目次

 

　１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………

２

　（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………

２

　（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………

５

　２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………

８

　（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………

８

　（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………

10

　（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………

11

　（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………

13

　（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………

14

　（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………

15

　（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………

15

　（８）重要な会計上の見積りに関する注記……………………………………………………………………………

16

　（９）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………

17

　（10）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………………………

28

　３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………

29

　（１）投資状況 …………………………………………………………………………………………………………

29

　（２）投資資産 …………………………………………………………………………………………………………

30

 

１．運用状況

(１）運用状況

①当期の概況

Ａ．投資法人の主な推移

投資法人みらいは、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が設立企画人となり、2015年12月４日に出資金150百万円（750口）で設立され、2016年12月16日に株式会社東京証券取引所 不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3476）。当期末現在において、発行済投資口の総口数は1,771,440口、保有物件は38物件（取得価格合計166,260百万円）となっています。

本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」（注）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュ・フローの獲得と持続的な投資主価値の成長を目指します。

（注）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。

 

Ｂ．運用環境と運用実績

世界経済全体の回復ペースは鈍化したものの、国内の企業収益は全体として高水準で推移しており、個人消費も物価上昇の影響を受けつつも着実に増加する等、当期の日本経済は緩やかな回復が見られました。本投資法人の運用においては、政府の全国旅行支援終了後もインバウンド効果等によりホテル分野で回復基調が継続したほか、エネルギー価格の落ち着きによって水道光熱収支が改善する結果となりました。商業施設分野でもコロナ禍からの回復傾向が継続しており、奈良の複合商業施設であるミ・ナーラでは、新たに開業した体験型施設が好調なスタートを見せた結果、2023年８月には開業以来最高の月間賃料を達成しています。オフィス賃貸市場においては、首都圏を中心に出社率を高める動きが見られており、東京圏の大規模オフィスでは前期に引上げた稼働率が横這いで推移しました。

以上の結果、当期末現在における運用資産は38物件、取得価格の合計は166,260百万円、総賃貸可能面積は377,008.13㎡、稼働率は98.5％となりました。

 

Ｃ．資金調達の概要

本投資法人は、当期において、2023年６月19日に長期借入金1,500百万円の資金の借入を行い、同日付けでコミットメントラインに基づく短期借入金1,500百万円を返済しました。また、2023年10月31日に返済期限の到来した借入金3,500百万円の返済にあたり同日付で長期借入金3,500百万円の資金の借入を行いました。当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は85,500百万円（うち、１年内返済予定の長期借入金18,000百万円、長期借入金61,300百万円、投資法人債6,200百万円）となっています。

なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高2,500百万円）。

 

Ｄ．業績及び分配の概要

上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益5,744百万円、営業利益2,467百万円、経常利益2,160百万円、当期純利益2,153百万円を計上しました。

当期の利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図し、当期未処分利益から不動産等売却益の発生等により前期以前に内部留保した額136,473,234円を控除し、その残額のうち、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除いた額である2,152,299,600円を利益分配金として分配することとしました。以上の結果、当期の投資口１口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）は1,215円となりました。

②次期の見通し

Ａ．今後のポートフォリオ運用環境

オフィス賃貸市場は、引き続き企業業績の動向や物価上昇等の影響を踏まえて稼働率の維持・向上を優先した慎重な運用が求められる局面が続くと考えていますが、出社の重要性を再評価してオフィスに回帰する動きが顕在化しており、直近では首都圏の空室率も低下傾向にあります。ホテル及び商業施設では、一部の物件でテナントの業績に賃料が連動する契約が含まれていますが、商業施設については顕在化しつつあるリニューアル効果を反映しつつも、物価上昇によるコスト増加の影響も見据えて比較的保守的な予測に基づく対応を継続する方針です。一方、ホテルについては政府の全国旅行支援終了後も変動賃料が継続的に発生する状況となっており、新型コロナ発生前の水準を上回る回復に向けて2023年11月以降も成長ドライバーとしての役割が期待されます。

本投資法人の有利子負債調達は、これまでほぼ全て長期化・固定化を行っていましたが、直近の金利上昇を踏まえ、当面の１口当たり分配金水準の安定化と長期的なコスト増加のバランスを考慮しながら、一部を変動金利で運用することとしました。今後は固定化比率を一定水準に維持しながら、長期的なコスト上昇リスクをコントロールしつつ健全な財務運営を継続する方針です。

 

Ｂ．対処すべき課題と今後の運用方針

本投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向上を目指し、戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセット及びディフェンシブ性の高い底地の組入れ等の具体的施策を実行しました。2023年11月には２年ぶりとなる新投資口発行により含み益の高い優良資産を取得しており、今後も引き続きリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、「賢守共攻」をテーマに本投資法人の成長に資する施策を推進する予定です。

 

③決算後に生じた重要な事実

　新投資口の発行

　2023年11月14日及び2023年11月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については2023年11月28日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。この結果、出資総額は83,800,173千円、発行済投資口の総口数は1,900,940口となっています。また、第三者割当による新投資口の発行については2023年12月26日が払込期日になっています。当該第三者割当において割当口数の全口数につき申込み及び払込みが行われた場合、出資総額は84,066,212千円、発行済投資口の総口数は1,907,440口となる予定です。

 

公募による新投資口の発行（一般募集）

発行口数

129,500口

発行価格

1口当たり　42,363円

発行価格の総額

5,486,008,500円

発行価額

1口当たり　40,929円

発行価額の総額

5,300,305,500円

払込期日

2023年11月28日

分配金起算日

2023年11月１日

 

第三者割当による新投資口の発行

発行口数

6,500口

発行価額

1口当たり　40,929円

発行価額の総額

266,038,500円

払込期日

2023年12月26日

分配金起算日

2023年11月１日

割当先

野村證券株式会社

　なお、本件第三者割当による発行新投資口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行新投資口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

 

調達資金の使途

　一般募集による新投資口発行の手取り金は、「MIテラス浜松」、「くれたけインプレミアム名古屋納屋橋」、「ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄」及び「ホテル呉竹荘広島大手町」の取得資金の一部に充当しました。第三者割当による新投資口発行の手取り金については、手元資金とし、「MIキューブ心斎橋」を含む将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当します。

 

（参考情報）

資産の取得

　本投資法人は、当期末（2023年10月31日）後、以下の資産を取得済又は取得する予定です。

A．取得済資産

物件名称

MIテラス浜松

所在地（住居表示）

静岡県浜松市中区伝馬町312番32

取得日

2023年12月１日

取得先

非開示（注１）

取得価格

2,603百万円（注２）

（注１）取得先の同意が得られていないため、やむを得ない事情により「非開示」としています。

（注２）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

 

物件名称

くれたけインプレミアム名古屋納屋橋

所在地（住居表示）

愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目２番12号

取得日

2023年12月１日

取得先

JR西日本不動産開発株式会社

取得価格

2,470百万円（注）

（注）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

 

物件名称

ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄

所在地（住居表示）

愛知県名古屋市中区栄三丁目12番23号２

取得日

2023年12月１日

取得先

JR西日本不動産開発株式会社

取得価格

1,700百万円（注）

（注）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

 

物件名称

ホテル呉竹荘広島大手町

所在地（住居表示）

広島県広島市中区大手町三丁目７番３号

取得日

2023年12月１日

取得先

JR西日本不動産開発株式会社

取得価格

2,540百万円（注）

（注）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。

 

B．取得予定資産

物件名称

MIキューブ心斎橋（注１）

所在地（住居表示）

大阪府大阪市中央区心斎橋筋一丁目１番16号

契約締結日

2023年11月14日

取得予定日

2024年３月１日（注２）

取得先

非開示（注３）

取得予定価格

2,644百万円（注４）

（注１）本日時点の物件名称は「メリディアン心斎橋」ですが、本投資法人の取得時に「MIキューブ心斎橋」に変更予定です。

（注２）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される「フォワード・コミットメント等」（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下、本「資産の取得」において同じです。）に該当します。同売買契約において、本投資法人又は取得先による売買契約上の重大な違反があった場合には、その相手方が相当の期間を定めて催告の上売買契約を解除し、本件売買代金の20％相当額を上限として損害賠償請求をすることができるものとされています。しかし、本投資法人の売買代金の支払義務の履行は、本投資法人が必要な資金調達を完了していることが条件とされており、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金を調達できない場合には、損害等の賠償及び補償その他何らの負担も生じることなく、同売買契約はその効力を失うものとされています。したがって、資金調達が完了できず「MIキューブ心斎橋」に係るフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと本投資法人は考えています。

