○添付資料の目次
１．経営成績等の概況 ……………………………………………………………………………………２
（１）当期の経営成績の概況 …………………………………………………………………………２
（２）当期の財政状態の概況 …………………………………………………………………………３
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ……………………………………………………………３
（４）今後の見通し ……………………………………………………………………………………３
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 …………………………………………………………４
３．財務諸表及び主な注記 ………………………………………………………………………………５
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………５
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………８
（３）株主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………10
（４）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………12
（５）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………13
（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………13
（会計方針の変更） …………………………………………………………………………………13
（セグメント情報等） ………………………………………………………………………………14
（持分法損益等） ……………………………………………………………………………………17
（１株当たり情報） …………………………………………………………………………………18
（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………18
１．経営成績等の概況
当事業年度の売上高は20,878百万円（前期比1.5％増）、営業利益は3,742百万円（前期比22.9％増）、経常利益は3,758百万円（前期比24.9％増）となりました。当期純利益は、過年度の法人税の更正を行ったことにより法人税等還付税額として235百万円計上したものの、前事業年度は特別利益として買戻損失引当金戻入益を1,610百万円計上したこと等もあり、2,883百万円（前期比9.1％減）と減益となりました。
＜ストレージ事業＞
当社の基幹事業であるストレージ事業は、「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」の２つのサブセグメントで構成されております。
ストレージ運用は、当社が展開するトランクルームのブランド「ハローストレージ」の稼働率が、前期末比3.50ポイント増の89.36%と上場来最高値を記録したこともあり収益性が高まりました。稼働率の上昇要因は主に、出店現場を小型化したことや商品の認知度が向上したこと等により成約数を堅調に獲得できたことであります。
成約については、新型コロナウイルスがストレージの需要に対して若干のプラスに働きました。経済状況の悪化による解約等が一部発生いたしましたが、一方でリモートワークや巣ごもり生活を起因とする自宅整理需要を取り込むなど、堅調に稼働室数を伸ばしました。また、2016年から2018年にかけて出店した大型物件の稼働率が時間をかけて上昇したことに加え、2019年以降の出店現場の精度向上により新規物件の稼働率が高まったことと、2022年12月期において2,915室を新規出店したものの、毎年定期的に発生する閉店等により、総室数は前期末比797室増の98,581室と微増にとどまったことも稼働率の上昇に寄与いたしました。さらに、2020年から約２年にわたり進めてきたコンテナの買戻しによる利益率改善効果に加え、収益性の高い自社出店へ方針転換したことから、ストレージ運用は大幅増益の結果となりました。
ストレージ流動化は、アセット屋内型ストレージの「土地付きストレージ」の販売５件と受注２件等を計上いたしました。
これらの結果、ストレージ事業の売上高は16,366百万円（前期比5.8％増）、営業利益は4,084百万円（前期比19.6％増）と増収増益となりました。
＜土地権利整備事業＞
土地権利整備事業につきましては、「量から質」を重視した方針へ切り替えた結果、売上高は3,110百万円（前期比16.3％減）、営業利益は464百万円（前期比5.0％増）と減収増益となりました。2022年期末時点での在庫額は3,955百万円と前期末比1,439百万円増加し、引き続き事業規模の最適化を図る取り組みを行いました。
＜その他運用サービス事業＞
その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等の賃料収入を収益基盤とする事業で構成されております。アセット事業は、借上げ物件の解約もあり減収減益となりましたが、高稼働を維持いたしました。オフィス事業は、2022年８月１件と12月２件の新規オープン物件の出店費用の影響で減益となりましたが、稼働状況は堅調に推移したため増収減益となりました。これらの結果、その他運用サービス事業の売上高は1,400百万円（前期比1.1％増）、営業利益は373百万円（前期比2.2％減）と増収減益となりました。
流動資産は、前事業年度末に比べて15.7％増加し20,032百万円となりました。これは主として販売用不動産が1,866百万円、現金及び預金が859百万円、それぞれ増加したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて2.9％増加し25,610百万円となりました。これは主として工具、器具及び備品の取得等により有形固定資産が634百万円増加したこと等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて8.2％増加し45,643百万円となりました。
流動負債は、前事業年度末に比べて6.0％増加し6,218百万円となりました。これは主として短期借入金が287百万円減少したこと等に対して、１年内返済予定の長期借入金477百万円、前受収益306百万円がそれぞれ増加したこと等によるものであります。
