウェルスマネジメント」サービスを開始いたしました。「専任担当制」でお客様の相続や事業承継など複雑な課題に対しスターツグループ各種サービスを提案してまいります。

　当第３四半期連結累計期間の業績は、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、住宅ローン手数料及び少額短期保険契約件数が堅調に推移いたしました結果、売上高64億44百万円（前年同期比11.7％増）、営業利益13億26百万円（前年同期比19.9％増）となりました。

 

⑩物販・文化事業

　物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高６億32百万円（前年同期比2.8％減）、営業利益１億円（前年同期比37.0％減）となりました。

 

 

（２）財政状態に関する説明

①　資産、負債、純資産に関する分析

　当第３四半期連結会計期間末の総資産額は3,273億45百万円となり、前連結会計年度末と比較し32億36百万円増加いたしました。これは、主に販売用不動産及び仕掛販売用不動産の増加によるものであります。

　負債総額は1,508億25百万円となり、前連結会計年度末と比較し79億65百万円減少いたしました。

　純資産額は1,765億20百万円となり、前連結会計年度末と比較し112億１百万円増加いたしました。これは、主に利益剰余金の増加によるものであります。

 

②　キャッシュ・フローの状況

　当第３四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて62億13百万円の資金を獲得し、930億91百万円の残高となりました。

　当第３四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。

 

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、建設工事等の仕入債務の減少43億32百万円、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加70億64百万円、法人税等の支払103億12百万円の一方で、税金等調整前四半期純利益274億29百万円、建設工事等の売上債権の減少44億24百万円、減価償却費49億29百万円等により180億72百万円の資金を獲得（前年同四半期は48億54百万円の資金を獲得）いたしました。

 

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、賃貸不動産等の取得等により68億59百万円の資金を使用（前年同四半期は153億円の資金を使用）いたしました。

 

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当53億81百万円等により52億21百万円の資金を使用（前年同四半期は52億16百万円の資金を獲得）いたしました。

 

（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

　当四半期の業績は計画通り推移しており、2024年５月10日付で公表いたしました業績予想に変更はありません。

 

２．四半期連結財務諸表及び主な注記

（１）四半期連結貸借対照表

 

 

 

（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書

（四半期連結損益計算書）

（第３四半期連結累計期間）

 

（四半期連結包括利益計算書）

（第３四半期連結累計期間）

 

（３）四半期連結キャッシュ・フロー計算書

 

 

 

（継続企業の前提に関する注記）

　該当事項はありません。

 

 

 

 

 

 

 

監査人の結論

　当監査法人は、四半期決算短信の「添付資料」に掲げられているスターツコーポレーション株式会社の2024年４月１日から2025年３月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間（2024年10月１日から2024年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2024年４月１日から2024年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について期中レビューを行った。

　当監査法人が実施した期中レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して作成されていないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

 

監査人の結論の根拠

　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に準拠して期中レビューを行った。期中レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

 

四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して四半期連結財務諸表を作成することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

　四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

 

四半期連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した期中レビューに基づいて、期中レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に従って、期中レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の期中レビュー手続を実施する。期中レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・　継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して作成されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、期中レビュー報告書において四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、期中レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して作成されていないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・　四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、四半期連結財務諸表の期中レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した期中レビューの範囲とその実施時期、期中レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

 

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

 

以　上