（注３）取得先の同意が得られていないため、やむを得ない事情により「非開示」としています。

（注４）売買契約書に記載された売買代金額を記載しています。売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買契約締結日以降引渡日（2024年３月１日予定）までの間に、価格等に影響を与える運用状況の大幅な変更が生じた場合、互いに誠意をもって協議するとの合意がされています。

 

 

(２）投資リスク

最近の有価証券届出書（2023年11月14日提出）における「投資リスク」をご参照ください。

2024年４月期及び2024年10月期の運用状況の見通しの前提条件

項目

前提条件

計算期間

・2024年４月期：2023年11月１日～2024年４月30日（182日）

・2024年10月期：2024年５月１日～2024年10月31日（184日）

運用資産

・本日現在本投資法人が保有している不動産及び不動産信託受益権（合計42物件）（以下「運用資産」といいます。）に加え、2024年３月１日に取得予定の「MIキューブ心斎橋」を取得することを前提としています。取得予定資産の詳細につきましては、2023年11月14日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借の開始に関するお知らせ（「MIテラス浜松」等５物件）」をご参照ください。

・当該取得予定資産の取得を除き、運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。

・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

発行済投資口

の総口数

・本書の日付現在の発行済投資口数1,900,940口に、第三者割当による新投資口の発行口数6,500口を加えた1,907,440口を前提としています。

・第三者割当による新投資口の発行口数は、上限である6,500口すべてが発行されることを前提としています。

・2024年10月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。

有利子負債

・本書の日付現在の有利子負債総額89,000百万円のうち、2024年４月期中に返済期限が到来する１年内返済予定の長期借入金4,500百万円及び2024年10月期中に返済期限が到来する１年内返済予定の長期借入金1,500百万円については、リファイナンスにより長期化することを前提としています。

・取得予定資産の取得資金に充当するため、2024年３月１日に長期借入金2,500百万円及び短期借入金400百万円を借り入れることを前提としています。当該長期借入金の詳細につきましては、2023年11月14日付「資金の借入（グリーンローンを含む）に関するお知らせ」をご参照ください。

・2024年４月期末時点及び2024年10月期末時点における有利子負債残高は91,900百万円となることを見込んでいます。

・2024年４月期末及び2024年10月期末における総資産LTV（有利子負債比率）は49％程度となる見込みです。

・総資産LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。

総資産LTV（％） = 有利子負債総額÷総資産×100

営業収益

・保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市場動向（空室率及び賃料水準等）及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。また、取得予定資産の賃貸事業収益については、各取得予定資産の現所有者等より提供を受けた賃貸借契約の動向に関する情報、取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約、不動産賃貸市場動向等（空室率及び賃料水準等）を勘案して算出しています。

・変動賃料物件のホテル（「スマイルホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」及び「スマイルホテル名古屋栄」）については、2024年４月期に75百万円、2024年10月期に92百万円の変動賃料が発生することを前提としています。

営業費用

・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や各物件の前所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出しています。

・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税等」といいます。）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。なお、2024年４月期の取得資産及び取得予定資産について取得原価に算入する固都税等の総額は13百万円の見込みです。

・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本資産運用会社が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に営業期間による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意ください。

・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。

・賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。

 

2024年４月期

2024年10月期

外注委託費：

406百万円

398百万円

水道光熱費：

606百万円

686百万円

公租公課：

463百万円

497百万円

修繕費：

186百万円

108百万円

その他賃貸事業費用：

353百万円

312百万円

減価償却費：

770百万円

802百万円

・その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2024年４月期に564百万円、2024年10月期に607百万円を見込んでいます。

営業外費用

・投資口交付費を除く営業外費用（支払利息その他借入関連費用）として、2024年４月期に370百万円、2024年10月期に365百万円を見込んでいます。

・2023年11月13日に開催された本投資法人役員会で決議した新投資口の発行に係る一時的な費用として、2024年４月期に26百万円を見込んでいます。

１口当たり

分配金

（利益超過分配金は含まない）

・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。

・2024年４月期は、予想当期純利益2,113百万円に内部留保の取崩予定額80百万円を加算した総額2,193百万円（１口当たり1,150円）を分配することを前提としています。取崩予定額を控除した分配後の内部留保は56百万円となる見込みです。

・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。

・2024年４月期及び2024年10月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前提ですが、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものをいいます。）である繰延ヘッジ損失については発生せず、純資産控除項目の変動による１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算出しています。

１口当たり

利益超過分配金

・2024年４月期及び2024年10月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては現時点において行う予定はありません。

・利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定はありません。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。

・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

 

２．財務諸表

（１）貸借対照表

 

 

（単位：千円）

 

前期

（2023年４月30日)

当期

（2023年10月31日)

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

3,040,495

2,999,870

信託現金及び信託預金

2,663,616

2,642,403

営業未収入金

287,999

255,782

前払費用

151,367

138,460

未収還付法人税等

-

3

その他

8,414

21

流動資産合計

6,151,893

6,036,541

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物

477,586

494,930

減価償却累計額

△29,177

△37,401

建物（純額）

448,409

457,528

構築物

564

564

減価償却累計額

△440

△534

構築物（純額）

124

30

機械及び装置

4,770

4,770

減価償却累計額

△516

△755

機械及び装置（純額）

4,253

4,014

工具、器具及び備品

-

288

減価償却累計額

-

△24

工具、器具及び備品（純額）

-

263

土地

4,235,946

4,235,946

信託建物

※１ 38,577,033

※１ 39,163,201

減価償却累計額

△6,162,729

△6,815,786

信託建物（純額）

32,414,304

32,347,414

信託構築物

259,388

260,160

減価償却累計額

△68,693

△74,303

信託構築物（純額）

190,695

185,857

信託機械及び装置

232,397

259,599

減価償却累計額

△85,174

△93,681

信託機械及び装置（純額）

147,222

165,918

信託工具、器具及び備品

※１ 358,897

※１ 400,846

減価償却累計額

△116,743

△147,650

信託工具、器具及び備品（純額）

242,154

253,196

信託土地

130,149,310

130,149,310

有形固定資産合計

167,832,421

167,799,480

無形固定資産

 

 

ソフトウエア

14,018

11,208

その他

231

231

無形固定資産合計

14,249

11,439

投資その他の資産

 

 

長期前払費用

228,864

182,918

繰延税金資産

6,597

-

差入保証金

11,006

11,006

その他

186,038

659,927

投資その他の資産合計

432,506

853,851

固定資産合計

168,279,178

168,664,772

繰延資産

 

 

投資法人債発行費

48,260

45,270

繰延資産合計

48,260

45,270

資産合計

174,479,332

174,746,584

 

 

 

 

（単位：千円）

 

前期

（2023年４月30日)

当期

（2023年10月31日)

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

781,916

739,858

未払分配金

10,766

8,517

短期借入金

1,500,000

-

１年内返済予定の長期借入金

20,000,000

18,000,000

未払金

541,912

551,975

未払費用

3,740

1,311

未払法人税等

80,303

605

未払消費税等

59,494

81,355

前受金

687,371

698,930

預り金

3,218

698

その他

2,850

5,404

流動負債合計

23,671,574

20,088,656

固定負債

 

 

投資法人債

6,200,000

6,200,000

長期借入金

57,800,000

61,300,000

預り敷金及び保証金

147,499

147,499

信託預り敷金及び保証金

5,520,440

5,499,837

その他

61,842

117,168

固定負債合計

69,729,782

73,264,506

負債合計

93,401,357

93,353,162

純資産の部

 

 

投資主資本

 

 

出資総額

78,499,868

78,499,868

剰余金

 

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

2,448,202

2,289,760

剰余金合計

2,448,202

2,289,760

投資主資本合計

80,948,070

80,789,628

評価・換算差額等

 

 

繰延ヘッジ損益

129,904

603,792

評価・換算差額等合計

129,904

603,792

純資産合計

※３ 81,077,975

※３ 81,393,421

負債純資産合計

174,479,332

174,746,584

 

（２）損益計算書

 

 

（単位：千円）

 

前期

自　2022年11月１日

至　2023年４月30日

当期

自　2023年５月１日

至　2023年10月31日

営業収益

 

 

賃貸事業収入

※１ 4,652,516

※１ 4,740,629

その他賃貸事業収入

※１ 1,028,489

※１ 1,003,523

不動産等売却益

※２ 627,957

-

営業収益合計

6,308,963

5,744,152

営業費用

 

 