固定負債は、前事業年度末に比べて6.4％増加し16,351百万円となりました。これは主として長期前受収益が286百万円、リース債務が273百万円、社債が157百万円それぞれ減少したこと等に対して、長期借入金が2,338百万円増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて6.3％増加し22,570百万円となりました。
純資産合計は、前事業年度末に比べて10.1％増加し23,072百万円となりました。これは主として繰越利益剰余金が2,091百万円増加したこと等によるものであります。増減の主な内訳は、利益剰余金の増加2,091百万円（当期純利益による増加2,883百万円、配当金の支払による減少595百万円、収益認識に関する会計基準の適用に伴う期首残高の減少196百万円）等であります。これらの結果、自己資本比率は50.5％となりました。
当事業年度における現金及び現金同等物（以下、資金という）は、前事業年度末に比べて859百万円増加し、14,299百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、1,605百万円の収入となりました。主な内訳は、棚卸資産の減少額1,797百万円、法人税等の支払額871百万円等の減少要因に対して、税引前当期純利益3,862百万円、減価償却費計上額987百万円、法人税等の還付額225百万円等の増加要因によるものであります。
「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、2,258百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額2,189百万円等の減少要因によるものであります。
「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、1,492百万円の収入となりました。主な内訳は、長期借入金の返済による支出額2,364百万円、配当金の支払額595百万円、短期借入金の減少額287百万円、リース債務の返済による支出283百万円等の減少要因に対し、長期借入れによる収入5,180百万円の増加要因によるものであります。
本日公表いたしました「2022年12月期決算説明資料」に記載の「中期経営計画23-25」の通り、今後３年間につきましては、ストレージ事業の出店拡大による更なる成長を目指してまいります。そのうえで、2023年12月期の業績予想の見通しといたしましては、売上高21,800百万円、営業利益4,050百万円、経常利益3,930百万円、当期純利益2,600百万円を見込んでおります。
ストレージ事業においては、引続きサブセグメントのうちストレージ運用を中心としたストック型ビジネスを拡大・成長させていく方針であります。累積型の安定した収益基盤をより強固にすることで、不動産・金融市況に影響されない経営体質を確立していく方針であります。
ストレージ運用は、累積型の安定した収益基盤を支える基幹事業であり、当社のブランドである「ハローストレージ」を通じて、ブランド力・認知度の向上、お客様満足度の向上、ストレージに付随するサービスの開発など、成長事業として、またストレージを通じて日本の暮らしを変え、日本人の豊かな生活を支えるビジネスとして定着するために、全国への出店を加速し、さらなる事業の成長・拡大を目指していく方針であります。
ストレージ流動化は、屋外型コンテナ及びアセット屋内型の「土地付きストレージ」において、一部の物件を除き販売することを計画しています。販売する場合は、販売時の利益率を抑えることでストレージ運用の収益率を維持することを見込んでおります。そのため、販売時に一過性の利益は大きく計上されないものの、自社出店の増加に加えてストレージ運用の収益率が改善することで、中長期的にはストレージ事業の収益増加による累積型事業の強化につながると見込んでおります。
上記の結果、ストレージ事業は、売上高17,200百万円、セグメント利益4,440百万円と増収・増益を見込んでおります。
土地権利整備事業（底地）においては、事業規模の最適化による着実な成長を見込み、2023年は売上高3,250百万円、セグメント利益520百万円と増収・増益を見込んでおります。
その他運用サービス事業においては、2023年は売上高1,350百万円、セグメント利益305百万円と減収・減益を見込んでおります。
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社は、財務諸表の期間比較可能性及び企業間の比較可能性を考慮し、当面は日本基準で財務諸表を作成する方針であります。なお、ＩＦＲＳ（国際財務報告基準）の適用につきましては、今後、国内外の諸情勢を考慮の上、適切に対応していく方針であります。
３．財務諸表及び主な注記
前事業年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日)
当事業年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
（収益認識に関する会計基準等の適用）
「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしております。
これにより、従来、契約時に収益を認識していたストレージ事業及びその他運用サービス事業の契約事務手数料、更新料及び礼金等について、契約期間にわたり按分した金額で収益を認識することといたしました。また、従来、顧客から受け取る対価の総額で収益を認識しておりましたストレージ事業の保険料及びその他運用サービス事業の公共料金等について、顧客から受け取る額から仕入先等に支払う額を控除した純額で収益を認識することといたしました。
収益認識会計基準等の適用については、収益認識会計基準第84項ただし書きに定める経過的な取扱いに従っており、当事業年度の期首より前に新たな会計方針を遡及適用した場合の累積的影響額を、当事業年度の期首の利益剰余金に加減し、当該期首残高から新たな会計方針を適用しております。
この結果、当事業年度の売上高は87,163千円、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益がそれぞれ33,711千円減少しております。また、利益剰余金の当期首残高は196,480千円減少しております。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前事業年度に係る顧客との契約から生じる収益を分解した情報を記載しておりません。
（時価の算定に関する会計基準等の適用）
「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）第44－２項に定める経過的な取り扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することといたしました。これによる財務諸表への影響はありません。