賃貸事業費用

※１ 2,687,067

※１ 2,702,512

不動産等売却損

※３ 214,665

-

資産運用報酬

466,526

472,932

資産保管手数料

9,291

9,499

一般事務委託手数料

19,294

23,034

役員報酬

3,676

3,676

その他営業費用

88,439

64,801

営業費用合計

3,488,961

3,276,457

営業利益

2,820,002

2,467,695

営業外収益

 

 

受取利息

25

25

未払分配金除斥益

1,030

957

営業外収益合計

1,055

982

営業外費用

 

 

支払利息

220,462

231,086

投資法人債利息

23,300

23,300

投資法人債発行費償却

2,990

2,990

融資関連費用

49,836

50,811

その他

3,000

-

営業外費用合計

299,590

308,188

経常利益

2,521,467

2,160,489

税引前当期純利益

2,521,467

2,160,489

法人税、住民税及び事業税

80,307

605

法人税等調整額

△6,597

6,597

法人税等合計

73,710

7,202

当期純利益

2,447,757

2,153,286

前期繰越利益

445

136,473

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

2,448,202

2,289,760

 

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自　2022年11月１日　至　2023年４月30日）

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

 

出資総額

 

出資総額

出資総額控除額

出資総額（純額）

 

一時差異等調整引当額

出資総額控除額合計

当期首残高

78,499,868

△1,771

△1,771

78,498,097

当期変動額

 

 

 

 

剰余金の配当

 

 

 

 

一時差異等調整引当額の戻入

 

1,771

1,771

1,771

当期純利益

 

 

 

 

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

 

 

 

 

当期変動額合計

-

1,771

1,771

1,771

当期末残高

※１ 78,499,868

-

-

78,499,868

 

 

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

評価・換算差額等

純資産合計

 

剰余金

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益

評価・換算差額等合計

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

当期首残高

2,328,117

2,328,117

80,826,214

201,852

201,852

81,028,066

当期変動額

 

 

 

 

 

 

剰余金の配当

△2,325,900

△2,325,900

△2,325,900

 

 

△2,325,900

一時差異等調整引当額の戻入

△1,771

△1,771

-

 

 

-

当期純利益

2,447,757

2,447,757

2,447,757

 

 

2,447,757

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

 

 

 

△71,947

△71,947

△71,947

当期変動額合計

120,085

120,085

121,856

△71,947

△71,947

49,908

当期末残高

2,448,202

2,448,202

80,948,070

129,904

129,904

81,077,975

 

当期（自　2023年５月１日　至　2023年10月31日）

 

 

 

 

（単位：千円）

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

投資主資本合計

 

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

当期首残高

78,499,868

2,448,202

2,448,202

80,948,070

当期変動額

 

 

 

 

剰余金の配当

 

△2,311,729

△2,311,729

△2,311,729

当期純利益

 

2,153,286

2,153,286

2,153,286

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

 

 

 

 

当期変動額合計

-

△158,442

△158,442

△158,442

当期末残高

※１ 78,499,868

2,289,760

2,289,760

80,789,628

 

 

 

 

（単位：千円）

 

評価・換算差額等

純資産合計

 

繰延ヘッジ損益

評価・換算差額等合計

当期首残高

129,904

129,904

81,077,975

当期変動額

 

 

 

剰余金の配当

 

 

△2,311,729

当期純利益

 

 

2,153,286

投資主資本以外の項目の当期変動額（純額）

473,888

473,888

473,888

当期変動額合計

473,888

473,888

315,446

当期末残高

603,792

603,792

81,393,421

 

（４）金銭の分配に係る計算書

 

 

（単位：円）

 

前期

自　2022年11月１日

至　2023年４月30日

当期

自　2023年５月１日

至　2023年10月31日

Ⅰ　当期未処分利益

2,448,202,434

2,289,760,022

Ⅱ　分配金の額

2,311,729,200

2,152,299,600

（投資口１口当たり分配金の額）

(1,305)

(1,215)

Ⅲ　次期繰越利益

136,473,234

137,460,422

分配金の額の算出方法

　本投資法人の規約第36条第１項に定める方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、不動産等売却損益413,292,461円が発生したことを考慮して、将来の１口当たり分配金の安定化のため136,473,234円を内部留保し、当期未処分利益から内部留保相当額を控除した全額である2,311,729,200円を利益分配金として分配することとしました。

　本投資法人の規約第36条第１項に定める方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、当期未処分利益から不動産等売却益の発生等により前期以前に内部留保した額136,473,234円を控除し、その残額のうち、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除いた額である2,152,299,600円を利益分配金として分配することとしました。

 

（５）キャッシュ・フロー計算書

 

 

（単位：千円）

 

前期

自　2022年11月１日

至　2023年４月30日

当期

自　2023年５月１日

至　2023年10月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー

 

 

税引前当期純利益

2,521,467

2,160,489

減価償却費

682,796

709,471

投資法人債発行費償却

2,990

2,990

受取利息

△25

△25

支払利息

243,762

254,386

営業未収入金の増減額（△は増加）

△28,178

32,217

前払費用の増減額（△は増加）

△5,785

12,907

営業未払金の増減額（△は減少）

42,759

△8,625

未払金の増減額（△は減少）

△6,722

10,063

未払消費税等の増減額（△は減少）

△203,173

21,860

前受金の増減額（△は減少）

20,295

11,559

長期前払費用の増減額（△は増加）

13,166

45,946

信託有形固定資産の売却による減少額

6,818,443

-

その他

△8,692

7,706

小計

10,093,103

3,260,948

利息の受取額

25

25

利息の支払額

△241,179

△256,815

法人税等の支払額

△605

△80,307

営業活動によるキャッシュ・フロー

9,851,344

2,923,850

投資活動によるキャッシュ・フロー

 

 

有形固定資産の取得による支出

△29,483

△26,811

信託有形固定資産の取得による支出

△10,539,241

△623,921

預り敷金及び保証金の受入による収入

4,261

-

信託預り敷金及び保証金の返還による支出

△371,903

△115,036

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

482,044

94,433

使途制限付信託預金の預入による支出

△0

△182,000

使途制限付信託預金の払出による収入

-

182,103

その他の支出

△1,805

-

投資活動によるキャッシュ・フロー

△10,456,128

△671,233

財務活動によるキャッシュ・フロー

 

 

短期借入れによる収入

1,500,000

-

短期借入金の返済による支出

-

△1,500,000

長期借入れによる収入

7,000,000

5,000,000

長期借入金の返済による支出

△7,000,000

△3,500,000

分配金の支払額

△2,325,609

△2,313,021

その他の支出

△219

△1,331

財務活動によるキャッシュ・フロー

△825,828

△2,314,352

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

△1,430,613

△61,735

現金及び現金同等物の期首残高

6,952,622

5,522,009

現金及び現金同等物の期末残高

※１ 5,522,009

※１ 5,460,273

 

（６）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

 

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記

 

１．固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産(信託財産を含む)

定額法を採用しています。

なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

建物　　　　　　　　２～64年

構築物　　　　　　　２～40年

機械及び装置　　　　５～29年

工具、器具及び備品　２～15年

(2) 無形固定資産

　自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しています。

(3) リース資産

所有権移転ファイナンス・リース取引に係るリース資産

　自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。

(4) 長期前払費用

定額法を採用しています。

２．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費

償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

３．収益及び費用の計上基準

(1) 固定資産税等の処理方法

　保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

　なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において22,133千円、当期において該当ありません。

(2) 収益に関する計上基準

　本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。

①不動産等の売却

　不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。

②水道光熱費収入

　水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。

４．ヘッジ会計の方法

(1) ヘッジ会計の方法

　繰延ヘッジ処理によっています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。

(2）ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段　金利スワップ取引

ヘッジ対象　借入金金利

(3）ヘッジ方針

　本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。

(4）ヘッジ有効性評価の方法

　ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。

５．キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）の範囲

　手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

６．その他財務諸表作成のための基礎となる事項

(1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

　保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。

　なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。

①　信託現金及び信託預金

②　信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地

③　信託預り敷金及び保証金

(2）控除対象外消費税額等の処理方法

　資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。

 

（８）重要な会計上の見積りに関する注記

該当事項はありません。

 

（９）財務諸表に関する注記事項

［貸借対照表に関する注記］

※１　有形固定資産の圧縮記帳額

国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

（単位:千円）

 

前期

(2023年４月30日)

当期

(2023年10月31日)

信託建物

213,030

213,030

信託工具、器具及び備品

328

328

 

　２　コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。

（単位:千円）

 

前期

(2023年４月30日)

当期

(2023年10月31日)

コミットメントライン契約の総額

3,000,000

3,000,000

当期末借入残高

1,500,000

－

当期末未実行枠残高

1,500,000

3,000,000

 

※３　投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額

（単位:千円）

 

前期

（2023年４月30日）

当期

（2023年10月31日）

50,000

50,000

 

　４　一時差異等調整引当額

前期（自　2022年11月１日　至　2023年４月30日）

１　引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

（単位:千円）

発生した

資産等

引当ての

発生事由

当初

発生額

当期首

残高

当期

引当額

当期

戻入額

当期末

残高

戻入れの

発生事由

繰延ヘッジ

損益

金利スワップ

評価損の発生

491,890

1,771

－

1,771

－

デリバティブ取引

の時価の変動

 

２　戻入れの具体的な方法

繰延ヘッジ損益

ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。

 

当期（自　2023年５月１日　至　2023年10月31日）

　該当事項はありません。

 

［損益計算書に関する注記］

※１　不動産賃貸事業損益の内訳

(単位：千円)

 

前期

自 2022年11月１日

至 2023年４月30日

当期

自 2023年５月１日

至 2023年10月31日

Ａ．不動産賃貸事業収入

 

 

 

 

賃貸事業収入

 

 

 

 

賃料収入

4,222,248

 

4,305,666

 

地代収入

249,044

 

249,044

 

共益費収入

181,223

4,652,516

185,917

4,740,629

その他賃貸事業収入

 

 

 

 

水道光熱費収入

740,350

 

746,253

 

その他賃貸収入

288,138

1,028,489

257,269

1,003,523

不動産賃貸事業収入合計

 

5,681,005

 

5,744,152

Ｂ．不動産賃貸事業費用

 

 

 

 

賃貸事業費用

 

 

 

 

外注委託費

389,311

 

391,723

 

水道光熱費

671,973

 

681,291

 

公租公課

440,191

 

452,865

 

修繕費

216,701

 

127,289

 

減価償却費

681,819

 

708,494

 

その他賃貸事業費用

287,069

 

340,848

 

不動産賃貸事業費用合計

 

2,687,067

 

2,702,512

Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ）

 

2,993,938

 

3,041,640

 

 

※２　不動産等売却益の内訳

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

（単位：千円）

オリコ博多駅南ビル（準共有持分50％）

不動産等売却収入

1,000,000

不動産等売却原価

874,518

その他売却費用

10,374

不動産等売却益

115,107

 

マイスクエアビル

不動産等売却収入

3,600,000

不動産等売却原価

2,940,780

その他売却費用

146,369

不動産等売却益

512,850

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

　該当事項はありません。

 

※３　不動産等売却損の内訳

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

（単位：千円）

MEGAドン・キホーテ和泉中央店

不動産等売却収入

2,830,000

不動産等売却原価

3,003,144

その他売却費用

41,521

不動産等売却損

214,665

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

　該当事項はありません。

 

［投資主資本等変動計算書に関する注記］

※１　発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

 

前期

自 2022年11月１日

至 2023年４月30日

当期

自 2023年５月１日

至 2023年10月31日

発行可能投資口総口数

20,000,000口

20,000,000口

発行済投資口の総口数

1,771,440口

1,771,440口

 

 

［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］

※１　現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（単位:千円）

 

 

前期

自 2022年11月１日

至 2023年４月30日

当期

自 2023年５月１日

至 2023年10月31日

現金及び預金

3,040,495

2,999,870

信託現金及び信託預金

2,663,616

2,642,403

使途制限付信託預金（注）

△182,102

△182,000

現金及び現金同等物

5,522,009

5,460,273

（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。

 

［リース取引に関する注記］

１．ファイナンス・リース取引（借主側）

所有権移転ファイナンス・リース取引

（１）リース資産の内容

主として信託建物です。

（２）減価償却の方法

　当該資産の減価償却の方法については、自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。

 

２．オペレーティング・リース取引（貸主側）

（単位：千円）

 

前期

2023年４月30日

当期

2023年10月31日

未経過リース料

 

 

１年内

4,114,386

3,948,382

１年超

27,817,352

31,370,345

合計

31,931,739

35,318,727

 

 

［金融商品に関する注記］

１．金融商品の状況に関する事項

（１）金融商品に対する取組方針

　本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。

資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討します。

デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。

余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。

 

（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

　預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。

　借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。

　また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「４．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。

 

（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

　金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

 

２．金融商品の時価等に関する事項

2023年４月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

（単位：千円）

 

 

貸借対照表計上額

時価

差額

(1) 1年内返済予定の長期借入金

20,000,000

20,001,543

1,543

(2) 投資法人債

6,200,000

5,963,960

△236,040

(3) 長期借入金

57,800,000

57,788,952

△11,047

負債計

84,000,000

83,754,455

△245,544

(4) デリバティブ取引 (※)

129,904

129,904

－

 

 

2023年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

（単位：千円）

 

 

貸借対照表計上額

時価

差額

(1) 1年内返済予定の長期借入金

18,000,000

17,998,105

△1,894

(2) 投資法人債

6,200,000

5,815,300

△384,700

(3) 長期借入金

61,300,000

61,256,849

△43,150

負債計

85,500,000

85,070,254

△429,745

(4) デリバティブ取引 (※)

603,792

603,792

－

(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示しています。

 

（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項

(1) 1年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金

これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。

(2) 投資法人債

これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。

(4) デリバティブ取引

  後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。

 

（注２）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、重要性が乏しいため記載を省略しています。

 

（注３）投資法人債及び借入金の決算日（2023年４月30日）後の返済予定額

（単位：千円）

 

１年以内

１年超

２年以内

２年超

３年以内

３年超

４年以内

４年超

５年以内

５年超

投資法人債

－

－

－

－

－

6,200,000

長期借入金

20,000,000

11,000,000

8,500,000

14,000,000

13,000,000

11,300,000

合計

20,000,000

11,000,000

8,500,000

14,000,000

13,000,000

17,500,000

 

投資法人債及び借入金の決算日（2023年10月31日）後の返済予定額

（単位：千円）

 

１年以内

１年超

２年以内

２年超

３年以内

３年超

４年以内

４年超

５年以内

５年超

投資法人債

－

－

－

－

1,000,000

5,200,000

長期借入金

18,000,000

16,500,000

5,500,000

16,000,000

13,700,000

9,600,000

合計

18,000,000

16,500,000

5,500,000

16,000,000

14,700,000

14,800,000

 

［有価証券に関する注記］

前期（2023年４月30日）

該当事項はありません。

 

当期（2023年10月31日）

該当事項はありません。

 

 

［デリバティブ取引に関する注記］

前期（2023年４月30日）

１．ヘッジ会計が適用されていないもの

該当事項はありません。

２．ヘッジ会計が適用されているもの

ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

（単位：千円）

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の

種類等

主なヘッジ

対象

契約額等

時価

当該時価の

算定方法

 

うち１年超

原則的

処理方法

金利スワップ取引

変動受取・固定支払

長期借入金

63,100,000

49,600,000

129,904

取引先金融機関から提示された価格等によっています。

 

当期（2023年10月31日）

１．ヘッジ会計が適用されていないもの

該当事項はありません。

２．ヘッジ会計が適用されているもの

ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

（単位：千円）

ヘッジ会計の方法

デリバティブ取引の

種類等

主なヘッジ

対象

契約額等

時価

当該時価の

算定方法

 

うち１年超

原則的

処理方法

金利スワップ取引

変動受取・固定支払

長期借入金

61,100,000

51,100,000

603,792

取引先金融機関から提示された価格等によっています。

金利スワップの特例処理

金利スワップ取引

変動受取・固定支払

長期借入金

3,500,000

3,500,000

(※)

－

(※) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の時価等に関する事項（注１）（３）をご参照ください。）

 

 

［退職給付に関する注記］

前期（2023年４月30日）

該当事項はありません。

 

当期（2023年10月31日）

該当事項はありません。

 

 

［税効果会計に関する注記］

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

（単位：千円）

 

前期

2023年４月30日

当期

2023年10月31日

繰延税金資産

 

 

未払事業税損金不算入額

6,597

-

繰延ヘッジ損益

-

-

繰延税金資産小計

6,597

-

評価性引当額

-

-

繰延税金資産合計

6,597

-

繰延税金資産の純額

6,597

-

 

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

（単位：％）

 

前期

2023年４月30日

当期

2023年10月31日

法定実効税率

34.59

31.46

（調整）

 