(セグメント情報等)
１ 報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、「ストレージ事業」、「土地権利整備事業」、「その他運用サービス事業」の３つを報告セグメントとしております。
「ストレージ事業」は、当社が土地や建物の空室等を借上げ、または土地・建物を保有し、コンテナやトランクルーム等のレンタル収納スペースとして利用者に提供する事業であります。また、土地所有者・投資家のニーズに合わせて、コンテナやトランクルームの設置や建築を受注し販売する事業であります。
「土地権利整備事業」は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。また、当社が底地等を保有する期間における地代収入等、及び収益不動産の売買による収益を含んでおります。
「その他運用サービス事業」は、当社が所有している不動産(事務所・店舗・住居・ホテル等)の賃貸、保守、管理するアセット事業、建物の空室等を借上げ小規模オフィスとして利用者に提供するオフィス事業等、当社商品による付加価値を加えることにより運用する事業等であります。
２ 報告セグメントの変更に関する事項
当事業年度より、「ストレージ事業」のサブセグメントである「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」を表示せず、「ストレージ事業」、「土地権利整備事業」「その他運用サービス事業」の３つのセグメントのみを表示いたします。こちらは、「ストレージ流動化」が業績に及ぼす影響が低下したこと及び今後の事業展開を踏まえた変更であります。なお、前事業年度のセグメント情報につきましては、変更後の区分方法により作成したものを記載しております。
また、（会計方針の変更）に記載のとおり、当事業年度の期首から収益認識会計基準等を適用し、収益認識に関する会計処理方法を変更したため、事業セグメントの利益又は損失の算定方法を同様に変更しております。
当該変更により、従来の方法に比べて、当事業年度の「ストレージ事業」セグメントの売上高は71,322千円減少、セグメント利益は35,842千円減少し、「その他運用サービス事業」セグメントの売上高は15,840千円減少、セグメント利益は2,130千円増加しております。
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前事業年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日)
（単位：千円）
(注) １．セグメント利益の調整額△1,195,725千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であり、その主な内容は管理部門に係る費用であります。
２．セグメント利益は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。
３．セグメント資産の調整額16,161,592千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、その主な内容は管理部門に係る資産であります。
４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用と同費用に係る償却額が含まれます。
５．有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、コンテナの買戻しに伴い計上した割賦取引に係る資産及び債務の額950,370千円を含んでおります。
当事業年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日)
（単位：千円）
(注) １．セグメント利益の調整額△1,180,898千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であり、その主な内容は管理部門に係る費用であります。
２．セグメント利益は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。
３．セグメント資産の調整額17,153,601千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、その主な内容は管理部門に係る資産であります。
４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用と同費用に係る償却額が含まれます。
５．有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、コンテナの買戻しに伴い計上した割賦取引に係る資産及び債務の額181,063千円を含んでおります。
【関連情報】
前事業年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日)
１．製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、
記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
該当事項はありません。
当事業年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日)
１．製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、
記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前事業年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日)
当事業年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日)
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前事業年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当事業年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
該当事項はありません。
該当事項はありません。
(注) １．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため、記載しておりません。
２．１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
該当事項はありません。