 

支払分配金の損金算入額

△31.71

△31.15

その他

0.05

0.03

税効果会計適用後の法人税等の負担率

2.92

0.33

 

［持分法損益等に関する注記］

前期（2023年４月30日）

該当事項はありません。

 

当期（2023年10月31日）

該当事項はありません。

 

［関連当事者との取引に関する注記］

１．親会社及び法人主要投資主等

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

該当事項はありません。

 

２．関連会社等

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

該当事項はありません。

 

３．兄弟会社等

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

該当事項はありません。

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

該当事項はありません。

 

４．役員及び個人主要投資主等

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

属性

会社等の

名称又は

氏名

住所

資本金又は

出資金

（千円）

事業の内容

又は職業

議決権等の

所有

（被所有）

割合

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

役員及び

その近親者

菅沼通夫

-

-

本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長

-

三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払

（注１）

（注２）

638,486

（注３）

未払金

513,178

（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。

（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

（注３）資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬74,300千円及び個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬97,660千円が含まれています。

 

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

属性

会社等の

名称又は

氏名

住所

資本金又は

出資金

（千円）

事業の内容

又は職業

議決権等の

所有

（被所有）

割合

取引の内容

取引金額
（千円）

科目

期末残高
（千円）

役員及び

その近親者

菅沼通夫

-

-

本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長

-

三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払

（注１）

（注２）

472,932

未払金

520,225

（注１）菅沼通夫が第三者（三井物産・イデラパートナーズ株式会社）の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。

（注２）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。

 

 

［資産除去債務に関する注記］

前期（2023年４月30日）

該当事項はありません。

 

当期（2023年10月31日）

該当事項はありません。

 

 

［賃貸等不動産に関する注記］

　本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、インダストリアル不動産及び教育施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

 

 

前期

自　2022年11月１日

至　2023年４月30日

当期

自　2023年５月１日

至　2023年10月31日

貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高（千円）

164,673,833

167,832,421

 

期中増減額（千円）

3,158,588

△32,940

 

期末残高（千円）

167,832,421

167,799,480

期末時価（千円）

181,861,400

182,547,000

（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

（注２）貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。

（注３）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は４物件の取得（9,976,947千円）によるものであり、主な減少理由は３物件の売却（6,818,443千円）及び減価償却費（680,167千円）の計上によるものです。当期の主な増加理由は資本的支出（673,720千円）によるものであり、主な減少理由は減価償却費（706,661千円）の計上によるものです。

（注４）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

 

なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。

 

［収益認識に関する注記］

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

（単位：千円）

 

顧客との契約から生じる収益

（注１）

外部顧客への売上高

 

不動産等の売却（注２）

4,600,000

627,957

水道光熱費収入

740,350

740,350

その他

-

4,940,655

合計

5,340,350

6,308,963

（注１）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

（注２）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第２項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益のみを記載しています。

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

（単位：千円）

 

顧客との契約から生じる収益

（注）

外部顧客への売上高

 

不動産等の売却

－

－

水道光熱費収入

746,253

746,253

その他

－

4,997,898

合計

746,253

5,744,152

（注）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。

 

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

 

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

（１）契約資産及び契約負債の残高等

 

前期

自　2022年11月１日

至　2023年４月30日

当期

自　2023年５月１日

至　2023年10月31日

顧客との契約から生じた債権（期首残高）

125,750千円

143,415千円

顧客との契約から生じた債権（期末残高）

143,415千円

123,776千円

契約資産（期首残高）

－千円

－千円

契約資産（期末残高）

－千円

－千円

契約負債（期首残高）

－千円

－千円

契約負債（期末残高）

－千円

－千円

（２）残存履行義務に配分した取引価格

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

　水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80－22項（２）の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。

 

［セグメント情報等に関する注記］

１．セグメント情報

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

２．関連情報

前期（自 2022年11月１日　 至 2023年４月30日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

 

当期（自 2023年５月１日　 至 2023年10月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

（２）地域ごとの情報

①営業収益

本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

②有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

（３）主要な顧客ごとの情報

単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

 

［１口当たり情報に関する注記］

 

前期

自　2022年11月１日

至　2023年４月30日

当期

自　2023年５月１日

至　2023年10月31日

１口当たり純資産額

45,769円

45,947円

１口当たり当期純利益

1,381円

1,215円

（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

前期

自　2022年11月１日

至　2023年４月30日

当期

自　2023年５月１日

至　2023年10月31日

当期純利益（千円）

2,447,757

2,153,286

普通投資主に帰属しない金額（千円）

－

－

普通投資口に係る当期純利益（千円）

2,447,757

2,153,286

期中平均投資口数（口）

1,771,440

1,771,440

 

［重要な後発事象に関する注記］

　新投資口の発行

　2023年11月14日及び2023年11月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については2023年11月28日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。この結果、出資総額は83,800,173千円、発行済投資口の総口数は1,900,940口となっています。また、第三者割当による新投資口の発行については2023年12月26日が払込期日になっています。当該第三者割当において割当口数の全口数につき申込み及び払込みが行われた場合、出資総額は84,066,212千円、発行済投資口の総口数は1,907,440口となる予定です。

 

公募による新投資口の発行（一般募集）

発行口数

129,500口

発行価格

1口当たり　42,363円

発行価格の総額

5,486,008,500円

発行価額

1口当たり　40,929円

発行価額の総額

5,300,305,500円

払込期日

2023年11月28日

分配金起算日

2023年11月１日

 

 

第三者割当による新投資口の発行

発行口数

6,500口

発行価額

1口当たり　40,929円

発行価額の総額

266,038,500円

払込期日

2023年12月26日

分配金起算日

2023年11月１日

割当先

野村證券株式会社

　なお、本件第三者割当による発行新投資口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行新投資口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

 

調達資金の使途

　一般募集による新投資口発行の手取り金は、「MIテラス浜松」、「くれたけインプレミアム名古屋納屋橋」、「ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄」及び「ホテル呉竹荘広島大手町」の取得資金の一部に充当しました。第三者割当による新投資口発行の手取り金については、手元資金とし、「MIキューブ心斎橋」を含む将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当します。

 

（10）発行済投資口の総口数の増減

最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。

年月日

摘要

発行済投資口の総口数（口)

出資総額（千円）（注１）

備考

増減

残高

増減

残高

2018年11月１日

公募増資

53,500

392,710

8,965,583

68,622,077

(注２)

2018年11月27日

第三者割当増資

2,700

395,410

452,468

69,074,546

(注３)

2019年５月１日

投資口分割

1,186,230

1,581,640

－

69,074,546

(注４)

2019年12月24日

公募増資

76,500

1,658,140

4,215,609

73,290,155

(注５)

2020年１月21日

第三者割当増資

4,100

1,662,240

225,934

73,516,089

(注６)

2021年12月24日

公募増資

104,000

1,766,240

4,746,456

78,262,545

(注７)

2022年１月25日

第三者割当増資

5,200

1,771,440

237,322

78,499,868

(注８)

（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注２）１口当たり発行価格173,452円（発行価額167,581円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。

（注３）１口当たり発行価額167,581円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

（注４）2019年４月30日を基準日とし、2019年５月1日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割を行いました。

（注５）１口当たり発行価格57,037円（発行価額55,106円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。

（注６）１口当たり発行価額55,106円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

（注７）１口当たり発行価格47,238円（発行価額45,639円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募により新投資口を発行しました。

（注８）１口当たり発行価額45,639円にて新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募増資に伴う第三者割当増資により新投資口を発行しました。

 

３．参考情報

（１）投資状況

資産の

種類

分類

第14期

2023年４月30日現在

第15期

2023年10月31日現在

保有総額

（百万円）

(注１)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

保有総額

（百万円）

(注１)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

不動産

オフィス

2,264

1.3

2,274

1.3

インダストリアル

2,423

1.4

2,423

1.4

不動産 合計

4,688

2.7

4,697

2.7

信託

不動産

オフィス

86,232

49.4

86,254

49.4

商業施設

35,562

20.4

35,634

20.4

ホテル

25,783

14.8

25,718

14.7

居住施設

2,308

1.3

2,300

1.3

インダストリアル

9,136

5.2

9,084

5.2

教育施設

4,118

2.4

4,109

2.4

信託不動産 合計

163,143

93.5

163,101

93.3

預金・その他の資産

6,646

3.8

6,947

4.0

資産総額計

174,479

100.0

174,746

100.0

 

 

第14期

2023年４月30日現在

第15期

2023年10月31日現在

金額

（百万円）

(注３)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

金額

（百万円）

(注３)

資産総額に対する

比率（％）

(注２)

負債総額

93,401

53.5

93,353

53.4

純資産総額

81,077

46.5

81,393

46.6

 

（注１）保有総額は、期末日時点での貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満は切り捨てて記載しています。

（注２）小数第２位以下を四捨五入して記載しています。

（注３）百万円未満を切り捨てて記載しています。

（２）投資資産

①保有資産の概要

保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。

アセットカテゴリー

アセット

タイプ

物件名称

所在地

取得価格

（百万円）

（注１）

帳簿価額

（百万円）

期末算定価額

（百万円）

（注２）

投資比率

（％）

（注３）

コ

ア

ア

セ

ッ

ト

オ

フ

ィ

ス

大

規

模

品川シーサイドパークタワー（注４）

東京都品川区

20,288

19,987

22,253

12.2

川崎テックセンター

神奈川県川崎市

23,182

23,847

25,000

13.9

新宿イーストサイドスクエア（注４）

東京都新宿区

10,000

9,672

10,900

6.0

東京フロントテラス（注４）

東京都品川区

10,592

11,024

10,692

6.4

中

規

模

MIテラス名古屋伏見

愛知県名古屋市

8,886

8,872

10,800

5.3

広島鯉城通りビル

広島県広島市

2,250

2,350

2,520

1.4

BizMiiX淀屋橋

大阪府大阪市

2,041

1,987

2,210

1.2

TCAビル

大阪府大阪市

2,120

2,274

2,270

1.3

愛媛ビル・広島

広島県広島市

2,780

2,878

3,030

1.7

MIテラス仙台広瀬通り

宮城県仙台市

2,022

2,037

2,320

1.2

MIテラス北上野

東京都台東区

3,557

3,597

4,070

2.1

 

オフィス小計（11物件）

87,719

88,528

96,066

52.8

商

業

施

設

都

市

型

渋谷ワールドイーストビル

東京都渋谷区

3,200

3,363

5,560

1.9

THINGS青山

東京都港区

2,912

2,942

3,330

1.8

MIキューブ仙台クリスロード

宮城県仙台市

1,330

1,375

1,450

0.8

MIキューブ町田イースト

東京都町田市

1,977

1,999

2,250

1.2

地

域

密

着

型

イオン葛西店（注４）

東京都江戸川区

9,420

9,620

9,540

5.7

カインズモール彦根（底地）

滋賀県彦根市

3,598

3,675

4,290

2.2

マックスバリュ高取店（底地）

広島県広島市

950

987

1,050

0.6

ツルミフーガ１（注４）

神奈川県横浜市

5,300

5,491

5,770

3.2

ビッグモーター岐南店（底地）

岐阜県羽島郡

1,080

1,101

1,200

0.6

 

商業施設小計（９物件）

29,767

30,558

34,440

17.9

ホ

テ

ル

バ

ジ

ェ

ッ

ト

型

ホテルサンルート新潟

新潟県新潟市

2,108

2,128

2,330

1.3

ダイワロイネットホテル秋田

秋田県秋田市

2,042

1,842

2,210

1.2

スーパーホテル仙台・広瀬通り

宮城県仙台市

1,280

1,213

1,650

0.8

スーパーホテル大阪・天王寺

大阪府大阪市

1,260

1,232

1,590

0.8

スーパーホテルさいたま・大宮

埼玉県さいたま市

1,123

1,045

1,330

0.7

スーパーホテル京都・烏丸五条

京都府京都市

1,030

1,001

1,300

0.6

EN HOTEL Ise

三重県伊勢市

1,800

1,985

1,910

1.1

コンフォートホテル北上

岩手県北上市

820

768

821

0.5

ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町

東京都台東区

3,720

3,770

4,190

2.2

スマイルホテル那覇シティリゾート

沖縄県那覇市

4,000

4,014

4,090

2.4

スマイルホテル博多駅前

福岡県福岡市

3,800

3,765

3,710

2.3

スマイルホテル名古屋栄

愛知県名古屋市

2,950

2,949

2,960

1.8

ホテル小計（12物件）

25,933

25,718

28,091

15.6

 

居住施設

フィール城北

静岡県浜松市

2,210

2,300

2,510

1.3

 

コアアセット中計（33物件）

145,629

147,105

161,107

87.6

 

アセットカテゴリー

アセット

タイプ

物件名称

所在地

取得価格

（百万円）

（注１）

帳簿価額

（百万円）

期末算定価額

（百万円）

（注２）

投資比率

（％）

（注３）

グロースアセット

商業施設

地域密着型

ミ・ナーラ

奈良県奈良市

4,944

5,076

3,780

3.0

インダストリアル

六甲アイランドDC（注４）

兵庫県神戸市

7,996

7,570

9,150

4.8

小田原機材管理センター（底地）

神奈川県小田原市

2,300

2,423

2,560

1.4

横浜大黒町整備工場（底地）

神奈川県横浜市

1,490

1,514

1,590

0.9

教育施設

東京衛生学園専門学校

東京都大田区

3,900

4,109

4,360

2.3

 

ポートフォリオ合計（38物件）

166,260

167,799

182,547

100.0

（注１）「取得価格」は、「ミ・ナーラ」及び「BizMiiX淀屋橋」の取得価格を除き、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、「ミ・ナーラ」に係る売買契約に記載の取得価格は4,100百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。また、「BizMiiX淀屋橋」に係る売買契約に記載の取得価格は1,750百万円ですが、本投資法人の取得後にコンバージョンに伴う追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は2,041百万円です。「BizMiiX淀屋橋」については、当該追加投資を含む総投資額2,041百万円を取得価格と定義します。

（注２）「期末算定価額」は、2023年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を百万円未満を切り捨てて記載しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。

（注３）「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注４）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「イオン葛西店」、「六甲アイランドDC」及び「ツルミフーガ１」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。以下同じです。

 

②賃貸借の概要

保有資産の建築時期、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。

アセットカテゴリー

アセットタイプ

物件名称

建築時期

（注１）

賃貸事業

収入

(千円)

（注２）

敷金・

保証金

(千円)

（注３）

総賃貸

面積

（㎡）

（注４）

総賃貸

可能面積

（㎡）

（注５）

稼働率

（％）

（注６）

コ

ア

ア

セ

ッ

ト

オ

フ

ィ

ス

大

規

模

品川シーサイドパークタワー

①（駐車場）2002年９月30日

②（店舗・事務所）2003年７月25日

③（駐車場）2003年７月25日

708,154

1,066,226

20,288.87

22,205.78

91.4

川崎テックセンター

1988年２月22日

999,673

654,434

22,737.07

22,737.07

100.0

新宿イーストサイドスクエア

2012年３月26日

258,131

416,303

5,774.45

5,774.45

100.0

東京フロントテラス

1992年６月１日

281,583

486,819

9,142.97

9,720.89

94.1

中規模

MIテラス名古屋伏見

1993年２月19日

311,038

394,659

11,625.38

11,625.38

100.0

広島鯉城通りビル

1993年５月21日

86,750

90,066

3,611.85

3,611.85

100.0

BizMiiX淀屋橋

2017年１月26日

55,308

11,517

855.43

1,005.20

85.1

TCAビル

1994年２月10日

73,221

47,499

3,212.81

3,212.81

100.0

愛媛ビル・広島

1991年７月29日

101,595

166,874

4,700.45

4,700.45

100.0

MIテラス仙台広瀬通り

1991年７月29日

78,457

110,108

3,503.90

3,804.07

92.1

MIテラス北上野

1992年５月21日

96,722

134,457

3,551.61

3,551.61

100.0

オフィス小計（11物件）

3,050,636

3,578,967

89,004.79

91,949.56

96.8

商

業

施

設

都

市

型

渋谷ワールドイーストビル

1984年10月25日

121,484

156,101

1,701.55

1,701.55

100.0

THINGS青山

2006年１月30日

非開示

(注７)

非開示

(注７)

997.62

997.62

100.0

MIキューブ仙台クリスロード

1991年３月４日（注８）

41,284

49,600

1,023.76

1,023.76

100.0

MIキューブ町田イースト

1989年５月２日

63,907

75,344

1,869.45

2,176.15

85.9

地

域

密

着

型

イオン葛西店

①（店舗）1982年11月29日

②（駐車場）1983年５月４日（注９）

③（事務所）1983年４月15日

非開示

(注７)

非開示

(注７)

28,338.45

28,338.45

100.0

カインズモール彦根（底地）

－

非開示

(注７)

非開示

(注７)

85,323.95

85,323.95

100.0

マックスバリュ高取店（底地）

－

非開示

(注７)

非開示

(注７)

5,748.81

5,748.81

100.0

ツルミフーガ１

1985年９月30日

非開示

(注７)

非開示

(注７)

9,578.60

9,578.60

100.0

ビッグモーター岐南店（底地）

－

非開示

(注７)

非開示

(注７)

6,544.89

6,544.89

100.0

商業施設小計（９物件）

879,906

759,389

141,127.08

141,433.78

99.8

ホ

テ

ル

バ

ジ

ェ

ッ

ト

型

ホテルサンルート新潟

1992年８月20日

70,328

150,000

7,812.26

8,254.80

94.6

ダイワロイネットホテル秋田

2006年６月６日

69,000

115,000

7,439.36

7,439.36

100.0

スーパーホテル仙台・広瀬通り

2007年１月23日

44,220

30,000

3,283.95

3,283.95

100.0

スーパーホテル大阪・天王寺

2004年１月９日

37,620

27,340

2,486.39

2,486.39

100.0

スーパーホテルさいたま・大宮

2006年７月11日

35,736

30,000

2,946.55

2,946.55

100.0

スーパーホテル京都・烏丸五条

2004年１月19日

31,183

22,660

2,144.02

2,144.02

100.0

EN HOTEL Ise

1991年11月８日

非開示

(注７)

－

4,099.31

4,099.31

100.0

コンフォートホテル北上

①（ホテル）2009年１月９日

②（店舗）2008年10月29日

非開示

(注７)

非開示

(注７)

2,961.06

2,961.06

100.0

ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町

2018年４月２日

非開示

(注７)

非開示

(注７)

3,079.33

3,079.33

100.0

スマイルホテル那覇シティリゾート

1988年６月26日

62,273

－

9,698.44

9,698.44

100.0

コ

ア

ア

セ

ッ

ト

ホ

テ

ル

バ

ジ

ェ

ッ

ト

型

スマイルホテル博多駅前

2017年２月23日

62,097

－

2,432.72

2,432.72

100.0

スマイルホテル名古屋栄

2008年９月30日

54,636

－

2,909.20

2,909.20

100.0

ホテル小計（12物件）

644,358

500,122

51,292.59

51,735.13

99.1

居住

施設

フィール城北

2001年２月９日

67,134

16,800

8,747.08

8,747.08

100.0

コアアセット中計（33物件）

4,642,035

4,855,279

290,171.54

293,865.55

98.7

グロースアセット

商

業

施

設

地

域

密

着

型

ミ・ナーラ

①（百貨店）1989年９月９日

②（駐車場）2003年６月27日

647,026

270,934

41,273.04

43,329.82

95.3

インダストリアル

六甲アイランドDC

2016年５月６日

非開示

(注７)

非開示

(注７)

15,563.37

15,563.37

100.0

小田原機材管理センター（底地）

－

非開示

(注７)

非開示

(注７)

16,529.10

16,529.10

100.0

横浜大黒町整備工場（底地）

－

非開示

(注７)

非開示

(注７)

3,499.83

3,499.83

100.0

教育施設

東京衛生学園専門学校

1986年３月26日（注10）

非開示

(注７)

非開示

(注７)

4,220.46

4,220.46

100.0

ポートフォリオ合計（38物件）

5,744,152

5,647,337

371,257.34

377,008.13

98.5

（注１）「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。

（注２）「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入（その他賃貸事業収入を含みます。）を記載しています。

（注３）「敷金・保証金」は、2023年10月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された敷金・保証金（貸室部分、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含む。）の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。

（注４）「総賃貸面積」は、原則として、2023年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。

（注５）「総賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。

（注６）「稼働率」は、2023年10月31日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注７）テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。

（注８）MIキューブ仙台クリスロードの建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。

（注９）イオン葛西店の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。

（注10）東京衛生学園専門学校は、建築後、1992年３月に増築、2000年７月に増築及び用途変更工事を実施しています。

 

③資本的支出

a．資本的支出の予定

本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。

不動産等の名称

（所在地）

目的

予定時期

工事予定金額（千円）

総額

当期支払額

既支払総額

2024年４月期

川崎テックセンター

（神奈川県川崎市）

エレベーター更新工事、電気設備工事、空調設備工事等

自 2023年11月

至 2024年４月

163,026

－

－

品川シーサイドパークタワー

（東京都品川区）

電気設備工事、照明設備工事、空調設備工事、区画改修工事等

自 2023年１月

至 2024年４月

109,057

－

－

愛媛ビル・広島

（広島県広島市）

エレベーター更新工事、空調更新工事、立体駐車場改修工事等

自 2023年11月

至 2024年４月

80,699

－

－

東京フロントテラス

（東京都品川区）

エレベーター更新工事、空調更新工事、照明設備工事、電気設備工事等

自 2023年11月

至 2024年４月

79,621

－

－

MIテラス北上野

（東京都台東区）

区画改修工事、機械式駐車場更新工事等

自 2023年11月

至 2024年４月

70,928

－

－

ミ・ナーラ

（奈良県奈良市）

区画改修工事、照明設備工事等

自 2023年２月

至 2024年４月

63,270

－

－

スマイルホテル那覇シティリゾート

（沖縄県那覇市）

客室改修工事、給排水設備工事等

自 2023年11月

至 2024年４月

60,874

－

－

その他

－

－

235,936

－

－

 

ｂ．期中の資本的支出

本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事等は673,720千円であり、当期の費用に区分された修繕費127,289千円と合わせて、合計801,010千円の工事等を実施しています。

不動産等の名称

（所在地）

目的

工事期間

工事金額（千円）

川崎テックセンター

（神奈川県川崎市）

キュービクル更新工事、エレベーター更新工事、熱源更新工事、区画改修工事等

自 2022年11月

至 2023年10月

216,843

イオン葛西店

（東京都江東区）

テナント区画工事等

自 2023年７月

至 2023年９月

119,654

ミ・ナーラ

（奈良県奈良市）

区画改修工事、照明設備工事等

自 2023年４月

至 2023年10月

81,854

東京フロントテラス

（東京都品川区）

空調設備工事、区画改修工事等

自 2023年５月

至 2023年10月

64,525

品川シーサイドパークタワー

（東京都品川区）

電気設備工事、照明設備工事、空調設備工事、区画改修工事等

自 2022年11月

至 2023年10月

52,891

その他

－

－

137,951

合計

673,720

 

c．長期修繕計画のために積立てた金銭

該当事項はありません。

④個別物件収支

（単位：千円）

物件名称

品川シーサイドパークタワー

川崎テック

センター

新宿イースト

サイドスクエア

東京フロント

テラス

MIテラス

名古屋伏見

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

708,154

999,673

258,131

281,583

311,038

 

賃貸事業収入

621,379

532,972

233,759

236,623

271,074

 

その他賃貸事業収入

86,774

466,700

24,372

44,960

39,964

②不動産賃貸事業費用合計

316,805

404,496

66,228

131,670

83,332

 

外注委託費

59,249

77,658

21,487

18,270

25,657

 

水道光熱費

109,999

241,267

23,133

35,260

27,954

 

公租公課

67,076

49,894

18,540

38,893

21,448

 

修繕費

15,517

1,434

993

17,009

4,453

 

その他賃貸事業費用

64,961

34,241

2,074

22,236

3,819

③NOI（①－②）

391,349

595,176

191,902

149,912

227,705

④減価償却費

72,246

131,422

37,662

35,835

27,935

⑤賃貸事業損益（③－④）

319,102

463,754

154,240

114,077

199,770

⑥資本的支出

52,891

216,843

4,837

64,525

495

⑦NCF（③－⑥）

338,457

378,333

187,064

85,387

227,210

 

（単位：千円）

物件名称

広島鯉城通り

ビル

BizMiiX淀屋橋

TCAビル

愛媛ビル・

広島

MIテラス仙台広瀬通り

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

86,750

55,308

73,221

101,595

78,457

 

賃貸事業収入

67,743

51,920

55,107

86,708

63,253

 

その他賃貸事業収入

19,007

3,387

18,113

14,886

15,203

②不動産賃貸事業費用合計

33,059

27,287

24,508

47,800

26,340

 

外注委託費

5,733

14,911

5,585

10,337

9,977

 

水道光熱費

9,633

2,195

10,690

9,891

5,244

 

公租公課

6,215

4,201

6,832

12,325

9,049

 

修繕費

10,710

583

628

12,336

469

 

その他賃貸事業費用

765

5,395

772

2,908

1,600

③NOI（①－②）

53,690

28,020

48,712

53,795

52,116

④減価償却費

8,684

11,274

8,581

9,151

6,010

⑤賃貸事業損益（③－④）

45,006

16,746

40,131

44,643

46,106

⑥資本的支出

11,774

-

17,631

18,442

-

⑦NCF（③－⑥）

41,916

28,020

31,081

35,352

52,116

 

 

（単位：千円）

物件名称

MIテラス

北上野

渋谷ワールド

イーストビル

THINGS青山

MIキューブ仙台クリスロード

MIキューブ町田イースト

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

96,722

121,484

非開示

（注）

41,284

63,907

 

賃貸事業収入

87,028

101,188

37,280

53,778

 

その他賃貸事業収入

9,693

20,295

4,004

10,129

②不動産賃貸事業費用合計

21,454

21,587

7,863

17,440

 

外注委託費

5,912

4,974

1,357

4,800

 

水道光熱費

9,166

5,796

2,685

10,414

 

公租公課

-

7,456

2,642

-

 

修繕費

4,931

471

674

940

 

その他賃貸事業費用

1,444

2,887

503

1,286

③NOI（①－②）

75,268

99,897

53,707

33,421

46,466

④減価償却費

9,521

6,207

1,511

926

7,142

⑤賃貸事業損益（③－④）

65,746

93,689

52,195

32,494

39,324

⑥資本的支出

772

7,780

1,292

-

901

⑦NCF（③－⑥）

74,496

92,117

52,415

33,421

45,565

 

（単位：千円）

物件名称

イオン葛西店

カインズモール彦根（底地）

マックスバリュ高取店（底地）

ツルミフーガ１

ビッグモーター岐南店（底地）

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

 

賃貸事業収入

 

その他賃貸事業収入

②不動産賃貸事業費用合計

 

外注委託費

 

水道光熱費

 

公租公課

 

修繕費

 

その他賃貸事業費用

③NOI（①－②）

258,461

90,931

21,607

119,598

22,415

④減価償却費

42,865

-

-

21,194

-

⑤賃貸事業損益（③－④）

215,596

90,931

21,607

98,404

22,415

⑥資本的支出

119,654

-

-

24,022

-

⑦NCF（③－⑥）

138,807

90,931

21,607

95,576

22,415

 

（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

 

（単位：千円）

物件名称

ホテルサン

ルート新潟

ダイワロイネットホテル秋田

スーパーホテル仙台・広瀬通り

スーパーホテル

大阪・天王寺

スーパーホテル

さいたま・大宮

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

70,328

69,000

44,220

37,620

35,736

 

賃貸事業収入

70,200

69,000

44,220

37,620

35,736

 

その他賃貸事業収入

128

-

-

-

-

②不動産賃貸事業費用合計

10,585

9,518

6,943

4,305

5,060

 

外注委託費

1,369

1,080

-

-

-

 

水道光熱費

349

-

-

-

-

 

公租公課

4,638

7,123

6,302

3,699

4,422

 

修繕費

3,318

486

-

-

-

 

その他賃貸事業費用

909

828

641

606

637

③NOI（①－②）

59,742

59,481

37,276

33,314

30,675

④減価償却費

17,701

17,686

6,189

3,273

6,527

⑤賃貸事業損益（③－④）

42,040

41,795

31,086

30,040

24,148

⑥資本的支出

19,784

-

-

-

-

⑦NCF（③－⑥）

39,957

59,481

37,276

33,314

30,675

 

（単位：千円）

物件名称

スーパーホテル京都・烏丸五条

EN HOTEL Ise

コンフォート

ホテル北上

ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町

スマイルホテル那覇シティリゾート

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

31,183

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

62,273

 

賃貸事業収入

31,182

62,273

 

その他賃貸事業収入

1

-

②不動産賃貸事業費用合計

4,197

19,878

 

外注委託費

-

936

 

水道光熱費

-

-

 

公租公課

3,600

7,162

 

修繕費

-

10,770

 

その他賃貸事業費用

596

1,009

③NOI（①－②）

26,986

52,421

17,756

80,132

42,395

④減価償却費

2,982

10,774

8,958

10,185

10,395

⑤賃貸事業損益（③－④）

24,003

41,646

8,797

69,947

31,999

⑥資本的支出

-

13,205

608

-

7,894

⑦NCF（③－⑥）

26,986

39,215

17,148

80,132

34,500

（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

（単位：千円）

物件名称

スマイルホテル博多駅前

スマイルホテル名古屋栄

フィール城北

ミ・ナーラ

六甲アイランドDC

運用日数

184

184

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

62,097

54,636

67,134

647,026

非開示

（注）

 

賃貸事業収入

62,097

54,636

65,892

471,821

 

その他賃貸事業収入

-

-

1,242

175,204

②不動産賃貸事業費用合計

6,748

7,825

4,164

535,291

 

外注委託費

600

600

900

110,412

 

水道光熱費

-

-

-

177,608

 

公租公課

5,448

5,172

-

54,926

 

修繕費

-

1,618

1,831

16,768

 

その他賃貸事業費用

699

435

1,433

175,576

③NOI（①－②）

55,348

46,811

62,970

111,734

219,241

④減価償却費

8,255

7,698

8,645

84,313

52,323

⑤賃貸事業損益（③－④）

47,093

39,112

54,325

27,420

166,917

⑥資本的支出

174

3,109

275

81,854

-

⑦NCF（③－⑥）

55,174

43,701

62,695

29,880

219,241

 

（単位：千円）

物件名称

小田原機材管理センター

（底地）

横浜大黒町

整備工場

（底地）

東京衛生学園

専門学校

運用日数

184

184

184

①不動産賃貸事業収益合計

非開示

（注）

非開示

（注）

非開示

（注）

 

賃貸事業収入

 

その他賃貸事業収入

②不動産賃貸事業費用合計

 

外注委託費

 

水道光熱費

 

公租公課

 

修繕費

 

その他賃貸事業費用

③NOI（①－②）

56,329

29,307

114,049

④減価償却費

-

-

14,408

⑤賃貸事業損益（③－④）

56,329

29,307

99,641

⑥資本的支出

-

-

4,949

⑦NCF（③－⑥）

56,329

29,307

109,099

（注）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。

 

⑤上位10テナント

ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。

エンドテナント名

物件名称

総賃貸面積

（㎡）

（注１）

面積比率

（％）

（注２）

契約満了日

（注３）

契約形態

（注４）

株式会社カインズ

カインズモール彦根（底地）

85,323.95

23.0

2035年７月19日

事業用定期借地権

イオンリテール株式会社

イオン葛西店

28,338.45

7.6

非開示（注５）

定期建物賃貸借

朝日機材株式会社

小田原機材管理センター（底地）

16,529.10

4.5

2040年12月31日

事業用定期借地権

HAVIサプライチェーン・ソリューションズ・ジャパン合同会社

六甲アイランドDC

15,563.37

4.2

2031年５月30日

定期建物賃貸借

株式会社ホスピタリティ

オペレーションズ

スマイルホテル那覇シティリゾート

15,040.36

4.1

2035年11月29日

定期建物賃貸借

スマイルホテル博多駅前

2047年４月14日

定期建物賃貸借

スマイルホテル名古屋栄

2036年６月30日

定期建物賃貸借

株式会社ラウンドワン

ミ・ナーラ

12,119.97

3.3

非開示（注５）

定期建物賃貸借

株式会社スーパーホテル

スーパーホテル仙台・広瀬通り

10,860.91

2.9

2027年４月２日

定期建物賃貸借

スーパーホテル大阪・天王寺

2024年２月13日

定期建物賃貸借

スーパーホテルさいたま・大宮

2026年10月30日

定期建物賃貸借

スーパーホテル京都・烏丸五条

2024年２月19日

定期建物賃貸借

株式会社西友

ツルミフーガ１

9,578.60

2.6

非開示（注５）

普通建物賃貸借

株式会社コープリビングサービス東海

フィール城北

8,747.08

2.4

2025年３月31日

普通建物賃貸借

株式会社相鉄ホテルマネジメント

ホテルサンルート新潟

7,812.26

2.1

2027年６月14日

定期建物賃貸借

（注１）「総賃貸面積」は、2023年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計）を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。

（注２）「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注３）「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日（当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日）を記載しています。

（注４）「契約形態」は、2023年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。

（注５）テナントの同意が得られていない項目又はその他やむを得ない事由のある項目については、「非開示」としています。